【正文】 平方米左右的高位 ? 第一個成交量高峰 — 5月，主體經(jīng)濟回暖、利好政策和房交會的累加效應，使成交量一躍達到了 200多萬平米。 ? 受政府宏觀政策，金融政策，傳統(tǒng)營銷淡季等多種不利因素的影響， 2023年 1月樓市出現(xiàn)明顯下滑。環(huán)域市場呈現(xiàn)供不應求的局面。 09年 12月 14日，成都 A區(qū)開盤開盤銷售率僅 30%左右，該項目前期并未進行大量推廣，以項目周邊的戶外廣告宣傳項目區(qū)位為主。（原定于 09年底開盤，后推遲，預計 2023年 4月開盤，單價 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來福士廣場 該地塊在 2023年底由凱德置業(yè)旗下成都來福士公司斥資。 ?來福士廣場寫字樓、服務式公寓均為持有經(jīng)營，不進行銷售。 地鐵： 地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號線 地鐵 3號線 保利中心 通往新會展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)： 一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區(qū)域價值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無新增住宅供應 ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應量相當有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應 。 T威脅 ?市場大勢的不確定性以及政策的不確定性。升值潛力巨大。 成都在邁向國際化大都會的道路上不斷升級。 市場比較法 —— 住宅推導 綜上，保利中心住宅產(chǎn)品， 均價約為 13500元 /平米。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢超甲級寫字樓、高端住宅、 LOFT公寓、奢侈品旗艦長廊綜合體構(gòu)成，強調(diào)并拉升領(lǐng)館棕南核心區(qū)首席城市綜合體品質(zhì)形象； ? 考慮現(xiàn)金回籠、產(chǎn)品差異及其帶來的目標客群的相對競爭，分步推售，避開同門競爭； ? 因本案產(chǎn)品品質(zhì)上均屬高端，且住宅、寫字樓、 LOFT公寓及商業(yè)均能相互形成品質(zhì)支撐，相互借力，實現(xiàn)品質(zhì)拉升。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日圖示藍色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開始推售 loft產(chǎn)品，利用住宅的熱銷實現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。每月銷售任務按人頭分配至團隊各成員。 4. 定時小提琴 /鋼琴表演。 針對本案作為城市綜合體的特性。 本案的重要的核心價值就在二“棕南”“城南事環(huán)內(nèi)”“美領(lǐng)館”等區(qū)域概念。 原則三： 精準的客戶營銷和活動營銷。 刊物： 建議選擇本地暢銷的中產(chǎn)階級讀物，新銳地產(chǎn)讀物 《 成都買房 》 全國性質(zhì)的 《 三聯(lián)周刊 》《 國家地理 》《 時尚雜志 》 ，主要訴求區(qū)域價值和人文價值。 渠道手段 ： ?直郵、電話營銷： 針對世家機構(gòu)蓄積的高端客戶資源，及保利地產(chǎn)“百萬”級客戶進行項目資料直郵，及電話陌生拜訪，傳遞項目價值信息。 活動預算：約 10萬元 活動二：知名開發(fā)商 CBD城市論壇 在項目開盤前通過召集一線城市開發(fā)商，以對話的形式展開討論。 活動預算：約 30萬元 創(chuàng)意大賽新聞炒作點： ? 系列活動 1 年度國際設(shè)計大獎薈萃行業(yè)精英 ? 設(shè)計作品面向全國公開征選，世界級設(shè)計大師擔任評委會主席，由享譽業(yè)界的專家、學者組成專業(yè)評審委員會評選出 5個金獎、 10個銀獎。 ? 系列活動 4 大師獻策 “ 成都創(chuàng)意之都 ” ? 2023中國創(chuàng)意 ?設(shè)計國際高峰論壇同期舉行，國內(nèi)外相關(guān)政府部門領(lǐng)導、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)界、設(shè)計業(yè)界知名專家學者，共同為“成都創(chuàng)意之都”產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)獻計獻策。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 5套金獎方案用于保利中心樣板房， 10名特別獎作品用于樓書宣稱，給客戶無限創(chuàng)意啟發(fā)。 CBD建設(shè)專家北京潘石屹、任志強參加本論壇，成都方面以保利高層吳總以及本土地產(chǎn)專家郭總及城市規(guī)劃專家參與。 ?定點區(qū)域掃蕩： 選擇項目周邊區(qū)域重點單位、社區(qū)、大型賣場等，采用小區(qū)巡展、社區(qū)燈箱廣告、地下停車場廣告等形式進行區(qū)域覆蓋，掃蕩客戶。工地圍墻的訴求在 2個層面。無論在媒體渠道的選擇方面，還是在實際銷售過程中的圈層客戶營銷和活動設(shè)計方面。也是本案之二成都市全域競爭的核心價值。樹立起牢牢的整體產(chǎn)品價值。 貴賓化接待服務 《 概念樓書 +產(chǎn)品使用說明書 》 從項目整體、產(chǎn)品設(shè)計兩個角度進行宣傳。 銷售管理考核 考核依據(jù)：從置業(yè)顧問來訪 成交轉(zhuǎn)化率、接待量與帶樣板間數(shù)量的比值、客戶跟蹤率等方面強化對置業(yè)顧問的監(jiān)控。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一 批次： 12月底圖示藍色部分 理由： 根據(jù)實際項目銷售及市場情況推售，補充貨源。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 ?目前，區(qū)域內(nèi)類似住宅的均價在 8000~12023之間。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國際品格潮流不足。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發(fā)點 四大價值爆發(fā)點總結(jié) 區(qū)域價值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運作 城市推動力 價值點匯集： 稀缺區(qū)域 — 城南美領(lǐng)館 項目屬性 — 都市 項目性格 — 時尚 投資價值 稀缺 產(chǎn)品價值 都市 國際 時尚 產(chǎn)品理解將深入指導我們對各自目標客群的定位。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預期和供應空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場。 區(qū)域價值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價值爆發(fā)點 在全國： 連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名 ?保利地產(chǎn)是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。 ?各個開發(fā)商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項目順應市場大好的勢頭，呈現(xiàn)出非常好的銷