【正文】 完成銷售額 元一期銷售任務(wù)和指標價格策略回顧亞龍灣核心競案市場，為本案定價尋找參考依據(jù)結(jié)論： 亞龍灣內(nèi)住宅和商業(yè)后續(xù)供應(yīng)較少，項目面臨灣內(nèi)競爭壓力較小 2. 亞龍灣內(nèi)項目銷售價格較高，公寓均價 3萬 ，別墅單價在 ， 總價大多控制在 2023萬元內(nèi) 3. 本表內(nèi)成交單價欄取值以前述各項目區(qū)間價下限，作為本案定價依據(jù) 本案產(chǎn)品定價分析申亞項目 公寓 均價預(yù)測 42023元 /㎡作為價格參考點 =40000元 *=41520元 /㎡本案產(chǎn)品定價分析申亞項目 別墅 均價預(yù)測 58000元 /㎡作為價格參考點 =58000元 *=59334元 /㎡本案產(chǎn)品定價分析申亞項目 公寓 銷售總額統(tǒng)計表： 41520元 /㎡結(jié)論： 根據(jù)上表一房公寓總銷售金額 ，總套數(shù) 72套 申亞別墅戶型配比申亞項目 別墅 銷售總額統(tǒng)計表： 59334元 /㎡合計：申亞項目一期總銷金額 =41520+89001=130521萬元結(jié)論： 根據(jù)上表 120㎡別墅總銷售金額達 ，總套數(shù) 25套 2023年 銷 售目 標 ： 億開盤： 2023年 12月 7號一期： 511套數(shù)：別墅 92套、多層公寓 419套建議公寓先行，同時推公寓公寓預(yù)期完成 72套一房銷售，總額 別墅預(yù)期完成 25套 120㎡房型銷售，總額 累計 2023年總銷售額達 2023年 儲 客目 標 ： 807組別 墅達成 375組儲 客（按照 1:15）多 層 公寓達成 432組儲 客（按照 1:6）注：上述推案房型為暫時預(yù)案，待開發(fā)公司房型和開發(fā)方案確定后我司會推出詳細方案 工程線銷售線線上活動線售樓處交付11月 1日圍擋、巨幅、龍門架、交通指示牌、售樓處樣板房包裝；租售、網(wǎng)絡(luò)8月開工 9月 11月正負 0 12月樣板房交付12月 1日10月外接待點9月份會員招募持續(xù)進行中 (10月 1日始 )樣板房開放1月 2月一期開盤前大排期表銷售進場 11月公開銷售 12月 7日報紙、航空雜志、酒店電梯框架、旅游指南電視、廣播網(wǎng)絡(luò)異地拓展，開盤集中優(yōu)質(zhì)媒體投放定向活動 上海全球啟 幕盛典 北京、南京、杭州、成都、 哈爾濱、沈陽、城市巡展 節(jié)假日活動暖場活動 案場活動大活動 售樓處11月 1日 樣板房12月 1日 開盤啟動會 12月 7日微博 /新媒體營銷營銷階段： 2023年 11月 —3月夢幻城市 天堂主角一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之活動制造影響力，正如 股票 發(fā) 行之前的路演建立 項 目 客 戶資 料 庫 ， 貼 身接觸目 標 群，為 直 銷 溝通， 逼定客 戶 做準 備高 調(diào) 亮相，奠定 項 目在全行 業(yè) 內(nèi)乃至世界三 亞 首席全系 統(tǒng) 度假 樣 板廣告目的：讓 人 們 以一種 超越 對 一般三 亞 度假 產(chǎn) 品的 認 知 ，展 現(xiàn) 三 亞門戶 唯一夢幻城市一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之活動開啟，全國十站城市 財 富新 貴 天堂盛宴一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之活動申 亞 ?夢幻城亞龍 灣 門戶 唯一城市 綜 合體全球啟幕上海首 發(fā)一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之活動各大城市都潛藏著大批沒有被 滿 足的高消 費 群體因 經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)影響， 54%的人減少 股票投 資 ， 30%人士增加 現(xiàn) 金存款 ， 12%的人增加 黃金投 資 ， 75%的人并 認為購 房是當前最佳保值 方式—— 數(shù)據(jù)來源胡 潤財 富 雜 志一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之活動直 擊 高 凈值 人群2023年開 盤 前蓄水以 全國 10大城市 傳 播 為 重點（上海、南京、杭州、北京、哈 爾 濱 、沈陽、重 慶 、成都）三 亞 本地 傳 播 為輔 （機 場 航站樓、機 場亞龍 灣高速、五星酒店、高 爾 夫）， 攔 截 進 入三 亞 的客 戶 群體一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之活動直 擊 高 凈值 人群基于面向回 籠資 金的大前提大原 則 資 源集中 于開 盤 前 11月 —— 14年 3月，制造名譽度、聲勢 、影響力后期 則側(cè) 重事 件 營銷 、 產(chǎn) 品魅力、 買 家 證 言等口碑 傳 播一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之活動直 擊 高 凈值 人群縮短營銷時間 節(jié)約營銷成本 達成營銷奇跡營銷捷徑 ——直復(fù)營銷通過獨特的接觸式直復(fù)營銷，打破傳統(tǒng)以大媒體營銷投入為主的模式，積極采用 小眾媒體、論壇會議、營銷事件、營銷數(shù)據(jù)庫、新聞炒作， 通過資源整合與目標客戶群多點接觸，大大提高營銷效率，節(jié)約營銷成本 ，顛覆傳統(tǒng)營銷效率低、費用高等缺點。一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)接待模式創(chuàng)新，職能優(yōu)化我們將打破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)員 “ 一跟到底 ” 的模式，轉(zhuǎn)而通過更加專業(yè)的劃分為 “ 接待崗 ” 、 “ 談判崗” 、 “ 應(yīng)急組崗 ” 等實現(xiàn)人盡其才、職能優(yōu)化。夢想家評選 新品發(fā)布會故事傳播人物邀請開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)進行拿地、規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀設(shè)計等背后故事闡述，并與意向客戶交流，互動。產(chǎn)品的故事： 區(qū)域獨家復(fù)合大盤、首創(chuàng)全系統(tǒng)主角生活。但我們應(yīng)該給本案一個怎么樣的定位？一個可以叫得響的身份？ 課題：我們是什么？項目理解深化思考戰(zhàn)略思考：對于申亞項目，我們擴大視野至全海南，尋求產(chǎn)品企劃策略競爭維度 1：灣區(qū)競爭亞 龍灣 三亞灣 大東海 海棠灣 清水灣競爭維度 2：產(chǎn)品類型魯能 三亞灣 半山半島 雅居樂 華潤石梅灣競爭維度 3：開發(fā)品牌中糧 華潤 綠城 雅居樂 魯能 申亞競爭維度 4：產(chǎn)品規(guī)模龍溪別墅 石溪墅 西山渡 公主郡 翡翠谷項目理解深化思考競爭維度：海南島 “ 灣區(qū) ” 競爭進入白熱化狀態(tài)亞龍灣 “ 中國第一灣 ” 地位已岌岌可危亞龍灣大東海三亞灣龍沐灣海棠灣清水灣石梅灣規(guī)劃，面臨頂級城市綜合體和超級城市綜合體的營銷圍剿項目理解深化思考競爭維度：三亞的城市綜合體競爭日趨激烈，情勢不容樂觀面對超級大盤， 33萬方并不具備規(guī)模優(yōu)勢項目理解深化思考競爭維度：海南進入超級大盤時代，百萬級大盤比比皆是項目理解深化思考競爭維度：品牌影響力無與倫比，三亞已進入品牌營銷時代海南品牌企業(yè)扎堆，我們在品牌上處于劣勢推廣策略思考亞龍灣綜合體規(guī)模XXX品牌X推廣策略思考精品商業(yè)高端住宅五星酒店 ?推廣策略思考似乎以往我們對于綜合體的常規(guī)解析，在本案并無太大的意義 ……對于綜合體的推廣，太多企業(yè)做過，并且已經(jīng)做了很多 ……我們還能有什么新的思考么？推廣策略思考我們需要重新審視申亞亞龍灣項目推廣策略思考讓我們聽聽身在三亞的王先生怎么說的身份標簽：香港名店街沃天堂三亞營銷總監(jiān)姓名：王總亞龍灣總的來說度假感覺不錯，高端度假配套較完善，目前海邊形成了五星級酒店群，灣區(qū)也開發(fā)了幾個項目，主要以別墅為主，選擇晚上居住在亞龍灣的游客都是金字塔尖的精英，消費能力極強，白天對于游客或者商務(wù)人士有許多地方可去；但到了晚上，亞龍灣則變得死氣沉沉，幾乎沒有任何商業(yè)活動或者娛樂活動，無論是購物、餐飲或者娛樂都極度缺乏；對于灣內(nèi)高端別墅的業(yè)主來說，同樣是一大缺憾；因此，到了晚上亞龍灣幾乎變成空城 。? 中部省會和西南地區(qū)由于新富階層崛起，客群數(shù)量近年增長迅速，是本案目標客群的重要補充力量，需重點城市定點巡展深挖。泳池對客戶還是很重要，島嶼院泳池太??；當然亞龍灣目前別墅供應(yīng)較小，但海南地產(chǎn)市場競爭需要放大到全島， 建議別墅戶型不宜過大 ?？蛻舳ㄎ慌c訴求分析? 關(guān)鍵人物訪談：? 神州半島島嶼院銷售經(jīng)理王志偉：? 北方城市客戶最多，我們這個盤長三角客戶比例也挺大，比如張家港。客戶定位與訴求分析? 產(chǎn)品目標客群三：? 各級城市的國企高管、政府官員，認可亞龍灣區(qū)配套和知名度? 購買動機 :投資增值、家庭度假? 物業(yè)偏好：大型別墅、有高級社交場所（如高爾夫、高級會所等）、有相應(yīng)生活配套。? 生活觀念上更注重生活品質(zhì)和全方位需求的一站式滿足。 客戶擬合度分析客戶定位與訴求分析擬合度最高 擬合度最低216。海南公寓戶型面積段? 市場 一 房主力總價集中于 100340萬元，二房 總價集中于 120450萬元，三房主力總價集中于 220900萬元海南公寓總價配比住宅產(chǎn)品類型分析：以二房居多，大戶型平均占比約為 4%? 市場以 二 房居多 ，約占 53%，其次為一房，約占 35%，三房設(shè)置較少。? 歐式獨棟別墅面積全部在 200㎡以上，地上三層設(shè)計導(dǎo)致各房間面寬縮短舒適感降低。? 成交產(chǎn)品： 盡管別墅成交量上升，但公寓依然是市場成交主力補充說明u政策層面：全力推進國際旅游島建設(shè)， 119億元推動水陸交通建設(shè)，中線高速 建設(shè)完成 70%， 進一步擴大海南旅游市場容量。INSIGHT THINKING……申亞思考 ——在三亞，掀起一場醞釀已久的 全新度假風暴Content第一回 閱市場 /理思路第二回 尋客戶 /探市場第三回 剖項目 /尋價值第四回 鑒策略 /行營銷題問決解 題問析分 題問示揭 題問面直 閱市場宏觀分析Market AnalysisA3MARKET ANALYSIS? 2023第一季度海南分類物業(yè)成交對比11%2%87%6% 8%86%? 2023年海南市場別墅成交上升，酒店式公寓成交下降? 別墅銷售同比增長 3%，酒店式公寓同比減少 4%