合肥中辰商業(yè)綜合體項目項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(已修改)
2025-04-03 05:02 本頁面
【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項目 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補充） 謹呈： 20221022 本報告是嚴格保密的。 2 ?項目可利用土地減少 40%， B地塊完全無法利用。 ?A地塊可用面積： 約 14000平方米 ?C地塊可用面積： 約 25000平方米 ?D地塊可用面積： 約 14000平方米 ?合計可用面積： 約 53000平方米 城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側(cè)各退讓 50米，退讓范圍內(nèi)不得修建建筑，因此將導致本項目可利用土地損失約 40%（ 60畝） A B C D 高 壓 線 限制性條件變化 本報告是嚴格保密的。 3 序號 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 A 辦公物業(yè) 17000 一棟 18F小戶型寫字樓 銷售 酒店 17000 一棟 18F特色酒店 持有 商務公寓 12022 一棟 18F小戶型公寓 銷售 商業(yè) 30000 （地下 7000） 四層商業(yè) （地下一層） 持有 B 經(jīng)濟型酒店 6000 100間客房標準 持有 C 住宅 120220 住宅 銷售 商業(yè) 6000 社區(qū)商鋪 銷售 D LOFT公寓 48000 12層， 銷售 商業(yè) 1000 社區(qū)商鋪 銷售 E 中央廣場 15000 A、 C地塊間 — 地上停車場 9000 可停 360400輛 — 合計 257000 容積率 限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高 定 位 調(diào) 整 定位調(diào)整的原則： ?保證商業(yè)可存活 ?項目整體形象的提升 ?提高土地利用率 ?盡可能提升容積率 定位調(diào)整要求 本報告是嚴格保密的。 4 核心問題界定 本報告主要解決以下核心問題 Q1：作為內(nèi)街商業(yè)如何定位？ Q2： 怎樣體現(xiàn)項目的整體性和多樣性？ Q3： 如何充分利用土地，實現(xiàn)價值最大化？ 本報告是嚴格保密的。 5 報告思路 內(nèi)街商業(yè)市場研究 項目整體定位 開發(fā)策略建議 本報告是嚴格保密的。 6 內(nèi)街商業(yè)市場分析 本報告是嚴格保密的。 7 內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售 沿街式商業(yè) 內(nèi)街式商業(yè) 經(jīng)營特色 昭示性強，便于突出打造商業(yè)形象 昭示性弱，需要依靠特色取勝 人流吸引 依靠自然人流和商家品牌吸引人流 靠特色、品牌吸引人流 店鋪特點 相對獨立，相互干擾小 聚集性強，互相依托 可銷售性 分割形式更靈活，便于銷售 銷售難度大，銷售容易導致經(jīng)營困難 規(guī)劃重點 造型、廣告面 特別注意人流動線設計 常見業(yè)態(tài) 百貨、超市、服飾、專賣店、餐飲等 餐飲、休閑娛樂等 本報告是嚴格保密的。 8 元一柏莊 （哈街）：規(guī)劃先進，點線結(jié)合，通透性佳 11幢 LOFT ， 4000平方米一幢，每幢四層。主要為企業(yè)辦公物業(yè)。同時適合做大型餐飲與大型娛樂 5萬平米商業(yè)用房組成的時尚商業(yè)街。 定位為娛樂休閑一條街業(yè)態(tài)主要以酒吧，購物，餐飲為主 一幢大型商業(yè)綜合樓 ，目前計劃大型超市入駐 本報告是嚴格保密的。 9 哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好 ?售價： 9000元 /平方米 ?經(jīng)營模式： 9年返租金銷售，每年按照市場年收益率 8％的比例返還給客戶 ?規(guī)模：面積劃分為 60－ 4000平方米， ?優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進行其他投資回報。 2，對于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。 3，對于項目： 9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權，完全可以使開發(fā)商在很大權利范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理與品質(zhì)的保證，最終保證整體商業(yè)的完美落幕 ?劣勢： 1，對于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項目上，對于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題 本報告是嚴格保密的。 10 綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐 本報告是嚴格保密的。 11 綠地 饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難 ?售價： 10000元 /平方米 ?經(jīng)營模式：設立招商部，在客戶購買后提供免費售后服務，主要服務為：接待，聯(lián)系，提供相關咨詢，相當于中介服務 ?規(guī)模： 50－ 200平方米，由于商鋪有三層高，故內(nèi)街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時日 ?優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：綠地作為外地開發(fā)商，可以在銷售早期給客戶以信心，促進銷售。實現(xiàn)現(xiàn)金回流，在后期，也不必為單一項目付出人力物力。 2，對于消費者：早期在商鋪招租的情況下，有專業(yè)人員負責接待，也省去一份麻煩。 3，對于項目：開發(fā)商在一定權限內(nèi)可以進行統(tǒng)一調(diào)配，可以在一定程度上保證項目的整體風格定位。 本報告是嚴格保密的。 12 金地 國際城 88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)街與外街 首批推售商鋪 第二批推售商鋪 第三批推售商鋪 馬 鞍 山 南 路 北 機動推售區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 13 金地 88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題 ?售價： 2022030000元 /平方米 ?經(jīng)營模式： 3年返租金銷售，每年按照收益率 8％的比例返還給客戶 ?規(guī)模：面積劃分為 60－ 200平方米 ?優(yōu)勢： ?1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進行其他投資回報。
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