【正文】 策劃 23名 專職營銷渠道團(tuán)隊(duì) 二、培訓(xùn)、考核上崗機(jī)制： 所有置業(yè)顧問均需通過保利和世家營銷管理層考核通過才能上崗，制定階段性培訓(xùn)計(jì)劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問的綜合能力。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 四梯 23戶 399套 具體推貨安排 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 最后推售：寫字樓 理由： 渠道先行，開盤前，利用渠道進(jìn)行商鋪場外銷售。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一 批次： 12月底圖示藍(lán)色部分 理由： 根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目銷售及市場情況推售，補(bǔ)充貨源。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日圖示藍(lán)色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開始推售 loft產(chǎn)品，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四戶 148套 三梯四戶 148套 一期 二批次： 6月 24日圖示藍(lán)色部分 理由： 戶型上強(qiáng)調(diào)中戶、大戶搭配單位； 位置佳，在首批次基礎(chǔ)上全面實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升和形象拉升。 寫字樓及商業(yè)收官，借勢項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)，最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤 考慮寫字樓對工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對住宅及 LOFT公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫字樓及商業(yè)，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢超甲級寫字樓、高端住宅、 LOFT公寓、奢侈品旗艦長廊綜合體構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)并拉升領(lǐng)館棕南核心區(qū)首席城市綜合體品質(zhì)形象； ? 考慮現(xiàn)金回籠、產(chǎn)品差異及其帶來的目標(biāo)客群的相對競爭，分步推售，避開同門競爭； ? 因本案產(chǎn)品品質(zhì)上均屬高端，且住宅、寫字樓、 LOFT公寓及商業(yè)均能相互形成品質(zhì)支撐，相互借力，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)拉升。這一產(chǎn)品的角色任務(wù)是實(shí)現(xiàn)合理價(jià)值利潤。 市場比較法 —— LOFT推導(dǎo) 保利中心 LOFT產(chǎn)品實(shí)得單價(jià)為 8405元 /平米，按 175%得房率計(jì)算， 均價(jià)約為 14000元 /平米。 ?目前，區(qū)域內(nèi)類似住宅的均價(jià)在 8000~12023之間。 市場比較法 —— 住宅推導(dǎo) 綜上，保利中心住宅產(chǎn)品， 均價(jià)約為 13500元 /平米。因此他們是向往豐富的都市生活，走在時(shí)尚的前沿， 都市人類，成熟的中產(chǎn)階級。 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 B： 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ：都會(huì) 時(shí)尚 結(jié)合項(xiàng)目解讀部分所分析之結(jié)論，項(xiàng)目為住宅、 LOFT，寫字樓、商業(yè)組成的城市綜合體，且處于城市核心區(qū)美領(lǐng)館區(qū)域，通過產(chǎn)品間互動(dòng)，聚合為無限延伸的全新的生活模式 。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國際品格潮流不足。 成都在邁向國際化大都會(huì)的道路上不斷升級。 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館 國際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，隨著新版塊的崛起，焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產(chǎn)人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產(chǎn)品： 市場定位： 美領(lǐng)館國際級商務(wù)中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描 ： 大型企業(yè)、財(cái)團(tuán)、 世界 500強(qiáng)企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 客戶定義 Loft目標(biāo)客戶細(xì)分（商務(wù)） 客戶定義 住宅市場定位 客戶特征： 青年之家及小太陽家庭為主，年齡集中在 3040歲之間 客群來源： 城南（紫荊、玉林、棕南）地域客戶為主、部分城區(qū)其他區(qū)域的換房需求客戶； 周邊 IT、金融業(yè)高收入人群、高管等；高校和大型醫(yī)療單位生活圈。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀(jì)中心 寫字樓 住宅 投資價(jià)值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價(jià)格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 四大價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)總結(jié) 區(qū)域價(jià)值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價(jià)值 實(shí)力 文化運(yùn)作 城市推動(dòng)力 價(jià)值點(diǎn)匯集： 稀缺區(qū)域 — 城南美領(lǐng)館 項(xiàng)目屬性 — 都市 項(xiàng)目性格 — 時(shí)尚 投資價(jià)值 稀缺 產(chǎn)品價(jià)值 都市 國際 時(shí)尚 產(chǎn)品理解將深入指導(dǎo)我們對各自目標(biāo)客群的定位。升值潛力巨大。 項(xiàng)目的 SWOT分析 產(chǎn)品價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀 ? 產(chǎn)品價(jià)值總爆發(fā)點(diǎn)： ?都市、國際化、高規(guī)格、時(shí)尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國際都市商務(wù)中心 自由空間 都市中心華宅 國際都市商務(wù)中心 住宅： ?選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個(gè)二手住宅樓盤，觀察其 08年底以來的租金變化情況。 ST策略 控制整體去化速率，在保證發(fā)展商資金安全的前提下，爭取整體收益最大化。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場。 T威脅 ?市場大勢的不確定性以及政策的不確定性。 W劣勢 ? 體量較大的 LOFT產(chǎn)品在成都一直銷售不暢 。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀(jì)錄。 區(qū)域價(jià)值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務(wù)區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 在全國： 連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名 ?保利地產(chǎn)是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。 地鐵： 地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號線 地鐵 3號線 保利中心 通往新會(huì)展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)： 一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區(qū)域價(jià)值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無新增住宅供應(yīng) ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應(yīng) 。 在