【正文】 市場全面把握的基礎(chǔ)上我們將對(duì)項(xiàng)目展開深入理解。 ? 2023年，項(xiàng)目周邊預(yù)推樓盤少，除華宇蓉國府外，二環(huán)內(nèi)幾乎沒有類似產(chǎn)品上市。 ?各個(gè)開發(fā)商均會(huì)在上半年加速推貨，快速銷售，在項(xiàng)目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目順應(yīng)市場大好的勢頭，呈現(xiàn)出非常好的銷售業(yè)績。 ?來福士廣場寫字樓、服務(wù)式公寓均為持有經(jīng)營，不進(jìn)行銷售。 ?供應(yīng)高峰集中在今年上半年，特別是春季房交會(huì)的 56月。 由南北兩棟對(duì)稱的高層塔樓和三層地下室組成，兩棟塔樓建筑高度 172米，地上 51層，二第 39層（高 120米）處通過空中連廊相連。 項(xiàng)目包括甲級(jí)寫字樓（ 76494㎡ ），星級(jí)酒庖（ 44644㎡ ），服務(wù)式公寓（ 11849㎡ ）， T5塔樓（ 26261㎡ ），零售商業(yè)（ 74844㎡ ） 目前狀態(tài)： 所有產(chǎn)品目前未對(duì)外公開推售，預(yù)計(jì) 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運(yùn)營， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。（原定于 09年底開盤，后推遲，預(yù)計(jì) 2023年 4月開盤，單價(jià) 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來福士廣場 該地塊在 2023年底由凱德置業(yè)旗下成都來福士公司斥資。 華宇蓉國府位于武侯區(qū)人民南路，緊臨四川省體育館，定位為 復(fù)合型國際商業(yè)建筑集群 ，由 6棟高層建筑組成。 全年銷售 。 望江橡樹林供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 09年 12月 14日，成都 A區(qū)開盤開盤銷售率僅 30%左右，該項(xiàng)目前期并未進(jìn)行大量推廣，以項(xiàng)目周邊的戶外廣告宣傳項(xiàng)目區(qū)位為主。 華潤翡翠城 09年市場表現(xiàn) 華潤翡翠城供應(yīng)產(chǎn)品包括 ： ?78120平米高層； 09年華潤翡翠城將 08年庫存的 4期產(chǎn)品銷售完畢，并推出其景觀資源最差的 5期產(chǎn)品， 整個(gè)價(jià)格較年初上漲近 1500元 /平米，全年銷售近 22萬方 。 09年萬高層產(chǎn)品從 6月開始斷貨，下半年銷售以 SOHO為主。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國店 來福士廣場 區(qū)域內(nèi)可比樓盤橫向比對(duì) 09年區(qū)域可比樓盤供應(yīng)量 46萬方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤均到近 98%的去化率，總銷售 41萬方。環(huán)域市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 在把握了宏觀市場之后，我們進(jìn)一步了解區(qū)域市場的發(fā)展。 宏觀市場對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ? 本項(xiàng)目主要銷售時(shí)間在 2023年下半年，屬于國家宏觀調(diào)控開始放松期，市場開始有好轉(zhuǎn)的趨勢。 ? 2023年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 ? 受政府宏觀政策，金融政策，傳統(tǒng)營銷淡季等多種不利因素的影響， 2023年 1月樓市出現(xiàn)明顯下滑。 近兩個(gè)月主城成交情況 宏觀市場總結(jié) ? 09年成都樓市整體銷售火爆，量價(jià)齊增。 針對(duì)本項(xiàng)目所在的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應(yīng)量稀少的區(qū)域。 2023年市場存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數(shù) 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據(jù)成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬㎡ /月）測算，目前的存量銷售周期為 5個(gè)月， 市場已屬于中度供不應(yīng)求的供求關(guān)系。保利中心 2023全年?duì)I銷方案 目錄 成都市場 區(qū)域市場及競品分析 項(xiàng)目解讀 客戶分析 項(xiàng)目營銷定位 銷售策略及執(zhí)行 推廣策略及執(zhí)行 廣告表現(xiàn) PART1:成都市場 09年成都主城區(qū)： 供應(yīng)、成交雙雙強(qiáng)勢上揚(yáng) 09年的市場在成功消化本年度的供應(yīng)的同時(shí)，也在消化 0 08年的存量 ? 09年主城區(qū)商品住宅的成交量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量 成都市主城區(qū)商品住宅的的成交量幾乎每月都處于每月 100萬平方米左右的高位 ? 第一個(gè)成交量高峰 — 5月，主體經(jīng)濟(jì)回暖、利好政策和房交會(huì)的累加效應(yīng)，使成交量一躍達(dá)到了 200多萬平米。 ? 第二個(gè)成交量高峰 — 11月 ，由于樓市利好政策的結(jié)束和房價(jià)的一路上揚(yáng)，出現(xiàn)了大量的恐慌性消費(fèi)， 11月成交量達(dá)到 145萬余平方米。 0100200300400500600700800900 050001000015000202302500030000350004000045000500005500060000650007000075000800008500090000商品住宅可售面積 商品住宅可售套數(shù)2023年 1月 —2023年 11月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析 2023年環(huán)線供應(yīng)對(duì)比 ? 從新增供應(yīng)量的環(huán)域分配來看， “ 一環(huán)至二環(huán) ” 環(huán)域僅占到 15%， “ 二環(huán)至三環(huán) ” 環(huán)域占到了 53%， “ 三環(huán)外 ” 環(huán)域占到了 32%。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對(duì)比統(tǒng)計(jì) 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計(jì) 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。年末政府連續(xù)出臺(tái)政策遏制抑制房價(jià)飆升。短期內(nèi)客戶觀望，市場成交狀況將持續(xù)受到影響。世家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是 2023上半年政府會(huì)持續(xù)保持目前的 “ 遏制 ” 狀態(tài)，年中開始政策會(huì)逐步放松，市場預(yù)期較好。 ? 本項(xiàng)目可抓住 2023年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售 10億的任務(wù)。 PART2:區(qū)域市場及競品分析 09年成都二環(huán)區(qū)域內(nèi)住宅供不應(yīng)求 可以看到， 。 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選擇 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選取原則： 單價(jià)接近 可供貨量較大 產(chǎn)品形態(tài)趨同 項(xiàng)目品質(zhì)接近 按照以上原則，我們選擇了：萬科金色海蓉、成都 A區(qū)、華宇榮國府、來福士廣場、朗御、望江橡樹林、華潤翡翠城為參考。 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 以上數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù) 金色海蓉 09年市場表現(xiàn) 萬科金色海蓉供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?65平米精裝高層（實(shí)得 90112平米）； ?4375平米 SOHO。 全年僅銷售 5萬余方（含 SOHO）。 成都 A區(qū) 09年市場表現(xiàn) 成都 A區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?55150平米電梯公寓。 全年銷售 。 09年望江橡樹林以消化前期庫存為主，并根據(jù)市場好轉(zhuǎn)上調(diào)價(jià)格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時(shí)一期產(chǎn)品全部售罄。 望江橡樹林 09年市場表現(xiàn) 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 華宇蓉國店 該地塊在 2023年底由華宇集團(tuán)經(jīng)過 60余次舉牌，以1530萬 /畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià) 。 包括 甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)、五星級(jí)酒店、國際公寓 。 來福士廣場位二位二成都市主干道人民南路不一環(huán)路交匯點(diǎn)以東，即人民南路四段（原四川単物館地塊）。 朗御位二成都市一環(huán)路內(nèi)，錦江區(qū)大慈寺路 3號(hào)，是現(xiàn)代化的高檔公寓建筑，其功能齊全、檔次高，建成后將成為成都市的新地標(biāo)。 預(yù)計(jì) 2023年 4月開盤，單價(jià) 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達(dá) 38萬平米左右。 ?主要供應(yīng)集中在華潤翡翠城。 ?供應(yīng)面積集中在 90平米以下房源，占總供應(yīng)量的 50%左右。由此證明此類產(chǎn)品獲得了市場認(rèn)可，符合市場需求的潮流。 ? 項(xiàng)目處于棕南 棕北板塊，盡管板塊內(nèi)競爭產(chǎn)品較小，但預(yù)計(jì) 2023年國際城南區(qū)域?qū)⒂写罅慨a(chǎn)品面試，市場熱點(diǎn)將停留在國際城南，面臨對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群的部分分流。 PART3:項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目核心價(jià)值解構(gòu) 本案研究 四大價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 品牌價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 投資價(jià)值 保利中心 桐梓林生活配套圈 玉林生活配套圈 IT商業(yè)配套圈 川大生活配套圈 百聯(lián)天府生活配套圈 棕南生活配套區(qū) 教育配套： 四川大學(xué)、川大附小、錦官新城小學(xué)、棕北小學(xué)、棕北中學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)、成都七中、成都信息工程學(xué)院 商業(yè)配套 ： 一環(huán)路 IT經(jīng)濟(jì)圈、川大校園