【正文】 項(xiàng)目信息 寫字樓案例：金鼎鳳凰城 寫字樓案例 ：凱瑞國際廣場 開發(fā)商： 菏澤市富川 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 新大陸實(shí)業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 美國 DF（深圳）設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目地址： 菏澤市中華路與人民路交匯處（中銀西側(cè)） 占地面積： 40畝 總建面： 13萬㎡ 容積率： 綠化率： % 戶型配比：寫字樓 400800㎡ 寫字樓外墻： 通體玻璃幕墻 寫字樓電梯： 三部商務(wù)電梯 寫字樓大堂： 挑高 ，面積 300㎡ ，寫字樓內(nèi)部設(shè) 有意大利西餐廳、商務(wù)賓館、多功能廳 寫字樓層高： 網(wǎng)絡(luò)： 光線 /無線上網(wǎng) 消防安全系統(tǒng)： 門禁系統(tǒng)，大廳內(nèi)外、電梯、樓梯、走廊，均配置監(jiān)視、報(bào)警系統(tǒng) 項(xiàng)目信息 開盤時間： 2023年 10月 分期情況： 分兩期銷售 當(dāng)前周期： 一期 1號樓（ 寫字樓 1單元、商業(yè) 2單元、住宅三單元 ），商業(yè)未開盤 銷售進(jìn)度： 一期銷售 95% 當(dāng)前價(jià)格： 寫字樓 5500/㎡ 樓層差： 100200元 階段優(yōu)惠： 無 工程進(jìn)度： 一期已封頂 推廣渠道： 短信、報(bào)紙、戶外 定 位 語： “菏澤商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑” 客群分析： 個體戶、投資客、本地公司、外來公司 寫字樓案例 ：凱瑞國際廣場 寫字樓租金及成交價(jià)格 寫字樓租金價(jià)格 寫字樓成交價(jià)格 ?菏澤寫字樓產(chǎn)品單一，寫字樓供應(yīng)量較小，除經(jīng)典國際大廈為整棟和整層出售其余均為分戶出售，去化速度較快， 銷售價(jià)格區(qū)間為 39005500元 /平方米，跨度較?。唤?jīng)典國際大廈整棟出售給菏澤市環(huán)境保護(hù)局。本項(xiàng)目寫字樓發(fā)展前景發(fā)展較好。； 菏澤公寓產(chǎn)品價(jià)格與住宅價(jià)格基本相同，主要以 LOFT商務(wù)公寓為主 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主 市場供應(yīng)量小，需求量較大，區(qū)域潛在競爭較少 目前菏澤房地產(chǎn)市場公寓產(chǎn)品單一，品質(zhì)較低，公寓配套較少 花都大酒店 牡丹大酒店 百事得大酒店 和平大酒店 ? 區(qū)域酒店分析 ?菏澤市三星級以上酒店數(shù)量不多 ?菏澤市酒店大堂整體裝修水平不高，裝修家居較早 ?除和平大酒店其它酒店整體檔次較低，布局過于擁擠 菏澤市星級以上酒店基本分布在中華路沿線，菏澤目前酒店檔次及裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，三星以上稀少。 ? 東部開發(fā)區(qū)和北部區(qū)域： 輻射范圍較為廣泛，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品價(jià)格較低，可輻射本地及下屬縣市區(qū)的購房群體。兩室 時間節(jié)點(diǎn)： 一期 2023年 10月 1 日開盤 三期 2023年 6月開盤 銷售進(jìn)度： 熱銷階段 當(dāng)前價(jià)格： 均價(jià)： 5100元 /㎡ 以上 樓層差： 50元 /㎡ 優(yōu)惠折扣： 一次性 貸款 竣工日期： 2023年 5月 31日 趙王河板塊經(jīng)典案例：泰和 項(xiàng)目南側(cè) —— 趙王河音樂噴泉 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競爭分析 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目四至 區(qū)位分析 項(xiàng)目指標(biāo) 高端公共休閑配套利于商業(yè)開發(fā)，吸引消費(fèi)者 項(xiàng)目北側(cè)—— 趙王河 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競爭分析 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目四至 區(qū)位分析 項(xiàng)目指標(biāo) 高端公共配套利于商業(yè)開發(fā)，吸引消費(fèi)者 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競爭分析 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) ?202310 ?202311 項(xiàng)目共分為 202310與 202311兩宗土地，其中 202310號地用地規(guī)劃建筑面積 94577㎡ ，用地性質(zhì)為居住，商業(yè)，金融； 202311號地用地規(guī)劃面積 94577㎡ ，用地性質(zhì)為居住， 項(xiàng)目總規(guī)劃建設(shè)用地 189154㎡ ，項(xiàng)目用地規(guī)劃在東部區(qū)域?qū)佥^大規(guī)模。 環(huán)境： 項(xiàng)目位于趙王河西岸，牡丹園旁，林展館南，周邊建筑密度小，綠化率高，是一個理想的居住環(huán)境，且在菏澤這樣的環(huán)境已經(jīng)很少了，屬稀缺資源。 小 結(jié) ? 項(xiàng)目位處趙王河版塊北段，靠近林展館、牡丹園、新市政府和趙王河，景觀資源豐富，毗鄰城市未來政務(wù)中心和城市旅游、休閑中心，適合高端酒店開發(fā)、寫字樓和高端住宅物業(yè)開發(fā)； ?項(xiàng)目通達(dá)性和交通道路配建完善，易建立 5分鐘生活圈，便于打造區(qū)域特色高端物業(yè)，截流周邊城市消費(fèi)； ?周邊休閑、旅游配套完善，利于打造現(xiàn)有市場高端產(chǎn)品，充分利用橋接現(xiàn)有配套資源，配合特色高端產(chǎn)品和特色購物吸引人氣； 4 核心問題 如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域級商務(wù)標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)大品牌下的品牌營銷？ 商業(yè)如何定位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為菏澤轄區(qū)及周邊地區(qū)購物中心？ Q2 住宅如何定位，樹立城市標(biāo)桿項(xiàng)目？ Q3 如何突破項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀，制造轟動事件，吸引人流，實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)銷售 ？ Q5 如何通過商業(yè)展示及商務(wù)展示，巧借品牌影響力提升項(xiàng)目價(jià)值？ Q4 如何利用多種業(yè)態(tài)發(fā)揮綜合體效能，產(chǎn)生 1+12，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)間聯(lián)系？ Q1 5 開發(fā)策略 策略：以全面升級為核心的開發(fā)策略 站在城市的高度來運(yùn)作項(xiàng)目，自上而下的創(chuàng)造全新的開發(fā)理念，升級菏澤城市的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，樹立惟一性和權(quán)威性。 ?價(jià)值標(biāo)桿 ： 依托形象標(biāo)桿、產(chǎn)品標(biāo)桿建立起來的價(jià)值實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿，更多的是價(jià)格峰值 中原觀點(diǎn) 中原觀點(diǎn) 形 象 標(biāo) 桿 建筑形象標(biāo)桿 經(jīng)營形象標(biāo)桿 貴族感、地標(biāo)性、突破城市目前市場 引導(dǎo)城市商業(yè)升級、綜合商業(yè)的引導(dǎo)者 中原觀點(diǎn) 產(chǎn) 品 標(biāo) 桿 繽紛商業(yè)、中高檔寫字樓、高級公寓 …… 中原觀點(diǎn) 價(jià) 值 標(biāo) 桿 以綜合商業(yè)建立價(jià)值峰值基礎(chǔ)，住宅部分成為實(shí)現(xiàn)價(jià)值標(biāo)桿的產(chǎn)品 綜 合 體 價(jià) 值 鏈 綜合體各業(yè)態(tài)之間必須 價(jià)值相互促進(jìn) ， 人流相互促進(jìn) ，形成有機(jī)的價(jià)值循環(huán)經(jīng)濟(jì)體 —— 辦公、住宅、商業(yè)、酒店所有物業(yè)共同繁榮。 商鋪層高與空間，其業(yè)主或經(jīng)營者可以自由分割 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 牡丹天香 PRAKMALL主題商業(yè)街 時尚風(fēng)情街區(qū) 娛樂休閑街區(qū) 動感文化街區(qū) 分區(qū)主題風(fēng)情街區(qū) 立體情景式休閑步行街 商業(yè)街分案名：銀座新天地 特色餐飲 運(yùn)動休閑館 特色酒吧、茶館 KTV 洗浴 美容美發(fā) 商業(yè)街經(jīng)營模式建議 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 經(jīng)營模式 功能定位 價(jià)格定位 客戶定位 通過對菏澤市場的深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)價(jià)格相對較低，為保證項(xiàng)目收益及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們采用租金收益法核算項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格，通過目前市場在售項(xiàng)目價(jià)格與品牌價(jià)值等因素綜合修正，建議項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格為 16000元 /㎡ ；這樣能夠順利啟動市場并為商業(yè)的暢銷奠定良好的基礎(chǔ)。 頂 級 時 尚 極 致 體 驗(yàn) 項(xiàng)目功能定位 ? 所以本項(xiàng)目將是一個專門為城市精英人士度身定做能獲得全面、極致頂級體驗(yàn)的場所；主要包括以下功能： ? 娛樂、休閑 ? 餐飲 ? 購物 ? 藝術(shù)沙龍 ? 建議娛樂、休閑：餐飲：購物 =30%： 15%： 55% 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 此功能定位為“商場 +商業(yè)街”的整體定位，商場以購物為主，商業(yè)街以休閑餐飲為主。 6 項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位 一、整體定位 二、商業(yè)定位 三、酒店定位 四、公寓定位 五、住宅定位 項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位 中原觀點(diǎn)（ 1） —— 綜合體從來就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)、區(qū)域中心和象征 ?深圳萬象城 ?上海新天地 ?美國洛克菲勒中心 ?倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目 ?日本天王洲再開發(fā) ?紐約布魯克林區(qū)改造項(xiàng)目 ?新加坡新達(dá)城 …… …… 中原觀點(diǎn)（ 2） —— 從菏澤發(fā)展現(xiàn)狀來看，綜合體還處于簡單疊加發(fā)展階段 綜合體，一個多功能、高效率，功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向集約、多元化發(fā)展。 都市高尚生活： 打造現(xiàn)代社區(qū)生活概念 ，提出現(xiàn)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，生活在城市的前沿。 借助項(xiàng)目大區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)避短時間內(nèi)發(fā)展劣勢，充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、升值潛力，充分利用片區(qū)的規(guī)劃來強(qiáng)化消費(fèi)者認(rèn)知，放大市場的區(qū)位認(rèn)同感； 二、 借助項(xiàng)目周邊完善的交通路網(wǎng)條件，新政務(wù)中心的影響力以及項(xiàng)目北側(cè)牡丹園、林展館和東側(cè)趙王河優(yōu)美的景觀資源， 提升項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境價(jià)值，規(guī)避項(xiàng)目位臵的缺陷，創(chuàng)造項(xiàng)目更大利潤空間； 三、 打破周邊競爭項(xiàng)目的噱頭營銷，空口的品質(zhì)， 利用品牌開發(fā)商的影響力與項(xiàng)目自身的配套五星級酒店和銀座商城來提升項(xiàng)目形象，打造高端住宅，引領(lǐng)區(qū)域市場； 四、 項(xiàng)目偏離市區(qū)，周邊人流、物流、車流量目前明顯不足，趙王河片區(qū)北端市場關(guān)注度偏弱，脫離了主流競爭線（人民路中段）。 優(yōu)惠折扣： 一次性付款 按揭 物業(yè)管理： 菏澤泰順物業(yè)服務(wù)有限公司，物業(yè)費(fèi) 元 /㎡ 戶型配比： 86140 ㎡ 三房占 95%， 141 ㎡ 四房、 232 ㎡ 六房占 5% 熱銷戶型： 135平三室兩廳兩衛(wèi) 87平兩房 項(xiàng)目信息 工程進(jìn)度： 一期 2023 年 8 月封頂 2023 年 10 月入住 二期 2023年 10月 31日入住 時間節(jié)點(diǎn)： 一期 2023 年 9 月開盤 ， 2023 年 10 月份入住 銷售進(jìn)度： 剩余 10%房源 定 位 語： 關(guān)注孩子成長，內(nèi)部配套：景觀：水景 安防：對講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)。 該區(qū)域客戶群收入相對較高，舒適度有一定要求，所以該區(qū)域 110140㎡ 三房接受度最高；部分投資型客群和過渡型客群對于 4050㎡ 一房接受度較高 現(xiàn)階段發(fā)展較為滯后，區(qū)域內(nèi)居民收入較低， 90 ㎡ 左右兩房， 110 ㎡ 三房， 在該區(qū)域內(nèi)接受度較高 東部板塊 西部板塊 趙王河板塊 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 開 發(fā) 商： 菏澤宸宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 北京中外建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司 項(xiàng)目地址： 黃河路以北，人民路以東，熱電廠以南 占地面積： 100 畝 容 積 率： 綠 化 率： 35% 總 建 面： 26 萬㎡，商業(yè)建筑面積 6771 ㎡ 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 產(chǎn)品形態(tài)： 高層 當(dāng)前價(jià)格： 起價(jià) 3600元 /㎡ ，均價(jià)： 4600 元 /㎡ ，最高價(jià)：5200 元 /㎡ 階段優(yōu)惠： 一次性優(yōu)惠 2%，貸款優(yōu)惠 1% 項(xiàng)目信息 銷售進(jìn)度： 一期已售 80%左右 暢銷戶型： 90㎡ ， 140㎡ 滯銷戶型： 頂層復(fù)式， 160㎡ 四房 客源分析： 市區(qū)客戶，市政單位，個體戶 趙王河板塊經(jīng)典案例：天闊逸城 開 發(fā) 商： 山東菏澤東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)有限公司 項(xiàng)目地址： 人民路 1679 號（原菏澤口岸） 占地面積： 130 畝 總 建 面： 萬㎡ 建筑風(fēng)格： 歐式風(fēng)格 產(chǎn)品形態(tài)： 小高層（ 11層）、高層（ 18層、 32層） 容積率： 綠 化 率： % 總 戶 數(shù)： 共 1700 戶 車位配比： 1： 開盤時間： 2023年 11月 7日 交房時間： 2023年 7月 31日 分期情況： 兩期銷售 內(nèi)部配套： 水系景觀廣場、地下車位、大型超市 、會所、幼兒園 項(xiàng)目信息 趙王河板塊經(jīng)典案例：公園 1號 當(dāng)前周期： 一期在售 1號樓， 2號樓， 3號樓， 4號樓， 8號樓 11號樓， 12號樓，商業(yè)未開盤 戶型配比： 90 ㎡ 兩房， 110130 ㎡ 三房占 60%， 160 ㎡ 四房 共 10套 暢銷戶型： 90130㎡ 銷售進(jìn)度： 8號樓剩余 50%，其余樓座銷售 95% 當(dāng)前價(jià)格： 起價(jià)： 4000/㎡ ，均價(jià)： 5000元 /㎡ 最高價(jià)： 5500元 /㎡ ， 頂層買一送一 68008000元 /㎡ 送露臺 樓層差價(jià)： 20100元 朝向差價(jià)： 30元 階段優(yōu)惠： 一次性優(yōu)惠 2%、貸款優(yōu)惠 1% 工程進(jìn)度： 8號樓未封頂，其余樓座在做內(nèi)裝 定 位 語： 湖畔、公園、豪宅 、“給菏澤一個世界級的收藏” 客源分析： 公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、商人是目前買房主力客群，存在部分投資者，仍以自 住居多 趙王河板塊經(jīng)典案例：公園 1號 開 發(fā) 商 ： 菏澤龍翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 嘉博筑業(yè) 代理公司： 上海鯤鵬咨詢 景觀設(shè)計(jì)： 香