【正文】 45% 區(qū)域住宅市場(chǎng)樣本 住宅市場(chǎng)分析 樓盤規(guī)模分布情況17% 17% 17%50%0%10%20%30%40%50%60%1 0 萬平米以下 1 0 1 9 萬平米 2 0 3 0 萬平米 3 0 萬平米以上區(qū)域市場(chǎng)分析 1. 項(xiàng)目所在區(qū)域大中規(guī)模住宅項(xiàng)目聚集，區(qū)域在售樓盤整體規(guī)模 187萬平方米，平均每個(gè)項(xiàng)目建筑面積為 31萬平方米左右，市場(chǎng)供應(yīng)量約 60萬平方米。規(guī)模性開發(fā)是項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn) 住宅市場(chǎng)分析 銷售價(jià)格和速度分析 項(xiàng)目名稱 銷售周期 （月） 銷售率 銷售速度 （ m2/月） 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 32 三期 80% 8250 凱旋新城 5 88% 8800 泉城花園 13 46% 12385 翡翠郡 17 61% 19167 群盛華城 11 住宅 85%，公寓 70% 6770 新世界陽(yáng)光西區(qū) 11 45% 4909 1. 區(qū)域樓盤銷售價(jià)格約為 5700元 /㎡ 2. 區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)較快， 2023年價(jià)格上漲速度放緩。其中發(fā)祥巷的施工進(jìn)展順利，預(yù)計(jì) 8月份開盤，路勁八里橋項(xiàng)目和連城張莊路項(xiàng)目進(jìn)展較為緩慢，開盤時(shí)間未定 . 住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)研究結(jié)論 ， 項(xiàng)目所在區(qū)域潛在供應(yīng)量大 ， 未來競(jìng)爭(zhēng)激烈 . “ 價(jià)平 、 量跌 ” 的趨勢(shì)：從總體看 ， 07年濟(jì)南全市住宅價(jià)格迅速上漲 ， 08年濟(jì)南住宅價(jià)格增長(zhǎng)緩慢 ， 成交量下降 ， 出現(xiàn) “ 價(jià)平 、 量跌 ” 的局面 . ：高層 、 小高層為住宅市場(chǎng)主力 ， 板樓較塔樓更受市場(chǎng)認(rèn)可 ， 70120㎡ 兩室和三室為主力戶型及熱銷戶型 。 ㎡ ? 中心區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹱罡?，? /天 ㎡ ? 高新區(qū)區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹱畹蜑? /天 依次分別為中心區(qū)域、山大路區(qū)域和東部區(qū)域 . 租金分析 012345租金價(jià)格區(qū)域橫比租金（元/t 這些企業(yè)主要為金融保險(xiǎn)、房產(chǎn)代理、法律會(huì)計(jì)顧問等高盈利水平行業(yè) 入駐客戶多數(shù)為大中型企業(yè)，如通用、方正、日立等國(guó)內(nèi)外知名公司 山大路 二環(huán)東路區(qū)域 以電子科技類企業(yè)占了大多數(shù)，約有 80%的份額，其他有少數(shù)工程公司、廣告公司、裝飾公司入住；以本地企業(yè)和外地企業(yè)濟(jì)南辦事處、分公司為主，占總?cè)胱∑髽I(yè)的 80%左右，有少量來自北京、東莞等地的外地企業(yè)；入住企業(yè)多數(shù)以中小企業(yè)為主 宕基，四通，雅詩(shī)居裝飾，銀座投資擔(dān)保，山東寶冠科技，東莞華強(qiáng)三洋電子，北京科藝數(shù)碼，金成眾實(shí)業(yè) 高新區(qū)區(qū)域 企業(yè)總部、從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等 浪潮集團(tuán)通用軟件、浪潮齊魯軟件產(chǎn)業(yè)有限公司 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模（萬㎡） 寫字樓規(guī)模（萬㎡） 農(nóng)投大廈 1 泰山國(guó)際大廈 2 ?目前，項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍相對(duì)較弱，寫字樓項(xiàng)目?jī)H有 2個(gè)，總供應(yīng)量 萬平米 ?相對(duì)于西部未來的發(fā)展，現(xiàn)有寫字樓面積已遠(yuǎn)不能滿足，市場(chǎng)出現(xiàn)較大空白 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 寫字樓市場(chǎng)分析 區(qū)域租金分析 2項(xiàng)目區(qū)域租金分析租金（元/天 ㎡ 左右（使用面積），農(nóng)投大廈租金略高，為 /天 ㎡ ? 西部寫字樓檔次較低，缺乏高檔商務(wù)辦公場(chǎng)所 寫字樓市場(chǎng)分析 區(qū)域樣本客群分析 項(xiàng)目名稱 進(jìn)駐行業(yè) 農(nóng)投大廈 會(huì)計(jì)師事務(wù)所、出版社、銀行 泰山國(guó)際大廈 廣告公司、房地產(chǎn)開發(fā)、代理公司、環(huán)保材料、機(jī)電 由于濟(jì)南寫字樓集中區(qū)域主要分布在緯二路以東，并向東發(fā)展，項(xiàng)目區(qū)域目前商務(wù)發(fā)展相對(duì)后，本區(qū)域?qū)懽謽强蛻舳鄶?shù)為本地中小企業(yè)，以服務(wù)類行業(yè)為主 . 隨著西部的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的活躍，較多的企業(yè)將在西部出現(xiàn)和發(fā)展，西部目前的商務(wù)格局將被打破，隨著企業(yè)的聚群，此階段將是西部商務(wù)中心的形成期 . 寫字樓市場(chǎng)分析 寫字樓市場(chǎng)研究結(jié)論 ? 濟(jì)南有三個(gè)寫字樓集中區(qū)域，分別為中心區(qū)域板塊、山大路 — 二環(huán)東路板塊和高新區(qū)區(qū)域三大板塊 ? 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)供需處于平衡狀態(tài)：一，近來年濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)租金水平、售價(jià)水平穩(wěn)定；二，近年來濟(jì)南寫字樓新增供應(yīng)較小 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域目前寫字樓供應(yīng)較少，商務(wù)市場(chǎng)出現(xiàn)較大空白；租金仍處于初級(jí)階段，上漲空間巨大。面對(duì)巨大的市場(chǎng)空白和利好規(guī)劃帶來的市場(chǎng)契機(jī)，建議本案開發(fā)高檔寫字樓，以銀座的形象和品質(zhì)完成區(qū)域的商務(wù)中心的凝聚 寫字樓市場(chǎng)分析 商住樓 是在市場(chǎng)需求的驅(qū)動(dòng)下自發(fā)形成的一種兼容性產(chǎn)品，多數(shù)項(xiàng)目由于位置優(yōu)越、功能性強(qiáng)而具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 寫字樓市場(chǎng)分析 三、公寓市場(chǎng)分析 此項(xiàng)目在民生大街 22號(hào)，位于濟(jì)南市民生大街與濼源大街交匯處，地理位置優(yōu)越。 公寓市場(chǎng)分析 三箭 是山東省房地產(chǎn)業(yè)首家通過建設(shè)部 AAA級(jí)住宅性能認(rèn)定的高級(jí)住宅。個(gè)別國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)也擇此辦公，但數(shù)量較少。緊靠順河高架橋，噪音過大，影響了居民的生活 東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)位于歷下區(qū)二環(huán)東路中段，由 ABCD四座寫字樓組成，其中 A、 B座 33層， C、 D座 30層。原規(guī)劃有 5000㎡ 雕塑文化廣場(chǎng)， 挑高、 618㎡ 超星級(jí)大堂。近 600個(gè)車位。超高使用率。 ㎡ ，最高租金為 /天 與城區(qū)寫字樓項(xiàng)目相比，本案體量大，在市場(chǎng)上具有較大影響力，形成了一定的聚集效應(yīng)。 ? 濟(jì)南原有的商住項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，配套相對(duì)落后，檔次較低，在項(xiàng)目運(yùn)作中容易實(shí)現(xiàn)較大的超越 。 ? 周邊配套因素對(duì)商住物業(yè)的價(jià)值影響較大，本案為綜合體項(xiàng)目，對(duì)商住公寓支撐性較高，利于 SOHO產(chǎn)品的開發(fā) . 公寓市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)分析 \ 寫字樓市場(chǎng)分析 \ 公寓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)篇 地塊分析 \ SWOT分析 \ 項(xiàng)目整體定位 \ 寫字樓部分 \ 住宅部分 \ 公寓部分 定位篇 項(xiàng)目總體建議 \ 住宅產(chǎn)品建議 \ 寫字樓產(chǎn)品建議 \ 商務(wù)公寓產(chǎn)品建議 產(chǎn)品篇 入市時(shí)機(jī)建議 \ 開發(fā)時(shí)序與分期銷售建議 \ 整體銷售節(jié)奏安排 營(yíng)銷篇 推廣篇 形象篇 推廣策略 \ 媒體整合 \ 推廣費(fèi)用預(yù)算 形象推廣定位 \ 推廣主張 \ 案名擬定及設(shè)計(jì)表現(xiàn) \ VI及延展 項(xiàng)目東北緊鄰濟(jì)南市南北交通主干道緯十二路 ， 東南臨濟(jì)南東西交通大動(dòng)脈經(jīng)十路 ，西北濟(jì)南商務(wù)金融最為集中的經(jīng)七路 ， 交通極為便利 。 目前地塊內(nèi)有振興街穿過 ， 地塊中有一定建筑物存在 。 Strength優(yōu)勢(shì)分析 Weakness劣勢(shì)分析 ，地處三條交通主干道的圍合處，交通便捷、發(fā)達(dá) ，消費(fèi)群體集中 ，相互支撐，城市綜合體項(xiàng)目在濟(jì)南影響力較高 ，招商能力強(qiáng)，商業(yè)資源豐富，在濟(jì)南市有較高的品牌認(rèn)知 ，購(gòu)房者對(duì)公寓和寫字樓等具一定投資屬性產(chǎn)品的置業(yè)信心減弱，購(gòu)房者對(duì)西部的傳統(tǒng)認(rèn)知也不高 ，對(duì)租金承受力強(qiáng)的知名企業(yè)吸引力小 W3交通網(wǎng)絡(luò)較難組織、停車位數(shù)量較少 W4. 項(xiàng)目住宅部分為塔樓，居住舒適性差 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析 ，也是經(jīng)十路沿線唯一大型商圈 ，商業(yè)配套發(fā)展滯后 ，中小企業(yè)和外來企業(yè)增多，綜合體各類物業(yè)的租金漲幅空間大 二、 SWOT分析 我們進(jìn)軍該區(qū)域的目的！ 在紅海中，我們是商業(yè)市場(chǎng)的 領(lǐng)頭羊 。 藍(lán)海戰(zhàn)略提醒我們，我們?cè)谶@里有良好的 先天機(jī)會(huì) —— 強(qiáng)占市場(chǎng)空白。它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。目前這種地產(chǎn)模式在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成熟，是世界上最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式，但在中國(guó)仍處于開拓發(fā)展階段。 項(xiàng)目整體定位 世界著名城市“ CAPHOS(卡布豪斯 )” 復(fù)合地產(chǎn)成功典范 CAPHOS在巴黎拉德芳斯 ： 該區(qū)依照卡布豪斯的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建造有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心。 項(xiàng)目整體定位 CAPHOS在紐約曼哈頓： 素有 “ 紐約市的心臟 ” 之稱的曼哈頓集聚了紐約市政廳和聯(lián)邦、州、市、縣許多辦公機(jī)構(gòu)、美國(guó)最高的摩天樓群、紐約中央公園以及大多著名的旅社、餐館、百貨公司、專業(yè)商店、影劇院、音樂廳和博物館大都集中于此，被譽(yù)為CAOHOS（卡布豪斯）形態(tài)的典范。 城市本身就是一個(gè)巨大的、復(fù)雜的多功能綜合體。 CAPHOS形象定位概念，就是一個(gè)將寫字樓、酒店、住宅、商場(chǎng)、生態(tài)園林結(jié)合到一起進(jìn)行綜合性開發(fā)的地產(chǎn)模式，從形象推廣的角度上來說，有助于引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注，樹立開發(fā)者的領(lǐng)先品牌。 ? 這樣一種集居住、商務(wù)、辦公、商業(yè)、飲食、娛樂一體化的大型建筑復(fù)合體，無疑將是濟(jì)南服務(wù)業(yè)態(tài)的一次高度整合。 項(xiàng)目整體定位 寫字樓市場(chǎng)定位 5A甲級(jí)生態(tài)型寫字樓 ———— 泉城首席純綠色辦公空間 ———— 四、寫字樓部分 ? 區(qū)域內(nèi)寫字樓稀缺，存在市場(chǎng)空白。 ? 從客戶需求角度分析，本區(qū)域未來的客戶群利于塑造 5A級(jí)寫字樓的品質(zhì)形象。 ? 建議在設(shè)備使用上，按照國(guó)內(nèi)或世界上技術(shù)先進(jìn)的品牌設(shè)備，真正打造出濟(jì)南第一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)智能化的寫字樓。 中型國(guó)企、民企、及私人企業(yè)，甚至個(gè)人 。 中型國(guó)企、民企、及私人企業(yè)，甚至個(gè)人 ? 這類客戶的資金實(shí)力相對(duì)大型企業(yè)而言較弱，需求面積較?。? ? 但是同樣希望擁有自己的辦公物業(yè)。 寫字樓部分 中小型企業(yè)或企業(yè)分支機(jī)構(gòu) ? 此類客戶資金勢(shì)力弱，需求面積小； ? 不注重獨(dú)立形象，但主要看重良好的商務(wù)氛圍和商務(wù)機(jī)遇：與大企業(yè)為鄰，為入住大企業(yè)就近提供相應(yīng)的服務(wù)； ? 是寫字樓的主力客戶； ? 地緣性很強(qiáng)。 不同客戶的不同作用 ? 民營(yíng)大中型企業(yè)及駐濟(jì)企業(yè)： 是項(xiàng)目最重要客戶，具有“莊家客戶”的領(lǐng)頭羊作用，可以促進(jìn)其他小企業(yè)的“跟風(fēng)”入住，這些客戶是決定項(xiàng)目最終成功的關(guān)鍵 ? 整層客戶 ： 項(xiàng)目初期、中期數(shù)量最大的客戶；是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的重要客群，商務(wù)群落中重要的客戶；是本項(xiàng)目是否能形成銷售氣氛的關(guān)鍵 ? 普通客戶： 項(xiàng)目后期主要客戶群；項(xiàng)目利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)者；是被項(xiàng)目已經(jīng)形成的商務(wù)群落、區(qū)域商務(wù)地位吸引而來的客戶 。中原推斷，本案的寫字樓部分均價(jià)為： 11000元 /平米 寫字樓部分 住宅市場(chǎng)定位 精裝白領(lǐng)公寓 —— 白領(lǐng)頂級(jí)生活空間 —— 五、住宅部分 定位依據(jù) 【 市場(chǎng) 】 濟(jì)南目前的精裝住宅尚且不多 ， 而且裝修標(biāo)準(zhǔn)大多較低 。 【 配套 】 精裝白領(lǐng)公寓除可享受到本案大規(guī)模的商業(yè)配套的優(yōu)勢(shì)外 ， 還可利用項(xiàng)目整體規(guī)劃的便利條件 ， 再日后的服務(wù)中 ， 聯(lián)手商家和物業(yè) ， 為業(yè)主提供洗衣 、 送餐 、家政等一系列服務(wù) 。 在硬件配套設(shè)備上采用新材料 、 新技術(shù)；坐享大型的社區(qū)商業(yè)配套 ， 用來滿足社區(qū)內(nèi)居住者的工作 、 生活需要 ， 在此居住的人都可以享受到無法比擬的生活便利 。 08年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，價(jià)格漲幅趨緩，中原分析這種狀況很有可能會(huì)延續(xù)到 09年。 鑒于中原對(duì)本案的全盤考慮，本案精裝修白領(lǐng)公寓的最佳入市時(shí)機(jī)是在明年 9月份，總體銷售節(jié)奏控制在 18個(gè)月左右，因此，中原推斷，本案的精裝修白領(lǐng)公寓部分整盤均價(jià)預(yù)計(jì)為： 8300元 /平方米左右 。 公寓部分 公寓客群定位 主力客戶 —— 辦公客戶： 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，規(guī)模較小企業(yè)，可于家庭辦公的企業(yè)和個(gè)人等。 投資客戶： 充分考慮到本案能帶來的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，有獨(dú)到投資眼光的投資人群。 公寓部分 住宅市場(chǎng)分析 \ 寫字樓市場(chǎng)分析 \ 公寓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)篇 地塊分析 \ SWOT分析 \ 項(xiàng)目整體定位 \ 寫字樓部分 \ 住宅部分 \ 公寓部分 定位篇 項(xiàng)目總體建議 \ 住宅產(chǎn)品建議 \ 寫字樓產(chǎn)品建議 \ 商務(wù)公寓產(chǎn)品建議 產(chǎn)品篇 入市時(shí)機(jī)建議 \ 開發(fā)時(shí)序與分期銷售建議 \ 整體銷售節(jié)奏安排 營(yíng)銷篇 推廣篇 形象篇 推廣策略 \ 媒體整合 \ 推廣費(fèi)用預(yù)算 形象推廣定位 \ 推廣主張 \ 案名擬定及設(shè)計(jì)表現(xiàn) \ VI及延展 一、規(guī)劃總體建議 小時(shí)城市建筑綜合體 24 城 市 天 際 線 ， 逐 漸 后 退 的 城 市 橫 向 形 態(tài) ， 和 逐 漸 拔 高 的 豎 向 建 筑 比 例 總體規(guī)劃建議 注重細(xì)部設(shè)計(jì)，建設(shè)濟(jì)南西部地標(biāo)性建筑 總體規(guī)劃建議 至 高 地 位 的 精 英 活 動(dòng) 區(qū) 域，高 檔 居 所 和 最 精 致 的 生 活 辦 公 休 閑 商 務(wù) 空 間 總體規(guī)劃建議 可持續(xù)發(fā)展的綠色節(jié)能建筑 總體規(guī)劃建議 場(chǎng)地分析 濟(jì)南主城區(qū)核心地帶 總體規(guī)劃建議 火車站 市政府 泉城廣場(chǎng) 英雄山 二環(huán)西路 京滬鐵路 南辛莊西路 緯二路 經(jīng)十路 經(jīng)七路 交通環(huán)境分析 ? 建議將居住區(qū)地下車庫(kù)相對(duì)獨(dú)立，且將入口設(shè)置在北邊居住區(qū)入口附近，同時(shí)盡量控制居住區(qū)行人從北邊