【正文】 售業(yè)績。 項目包括甲級寫字樓（ 76494㎡ ），星級酒庖（ 44644㎡ ），服務(wù)式公寓（ 11849㎡ ）， T5塔樓（ 26261㎡ ），零售商業(yè)（ 74844㎡ ） 目前狀態(tài)： 所有產(chǎn)品目前未對外公開推售，預(yù)計 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運營， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。 望江橡樹林供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國店 來福士廣場 區(qū)域內(nèi)可比樓盤橫向比對 09年區(qū)域可比樓盤供應(yīng)量 46萬方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤均到近 98%的去化率，總銷售 41萬方。 ? 2023年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 2023年市場存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數(shù) 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據(jù)成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬㎡ /月）測算，目前的存量銷售周期為 5個月， 市場已屬于中度供不應(yīng)求的供求關(guān)系。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對比統(tǒng)計 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 本項目可抓住 2023年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售 10億的任務(wù)。 全年僅銷售 5萬余方（含 SOHO）。 望江橡樹林 09年市場表現(xiàn) 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 華宇蓉國店 該地塊在 2023年底由華宇集團經(jīng)過 60余次舉牌，以1530萬 /畝的單價拍下，成交總價 。 預(yù)計 2023年 4月開盤，單價 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達 38萬平米左右。 ? 項目處于棕南 棕北板塊，盡管板塊內(nèi)競爭產(chǎn)品較小，但預(yù)計 2023年國際城南區(qū)域?qū)⒂写罅慨a(chǎn)品面試，市場熱點將停留在國際城南，面臨對項目目標(biāo)客群的部分分流。 品牌價值研究 企業(yè)品牌價值：地產(chǎn)央企綜合實力品牌價值第一名，中國房企前三 品牌價值爆發(fā)點 ?實力 ?文化運作 ?城市推動力 產(chǎn)品價值 保利中心經(jīng)濟指標(biāo) 領(lǐng)事館路 盛隆街 寫字樓 住宅 LOFT公寓 商業(yè)街 住宅合計： 925套 loft合計： 1311套 ? 住宅產(chǎn)品的套型和面積符合市場主流需求，并且在二手房交易市場同樣屬于交易量活躍的產(chǎn)品 ?產(chǎn)品梳理結(jié)論： 全流通、都市主流產(chǎn)品 項目的四至邊界 東至人民南路 南至二環(huán)路 西至科華北路 北至成科西路 本案 S優(yōu)勢 O機會 ? 區(qū)域優(yōu)勢：傳統(tǒng)意義上的成都富人區(qū) ， 城市核心區(qū)域升值潛力巨大 ? 品牌優(yōu)勢：保利地產(chǎn)國內(nèi)一線房企 ? 產(chǎn)品設(shè)計合理 ， 品相好 ， 住宅面積合理 棕南片區(qū)從 03年起幾乎無新的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。 SW策略 成熟產(chǎn)品 +成熟品牌增加項目人氣。 人南沿線國有企事業(yè)單位和政府公務(wù)員； 區(qū)域良好發(fā)展前景帶來的投資客 二級城市的客戶； 投資客 置業(yè)關(guān)注點： ?對區(qū)域的認可度較高，看重發(fā)展?jié)摿? ?要求項目的地段要接近城市核心及上班地點 ?房屋是其社會標(biāo)簽，時尚感、身份感、稀缺 感 客戶定義 住宅、 LOFT客戶的共性 客戶定義 客戶總體特點 保利中心豐富的產(chǎn)品供應(yīng)決定了客群適應(yīng)性較為廣泛 客戶區(qū)域以城南、城中心客戶為主， 有明確的都市傾向 丌守舊、有個性、奢侈品的追隨者 新鮮事物的嘗試者 時代的中高層主力軍 購買行為中投資是其主要的購買動機之一 PART5：項目營銷定位 營銷定位推導(dǎo)邏輯 市場定位 市場 客戶 項目 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 A： 結(jié)合項目解讀部分所分析之結(jié)論，項目所在位置在美領(lǐng)館區(qū)域，在國際城南的背景區(qū)別于城南其他板塊，獨具氣質(zhì)。 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ：都會 國際 新潮 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 C： ? 結(jié)合客戶之結(jié)論， 保利的中心的目標(biāo)客戶很“務(wù)實”、 “時尚” ，他們依賴、享受都市生活。 市場比較法 —— LOFT推導(dǎo) ? LOFT公寓部分豐富了全案的產(chǎn)品序列，豐滿了本案城市綜合體整體形象。 年底視實際情況加推東區(qū) LOFT 1號樓 9月中旬 LOFT開售，首推西區(qū)部分 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 推售計劃 優(yōu)先推售住宅產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品銷售中后期推出 LOFT產(chǎn)品 6月下旬加推西區(qū)南樓 5月 1日推售西區(qū)北樓 3梯 5戶 【 185套 】 3梯 4戶 【 148套 】 3梯 4戶 【 148套 】 3梯 4戶 【 148套】 3梯 4戶 【 148套】 1批次：住宅 296套 2批次：住宅 629套 1批次： LOFT399套 二期 具體推貨步驟 3批次： LOFT228套 3梯 4戶 【 148套】 3梯 13戶 【 228套】 一期 4梯 23戶 【 399套】 具體推貨安排 一期首批次： 5月圖示藍色部分 理由： 三梯四戶的住宅在目前產(chǎn)品中，品質(zhì)及朝向相對較次，價格構(gòu)成可相對較低，首推利于實現(xiàn)后續(xù)產(chǎn)品的價格提升。 寫字樓對工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對住宅及 LOFT公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫字樓，全面實現(xiàn)項目利潤的最大化。 1. 物業(yè)開車門迎賓，專職管理員代客泊車。 3. 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。臨近各產(chǎn)品銷售期之前根據(jù)丌同產(chǎn)品的特性集中訴求。 本案無論住宅、 LOFT、商業(yè)還是寫字樓都有各自特異的使用功能?？蛇x擇 《 華西都市報 》 或 《 成都商報 》 做捆綁式合作。 網(wǎng)絡(luò)： 主流門戶網(wǎng)站，主流博客 營銷話題 《 成都 CBD， SBD發(fā)展研究 》 說 CBD,SBD的城市價值 《 久違的棕南 》 說棕南的過去現(xiàn)在和未來。 重點單位團購、活動邀約，單位內(nèi)網(wǎng)信息發(fā)布： 教育：川大、華西醫(yī)院、科分院、玉林中學(xué)、玉林小學(xué) 金融：中央銀行、中信銀行、華僑銀行等 ? 高端消費場所資料覆蓋，客戶資源置換互動： 餐飲：銀杏、錦翠、首席、中國會所等 賣場：仁和春天、百聯(lián)天賦、美美麗城、仁恒廣場、三和汽車、港宏汽車等 休閑娛樂場所：米蘭咖啡、石田咖啡、紫藍等 圈層組織： ?異地商會圈層活動 +行業(yè)領(lǐng)袖膜拜： 廣州商會、溫州商會、閩南商會等。 活動設(shè)計：保利城中心最具投資價值樓盤專場優(yōu)先推介，整合相關(guān)具有吸引力的主題（投資理財、中高檔新車發(fā)布等，正在落實資源） 活動預(yù)算：約 15場每場約 3000元，每場約 50人 100人 。 15位業(yè)界知名設(shè)計師，用不同的創(chuàng)意揮灑個性，營造出15個情景空間，帶給觀眾不同的體驗感受。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 11:12:59 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴