【正文】 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 11:12:59 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 活動(dòng)設(shè)計(jì)：保利城中心最具投資價(jià)值樓盤專場(chǎng)優(yōu)先推介，整合相關(guān)具有吸引力的主題（投資理財(cái)、中高檔新車發(fā)布等，正在落實(shí)資源） 活動(dòng)預(yù)算：約 15場(chǎng)每場(chǎng)約 3000元，每場(chǎng)約 50人 100人 。 網(wǎng)絡(luò)： 主流門戶網(wǎng)站，主流博客 營(yíng)銷話題 《 成都 CBD， SBD發(fā)展研究 》 說(shuō) CBD,SBD的城市價(jià)值 《 久違的棕南 》 說(shuō)棕南的過(guò)去現(xiàn)在和未來(lái)。 本案無(wú)論住宅、 LOFT、商業(yè)還是寫字樓都有各自特異的使用功能。 3. 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。 寫字樓對(duì)工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對(duì)住宅及 LOFT公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫字樓，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。 市場(chǎng)比較法 —— LOFT推導(dǎo) ? LOFT公寓部分豐富了全案的產(chǎn)品序列，豐滿了本案城市綜合體整體形象。 人南沿線國(guó)有企事業(yè)單位和政府公務(wù)員； 區(qū)域良好發(fā)展前景帶來(lái)的投資客 二級(jí)城市的客戶； 投資客 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： ?對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度較高，看重發(fā)展?jié)摿? ?要求項(xiàng)目的地段要接近城市核心及上班地點(diǎn) ?房屋是其社會(huì)標(biāo)簽，時(shí)尚感、身份感、稀缺 感 客戶定義 住宅、 LOFT客戶的共性 客戶定義 客戶總體特點(diǎn) 保利中心豐富的產(chǎn)品供應(yīng)決定了客群適應(yīng)性較為廣泛 客戶區(qū)域以城南、城中心客戶為主， 有明確的都市傾向 丌守舊、有個(gè)性、奢侈品的追隨者 新鮮事物的嘗試者 時(shí)代的中高層主力軍 購(gòu)買行為中投資是其主要的購(gòu)買動(dòng)機(jī)之一 PART5：項(xiàng)目營(yíng)銷定位 營(yíng)銷定位推導(dǎo)邏輯 市場(chǎng)定位 市場(chǎng) 客戶 項(xiàng)目 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 A： 結(jié)合項(xiàng)目解讀部分所分析之結(jié)論，項(xiàng)目所在位置在美領(lǐng)館區(qū)域，在國(guó)際城南的背景區(qū)別于城南其他板塊，獨(dú)具氣質(zhì)。 品牌價(jià)值研究 企業(yè)品牌價(jià)值：地產(chǎn)央企綜合實(shí)力品牌價(jià)值第一名，中國(guó)房企前三 品牌價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) ?實(shí)力 ?文化運(yùn)作 ?城市推動(dòng)力 產(chǎn)品價(jià)值 保利中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 領(lǐng)事館路 盛隆街 寫字樓 住宅 LOFT公寓 商業(yè)街 住宅合計(jì)： 925套 loft合計(jì)： 1311套 ? 住宅產(chǎn)品的套型和面積符合市場(chǎng)主流需求，并且在二手房交易市場(chǎng)同樣屬于交易量活躍的產(chǎn)品 ?產(chǎn)品梳理結(jié)論： 全流通、都市主流產(chǎn)品 項(xiàng)目的四至邊界 東至人民南路 南至二環(huán)路 西至科華北路 北至成科西路 本案 S優(yōu)勢(shì) O機(jī)會(huì) ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)意義上的成都富人區(qū) ， 城市核心區(qū)域升值潛力巨大 ? 品牌優(yōu)勢(shì)：保利地產(chǎn)國(guó)內(nèi)一線房企 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理 ， 品相好 ， 住宅面積合理 棕南片區(qū)從 03年起幾乎無(wú)新的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。 預(yù)計(jì) 2023年 4月開(kāi)盤，單價(jià) 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達(dá) 38萬(wàn)平米左右。 全年僅銷售 5萬(wàn)余方（含 SOHO）。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對(duì)比統(tǒng)計(jì) 2023年年初周成交趨勢(shì) ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計(jì) 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 2023年市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 望江橡樹(shù)林供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 ?各個(gè)開(kāi)發(fā)商均會(huì)在上半年加速推貨，快速銷售，在項(xiàng)目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng)大好的勢(shì)頭，呈現(xiàn)出非常好的銷售業(yè)績(jī)。 SO策略 緊抓區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場(chǎng)。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國(guó)際品格潮流不足。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢(shì)住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 銷售管理考核 考核依據(jù)：從置業(yè)顧問(wèn)來(lái)訪 成交轉(zhuǎn)化率、接待量與帶樣板間數(shù)量的比值、客戶跟蹤率等方面強(qiáng)化對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的監(jiān)控。樹(shù)立起牢牢的整體產(chǎn)品價(jià)值。無(wú)論在媒體渠道的選擇方面，還是在實(shí)際銷售過(guò)程中的圈層客戶營(yíng)銷和活動(dòng)設(shè)計(jì)方面。 ?定點(diǎn)區(qū)域掃蕩： 選擇項(xiàng)目周邊區(qū)域重點(diǎn)單位、社區(qū)、大型賣場(chǎng)等，采用小區(qū)巡展、社區(qū)燈箱廣告、地下停車場(chǎng)廣告等形式進(jìn)行區(qū)域覆蓋，掃蕩客戶。 5套金獎(jiǎng)方案用于保利中心樣板房， 10名特別獎(jiǎng)作品用于樓書(shū)宣稱，給客戶無(wú)限創(chuàng)意啟發(fā)。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 ? 系列活動(dòng) 4 大師獻(xiàn)策 “ 成都創(chuàng)意之都 ” ? 2023中國(guó)創(chuàng)意 ?設(shè)計(jì)國(guó)際高峰論壇同期舉行，國(guó)內(nèi)外相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)界、設(shè)計(jì)業(yè)界知名專家學(xué)者，共同為“成都創(chuàng)意之都”產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 活動(dòng)預(yù)算：約 10萬(wàn)元 活動(dòng)二：知名開(kāi)發(fā)商 CBD城市論壇 在項(xiàng)目開(kāi)盤前通過(guò)召集一線城市開(kāi)發(fā)商，以對(duì)話的形式展開(kāi)討論。 刊物： 建議選擇本地暢銷的中產(chǎn)階級(jí)讀物，新銳地產(chǎn)讀物 《 成都買房 》 全國(guó)性質(zhì)的 《 三聯(lián)周刊 》《 國(guó)家地理 》《 時(shí)尚雜志 》 ，主要訴求區(qū)域價(jià)值和人文價(jià)值。 本案的重要的核心價(jià)值就在二“棕南”“城南事環(huán)內(nèi)”“美領(lǐng)館”等區(qū)域概念。 4. 定時(shí)小提琴 /鋼琴表演。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日?qǐng)D示藍(lán)色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開(kāi)始推售 loft產(chǎn)品，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 市場(chǎng)比較法 —— 住宅推導(dǎo) 綜上，保利中心住宅產(chǎn)品， 均價(jià)約為 13500元 /平米。升值潛力巨大。 地鐵： 地鐵 1號(hào)線，地鐵 3號(hào)線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號(hào)線 地鐵 3號(hào)線 保利中心 通往新會(huì)展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)： 一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區(qū)域價(jià)值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國(guó)領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無(wú)新增住宅供應(yīng) ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國(guó)府、來(lái)福士廣場(chǎng)外，已無(wú)新增土地供應(yīng) 。（原定于 09年底開(kāi)盤，后推遲，預(yù)計(jì) 2023年 4月開(kāi)盤，單價(jià) 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來(lái)福士廣場(chǎng) 該地塊在 2023年底由凱德置業(yè)旗下成都來(lái)福士公司斥資。環(huán)域市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。保利中心 2023全年?duì)I銷方案 目錄 成都市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)品分析 項(xiàng)目解讀 客戶分析 項(xiàng)目營(yíng)銷定位 銷售策略及執(zhí)行 推廣策略及執(zhí)行 廣告表現(xiàn) PART1:成都市場(chǎng) 09年成都主城區(qū)： 供應(yīng)、成交雙雙強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng) 09年的市場(chǎng)在成功消