合肥中辰商業(yè)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(已修改)
2025-04-03 05:02 本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中辰經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補(bǔ)充） 謹(jǐn)呈： 20221022 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 ?項(xiàng)目可利用土地減少 40%， B地塊完全無(wú)法利用。 ?A地塊可用面積： 約 14000平方米 ?C地塊可用面積： 約 25000平方米 ?D地塊可用面積： 約 14000平方米 ?合計(jì)可用面積： 約 53000平方米 城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側(cè)各退讓 50米，退讓范圍內(nèi)不得修建建筑，因此將導(dǎo)致本項(xiàng)目可利用土地?fù)p失約 40%（ 60畝） A B C D 高 壓 線 限制性條件變化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 序號(hào) 物業(yè)功能 體量（ M2） 說(shuō)明 A 辦公物業(yè) 17000 一棟 18F小戶型寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 酒店 17000 一棟 18F特色酒店 持有 商務(wù)公寓 12022 一棟 18F小戶型公寓 銷(xiāo)售 商業(yè) 30000 （地下 7000） 四層商業(yè) （地下一層） 持有 B 經(jīng)濟(jì)型酒店 6000 100間客房標(biāo)準(zhǔn) 持有 C 住宅 120220 住宅 銷(xiāo)售 商業(yè) 6000 社區(qū)商鋪 銷(xiāo)售 D LOFT公寓 48000 12層， 銷(xiāo)售 商業(yè) 1000 社區(qū)商鋪 銷(xiāo)售 E 中央廣場(chǎng) 15000 A、 C地塊間 — 地上停車(chē)場(chǎng) 9000 可停 360400輛 — 合計(jì) 257000 容積率 限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高 定 位 調(diào) 整 定位調(diào)整的原則： ?保證商業(yè)可存活 ?項(xiàng)目整體形象的提升 ?提高土地利用率 ?盡可能提升容積率 定位調(diào)整要求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 核心問(wèn)題界定 本報(bào)告主要解決以下核心問(wèn)題 Q1：作為內(nèi)街商業(yè)如何定位？ Q2： 怎樣體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性和多樣性？ Q3： 如何充分利用土地，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 報(bào)告思路 內(nèi)街商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目整體定位 開(kāi)發(fā)策略建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 內(nèi)街商業(yè)市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營(yíng)特色吸引人流，由于銷(xiāo)售困難通常采取持有或帶租約銷(xiāo)售 沿街式商業(yè) 內(nèi)街式商業(yè) 經(jīng)營(yíng)特色 昭示性強(qiáng)，便于突出打造商業(yè)形象 昭示性弱，需要依靠特色取勝 人流吸引 依靠自然人流和商家品牌吸引人流 靠特色、品牌吸引人流 店鋪特點(diǎn) 相對(duì)獨(dú)立，相互干擾小 聚集性強(qiáng)，互相依托 可銷(xiāo)售性 分割形式更靈活，便于銷(xiāo)售 銷(xiāo)售難度大，銷(xiāo)售容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難 規(guī)劃重點(diǎn) 造型、廣告面 特別注意人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 常見(jiàn)業(yè)態(tài) 百貨、超市、服飾、專賣(mài)店、餐飲等 餐飲、休閑娛樂(lè)等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 元一柏莊 （哈街）：規(guī)劃先進(jìn)，點(diǎn)線結(jié)合，通透性佳 11幢 LOFT ， 4000平方米一幢，每幢四層。主要為企業(yè)辦公物業(yè)。同時(shí)適合做大型餐飲與大型娛樂(lè) 5萬(wàn)平米商業(yè)用房組成的時(shí)尚商業(yè)街。 定位為娛樂(lè)休閑一條街業(yè)態(tài)主要以酒吧，購(gòu)物，餐飲為主 一幢大型商業(yè)綜合樓 ，目前計(jì)劃大型超市入駐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 哈街：面積過(guò)大，銷(xiāo)售情況一般，招商由開(kāi)發(fā)商全力參與，前景較好 ?售價(jià)： 9000元 /平方米 ?經(jīng)營(yíng)模式： 9年返租金銷(xiāo)售，每年按照市場(chǎng)年收益率 8％的比例返還給客戶 ?規(guī)模：面積劃分為 60－ 4000平方米， ?優(yōu)勢(shì)： 1，對(duì)于開(kāi)發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報(bào)。 2，對(duì)于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長(zhǎng)期收益率。 3，對(duì)于項(xiàng)目： 9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)，完全可以使開(kāi)發(fā)商在很大權(quán)利范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理與品質(zhì)的保證，最終保證整體商業(yè)的完美落幕 ?劣勢(shì)： 1，對(duì)于開(kāi)發(fā)商：需要投入人力物力在此項(xiàng)目上，對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不可取，但是元一為合肥本地開(kāi)發(fā)商，故可避免此類問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開(kāi)敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 綠地 饕界：銷(xiāo)售情況良好，招商經(jīng)營(yíng)有困難 ?售價(jià)： 10000元 /平方米 ?經(jīng)營(yíng)模式：設(shè)立招商部，在客戶購(gòu)買(mǎi)后提供免費(fèi)售后服務(wù)，主要服務(wù)為：接待，聯(lián)系，提供相關(guān)咨詢，相當(dāng)于中介服務(wù) ?規(guī)模： 50－ 200平方米，由于商鋪有三層高，故內(nèi)街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時(shí)日 ?優(yōu)勢(shì)： 1，對(duì)于開(kāi)發(fā)商：綠地作為外地開(kāi)發(fā)商，可以在銷(xiāo)售早期給客戶以信心，促進(jìn)銷(xiāo)售。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，在后期，也不必為單一項(xiàng)目付出人力物力。 2，對(duì)于消費(fèi)者：早期在商鋪招租的情況下，有專業(yè)人員負(fù)責(zé)接待，也省去一份麻煩。 3，對(duì)于項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)商在一定權(quán)限內(nèi)可以進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，可以在一定程度上保證項(xiàng)目的整體風(fēng)格定位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 金地 國(guó)際城 88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)街與外街 首批推售商鋪 第二批推售商鋪 第三批推售商鋪 馬 鞍 山 南 路 北 機(jī)動(dòng)推售區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 金地 88街：后期營(yíng)銷(xiāo)包裝使銷(xiāo)售火爆，但后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題 ?售價(jià)： 2022030000元 /平方米 ?經(jīng)營(yíng)模式： 3年返租金銷(xiāo)售，每年按照收益率 8％的比例返還給客戶 ?規(guī)模：面積劃分為 60－ 200平方米 ?優(yōu)勢(shì)： ?1，對(duì)于開(kāi)發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報(bào)。
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