【正文】 跌 ” 的局面 . ：高層 、 小高層為住宅市場主力 ， 板樓較塔樓更受市場認(rèn)可 ， 70120㎡ 兩室和三室為主力戶型及熱銷戶型 。受較濃觀望氣氛的影響， 5月份濟(jì)南住宅價(jià)格依然緩慢增長，該月濟(jì)南住宅均價(jià) 5627元 /平米，較上月價(jià)格上漲 % 價(jià)格分析 住宅市場分析 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商 建筑面積（萬㎡） 推出時(shí)間 容積率 綠化率 價(jià)格（元 /㎡ ） 銷售率 陽光 100 國際新城 濟(jì)南市陽光新路 19號(hào) 濟(jì)南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三期 33 三期 2023919 50% 6500 三期 80% 凱旋新城 濟(jì)南市槐蔭區(qū)經(jīng)十路 510號(hào) 山東萊鋼建設(shè)置業(yè) 有限公司 30 20231222 35% 5300 一期 88% 泉城花園 槐蔭區(qū)幸福路與西外環(huán)交界 濟(jì)南四建房地產(chǎn)開 發(fā)有限責(zé)任公司 35 202343 40% 5400 46% 翡翠郡 原濟(jì)南重型汽車總廠廠區(qū)內(nèi) 中國重型汽車集團(tuán) 房地產(chǎn)公司 68 20231218 40% 小高層、高層 55005600 61% 群盛華城 槐蔭區(qū)經(jīng)一路北側(cè)緯六路至緯九路之間 山東群盛置業(yè)有限公司 9 2023619 30% 住宅 5500，公寓 6100 住宅 85%，公寓 70% 新世界陽光 西區(qū) 槐蔭區(qū)經(jīng)六路480號(hào) 濟(jì)南新世界陽光發(fā)展有限公司 12 2023617 30% 多層 6600，小高層、高層 5800 45% 區(qū)域住宅市場樣本 住宅市場分析 樓盤規(guī)模分布情況17% 17% 17%50%0%10%20%30%40%50%60%1 0 萬平米以下 1 0 1 9 萬平米 2 0 3 0 萬平米 3 0 萬平米以上區(qū)域市場分析 1. 項(xiàng)目所在區(qū)域大中規(guī)模住宅項(xiàng)目聚集，區(qū)域在售樓盤整體規(guī)模 187萬平方米，平均每個(gè)項(xiàng)目建筑面積為 31萬平方米左右，市場供應(yīng)量約 60萬平方米。市場競爭相對(duì)激烈 . 2. 區(qū)域樓盤中僅有一家規(guī)模在 10萬平方米以下，規(guī)模在 30萬平方米以上的達(dá)到50%。 、 企事業(yè)單位及周邊工作人員為主 ， 首次置業(yè)的年輕人較多 . ， 現(xiàn)商務(wù)配套 、 金融服務(wù)水平較低 ， 成為制約發(fā)展的瓶頸 . 、 周邊供應(yīng)量較少的 80㎡ 左右的經(jīng)濟(jì)型兩室及 110㎡ 左右的經(jīng)濟(jì)型三室為主力戶型 ， 以避免激烈的市場競爭 ， 以實(shí)現(xiàn)快速銷售快速回籠資金 . 住宅市場分析 區(qū)域劃分 二、寫字樓市場分析 按照寫字樓周邊商務(wù)氛圍的聚集度、交通的可通達(dá)性、金融和服務(wù)類行業(yè)的發(fā)展水平等指標(biāo) . 濟(jì)南的寫字樓市場劃分為 中心區(qū)域板塊、山大路 — 二環(huán)東路板塊和高新區(qū)區(qū)域 . 供應(yīng)量及區(qū)域分布 0204060寫字樓供應(yīng)區(qū)域分布中心區(qū)域 19 山大路二環(huán)東路區(qū)域 13 高新區(qū)區(qū)域 55 6 寫字樓供應(yīng)量寫字樓數(shù)量寫字樓平均體 （ 租 ） 寫字樓供應(yīng)總量為 萬㎡ ， 達(dá) 55萬㎡ — 二環(huán)東路區(qū)域 ， 供應(yīng)量為 ㎡ 19個(gè)但規(guī)模較小 ，平均體量在 ㎡ 寫字樓市場分析 ? 濟(jì)南市寫字樓平均租金為 /天 ㎡ （注：按使用面積對(duì)各樓盤租金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，按建筑面積進(jìn)行租金報(bào)價(jià)的寫字樓，則按 70%的使用率進(jìn)行換算） 濟(jì)南市在租寫字樓價(jià)格分為三個(gè)階梯。㎡） 2農(nóng)投大廈 泰山國際大廈? 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽侵蛔獠皇?，租金水平?2— /天 西部區(qū)域中小企業(yè)日漸活躍，隨著緯十二路商務(wù)中心規(guī)劃的不斷實(shí)施，將對(duì)其他區(qū)域大量企業(yè)也形成聚群效應(yīng)。東臨趵突泉、泉城廣場，北臨人民商場、大觀園，南臨體育中心，西臨育英中學(xué)，擁有交通、商務(wù)、人文、政治地緣優(yōu)勢 。 公寓市場分析 景觀綠化 公寓市場分析 戶型設(shè)計(jì) 東座 31層 戶型 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積（平方米） 所占比重 2室 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 3室 2廳 錯(cuò)層 31套 東座 A戶型： ㎡ 東座 B戶型： ㎡ 東座 C戶型： ㎡ 東座 D戶型： ㎡ 東座 E戶型： ㎡ 東座 F戶型： ㎡ 戶型 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積（㎡） 所占比重 2室 錯(cuò)層 169 26套 3室 錯(cuò)層 178 26套 3室 錯(cuò)層 190 26套 3室 錯(cuò)層 220 26套 3室 錯(cuò)層 202 26套 3室 錯(cuò)層 305 26套 復(fù)式 復(fù)式 27層 28層 共 8套 西座 28層 樣板間實(shí)景 公寓市場分析 租金和客群分析 公寓市場分析 本項(xiàng)目目前租金在 — /天 *㎡之間（建筑面積），平均租金為 /天 *㎡ . 客源成分復(fù)雜，多為有一定資金積累的中小型企業(yè)，濟(jì)南本土企業(yè)較多，且該項(xiàng)目租金價(jià)格低、位置好、環(huán)境優(yōu)美，吸引了周邊寫字樓的很多客戶，如金龍大廈中較多客戶入住。東環(huán)國際廣場總建筑面積 15萬㎡，其中寫字樓面積 10萬㎡。日本三菱原裝分戶式變頻中央空調(diào) 配套包括復(fù)印、傳真、郵政；倉庫出租、房屋租售、票務(wù)；建行、商業(yè)銀行、客房會(huì)議中心、新梅園海鮮大酒店、招商銀行、中國銀行 會(huì)議室：設(shè)有 200㎡ 高級(jí)商務(wù)大型會(huì)議室，從 80㎡ 中型會(huì)議室至 VIP商務(wù)會(huì)議室，配置前沿?cái)?shù)字高科技多媒體數(shù)碼北投、音響、電視等會(huì)議設(shè)施，提供專業(yè)的商務(wù)會(huì)務(wù)配套服務(wù)，滿足企業(yè)舉辦產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、集團(tuán)內(nèi)上規(guī)模會(huì)議 公寓市場分析 名稱 可容納人數(shù) 費(fèi)用（元 /天） 位置 第六會(huì)議室 200 3600 D座 5樓 第五會(huì)議室 95 2023 C座 5樓 第三會(huì)議室 16 1200 C座 5樓 第二會(huì)議室 12 1200 C座 5樓 第一會(huì)議室 12 1200 C座 5樓 面積劃分 本項(xiàng)目為框架結(jié)構(gòu)，層高 ，玻璃幕墻，戶型方正，可任意組合，靈活分割，辦公空間可自由分割。 ㎡ . 本項(xiàng)目入住客群以貿(mào)易公司、銷售公司為主 . 代表公司：濟(jì)南精邦裝飾、開利空調(diào)銷售服務(wù)有限公司、山東慧通自動(dòng)化、濟(jì)南弘安紙業(yè)、濟(jì)南恒生農(nóng)業(yè)發(fā)展公司、濟(jì)南松茂商貿(mào)、濟(jì)南老人頭汽車服務(wù) . 公寓市場分析 綜合點(diǎn)評(píng) 本項(xiàng)目位于商務(wù)氛圍集中且發(fā)展?jié)摿^大的二環(huán)東路中段，交通便利，地段優(yōu)越。 ? 濟(jì)南中小企業(yè)眾多，商住項(xiàng)目客戶范圍廣泛，市場接受度較高 。 一、地塊分析 思考：我們在哪里？ 我 們 距 離 濟(jì) 南 一 級(jí) 商圈 —— 泉城路商圈的直線距離在 3公里內(nèi) ， 而從本案向西 ， 基本是商業(yè)的盲區(qū) 。 銀座的資源和 品牌優(yōu)勢 ，勢必存在廣闊的市場空間 給本項(xiàng)目帶來價(jià)值的提升 銀座能給城市帶來什么 ? 1. 銀座的出現(xiàn) ,定會(huì)加重區(qū)域商業(yè)氛圍 2. 激活商業(yè)市場，成為該市場引擎 3. 帶來商務(wù)的加速配套 4. 使城市的資源型配套迅速向本案靠攏 我們的目標(biāo)是什么 ? 銀座中央商圈 銀座有能力、有資源、有機(jī)會(huì)，將本案打造成為 銀座中央商圈輪廓初現(xiàn)！ 復(fù)合功能定位 卓絕全球視野 新城市地標(biāo)的標(biāo)識(shí)性與社會(huì)效應(yīng) 嶄新的盈利模式與巨大的升值潛力 定位 高度 社會(huì)效應(yīng) 升值潛力 項(xiàng)目整體定位 CAPHOS(卡布豪斯 ) 高尚城市建筑綜合體 國際復(fù)合街區(qū) 項(xiàng)目整體定位 三、項(xiàng)目整體定位 CAPHOS(卡布豪斯 )釋義 ： ? CAPHOS，本質(zhì)是由 Clubs pan（泛會(huì)所）、 Apartment（高檔公寓）、 Park（公園景觀）、 Hotel（主題酒店）、 Office（寫字樓）、 ShoppingMall（綜合購物中心）所構(gòu)成的混合區(qū)域， 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯。 ? 本項(xiàng)目將在 CAPHOS(卡布豪斯 )概念的指導(dǎo)下，填補(bǔ)目前中國地產(chǎn)發(fā)展模式的空白，確立 “ 高尚城市建筑綜合體 ” 、 “ 國際復(fù)合街區(qū) ” 的形象整合定位。 項(xiàng)目整體定位 CAPHOS在東京： 日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的卡布豪斯全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的銀座區(qū)域。 項(xiàng)目整體定位 CAPHOS在濟(jì)南 ： ? 本案的出現(xiàn)，預(yù)示著濟(jì)南卡布豪斯時(shí)代的到來。 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展空間大，未來競爭激烈。 定位依據(jù) 寫字樓部分 寫字樓客群定位 寫字樓部分 主力客戶 大型國企或民營企業(yè)及外地駐濟(jì)機(jī)構(gòu) 。購買獨(dú)立門戶的小寫字樓是他們從創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的立業(yè)期的重要標(biāo)志； ? 更加實(shí)際，需要比較產(chǎn)品形象與總價(jià)之間的關(guān)系； ? 是多個(gè)單元獨(dú)立出入口的連體辦公產(chǎn)品的主力客戶。 寫字樓部分 寫字樓價(jià)格定位 ? 根據(jù)市場比較法計(jì)算得出，本案寫字樓部分若選擇明年 7月份入市銷售，理論均價(jià)約為： 9633元 /平米 ? 鑒于中原對(duì)本案的全盤考慮，本案寫字樓部分的最佳入市時(shí)機(jī)是在公寓和住宅尾盤時(shí)，因此，寫字樓銷售還需要經(jīng)歷兩至三年時(shí)間，屆時(shí)，本案工程基本完工、項(xiàng)目形象已成功樹立，加之寫字樓銷售市場的價(jià)格自然漲幅。 住宅部分 【 位置 】 本案系濟(jì)南未來鉆石地段 ， 交通便利 ， 盡管這一優(yōu)勢非本項(xiàng)目專有 ， 但從片區(qū)目前市場競爭角度考慮 ， 本項(xiàng)目可以通過鮮明的自身定位及相應(yīng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)從區(qū)域市場中脫穎而出 ， 避開主流產(chǎn)品的激烈競爭 ， 贏得主動(dòng)； 【 品質(zhì) 】 經(jīng)典實(shí)用的規(guī)劃 、 園林及產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)迎合購房者對(duì)精致生活的追求 ，滿足追求高效率和生活品質(zhì)人士 。 根據(jù)市場比較法計(jì)算得出本案精裝修白領(lǐng)公寓部分若選擇明年 7月份入市銷售，則理論均價(jià)： 7700元 /平方米左右。 自住客戶： 在區(qū)域周邊工作的企業(yè)白領(lǐng)階層，剛參加工作不久的公務(wù)員、企事業(yè)單位職員 等；考慮小面積、低總價(jià)的首次置業(yè)年輕人是構(gòu)成本案 SOHO公寓的自住主要客群。 ? 藍(lán)線所標(biāo)道路，如何在保證商業(yè)氛圍的同時(shí)，避免過分擁堵，后者發(fā)生的可能性更大。 （ 1）立體化交通系統(tǒng) 建議將地下 1層、 1層和 2層在設(shè)計(jì)時(shí)整體考慮，形成立體交通，避免所有業(yè)態(tài)的出入口全部集中在 1層 . (3) 整體規(guī)劃布局建議 目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)布局基本合理，但對(duì)交通流線組織考慮不夠，尤其是過分追求挖掘土地價(jià)值，導(dǎo)致商業(yè)、商務(wù)部分建筑密度偏高，綠化、休閑空間明顯不足。 其中包括獨(dú)具創(chuàng)造性的再循環(huán)技術(shù)及復(fù)雜的高科技 ， 它提供的是一種更為開闊的視野 ， 更加反映現(xiàn)代生活方式 ， 為尊貴大氣的產(chǎn)品整體形象抹上獨(dú)特的科技色彩 ， 給來者提供更為開闊的視野 ， 留下深刻印象 。一些重點(diǎn)綠化地段，可選種一些觀賞性的喬灌木或少量花卉。 D 屋頂露天花園 :強(qiáng)烈建議在各商業(yè)樓頂建設(shè)屋頂花園以改善整體環(huán)境。 ? 整體設(shè)計(jì)還應(yīng)該突出建筑圍合空間效果，沿建筑邊緣布置基礎(chǔ)綠化。 室內(nèi)綠化景觀 設(shè)計(jì) 室內(nèi)景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始的時(shí)候就應(yīng)該有具體的設(shè)計(jì)方案，比如對(duì)種植花樹荷載的考慮、與空調(diào)出入口的考慮、現(xiàn)場植被的維護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光源的影響等等，注重和諧性與均好性。 住宅部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)上建議關(guān)注以下要素： 住宅產(chǎn)品建議 （ 1）外部空間細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 交流性動(dòng)感社區(qū)：創(chuàng)造 “ 戶外起居 ” 與 “ 興趣相投 ” 的新社交空間。 住宅產(chǎn)品建議 方案三（參考） 整體圍合感較強(qiáng) , 給人厚重感；得房率適中 ,層面積較大 ,戶型配比較好；外墻面積較大 ，建筑成本較高；戶型相互干擾較小 ， 戶型多變；基本做到朝向 、 采光的均好性；通風(fēng)較好 ， 相鄰戶私密性較差 。 設(shè)計(jì)原則 住宅產(chǎn)品建議 以景觀最大化和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心要素進(jìn)行設(shè)計(jì)。戶數(shù)較少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計(jì)更趨于合理。 配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置 ,使室內(nèi)生活更加豐富多彩 ,更舒適。 戶型 設(shè)計(jì) 更為 體貼 廚房設(shè)計(jì) 是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。 體現(xiàn)個(gè)性品位 中小戶型采用自由間隔設(shè)計(jì)，充分展現(xiàn)個(gè)性品味。 住宅產(chǎn)品建議 90 本項(xiàng)目強(qiáng)大的綜合配套 ， 如公寓 、 商住 、 休閑娛樂及購物中心于一體的大空間 ， 為寫字樓提供了強(qiáng)大的商業(yè)鏈條 。 ? 根據(jù)區(qū)域市場特點(diǎn)和目標(biāo)客戶的行為模式進(jìn)行定位。 寫字樓產(chǎn)品建議 我司建議外立面設(shè)計(jì)通過獨(dú)特俊朗的時(shí)尚立面造型以及高雅石材的運(yùn)用，成就沉穩(wěn)大氣、厚重內(nèi)斂的建筑表皮，建筑材料以高級(jí)鋁合金、隔音玻璃、花崗巖為主，取材精致，突出本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑的特點(diǎn)。 車流動(dòng)線和人車分流的解決 —— ? 私車或出租車的短暫停留、上下