【正文】 術(shù)和創(chuàng)意中自得其樂。 ? 屬于創(chuàng)業(yè)成功者和企業(yè)高級(jí)管理者。 準(zhǔn)高端客戶：有錢沒時(shí)間，期待本項(xiàng)目，看重生活方式。 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓各商務(wù)圈特征 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想二 :定位為寫字樓可行嗎 ? 本項(xiàng)目的地理位置周邊的辦公氛圍并不濃厚 ,無法打造好的金融環(huán)境 。 酒店式公寓利潤測算 客房營業(yè)收入方面（按 5— 25層共計(jì) 378套客房進(jìn)行計(jì)算）： / 全年 平均售價(jià) 全年 客房率 全年客房 營業(yè)收入 階段性目標(biāo) 經(jīng)營策略 第 1年 290元 50% 1973萬元 爭取保平 確保不虧 大力推廣低價(jià)策略 爭取市場份額和積累 第 2年 370元 60% 3020萬元 爭取贏利 確保保平并 收回經(jīng)營投資 磨合管理和市場渠道 降低運(yùn)營成本 逐步提升銷售價(jià)位 第 3年 370元 60% 3020萬元 第 4年 370元 60% 3020萬元 第 5年 390元 70% 3714萬元 爭取獲取 更多經(jīng)營效益 確立市場地位和品牌 高效運(yùn)營 提升專業(yè)服務(wù)質(zhì)量 提升服務(wù)附加值 第 6年 390元 70% 3714萬元 第 7年 390元 70% 3714萬元 第 8年 390元 72% 3821萬元 第 9年 420元 72% 4115萬元 第 10年 420元 75% 4286萬元 合計(jì) 380元 % / / 酒店式公寓利潤測算 業(yè)主委托出租經(jīng)營的固定回報(bào)： 378套客房的建筑面積大約為 ，以平均購房價(jià)格 10000元 /平方米和行業(yè)平均返租 7%的固定投資回報(bào)來推算，每年支付業(yè)主的固定租金回報(bào)為1309萬元， 10年共計(jì)需支付租金約 ；結(jié)合酒店 10年運(yùn)營總收入 。 ?從區(qū)域酒店需求來看，各酒店出租率很高，但對(duì)星級(jí)酒店的需求更高，而且隨著王家灣商圈的日益成熟，四新地塊的開發(fā)逐漸完善，王家灣的商業(yè)氛圍會(huì)日益趨濃，市場前景無限； ?投資回報(bào)穩(wěn)定 ,酒店式公寓可引入品牌知名酒店管理公司進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目有較大的價(jià)格提升空間 ,整體均價(jià)達(dá)一萬元問題不大。 大多數(shù)的服務(wù)式公寓運(yùn)營費(fèi)用遠(yuǎn)低于全服務(wù)酒店的管理費(fèi)用。 ? 目前圣淘沙酒店式公寓的 月租金為 17002200元 ，根據(jù)戶型和房間位置有 500左右價(jià)差，多采用季付的方式，選擇此種方式的求租者約占 60%，日租的情況較少，選此種方式的求租率者約占 40%。 對(duì)于酒店式公寓來說，廣泛的客戶資源是成功重要的條件，項(xiàng)目的開發(fā)商前期聘請(qǐng)了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，該公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)資源，能有效降低市場風(fēng)險(xiǎn)。 Industrial Area Regeneration Plan 個(gè)案研究 ? 購買人群狀況： 客戶主要以本地投資性客戶為主，外地客戶約占 20%。 加床價(jià)：￥ 100元 早餐：￥ 20；服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心服務(wù) 會(huì)議廳 外幣兌換 旅游票務(wù)服務(wù) 免費(fèi)停車場 理發(fā)美容室 出租車 洗衣服務(wù)；餐飲服務(wù) 中餐廳 限時(shí)送餐服務(wù) 免費(fèi)上網(wǎng) 寬帶 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的酒店市場概況 酒店名稱 地址 單間價(jià)格（ 元 /間 ) 標(biāo)間價(jià)格（元 /間 ) 標(biāo)準(zhǔn) 總數(shù) 備注 武漢新龍商務(wù)酒店 漢市漢陽龍陽大道特 8號(hào) 258 298 商務(wù)型 樓高 13層，共有客房總數(shù) 99間（套），標(biāo)間面積 28平米 免費(fèi)上網(wǎng) 寬帶 武漢紐賓凱新航酒店 武漢漢陽區(qū)漢陽大道718號(hào) 198 208 商務(wù)型 樓高 7層，客房總套數(shù) 107間 餐飲設(shè)施 大堂吧、瀛洲軒中餐廳 康體娛樂 ： 棋牌、桑拿、卡拉 OK、按摩、夜總會(huì) 會(huì)議設(shè)施 新航廳：最多可容納 100人； 會(huì)議室：可容納30人 漢陽酒店市場檔次細(xì)分 檔次定位 價(jià)格定位（客房價(jià) 格） 入住率 代表項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)型 120—— 158元 /間 70% 愛琴海、香格里都 商務(wù)型 198—— 298元 /間 % 格林豪泰、 武漢紐賓凱新航酒店、武漢新龍商務(wù)酒店 三星級(jí) 258—— 300元 /間 % 帥府車友、東鑫酒 店 四星級(jí) 目前漢陽區(qū)域市場沒有四星級(jí)酒店公寓 漢陽區(qū)域酒店現(xiàn)狀分析 ?酒店檔次普遍較低，多數(shù)以低房價(jià)搶占市場，缺乏高檔次酒店； ? 酒店經(jīng)營范圍較單一 ，多以住宿為主，餐飲、娛樂、商務(wù)等功能缺乏； ? 服務(wù)理念薄弱，影響整體形象及檔次的塑造； ?目前王家灣商圈酒店客房的平均入住率在 75%左右。 ?政府計(jì)劃增加高檔酒店 現(xiàn)狀結(jié)論：武漢整體酒店供應(yīng)量穩(wěn)定，但高檔星級(jí)酒店所占比例較小，導(dǎo)致星級(jí)酒店出租率較高的市場狀況。 武漢酒店業(yè)狀況 類別 武漢 上海 北京 廣州 星級(jí)酒店出租率 % 78% % 75％ 2023年各大城市酒店出租率比較 結(jié)論：從上面的統(tǒng)計(jì)表可以看出，武漢的酒店出租率與其他城市相比并不高，說明市場還存在一定的發(fā)展空間。 ?從不同星級(jí)劃分來看，到 2023年末，武漢市星級(jí)酒店共 142家，其中， 五星級(jí)酒店 6家，準(zhǔn)五星級(jí)酒店 12家 ，四星級(jí)酒店 22家，三星級(jí)酒店 65家。 我們的出路在哪呢 ? 通過分析，我們的思路已漸漸清晰，我們只有以下的出路可以選擇： 一、功能提升 二、附加值提升 1）酒店式服務(wù)公寓 2）自住式公寓 1）產(chǎn)品附加值提升 2）景觀附加值提升 3）配套附加值提升 4）管理附加值提升 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想一 :定位為酒店式公寓可行嗎 ? 我們來看看武漢酒店式公寓市場吧 ? 武漢酒店業(yè)狀況分析 漢陽酒店業(yè)狀況分析 王家灣商圈酒店業(yè)分析 個(gè)案分析 酒店式公寓的深入研究 （以下數(shù)據(jù)來自武漢年鑒、市場調(diào)研。我們得到了這樣的結(jié)論： 1）如果是投資的話，主要是看投資回報(bào)率和升值空間，但是 1萬以上的房子的投資回報(bào)和升值空間，客戶持否定的態(tài)度；客戶提出如果是象向上海和北京那樣的具有較高投資回報(bào)率的酒店式公寓可能會(huì)考慮； 2）如果是自住的話，客戶覺得這個(gè)價(jià)格買不買主要是周邊樓盤比較，客戶覺得為項(xiàng)目的軟件如服務(wù)，檔次定位可以接受的價(jià)格差異在 20%以內(nèi)，因?yàn)榫坝^可以接受的價(jià)格差異在 30%以內(nèi)； 3）這個(gè)項(xiàng)目比較小，如果賣到 1萬以上，我覺得有江景有一定吸引力一些，這個(gè)項(xiàng)目除非有特別吸引人的亮點(diǎn)。 ?土地年限過短，僅 23年 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?區(qū)域價(jià)值： 處于漢陽二環(huán)以內(nèi)、龍陽大道與琴臺(tái)大道交匯處、地鐵 4號(hào)線，具有很大的發(fā)展前景與升值空間； ?市場競爭力： 本項(xiàng)目產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)具有唯一性； ?政策： 本案屬商業(yè)地產(chǎn)不受新政限購限制。 區(qū)域價(jià)值 稀缺景觀環(huán)境 新區(qū)、二內(nèi)環(huán) 交通環(huán)境 王家灣商圈 ? 稀缺“江景觀資源”： 本項(xiàng)目 35公里范圍內(nèi)擁有稀缺的 自然景觀資源 和 人文景觀資源 ，為營造舒適、高端的居住生活氛圍奠定良好基礎(chǔ)； ? 區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃： 據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃，本項(xiàng)目所在區(qū)域劃入城市中央活動(dòng)區(qū)，將集中打造 以漢江為依托，集本區(qū)域?qū)⒋蛟斐蔀榧匀痪坝^資源為一體的高端濱江居住生活區(qū) 。 ? 武漢新區(qū)： 武漢新區(qū)規(guī)劃面積 368平方公里，建設(shè)用地 160平方公里， 規(guī)劃人口 100萬，建設(shè)成為輻射華中地區(qū)乃至全國的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、文化旅游中心和獨(dú)具濱江濱湖特色的現(xiàn)代化商居住新城 。 市場觀察結(jié)論 ? 隨著國家新政逐步得到落實(shí)，住宅投資、投機(jī)型客戶會(huì)逐漸減 少，剛性需求將成為市場的主流。 小結(jié)： ? 從我們對(duì)市場監(jiān)控情況來看，在 1月份， 區(qū)域市場供應(yīng)與銷售量均達(dá)到了最高點(diǎn)；隨 著 3月份新政出臺(tái)，客戶觀望反應(yīng)明顯， 開發(fā)商也謹(jǐn)慎行事，不少樓盤都選擇了短期 觀望，開盤加推速度明顯放緩； ? 今年 2月份漢陽中心區(qū)商品房 98套，商品房銷 售量下降 67%； 2月份成交均價(jià) /平 方米，價(jià)格漲幅 /平方米； ?綜上分析， 漢陽區(qū)域剛性需求仍然較大，客戶 對(duì)漢陽區(qū)域的價(jià)值、認(rèn)知度正逐漸加深 。 2023年 新 政策 導(dǎo)向： ? 1月新版國八條的頒布實(shí)施； ? 2月武漢 版 限購令的頒布實(shí)施 ； ? 3月 武漢版限價(jià)令出臺(tái)，價(jià)格漲幅不得高于 GDP增長速度 。 ? 對(duì)于浚源而言：市場把握是經(jīng)驗(yàn)，全面整合是能力，營銷策劃是專業(yè)。 ? 凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實(shí)力、營銷。 ? 對(duì)開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤。而豐富市場實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。 小結(jié)： 隨著國家新政逐步得到落實(shí)，未來一段時(shí)間住宅投資、投機(jī)性客戶會(huì)逐漸減少，住宅剛性需求仍將是市場的主流，商業(yè)將會(huì)成為一種 “ 新型投資產(chǎn)品 ”成為投資者的追捧，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)將迎來較大的機(jī)會(huì)點(diǎn) 。 觀察 4：漢陽市場特點(diǎn)顯著，競爭格局日趨激烈。商業(yè)產(chǎn)品正好適合目前的市 場形勢(shì)，是個(gè)較好的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度； ? 漢陽中心區(qū)配套與漢口、武昌中心區(qū)相比相對(duì)滯后，而且客戶 對(duì)生活配套依賴性很強(qiáng)，導(dǎo)致漢陽中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn) “ 沿 主干道發(fā)展開發(fā)” 模式。 ? 城市二環(huán)線： 隨著漢口二環(huán)高架的全線建成后，將貫通城市二環(huán)線，極大的 增強(qiáng)二環(huán)線對(duì)漢陽中心區(qū)以及武漢新區(qū)輻射能力，全面提升區(qū)域價(jià)值 。 區(qū)域價(jià)值 稀缺景觀環(huán)境 新區(qū)、二內(nèi)環(huán) 交通環(huán)境 動(dòng)物園 月湖 歸元寺 古琴臺(tái) 江灘公園 漢江 王家灣商圈 本項(xiàng)目緊鄰?fù)跫覟成倘?，距離王家灣商圈僅一站路，該商圈超市購物、商店、百貨等生活休閑一應(yīng)俱全。 威 脅： ?由于本項(xiàng)目周邊未啟動(dòng)項(xiàng)目較多，未來競爭激烈。 普通小戶型住宅不具備投資價(jià)值，高檔酒店式公寓有市場需求。） 酒店集中在各市級(jí)、副市級(jí)商業(yè)中心，位于火車站、長途客運(yùn)站、市區(qū)政府機(jī)構(gòu)集中地。二星級(jí)酒店 7家， 四、五星級(jí)酒店所占的比例一般。 目前武漢的星級(jí)酒店中，存在星級(jí)越高，出租率越高的現(xiàn)象，如五星級(jí)酒店武漢香格里拉大酒店和美華達(dá)天祿酒店的出租率均在 70%以上，遠(yuǎn)高于武漢平均水平。 類別 漢口 武昌 漢陽 酒店出租率 % % % 星級(jí)酒店出租率 % % 從上面數(shù)據(jù)顯示， 2023年漢陽區(qū)的星級(jí)酒店的出租率排名第三，但星級(jí)酒店出租率與武昌區(qū)相差不大 ,說明漢陽區(qū)域市場星級(jí)酒店前景良好。 現(xiàn)狀結(jié)論：目前龍陽大道區(qū)域酒店以小規(guī)模的普通酒店為主，高檔酒店缺乏，服務(wù)配套設(shè)施也缺乏。 ? 較高的投資回報(bào)。 ? 鋼結(jié)構(gòu)住宅，便于分割。 ? 此外圣淘沙酒店式公寓還提供 年租，租金為 2023025000左右 。服務(wù)式公寓的未分配的運(yùn)營費(fèi)用（包括 行政、營銷成本、設(shè)施和物業(yè)運(yùn)營成本）僅為總收入的 %, 而圣淘沙全服務(wù)式酒店公寓卻達(dá)到了 %。 ? 本項(xiàng)目定位酒店式公寓必須在四星及以上方可有市場競爭力。 酒店式公寓銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算 酒店公寓面積 (平米 ) 60 銷售單價(jià) (萬元 /平米 ) 注：以總價(jià) 60萬元計(jì)算，每月業(yè)主返租回饋 3500元 首付 (50%) 30萬 首付 (60%) 36萬 貸款 10年 30萬 貸