【正文】 Centaline Group, 2023 主力店 次主力店 其他品牌 主要品牌 Code of this report | 19 169。?華潤系?超強(qiáng)的全行業(yè)支撐能力，眾多自有主力店品牌。 特點：日均人流超過 13萬，單店年銷售額 52億元，排名第三。 Copyright Centaline Group, 2023 概況 深圳華潤中心萬象城是深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心。 Copyright Centaline Group, 2023 城市綜合體分類 商業(yè)主導(dǎo) 萬達(dá)廣場 華潤中心 瑞安新天地 商務(wù)主導(dǎo) 卓越世紈中心 住宅主導(dǎo) 寶能太古城 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2023 追求利潤和租金 銷售部分 ， 其他持有 核心商圈或未來核心 資金密集型 回收資金慢 ， 3~5年 開發(fā)商綜合實力要強(qiáng) 長期收益 ， 回報高 住宅與綜合體區(qū)別 舒適性安全性 全部銷售 不一定在中心區(qū)域 資金規(guī)模相對較小 回收速度快 專業(yè)程度較綜合體低 一次性收益 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 價值空間 實體 可銷售 的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實現(xiàn)的短期現(xiàn)金 收益 酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和 租金的回報 金融 資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn) 附加值 一個好的綜合體，不但使項目自身的地塊價值提高，會 帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高 ，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例 升值 隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費力的提高。 Copyright Centaline Group, 2023 80年代 90年代 21世紀(jì)初期 當(dāng)代 國貿(mào) 1984 周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題 停車系統(tǒng)問題 地王大廈 周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題 中信城市廣場 周邊環(huán)境問題 功能搭配問題 京基 100 萬象城 2023 深圳城市綜合體的發(fā)展 Code of this report | 11 169。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經(jīng)成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項目。它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體；具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和創(chuàng)造等多項功能。 辦公綜合體應(yīng)運而生 現(xiàn)代城市綜合體演化歷程（二） Code of this report | 9 169。建區(qū) 50年以來，拉德芳斯不再局限于商務(wù)領(lǐng)域的開拓，而是將工作居住休閑三者融合，環(huán)境優(yōu)先的拉德芳斯也正在成為一個宜居區(qū)域。作為歐洲最完善的商務(wù)區(qū)，拉德芳斯是法國經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。）是巴黎都會區(qū)首要的中心商務(wù)區(qū)，位于巴黎城西的上塞納省，鄰近塞納河畔納伊。 Copyright Centaline Group, 2023 現(xiàn)代城市綜合體演化歷程（一） 20世紀(jì) 30年代表綜合體 特點：構(gòu)成比較單一 Code of this report | 8 169。浴場占地 16萬平方米，除 3萬平方米的浴場外，還有圖書館、競技場、散步道、健身房等各種設(shè)施，絲毫不亞于現(xiàn)代的大型休閑中心。 城市綜合體演化歷程 卡拉卡拉浴場（ ，或 ）位于羅馬，是古羅馬的公共浴場，建于公元 212年到 216年，卡拉卡拉統(tǒng)治羅馬帝國期間。利用墻面作壁面或銘文，敞廊與相連接的街旁柱廊形成氣勢壯闊的長距離柱廊透視景象。市民在廊中進(jìn)行商品交易。 Copyright Centaline Group, 2023 1. 古希臘阿索斯廣場 （） 希臘化時期阿索斯城的中心廣場。 Code of this report | 5 169。城市綜合體是一個社會多生態(tài)系統(tǒng)概念 。 Copyright Centaline Group, 2023 大話 綜合體 數(shù)字 現(xiàn)狀 57 170 66 1 概念模糊丌清 定位參差丌齊 業(yè)態(tài)魚龍混雜 模式粗疏簡陋 Code of this report | 4 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 淺析城市綜合體營銷 華南資源中心策略研究中心 1 城市綜合體概述 .………………………………………… 1 2 幾個核心觀點 .………………………………………… 6 3 經(jīng)典綜合體案例研究 .………………………………………… 8 4 對綜合體未來的展望 .………………………………………… 12 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城市綜合體簡介 本質(zhì) 定義 ? 城市綜合體就是建筑綜合體的升級和與城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體 ? 隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài) 。要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 Copyright Centaline Group, 2023 HOTEL OFFICE PARK SHOPPING MALL APARTMENT Convention 模型： 六大基本業(yè)態(tài)：酒店＋寫字樓＋停車場＋大型綜合購物中心 ＋會議展覽＋公寓 Code of this report | 6 169。平面為梯形，兩側(cè)有尺度宏大、高 2層的敞廊。有時可前后分成兩進(jìn)，后進(jìn)開設(shè)店鋪。 現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運而生。其遺址如今為一個旅游圣地。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 拉德芳斯綜合體 拉德芳斯（法語： D233。其涵蓋的市鎮(zhèn)包括庫爾貝瓦以及皮托和南泰爾的一部分。它擁有巴黎都會區(qū)中最多的摩天大廈，除此之外地標(biāo)建筑新凱旋門即座落于此，辦公場地約 300萬平方米，各類企業(yè) 1500家。而85%的員工依靠公交上下班，亦證明了歐洲第一商務(wù)區(qū)交通方面的便利條件。 Copyright Centaline Group, 2023 六本木新城 六本木新城 2023年正式開業(yè)，總建筑面積 78萬平方米，歷經(jīng) 17年完成建設(shè)，由美國捷得，等多家設(shè)計公司聯(lián)合完成。六本木將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。 完善性綜合體 辦公室及高級消費場所林立的地區(qū) 現(xiàn)代城市綜合體演化歷程（三） Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城市綜合體特性 9 8 7 6 5 4 3 2 1 高可達(dá)性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合性 土地使用均衡性 空間的連續(xù)性 內(nèi)外部關(guān)系完整性 強(qiáng)大的對外輻射型 升值價值 Code of this report | 12 169。尤其人氣帶來的效益的增加，這些 綜合要素組合對物業(yè)（資產(chǎn)）評估的價值的翻倍 ，抵押貸款或并購的價值 城市綜合體多重價值倫