商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(存儲(chǔ)版)
【正文】 物業(yè)形態(tài)：商鋪：街區(qū)型的獨(dú)立臨街商鋪，半開放式與全開放式的商業(yè)步行街系統(tǒng)；住宅：電梯觀景小高層住宅，三、目標(biāo)市場(chǎng)商鋪主要目標(biāo)市場(chǎng)◆ 以某市華龍區(qū)城鎮(zhèn)居民為主體的商業(yè)物業(yè)投資者；◆ 本區(qū)域拆遷的臨街商鋪經(jīng)營(yíng)者；◆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城發(fā)展置業(yè)的新城市居民；◆ 某及周邊地區(qū)餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)、服裝等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)者；◆ 專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資大戶。在項(xiàng)目B區(qū)域內(nèi)，設(shè)大型網(wǎng)吧、電玩城、KTV歌城，和一個(gè)電影城，豐富多彩的娛樂活動(dòng)吸引本地區(qū)的消費(fèi)者，以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。街鋪及面積分割商鋪布局主要沿街道和主力主題店布置，面積分割為912米進(jìn)深。適當(dāng)表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購(gòu)物中心。第五章 投資估算及資金籌措計(jì)劃一、投資估算項(xiàng)目總投資15億元，平均成本1882元/㎡。居民收入低，消費(fèi)支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價(jià)格偏低。三、 通過分析論證，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是一個(gè)投資較大、回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的可行性項(xiàng)目。第九章 總體評(píng)價(jià)一、 本項(xiàng)目是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目。但為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目規(guī)劃定位時(shí)，根據(jù)周邊市場(chǎng)情況，對(duì)各物業(yè)的面積總量進(jìn)行了合理分配，商業(yè)7萬(wàn)多平方米，已在一定程度上超越了市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀，如何引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)和有效的挖掘市場(chǎng)潛在需求是解決市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。只做3個(gè)臨街面層，設(shè)計(jì)3個(gè)主題廣場(chǎng)，如陽(yáng)光活力廣場(chǎng)，都市生活廣場(chǎng)和兒童游樂廣場(chǎng)，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場(chǎng)為主要景觀制造點(diǎn)。標(biāo)志建筑物與迎賓大道的有機(jī)呼應(yīng)，在項(xiàng)目北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺標(biāo)識(shí)“長(zhǎng)壽精神柱”，如雕塑。步行街寬度：凈寬12米項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃以一個(gè)綜合性百貨店（百貨、超市、家電三位一體）和一個(gè)特色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣場(chǎng)做為核心店，圍繞著中心廣場(chǎng)分布有一個(gè)餐飲區(qū)，快餐店、書城、運(yùn)動(dòng)城、兒童中心和一個(gè)陽(yáng)光休閑地帶，并輔助以多個(gè)商業(yè)步行街系統(tǒng)共同構(gòu)成?！魥蕵沸蓍e：本項(xiàng)目設(shè)酒吧一條街，經(jīng)營(yíng)有小型特色酒吧。3 面臨的機(jī)遇某市華龍區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目較少，存在較大的住宅項(xiàng)目開發(fā)空間；而且大部分某市華龍區(qū)人民都希望在綠城路修建高檔商場(chǎng)和引進(jìn)中高檔餐館及娛樂設(shè)施，這些都有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。政府已對(duì)商業(yè)步行街有了初步規(guī)劃：要按照“在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑”的現(xiàn)代購(gòu)物理念建設(shè)，按500米左右長(zhǎng)度重建一條商業(yè)步行街，該規(guī)劃構(gòu)思對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)在政策層面具有了一定的指導(dǎo)作用?！≠Y源豐富。目前，某市華龍區(qū)已全面實(shí)現(xiàn)村村通公路目標(biāo)，區(qū)域骨干公路和鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要公路基本硬化完畢，水泥公路近300公里，實(shí)現(xiàn)了全區(qū)75%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水泥公路。如果平均下來，僅新增量這一塊，某每年需求住宅的面積將達(dá)到2000萬(wàn)平方米。（四）某市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析盡管直轄后的某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但擺在我們面前的現(xiàn)實(shí)是城市化率還相對(duì)較低。 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，某市主城區(qū)基本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈。與此相應(yīng)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴(kuò)大，1996年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積分別為1424萬(wàn)平方米、348萬(wàn)平方米、351萬(wàn)平方米；而2002年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積是3653萬(wàn)平方米、1661萬(wàn)平方米、1020萬(wàn)平方米。近幾年，公司在房地產(chǎn)主業(yè)方面取得了長(zhǎng)足發(fā)展， 所有開發(fā)項(xiàng)目全部通過專業(yè)權(quán)威部門驗(yàn)收，優(yōu)良品率達(dá)85%以上。優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場(chǎng)，某成為新一輪投資的熱點(diǎn)，大量的國(guó)外資金和國(guó)內(nèi)資金涌入某，尋求投資發(fā)展，激活了某的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為某經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。之后每年以50%左右的速度增長(zhǎng)。因此這些核心商圈還有較大的發(fā)展空間，開發(fā)商會(huì)充分利用剩余的為數(shù)不多的地塊進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開發(fā)，爭(zhēng)取贏得最后一塊蛋糕。這種增長(zhǎng)意味著：到2010年，某城市化人口將達(dá)到600萬(wàn)人，新增城市化人口將達(dá)到600萬(wàn)人。這大體相當(dāng)于現(xiàn)在的上海。是集國(guó)家衛(wèi)生城、國(guó)家園林城、國(guó)家文明城、國(guó)家歷史文化名城、 中國(guó)優(yōu)秀旅游城、國(guó)
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