世聯(lián)_深圳_益田假日廣場綜合體項目定位報告_71(已修改)
2025-01-27 03:16 本頁面
【正文】 “益田假日廣場 ”項目定位報告占地 總建面 130976m2公寓 23036m2寫字樓 12023m2商業(yè) 73026m2寫字樓公寓本項目界定頂級物業(yè) 市場形象 /價格標桿市場稀缺產(chǎn)品獲取高價目前深圳市場寫字樓實現(xiàn)最高價格 ——國際商會中心 均價 15000元 / ㎡價值點： CBD/超高層物業(yè) /標志性 /物業(yè)配置本項目 ——第四代寫字樓 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式寫字樓價值點： 創(chuàng)新產(chǎn)品 /辦公概念的顛覆 /顛覆性產(chǎn)品設計 / 后 SARS時代的產(chǎn)品設計 /功能彈性化 / 服務先導 /地鐵上蓋物業(yè)完全創(chuàng)新產(chǎn)品無市場參照系溢價因素 —— 彈性指數(shù)大創(chuàng)新產(chǎn)品的五種價格定位方法v品質更好，價格更高v品質更好，價格相同v品質相同，價格較低v品質較遜，價格大幅度降低v品質更好，價格更低創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性 房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性項目寫字樓部分可實現(xiàn) ——比市場傳統(tǒng)產(chǎn)品的最高價15000 x100%=15000元元 /㎡㎡完全的創(chuàng)新產(chǎn)品無市場參照系溢價因素 —— 彈性指數(shù)大注：根據(jù)一般規(guī)律，房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的價格不宜高于市場傳統(tǒng)產(chǎn)品的上限。寫字樓 → 市場稀缺產(chǎn)品 價格實現(xiàn)頂級寫字樓定律：q減少銷售面積彈性，強制性選擇q產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進入門檻產(chǎn)品定位q鎖定中小型企業(yè)總部q基本單位面積為 800—1000 ㎡ 為模數(shù)q可自由拼合拆分寫字樓 → 市場稀缺產(chǎn)品q總部基地 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間q立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化q鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000 ㎡為模數(shù) /可自由拼合拆分q突出個性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢力與文化的重要標志總部基地總部基地（頂級生態(tài)寫字樓）寫字樓定位q針對中型高端企業(yè) /量身定做q作為企業(yè)總部 /提高進入門檻q創(chuàng)新概念增值 /樹立頂級形象標桿q部分自用定位考慮的因素寫字樓定位總部基地q商務辦公的必要配置是客戶 關注的重點q對休息廳 /餐廳 /多功能廳等體 現(xiàn)寫字樓檔次及形象的配套 也有關注知名度代表區(qū)域形象其次是便捷程度客戶需求 → 物業(yè)配置q大堂是物業(yè)形象的重要 體驗點q其次是與工作密切相關 的電梯和車位形象和品質高于價格總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置總部基地q設置獨立出入口q寫字樓底部采用巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度寫字樓入口客戶需求 → 物業(yè)配置商業(yè)裙樓頂部設置多層次的園林及休閑設施，形成業(yè)主專享的交流空間；同時運動等配套設施如網(wǎng)球場、高爾夫球練習場等也可設置其間?？偛炕毓蚕砜臻g客戶需求 → 物業(yè)配置會議中心q多功能會議室，配有視頻會議設備q有多媒體的培訓室q供洽談商務使用的咖啡廳及會議室退臺花園q康體娛樂會所，設有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活動設施總部基地共享空間客戶需求 → 物業(yè)配置合理的建筑層高，為業(yè)主提供舒適的辦公環(huán)境總部基地局部 —— 層高客戶需求 → 物業(yè)配置采用國際通用的行政管理方式并由專人負責衛(wèi)生清潔，確保星級健康標準。局部 —— 公用洗手間總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置靈活多變的辦公空間滿足個性客戶的個性選擇總部基地個性化客戶需求客戶需求 →→ 物業(yè)配置物業(yè)配置寫字樓公寓本項目界定頂級物業(yè) 市場價格標桿市場稀缺產(chǎn)品獲取高價公寓部分思路我們的最終客戶是誰？最終客戶的需求是怎樣？公寓如何實現(xiàn)高售價？公寓如何實現(xiàn)高售價？—— 公寓的溢價因素公寓類型 價格 代表區(qū)域 最終客戶普通公寓 800011000 華強北 電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務員、貿易等行業(yè)商務公寓 800010000 華強北 /車公廟 商務公寓客戶群多為電子、貿易類小企業(yè)，講究經(jīng)濟實惠。酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主產(chǎn)權式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主深圳公寓市場分析詳見附件一根據(jù)市場實際現(xiàn)狀分析，從深圳公寓市場表現(xiàn)進行比照，本項目價格難以實現(xiàn)目標價格直接比較 —— 深圳公寓市場現(xiàn)狀公寓的溢價因素 —— 被動性 1. 地段因素
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