【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 魯商菏澤綜合體項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 山東中原 1 目標(biāo)界定 銀座商城、統(tǒng)一銀座、銀座汽車、銀座家居等 福 瑞 達(dá) 醫(yī) 藥 集 團(tuán) 魯商置業(yè) 山東銀座旅游集團(tuán) 山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院、銀座幼兒園等 魯商傳媒集團(tuán)有限公司 山東永興集團(tuán)有限公司、山東省林工商總公司等 ?魯商集團(tuán) —— 一個(gè)擁有 15萬多員工，年?duì)I業(yè)收入 370億，年利稅 32億的超級(jí) 國(guó)企航母 ，山東省 領(lǐng)軍企業(yè) ?魯商集團(tuán) —— 一個(gè)以零售業(yè)為主，以制藥和房地產(chǎn)為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，涉足教育、酒店、傳媒投資等 多個(gè)領(lǐng)域多元化集團(tuán) ?魯商集團(tuán) —— 一個(gè)擁有“魯商”、“銀座”、“福瑞達(dá)”等 多個(gè)知名品牌的明星企業(yè) 魯商菏澤綜合體承載著魯商在菏澤地區(qū)： 實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心！ 實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)商務(wù)旗艦標(biāo)桿！ 實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)豪宅標(biāo)桿！ 城市新標(biāo)桿！ 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo) 銷售目標(biāo) 打造城市商務(wù)旗艦，推動(dòng)地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展； 以商業(yè)為 驅(qū)動(dòng)，四種物業(yè)類型的系統(tǒng)盤活； 跳出 菏澤，突破現(xiàn)有市場(chǎng)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)高度銷售 ； 2 基礎(chǔ)研究 一、菏澤城市研究 二、政策研判 三、房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)研究 四、項(xiàng)目客戶研究 基礎(chǔ)研究 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) 菏澤城市概況 菏澤市位于山東省西南部，為山東省的一個(gè)地級(jí)市?？?cè)丝跀?shù)為 881萬其中城鎮(zhèn)人口為 ， 總面積 。 菏澤市轄八縣一區(qū)，另有一開發(fā)區(qū)分為牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城 東明縣，城市交通更便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯，京九鐵路與新亞歐大陸橋（日照 — 新鄉(xiāng)鐵路）在菏澤呈“十”字交匯，全市交通事業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐和保障。 菏澤市是我國(guó)著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng) 。被稱為“三鄉(xiāng)一城”。 菏澤轄一區(qū)八縣，擁有 180萬城鎮(zhèn)人口，是著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng)。 菏澤為魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地 , 占據(jù) 京九鐵路與新亞歐大陸橋 的 十字交匯處 ，坐擁交通樞紐，整體區(qū)域位臵優(yōu)越，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。 ?菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯 ?京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯，依托鐵路樞紐優(yōu)勢(shì)，加速城市發(fā)展 ?山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市 周邊城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動(dòng)等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速菏澤人口與財(cái)富的流動(dòng)。 城市發(fā)展地位 目前菏澤市區(qū)的整體規(guī)劃以“向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部”的總體格局 城市規(guī)劃概況 ?老城區(qū)： 是菏澤市發(fā)展較早的中心，有比較成熟的商業(yè)中心，現(xiàn)在為政府機(jī)關(guān)單位的所在地 ?趙王河板塊： 是菏澤市目前的城市中心，景觀資源豐富，現(xiàn)代化氣息濃郁，代表了菏澤全新的城市形象。 ?東部開發(fā)區(qū)域： 是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。 是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。 趙王河板塊 東部區(qū)域 老城區(qū) 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) ?根據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息，十五期間，菏澤市 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度提升 ，會(huì)帶動(dòng)菏澤市民收入的不斷增長(zhǎng)，城市居民購(gòu)買力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。 20232023年菏澤市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)圖 菏澤地區(qū)生產(chǎn)總值增速分別為 %、 %、 %、 ％和 14..3% 菏澤市 GDP發(fā)展水平 0200400600800100012001400024681012141618地區(qū)生產(chǎn)總值 5 5 6 . 7 3 6 9 4 . 3 7 8 4 2 . 1 3 9 5 7 . 3 1 1 1 5 1 . 5 8增長(zhǎng)速度 1 7 . 1 1 7 . 1 1 5 . 6 1 4 . 3 1 4 . 32023 2023 2023 2023 2023 去年底，菏澤 GDP實(shí)現(xiàn) 1151億元，年平均漲幅 15%，相對(duì)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，但其增速?gòu)?qiáng)勁，未來前景看好，目前城市發(fā)展受經(jīng)濟(jì)水平影響較大。 注：數(shù)據(jù)來源：菏澤國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 菏澤市財(cái)政收入 2023年實(shí)現(xiàn) ，呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)貸款額為1092億元，增長(zhǎng)較快，年貸款余額 803億元，也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；整體來講，購(gòu)買力充足，但消費(fèi)意識(shí)相對(duì)保守，有待激發(fā)其消費(fèi)潛力。 菏澤市財(cái)政收入及金額機(jī)構(gòu)存貸款情況 020040060080010001200菏澤市地方財(cái)政收入（億元） 金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 貸款余額（億元）菏澤市地方財(cái)政收入（億元） 30 42 金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 572 704 900 貸款余額（億元） 397 403 484 2023 2023 2023 2023 2023數(shù)據(jù)來源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ?其中 2023年菏澤市政府財(cái)政收入增幅居全省第一位。 ?菏澤市政府一直致力于開展項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)年、提升年活動(dòng)，招商引資和大項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)新突破大力推進(jìn)“ 1655” 企業(yè)成長(zhǎng)計(jì)劃，加快工業(yè)化進(jìn)程 。 ?深入實(shí)施城建三年綱要，城鎮(zhèn)化建設(shè)邁出重大步伐，全市城鎮(zhèn)化程度達(dá)到 35%。 ?菏澤市著力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)， 2023年開工基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 335個(gè)，其中市區(qū) 71個(gè)；完成拆遷面積 386萬平方米，開工房地產(chǎn)面積 1650萬平方米，竣工 1100萬平方米，其中市區(qū)開工 680萬平方米，竣工 405萬平方米 。 ?菏澤市穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) ?第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明菏澤還處于城市發(fā)展的初期，而這個(gè)階段正是城市快速發(fā)展期。 ?菏澤市的第二、三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值逐年增長(zhǎng)，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后于第二產(chǎn)業(yè)，有待于優(yōu)化，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)有較為廣闊的發(fā)展空間。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 菏澤第二產(chǎn)業(yè)比重為 52%，仍占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)占比 29%，相對(duì)薄弱。 數(shù)據(jù)來源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) %%%%%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) % % % % %第二產(chǎn)業(yè) % % % % %第三產(chǎn)業(yè) % % % % %2023 2023 2023 2023 2023城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了菏澤居民收入水平的提高， 2023 至 2023 年期間菏澤城鎮(zhèn)居民人均可支配收入基本實(shí)現(xiàn)了翻一番，極大地推動(dòng)了菏澤居民消費(fèi)水平的提高。 城市人均收入情況 城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，生活水平不斷改善。2023年全市在崗職工年人均工資 21955元，比上年增加 2691元，增長(zhǎng) 14%； 城鎮(zhèn)居民年可支配收入 14419元，比上年增加 1682元，增長(zhǎng)%；農(nóng)民年人均純收入 5812元，比上年增加 765元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 9765元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民年人均生活消費(fèi)支出 3629元，比上年增長(zhǎng) %。 城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化生活水平進(jìn)一步提高。 其中 2023年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 ，比年初增加 創(chuàng)歷史最高水平 。 居民生活收入 05000100001500020230城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8137 9715 11581 12737 14419農(nóng)民人均純收入 3480 4023 4584 5047 58122023 2023 2023 2023 2023注：數(shù)據(jù)來源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 菏澤城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為 ，增長(zhǎng) 13%，居民購(gòu)買力得到提升，生活水平提高。 菏澤全市城市化達(dá) 35%，提高 ，大量外來人口及進(jìn)城人口，促動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市升級(jí)。 城市非農(nóng)業(yè)人口概況 ?2023年菏澤市區(qū)人口達(dá)到 143萬人，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)， 速度逐漸放緩。 ?從城市人口規(guī)?？?，菏澤市已位于山東省大城市行列。 ?流動(dòng)人口較多菏澤市的流動(dòng)人口為 34萬人； 菏澤城市人口將進(jìn)一步增加， 城鎮(zhèn)化步伐明顯加快。 2023全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 35%，提高 分點(diǎn)， 尤其大量外來人口的進(jìn)駐，使人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)、收入、文化等）進(jìn)一步升級(jí)，不僅會(huì)增加菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量，還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品水平的升級(jí)。城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化帶來了城市發(fā)展加速。 2 0 0 2 年 2 0 1 0 菏澤市非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人）050100150200非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023數(shù)據(jù)來源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) 菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)投資自 2023 年起持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2023 年房地產(chǎn)開發(fā)投資較2023 年出現(xiàn)巨幅增長(zhǎng)， 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈 。 2023 年菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始出現(xiàn)大幅度的價(jià)格上漲，隨著房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)和開發(fā)水平的不斷提高，菏澤房?jī)r(jià)目前已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格快速上漲通道，預(yù)計(jì)未來仍會(huì)表現(xiàn)出可觀的上漲速度。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 0100200300400500600700固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 2023 2023 2023 2023 2023菏澤市歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖（單位元/ m ）178。80011001300 14001500220026002800310040000500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房?jī)r(jià)（單位元/ m ）178。 2023年菏澤房地產(chǎn)投資 106億元，增速 70%，成交均價(jià) 4000元 /㎡ ，增速 29%，整體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段。 菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速上升，維持在較高的增長(zhǎng)水平線上。 2023年菏澤房地產(chǎn) 投資 62億元 ,較 2023年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 27%左右，說明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力 。 菏澤房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2023年 施工面積 260萬平米，竣工面積 63萬平米 ，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)與同比增長(zhǎng)趨勢(shì)。 菏澤房地產(chǎn)施工、竣工情況（單位：萬平方米） 菏澤市固定資產(chǎn)投資情況 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) 2023年土地市場(chǎng)供應(yīng) 菏澤 2023年以來土地成交量達(dá) 258萬 平米，土地供應(yīng)量較大，主要集中在趙王河板塊和東部開發(fā)區(qū)板塊，這些土地將在未來 2~3年 陸續(xù)開發(fā)，將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 。 20 領(lǐng)將帥府 /16萬 /高層、小高層 天闊逸城 / /1446套 /360套 東部區(qū) 趙王河板塊 西部區(qū) 陽(yáng)光新都 / /高層、小高層 2023年 2023年 南華康城 /9萬 /768套 /剩余 68套 四季度 一季度 二季度 三季度 一季度 二季度 三季度 橡樹