【正文】 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 11:12:59 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 活動設(shè)計：保利城中心最具投資價值樓盤專場優(yōu)先推介，整合相關(guān)具有吸引力的主題（投資理財、中高檔新車發(fā)布等，正在落實資源） 活動預(yù)算：約 15場每場約 3000元，每場約 50人 100人 。 網(wǎng)絡(luò)： 主流門戶網(wǎng)站，主流博客 營銷話題 《 成都 CBD， SBD發(fā)展研究 》 說 CBD,SBD的城市價值 《 久違的棕南 》 說棕南的過去現(xiàn)在和未來。 本案無論住宅、 LOFT、商業(yè)還是寫字樓都有各自特異的使用功能。 3. 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。 寫字樓對工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對住宅及 LOFT公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫字樓，全面實現(xiàn)項目利潤的最大化。 市場比較法 —— LOFT推導(dǎo) ? LOFT公寓部分豐富了全案的產(chǎn)品序列，豐滿了本案城市綜合體整體形象。 人南沿線國有企事業(yè)單位和政府公務(wù)員； 區(qū)域良好發(fā)展前景帶來的投資客 二級城市的客戶； 投資客 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： ?對區(qū)域的認(rèn)可度較高，看重發(fā)展?jié)摿? ?要求項目的地段要接近城市核心及上班地點(diǎn) ?房屋是其社會標(biāo)簽，時尚感、身份感、稀缺 感 客戶定義 住宅、 LOFT客戶的共性 客戶定義 客戶總體特點(diǎn) 保利中心豐富的產(chǎn)品供應(yīng)決定了客群適應(yīng)性較為廣泛 客戶區(qū)域以城南、城中心客戶為主， 有明確的都市傾向 丌守舊、有個性、奢侈品的追隨者 新鮮事物的嘗試者 時代的中高層主力軍 購買行為中投資是其主要的購買動機(jī)之一 PART5：項目營銷定位 營銷定位推導(dǎo)邏輯 市場定位 市場 客戶 項目 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 A： 結(jié)合項目解讀部分所分析之結(jié)論，項目所在位置在美領(lǐng)館區(qū)域，在國際城南的背景區(qū)別于城南其他板塊，獨(dú)具氣質(zhì)。 品牌價值研究 企業(yè)品牌價值：地產(chǎn)央企綜合實力品牌價值第一名，中國房企前三 品牌價值爆發(fā)點(diǎn) ?實力 ?文化運(yùn)作 ?城市推動力 產(chǎn)品價值 保利中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 領(lǐng)事館路 盛隆街 寫字樓 住宅 LOFT公寓 商業(yè)街 住宅合計： 925套 loft合計： 1311套 ? 住宅產(chǎn)品的套型和面積符合市場主流需求，并且在二手房交易市場同樣屬于交易量活躍的產(chǎn)品 ?產(chǎn)品梳理結(jié)論： 全流通、都市主流產(chǎn)品 項目的四至邊界 東至人民南路 南至二環(huán)路 西至科華北路 北至成科西路 本案 S優(yōu)勢 O機(jī)會 ? 區(qū)域優(yōu)勢：傳統(tǒng)意義上的成都富人區(qū) ， 城市核心區(qū)域升值潛力巨大 ? 品牌優(yōu)勢：保利地產(chǎn)國內(nèi)一線房企 ? 產(chǎn)品設(shè)計合理 ， 品相好 ， 住宅面積合理 棕南片區(qū)從 03年起幾乎無新的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。 預(yù)計 2023年 4月開盤，單價 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達(dá) 38萬平米左右。 全年僅銷售 5萬余方（含 SOHO）。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對比統(tǒng)計 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 2023年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 望江橡樹林供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 ?各個開發(fā)商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項目順應(yīng)市場大好的勢頭，呈現(xiàn)出非常好的銷售業(yè)績。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國際品格潮流不足。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 銷售管理考核 考核依據(jù)：從置業(yè)顧問來訪 成交轉(zhuǎn)化率、接待量與帶樣板間數(shù)量的比值、客戶跟蹤率等方面強(qiáng)化對置業(yè)顧問的監(jiān)控。樹立起牢牢的整體產(chǎn)品價值。無論在媒體渠道的選擇方面，還是在實際銷售過程中的圈層客戶營銷和活動設(shè)計方面。 ?定點(diǎn)區(qū)域掃蕩： 選擇項目周邊區(qū)域重點(diǎn)單位、社區(qū)、大型賣場等，采用小區(qū)巡展、社區(qū)燈箱廣告、地下停車場廣告等形式進(jìn)行區(qū)域覆蓋，掃蕩客戶。 5套金獎方案用于保利中心樣板房， 10名特別獎作品用于樓書宣稱，給客戶無限創(chuàng)意啟發(fā)。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 ? 系列活動 4 大師獻(xiàn)策 “ 成都創(chuàng)意之都 ” ? 2023中國創(chuàng)意 ?設(shè)計國際高峰論壇同期舉行，國內(nèi)外相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)界、設(shè)計業(yè)界知名專家學(xué)者，共同為“成都創(chuàng)意之都”產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)獻(xiàn)計獻(xiàn)策。 活動預(yù)算：約 10萬元 活動二：知名開發(fā)商 CBD城市論壇 在項目開盤前通過召集一線城市開發(fā)商，以對話的形式展開討論。 刊物： 建議選擇本地暢銷的中產(chǎn)階級讀物，新銳地產(chǎn)讀物 《 成都買房 》 全國性質(zhì)的 《 三聯(lián)周刊 》《 國家地理 》《 時尚雜志 》 ，主要訴求區(qū)域價值和人文價值。 本案的重要的核心價值就在二“棕南”“城南事環(huán)內(nèi)”“美領(lǐng)館”等區(qū)域概念。 4. 定時小提琴 /鋼琴表演。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日圖示藍(lán)色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開始推售 loft產(chǎn)品，利用住宅的熱銷實現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 市場比較法 —— 住宅推導(dǎo) 綜上，保利中心住宅產(chǎn)品， 均價約為 13500元 /平米。升值潛力巨大。 地鐵： 地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號線 地鐵 3號線 保利中心 通往新會展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)： 一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區(qū)域價值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無新增住宅供應(yīng) ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應(yīng) 。（原定于 09年底開盤，后推遲，預(yù)計 2023年 4月開盤，單價 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來福士廣場 該地塊在 2023年底由凱德置業(yè)旗下成都來福士公司斥資。環(huán)域市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。保利中心 2023全年營銷方案 目錄 成都市場 區(qū)域市場及競品分析 項目解讀 客戶分析 項目營銷定位 銷售策略及執(zhí)行 推廣策略及執(zhí)行 廣告表現(xiàn) PART1:成都市場 09年成都主城區(qū)： 供應(yīng)、成交雙雙強(qiáng)勢上揚(yáng) 09年的市場在成功消