【正文】 化本年度的供應(yīng)的同時，也在消化 0 08年的存量 ? 09年主城區(qū)商品住宅的成交量遠大于供應(yīng)量 成都市主城區(qū)商品住宅的的成交量幾乎每月都處于每月 100萬平方米左右的高位 ? 第一個成交量高峰 — 5月，主體經(jīng)濟回暖、利好政策和房交會的累加效應(yīng)，使成交量一躍達到了 200多萬平米。 PART2:區(qū)域市場及競品分析 09年成都二環(huán)區(qū)域內(nèi)住宅供不應(yīng)求 可以看到， 。 包括 甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星級酒店、國際公寓 。 PART3:項目解讀 項目核心價值解構(gòu) 本案研究 四大價值 區(qū)域價值 品牌價值 產(chǎn)品價值 投資價值 保利中心 桐梓林生活配套圈 玉林生活配套圈 IT商業(yè)配套圈 川大生活配套圈 百聯(lián)天府生活配套圈 棕南生活配套區(qū) 教育配套： 四川大學(xué)、川大附小、錦官新城小學(xué)、棕北小學(xué)、棕北中學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)、成都七中、成都信息工程學(xué)院 商業(yè)配套 ： 一環(huán)路 IT經(jīng)濟圈、川大校園經(jīng)濟圈、玉林商業(yè)圈、桐梓林商業(yè)圈、棕南商業(yè)經(jīng)濟圈、百聯(lián)天府商業(yè)經(jīng)濟圈 醫(yī)療配套： 四川省第二人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、安琪兒婦產(chǎn)科醫(yī)院、華西醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、華西婦產(chǎn)兒醫(yī)院、棕南婦科醫(yī)院 區(qū)域價值研究 二環(huán)內(nèi)，主城區(qū)中心，配套極為成熟和齊全。 ?可以看出這 6個二手項目平均 租金增長到 436元 /㎡ /年 ，每平米 年增長率達 %。 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 D： 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ：時尚 潮流 ? 保利中心市場定位 —— 城南美領(lǐng)館都市時尚匯 PART6:銷售策略及執(zhí)行 定價思路 定價原則： 一、本案與競品價格保持合理的價格差距，達到利潤最大化； 二、在原則一的前提下，保證項目銷售去化速度達到目標(biāo)。 共計 629套。 3. 銷售大廳無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋。 原則一： 區(qū)域價值貫穿始終。軟文主要做區(qū)域板塊價值和項目人文價值的訴求。 關(guān)鍵步驟： ，蓄積客戶資源 ，后續(xù)展開月訪問希望小學(xué)活動，加強與客戶的溝通與交流。 ? 系列活動 3 創(chuàng)意無限空間，引領(lǐng)時尚生活 ? 來自美國、意大利、香港等著名設(shè)計大師登臺演講，近 500位建筑與室內(nèi)設(shè)計行業(yè)人士出席，交流、探討《創(chuàng)意與生活》 國際最新設(shè)計理念與趨勢 。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 ? 系列活動 2 15位“魔術(shù)師”聯(lián)手演繹“百變空間” ? “百變空間 —— 來自空間魔術(shù)師的誘惑 ” 為主題的創(chuàng)意空間展覽。 圈層活動： 嫁接時尚資源，以推介產(chǎn)品為核心，針對前期渠道蓄積客戶集中消化。必定力求精準和有效。此價值將圍繞“國際、都會、時尚和綜合”的關(guān)鍵詞展開。 客戶滿意度考核 目的：提高項目客戶服務(wù)滿意度，并成為公司滿意度標(biāo)桿項目。 LOFT產(chǎn)品住、商明確樓棟，避免商住混雜造成的營銷難題。 一個 “ 國際的、風(fēng)格顯著而時尚豐富的 ” 保利中心的呈現(xiàn)，必將帶動區(qū)域價值的提升，同時必將使城市潮流中心向棕南的回歸。 WO策略 以項目整體形象引領(lǐng)亮相，后期對 LOFT產(chǎn)品重點“照顧”。由此證明此類產(chǎn)品獲得了市場認可，符合市場需求的潮流。 09年望江橡樹林以消化前期庫存為主，并根據(jù)市場好轉(zhuǎn)上調(diào)價格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時一期產(chǎn)品全部售罄。世家機構(gòu)的觀點是 2023上半年政府會持續(xù)保持目前的 “ 遏制 ” 狀態(tài)，年中開始政策會逐步放松，市場預(yù)期較好。 針對本項目所在的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應(yīng)量稀少的區(qū)域。 09年萬高層產(chǎn)品從 6月開始斷貨，下半年銷售以 SOHO為主。 由南北兩棟對稱的高層塔樓和三層地下室組成，兩棟塔樓建筑高度 172米，地上 51層，二第 39層（高 120米）處通過空中連廊相連。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀錄。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產(chǎn)人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產(chǎn)品： 市場定位： 美領(lǐng)館國際級商務(wù)中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描 ： 大型企業(yè)、財團、 世界 500強企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 客戶定義 Loft目標(biāo)客戶細分（商務(wù)） 客戶定義 住宅市場定位 客戶特征： 青年之家及小太陽家庭為主，年齡集中在 3040歲之間 客群來源： 城南（紫荊、玉林、棕南）地域客戶為主、部分城區(qū)其他區(qū)域的換房需求客戶； 周邊 IT、金融業(yè)高收入人群、高管等；高校和大型醫(yī)療單位生活圈。 市場比較法 —— LOFT推導(dǎo) 保利中心 LOFT產(chǎn)品實得單價為 8405元 /平米，按 175%得房率計算， 均價約為 14000元 /平米。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 四梯 23戶 399套 具體推貨安排 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 最后推售：寫字樓 理由： 渠道先行，開盤前，利用渠道進行商鋪場外銷售。 與人群掛鉤＋價值名稱 +人群特定符號＝人群形態(tài)掃描（都市精英階層） 結(jié)合項目描述項目未來生活場景 輔助工具 PART7：推廣策略及執(zhí)行 保利中心營銷定位 —— 城南美領(lǐng)館都市時尚匯 在營銷中通過何種手段 對此定位進行充分延展？ 1. 線上先統(tǒng)合保利中心的整體價值訴求，再分布推售產(chǎn)品分類 2. 強化區(qū)域價值貫穿始終。 原則二： 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。 項目品質(zhì)：寫字樓、商業(yè)、 LOFT、住宅的明確價值傳達。 關(guān)鍵步驟： ，蓄積客戶資源 ，針對蓄積反應(yīng)激烈圈層，利用渠道價格提前消化，集中收網(wǎng)，形成圈層影響。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 活動四：圈層客戶定制活動 —— 保利中心空間創(chuàng)意大賽 活動目的： 用創(chuàng)意提升時尚 集合裝飾設(shè)計行業(yè)的權(quán)威、專業(yè)設(shè)計人員的智慧、支撐保利中心的高端調(diào)性 活動方案： 籍成都市打造創(chuàng)意之都的契機，聯(lián)合成都市政府及中國建筑學(xué)會室內(nèi)設(shè)計分會，構(gòu)建一個設(shè)計與生活的國際化交流展覽平臺。 《 熟悉和遺忘的棕南 》 說棕南的蕭靜和革新。但是作為城市中央稀缺地段的投資保值功能是時下大量投資客關(guān)注的重點。 4. 精準的客戶營銷和活動營銷。 具體推貨安排 現(xiàn)場銷售組織 一、組織結(jié)構(gòu) 營銷總監(jiān) 1名 銷售經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問 12名 銷控秘書 2名 策劃 23名 專職營銷渠道團隊 二、培訓(xùn)、考核上崗機制： 所有置業(yè)顧問均需通過保利和世家營銷管理層考核通過才能上崗，制定階段性培訓(xùn)計劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問的綜合能力。這一產(chǎn)品的角色任務(wù)是實現(xiàn)合理價值利潤。 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館