【正文】 依據(jù)：曲靖南市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢，綜合性很強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目暫時(shí)空白，本項(xiàng)目具有唯一性和領(lǐng)導(dǎo)性；同時(shí)，曲靖人對商業(yè)投資綜合性價(jià)比以及未來升值潛力是他們關(guān)注的重點(diǎn)。② 沃爾瑪入口臨街 內(nèi)外 鋪 （高單價(jià)低總價(jià)）建議成交價(jià) 28000元 /㎡ ——35000元 /㎡，以樹立價(jià)格標(biāo)桿?？紤]到 建設(shè)資金的需要， 5棟住宅同期首期推出，但必須是以商業(yè)部分為重點(diǎn)。實(shí)物、實(shí)利促銷在各個(gè)銷售階段，舉辦各類獎實(shí)物、送現(xiàn)金的促銷活動，調(diào)動客戶的積極性。建筑期按揭： 首付 10%， 可采用按揭首付發(fā)展商墊付 或擔(dān)保 ，在項(xiàng)目交房時(shí)，客戶付清首付余款。這一階段力爭完成 2０ ％的銷售。 。 一月 21一月 2118:54:3018:54:30January 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2118:54:3018:54Jan2124Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/24 18:54:3018:54:3024 January 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 2118:54:3018:54Jan2124Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 2118:54:3018:54:30January 24, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。持續(xù)銷售期 （ 202 11－ 202 8）以客戶服務(wù)和招商活動促銷為主，把 “ 復(fù)合型 商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值 ”“ HOPSCA+ＣＣＰ ” 的概念以及 “ 商業(yè)地產(chǎn)投資是財(cái)富的搖籃 ” 的理念確實(shí)在各種服務(wù)和活動中得到進(jìn)一步演繹和體現(xiàn)。項(xiàng)目可采取付款方式：一次性付款： 一次性交付全部購房款，在開盤初期前可獲得 9． 7 折優(yōu)惠。銷控 簽定合同即返 3年租金針對投資客戶，客戶簽訂買賣合同，交納首期款后，即將一年的租金回報(bào)返給客戶，直接從首付款中抵除，從而降低客戶置業(yè)門檻，提升項(xiàng)目競爭力。先行推出臨街鋪主要考慮臨街鋪面目前受到市場關(guān)注度較高，先行銷售可迅速回收部分開發(fā)資金，形成一定影響力 ， 為后續(xù)產(chǎn)品拓開價(jià)格空間。測算結(jié)果進(jìn)行反推不足以支撐目前的售價(jià)，因此項(xiàng)目定價(jià)采取 “ 市場比較＋價(jià)值認(rèn)知 ” 定價(jià)法，價(jià)格主要著眼于對未來價(jià)值的認(rèn)知，適度領(lǐng)先。建議項(xiàng)目的價(jià)格策略為 “ 低價(jià)入市、逐級加價(jià) ” ， 即初期以中價(jià)格、高姿態(tài)吸引市場關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場追捧后逐級加價(jià)。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式銷售作市場鋪墊。 公式： 100平米 *2萬 /平方米 =200萬 *8%=16萬 —10%的管理費(fèi) =， 14年回本；假設(shè)某鋪位面積： 100平方米，實(shí)收均價(jià) :20230元 /平方米，總價(jià) :200萬。貨包范圍：住房： 5幢住房面積約： ㎡（ 192套） C1戶型：單套面積： ㎡ 共 96套 C2戶型：單套面積： ㎡ 共 96套 銷售均價(jià)按 3900元 /㎡計(jì)算 銷售率 65%計(jì)算，銷售面積約： 14035㎡ 銷售額約： 5470萬元 45幢底商：可售面積約： 1750㎡ 銷售均價(jià)按 18000元 /㎡計(jì)算 銷售率 60%計(jì)算，銷售面積約： 1050㎡ 銷售額約： 1890萬元寫字樓一二層商鋪商鋪可售面積約： 4000㎡（共 13間） 銷售均價(jià)按 18000元 /㎡計(jì)算 銷售率按 65%計(jì)算，銷售面積約： 2400㎡ 銷售額約： 4680萬元沃爾瑪及周邊商鋪，可售面積約： 2034㎡ 銷售均價(jià)按 32023元 /㎡計(jì)算 銷售率按 85%計(jì)算，銷售面積約 :1730㎡ 銷售額約： 5536萬元第一個(gè)銷售貨包：合計(jì)銷售額約： 17576萬元 ① 貨包 1銷售方式 直接銷售方式 （時(shí)間約： 2023年 11月左右）建議項(xiàng)目采取 3—5 年返租，年返租率稅前 8%，五年內(nèi)投資者稅前可收回 24%—40%的投資成本。作為曲靖的城郊混合地帶，曲靖市民對此區(qū)域的認(rèn)同仍需時(shí)間p未來 2年此區(qū)域難有實(shí)質(zhì)性的改觀，本案 2023年底交付開業(yè)時(shí)可能會出現(xiàn)曲高和寡的尷尬，商業(yè)氛圍較難營造；p雖為集中商業(yè)，但規(guī)劃設(shè)計(jì)存在硬傷，被塊狀分割成相對獨(dú)立的個(gè)體，交通動線、人流組織存在不足；p由于規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致大面積 段 商業(yè)所占比重較大，銷售實(shí)操時(shí)購買者門檻較高，無法避免粥多僧少的局面，銷售周期可能拉長；項(xiàng)目機(jī)遇和威脅銷售策略及投資回報(bào)模式Part 3深度策劃論證基礎(chǔ)上的銷售策略和銷售投資回報(bào)模式調(diào)控大勢下，降低置業(yè)門檻，減少首付是銷售不二的選擇本項(xiàng)目作為綜合體項(xiàng)目，建設(shè)周期長，中央與地方的博弈充滿變數(shù)，因此本項(xiàng)目應(yīng)及早入市，采取以快打慢的策略，迅速出貨，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低甲方的投資風(fēng)險(xiǎn)。（ 1）小投資客來源廣泛，對總價(jià)敏感，偏愛小鋪，關(guān)注投資回報(bào)率和回收期。n 在未來階段，南市區(qū)將是整個(gè)曲靖市的第二商業(yè)中心，本案就是第二商業(yè)中心的中心和先驅(qū)。商業(yè)地位分析：n 南市區(qū)目前還沒有商業(yè)中心的 經(jīng) 營，嘉城項(xiàng)目近 20萬平米的超大體量，不僅在南市區(qū)，在整個(gè)曲靖市都是屈指可數(shù)的，無論從規(guī)模、硬件等都非常具備營造和培育一個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心的條件。大部分的投資意愿集中在面積 100平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價(jià)上限在 100萬以內(nèi)，很少投資者能接受總價(jià)超過 200萬的商鋪，低于 50萬的商鋪是市場投資熱點(diǎn)；投資客戶財(cái)富實(shí)力的高低，成為決定其購鋪選擇的首要因素。p所在區(qū)域處于開發(fā)中的新區(qū)，周邊入住人口少，地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識有待提高。這樣安排目的在于保障資金的收回并能顧及寫字樓的銷售，利用兩邊的價(jià)格對比，為后續(xù)單位拓開價(jià)格空間，吸引市場關(guān)注。而我們項(xiàng)目應(yīng)該在兩年后交付使用（ 2023年），返 租 五年后應(yīng)該在 2023年，返 租 三年后租金 估計(jì) 不會低于 160元 /平方米價(jià)格。無造勢不入市： “ 無造勢即無市場 ” 。（ 3）資料 配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實(shí) 按揭銀行提前落實(shí) 商管公司提前落實(shí) 價(jià)格表及付款方式 完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同）（ 4）銷售人員 開盤前培訓(xùn) ,對前期重點(diǎn)客戶進(jìn)行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息（ 5）宣傳準(zhǔn)備 報(bào)紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面