【正文】 價值提升 價值點一商業(yè)規(guī)模的黃金分割 價值點二最大限度挖掘街鋪的商業(yè)價值 價值點三主力店對商業(yè)步行街人流的支撐 六大價值點的提升 價值點四商業(yè)景觀核的磁極效應廣場 價值點五商業(yè)建筑屋頂價值的挖掘 價值點六商業(yè)人流和居住人流的有效分離 第一章 CCTI 運營模式下的定位推導 項目運營定位推導成果脈絡 CCTI 定位推導思路 投資者調(diào)查 投資者投資商業(yè)時考慮因素 項目的開發(fā)商實力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗 將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司 項目價值情況售價 元平方米 及租價 元平方 米 周圍商鋪售價 元平方米 及周圍商鋪租價 元平方米 商鋪使用率 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間客戶流又比較簡單合理的話就能更有效提高商鋪的受歡迎程度 投資者調(diào)查 有沒有自主權(quán)自主權(quán)越高收益越單純 商鋪是不是統(tǒng)一管理商鋪面積是否可以自由分割 在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下自己獨立經(jīng)營的可行性有多大 一樓的商鋪往往最好租租金也高特別是臨街的鋪位即使整個商業(yè)經(jīng)營不好還可以獨立經(jīng)營對投資者也最有保障 投資者調(diào)查 項目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等 項目定位及以后經(jīng)營情況的預期 準確的市場定位則可以保證以后的經(jīng)營和實現(xiàn)投資收益 商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容 商鋪實際還有使用年限 是否售后包租及返租比例和年限 是否引入第三方責任擔保 投資者語錄 前山鋪位升值潛力大 專業(yè)投資客阿文 輕軌經(jīng)過前山對前山商業(yè)會產(chǎn)生很大影響 澳門專業(yè)投資客潘總 自己做建材的不愿意總租別人的鋪 永豐天花總匯老板羅總 做裝修在前山區(qū)域買鋪開公司業(yè)務更好做 靚家居陶總 鋪位離圓明新園近在這買個鋪做生意養(yǎng)老休閑舒服 蘭鋪花園 永春天新茗茶吳麗珠總經(jīng)理 買鋪 考慮因素分析 買鋪考慮因素分析 買鋪考慮因素分析 買鋪考慮因素分析 83不能接受購鋪單價在 2萬以上 買鋪考慮因素分析 買鋪考慮因素分析 觀點提煉 客戶希望層高達到 6 米 進深比例在 14 之內(nèi) 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受 投資者對前山商業(yè)信心增強 多數(shù)客戶能承受 50100萬之間的商鋪 二層以上鋪位不受歡迎 租賃商鋪時考慮的因素 地理位置 交通條件 行人道街道情況過往車輛的數(shù)量及類型道路寬窄 城市規(guī)劃城市設(shè)施 消費者因素 人口數(shù)及住戶數(shù) 一定的范圍內(nèi)競爭店 的數(shù)量客流狀況 估計通過店前的行人最少流量 租賃商鋪時考慮的因素 道路狀況 城市的商業(yè)屬性 包括商店數(shù)職工數(shù)營業(yè)面積銷售額等 場地條件 包括店鋪面積形狀傾斜度高低方位日照條件道路銜接狀況等 租金 必要的停車條件顧客停車場地及進貨空間 租金和其它相關(guān)投資的最高限額 租賃商鋪時考慮的因素 街鋪 優(yōu)勢時間自由自己管理靈活性大便宜接觸人機會多 劣勢不安全離住的地方遠 租賃商鋪時考慮的因素 租賃商鋪時考慮的因素 經(jīng)營者特征描述 經(jīng)營者年齡多在 3050 之間有一定的從商經(jīng) 驗 經(jīng)營者 85 為外來人來珠海時間3 年以上對經(jīng)營的項目前期都做過市場分析對自己的經(jīng)營比較有信心 對經(jīng)營的場地比較看重選擇前都會到現(xiàn)場考察 經(jīng)營者文化水平不高但對市場情況敏感有一定的從商經(jīng)驗 經(jīng)營者信息靈通對珠海的商業(yè)咨訊知道和傳播較快多為親朋介紹和報刊傳播 經(jīng)營者重視商業(yè)管理自我宣傳自我管理能力差但意識和要求強烈 調(diào)查分析 前山華業(yè)大廈旁十字路口人流車流統(tǒng)計 2207 年 1 月 4 日晚 5時 55分至 6 時 人流 110 人分車流 30 輛分 平均值 嘉園至十四村 2207 年 1月 4日晚6時 30 分至 6 時三十五分 人流 200 人分 據(jù)當?shù)厝私榻B工廠上下班時間 早上 600 左 右 下 午 56 時 人 流 更 多 6 米 寬 的 橋 上 經(jīng) 常 堵 塞 調(diào)查分析 消費者 93喜歡去超市購物 消費者 75選擇購物時注重品種齊全質(zhì)量好 消費者 68購物時喜歡購物環(huán)境好 調(diào)查分析 消費者 84對前山購物環(huán)境感到不滿意或一般 消費者 92感覺該片區(qū)缺少休閑公園 消費者 88感覺該片區(qū)缺少體育配套設(shè)施 84 對購物環(huán)境不滿意提供了市場機會 休閑運動公園在當?shù)睾苡行枨? 做休閑運動購物于一體的購物場所有市場 調(diào)查分析 消費者 78 會去前山以外區(qū)域購物 不外出者多為老人 外出者人流分散于珠海其它各商圈 調(diào)查分析 消費者消費習慣分析 觀點提煉 投資客比較看好前山商業(yè)地產(chǎn)市場 經(jīng)營者對于商業(yè)規(guī)劃布局有著一定的要求 消費者對前山商市場業(yè)有一定的需求 現(xiàn)有競爭者位置圖 現(xiàn)有競爭者統(tǒng)計 以項目周邊一公里為調(diào)查范圍北起人民西路南至金雞路口東至三臺石路西至嘉園 競爭者總結(jié)分析 項目旁以旺嘉百貨惠發(fā)百貨及益源百 貨為中心集中了餐飲購物休閑等為一體的消費圈 旺嘉購物廣場是該區(qū)域唯一一家中檔次的購物場所 周邊項目定位多為低檔消費層次較 該路段以滿足打工一族的消費為主 區(qū)域商業(yè)主要成員 前山百貨 共二層每層約 1500 平米 一樓主營通訊銀行手飾服裝 二樓電器其中間雜還有活力夜總會 前山影院書店洽和餐廳前山市 場和一些街邊小吃攤檔等 瑞華服裝城 共三層每層約 3000 平米第一二層為瑞華服裝城第一層主營服裝第二層主營服裝鞋類及美容第三層為百和超市主營日用百貨 區(qū)域商業(yè)主要成員 翰林苑商業(yè) 共三層樓面現(xiàn) 只有第一層營業(yè)都以街鋪的形式經(jīng)營約 3040平米 間共約 25間其中一間400 平米的工商銀行正在裝修營業(yè)中的商鋪主要經(jīng)營醫(yī)藥美容通訊用品眼鏡茶行美容美發(fā)用品批發(fā)以及兩家建材等經(jīng)營情況一般 區(qū)域商業(yè)主要成員 得一超級市場 每層約 2021 平米一樓超市主營日用百貨二樓服裝電器 星海百貨 共兩層每層約 1500 平米主營服裝鞋類 匯益百貨 共一層約 1000 平米主營服裝鞋類 潛在商業(yè)項目分析 潛在商業(yè)項目分析 潛在商業(yè)項目分析 翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖 觀點提煉 前山區(qū)域已經(jīng)開始進駐大型商業(yè)巨頭如華潤 萬家家樂福等 前山區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速項目周邊商業(yè)中高檔區(qū)域性商業(yè)缺乏 宏觀市場分析 一系列房地產(chǎn)市場政策使全國對房地產(chǎn)住宅市場加強管理更多資金進商業(yè)地產(chǎn) 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》有利于外資在國內(nèi)長線投資商業(yè)地產(chǎn)市場 珠海交通在改變 珠海商業(yè)在改變 珠海GDP 每年正以 10 個百分點的速度增長 工業(yè)的發(fā)展大大帶動了人流物流的增長 珠海臨近澳門珠港澳合作的進一步深入發(fā)展 港珠澳大橋方案出臺 輕軌等交通設(shè)施不斷地完善 商業(yè)建設(shè)成為熱點 珠海商業(yè)市場分析 珠海商業(yè)市場分析 市級商業(yè)中心 2 個 吉大商圈吉大景山路一帶 拱北商圈拱北迎賓路與蓮花路一帶 區(qū)級商業(yè)中心 2 個 位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心 位于井岸的斗門區(qū)商業(yè)中心 居住區(qū)級商業(yè)中心 16 個 主城區(qū) 7 個分布于香洲香埠路香洲南坑香洲興業(yè)路西側(cè)拱北夏灣 前山逸仙路與前山大道交叉地帶南屏舊區(qū)南灣大道西側(cè)的 灣仔區(qū) 金灣 次中心城 1 個位 于紅旗 斗門次中心城 1個位于白蕉 唐家灣新城 2個分別位于原金鼎鎮(zhèn)區(qū)與唐家鎮(zhèn)區(qū) 橫琴新城 1個 三灶新城 2個分別位于原三灶與三 灶東部 新區(qū) 港區(qū)組團 1 個位 于南水 平沙 1個 珠海商業(yè)市場分析 施工面積下降竣工銷售面積上升 空置率下降商業(yè)日趨成熟 吉大片區(qū)的改造規(guī)劃 建立吉大旅游商務區(qū)城市中心廣場珠海百貨廣場以東石景山以南海濱公園以西約 １０公頃的區(qū)域?qū)⒓茫桑裕伲停粒蹋檀笮唾徫镏行拇笮椭行膹V場于一體成為未來的珠海ＲＢＤ旅游商務區(qū)將拆除國貿(mào)海天城整合該地段各種資源利用獨有的自然稟賦顯山露水打造山海城公園融為一體的全國少有的城市中心廣場珠海賓館將打造風格獨特的情景化高檔商業(yè)街區(qū) 市民集會活動的觀禮區(qū)位于九洲城博物館門前水滴狀螺旋上升的特區(qū)建設(shè)紀念館造型獨特將集中展示珠海２０年規(guī)劃建設(shè)成就大型音樂噴泉蔚為壯觀主題雕塑顯示珠海活躍進取的珠海精神購物休憩區(qū)組合各種方式的水景觀創(chuàng)造各種親水觀水空間增添購物樂趣同時也是生態(tài)設(shè)計的理念露天劇場區(qū)可坐在露天 劇場和大臺階上觀賞廣場大屏幕的精彩節(jié)目此外還有下沉的商業(yè)步行街等形成大的步行系統(tǒng)把交通弱化到地下 將構(gòu)成一個珠海市最高檔極富活力開放的 珠海ＲＢＤ旅游商務區(qū) 綠景地塊的規(guī)劃 本土商業(yè)巨頭擴張歷程 本土商業(yè)巨頭擴張歷程 本土商業(yè)巨頭擴張歷程 本土商業(yè)巨頭擴張歷程 本土商業(yè)巨頭擴張歷程 建材巨頭逐鹿珠海