【正文】 2023年 4月 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/162023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/16 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/162023/4/162023/4/16 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 6:55:45 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 商業(yè)定位 品位化 時尚化 配套化 定 位 基 準(zhǔn) —— 聯(lián)動王家灣路的高檔商圈，提升區(qū)位新形象 提升區(qū)域總體消費水平 周邊商業(yè)的基礎(chǔ)上形成群聚效應(yīng) 吸引周邊高檔社區(qū)居民及商務(wù)客群 為高端酒店公寓提供配套服務(wù) 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 商業(yè)業(yè)態(tài)從品位、檔次、功能上加以完善，真正迎合目標(biāo)客群的需求。創(chuàng)造 1+1+13的整體形象。營造溫馨的家居氛圍。 其他配置 24小時熱水： 在樓頂設(shè)置熱水鍋爐，提供 24小時熱水服務(wù)。 會所建議 簡化會所配套設(shè)施，做到精致而全面 商務(wù)功能： 設(shè)置商務(wù)中心與小型會議室，提供商務(wù)服務(wù) 娛樂健身： 屋頂游泳池、屋頂網(wǎng)球場、室內(nèi)健身房、兒童游戲室、多功能活動室。 走道：地毯鋪地，木質(zhì)踢腳線； 墻面乳膠漆局部木飾面配鏡框畫和射燈 吊頂石膏板乳膠漆配射燈和節(jié)能燈。同時，最大限度引入了室外風(fēng)景，社區(qū)內(nèi)景相互靈動，大氣卓越。 外立面建議一 產(chǎn)品建議 外立面建議二 ?建筑外立面設(shè)計采用 Art Deco風(fēng)格，以淺色系石材作為外立面材質(zhì)。不管是以商業(yè)為主題的星河城還是以住宅為主的酒店公寓，它們都不忘在各種場合標(biāo)明其年輕時尚的國際定位。 1873年創(chuàng)建，北面靠山，風(fēng)景美麗，屬于旅游休養(yǎng)勝地。 房型 面積（㎡） 樓層 價格 寬帶 早餐 豪華雙床房 37 6— 15層 388 免費 不帶（ 40元）早餐券 豪華大床房 37 6— 15層 408 免費 不帶（ 40元）早餐券 行政雙床房 37 16— 17層 408 免費（帶電腦） 不帶（ 40元）早餐券 行政大床房 37 16— 17層 428 免費（帶電腦） 不帶（ 40元）早餐券 豪華套間 58 6— 15層 518 免費 不帶（ 40元）早餐券 行政套間 58 16層 568 免費（帶電腦） 不帶（ 40元）早餐券 VIP套間 116 16層 988 免費 不帶（ 40元）早餐券 武漢紐賓凱國際酒店 武漢圣淘沙酒店公寓 案名建議 迪納酒店公寓 自我介紹： 沒錯，我就是迪納酒店公寓?！? 香蜜湖一號的成功：真正住的地方，強化居住體驗 和品牌帶來香港先進的豪宅開發(fā)理念 服務(wù)體系設(shè)臵 細節(jié)分類 主要內(nèi)容 搭建專屬 價值體系 提升居住價值 將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū) “ 氛圍管理 ” ，通過引導(dǎo)和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì) 擴大投資價值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項目的投資及珍藏價值 關(guān)注合作價值 在各個領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住 實行服務(wù)分級 物業(yè)經(jīng)理人 為最高級別服務(wù)，負責(zé)社區(qū)各項事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題； 物業(yè)私人助理 最直接面對業(yè)主的服務(wù)者， 提供私人助理服務(wù)， 24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù) 社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴格培訓(xùn)，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊 /護衛(wèi)儀仗隊 深度禮賓式 指南針服務(wù) 對生活消費場所進行全面調(diào)查，設(shè)計消費服務(wù)菜單，提供生活顧問 健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識講座 /私人陪護服務(wù) /提供健康顧問，心理咨詢等 異地 SOS服務(wù) 在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助 前臵服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù) 個性化服務(wù) 私人隨護 /四點鐘學(xué)校 /愛心服務(wù) /物業(yè)理財 /保姆培訓(xùn) /家居服務(wù) /代辦服務(wù) …… 產(chǎn)品軟性服務(wù)領(lǐng)先：中海深藍服務(wù)體系 香蜜湖一號的成功：真正住的地方，強化居住體驗 和品牌帶來香港先進的豪宅開發(fā)理念 產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先：功能細節(jié) +安防體系 空間分類 品質(zhì)要素 居住細節(jié) 居住空間 功能區(qū)隔式的布局 主仆嚴格區(qū)分 /主客分區(qū)（會客廳與家庭廳分別設(shè)臵） /主人私享（獨立書房 /獨立起居室） 功能空間 獨特的配套功能 獨立曬衣房 /私家泳池 /酒窖 /多個不同功能的會客廳 /生活陽臺外設(shè)臵設(shè)備平臺 /智能電梯直接入戶設(shè)計 公共空間 汽車 汽車大堂 /1： 會所 多個有落差連接的無邊際泳池 /健身設(shè)施 其他 大堂 /豪華電梯廳 /高轎電梯 安防系統(tǒng) 周邊防護系統(tǒng) 社區(qū)圍墻紅外高速云臺攝影機 /對射探測器 /警示燈 /24小時監(jiān)控社區(qū)安全 /設(shè)臵監(jiān)控中心 /配合社區(qū)集中控制室對社區(qū)進行 24小時監(jiān)控、攝影 停車場快速到達系統(tǒng) 使用智能卡放臵車內(nèi)， 系統(tǒng) 10外遙感來車 ，快速過閘無須停車刷卡 豪宅居住價值： 為豪宅營造一場前所未有的居住體驗 ① 功能化價值優(yōu)化 (從戶型設(shè)計細節(jié)，到公共空間的營造、配套等打造，居住感的打造 ) ②物業(yè)服務(wù) (高價的物管費用，即是人群的門檻也是不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn) ) ③安防系統(tǒng) (不僅僅是戶內(nèi)的，更是社區(qū)內(nèi)的；它是社區(qū)內(nèi)良好居家交往氛圍的重要前提 ) 居住精細化重要體現(xiàn)在 : 本項目的附加值提升建議 提升附加值思考 思考點 品質(zhì)提升 五星級酒店式入戶大堂 考究的立面 停車地下大堂 LOWE玻璃 考究的室內(nèi)裝飾 配套提升 高檔商業(yè)配套、酒店會所 智能化提升 安防系統(tǒng)和智能化系統(tǒng) 產(chǎn)品設(shè)計提升 江景系觀景房、創(chuàng)新戶型 景觀提升 強調(diào)觀景陽臺的配置 . 服務(wù)提升 引進知名酒店管理公司提供酒店式管理服務(wù) . 武漢紐賓凱國際酒店 區(qū)域位置： 湖北省武漢漢口新華路 231號 開業(yè)時間： 2023年 3月 經(jīng)營管理： 武漢紐賓凱國際酒店管理 客房套數(shù)： 30層、 285套 入住率： 72% 概況： 武漢紐賓凱國際酒店是一家國際商務(wù)型酒店，外觀設(shè)計簡潔流暢，整體氣勢宏偉。 ” “配有 獨立的防火電梯 ，中央空調(diào)和中央熱水器， 住在里面比價舒適?！? “社區(qū)的 禮賓車道 在舉行婚禮等大型聚會的時候會打開， 讓業(yè)主很 有面子、氣派。 ” 客戶特征 TH 產(chǎn)品 疊 H 產(chǎn)品 年齡 36— 40歲 32% 28% 41— 45歲 20% 26% 50歲以上 6% 15% 置業(yè)次數(shù) 二次 6% 32% 三次 36% 30% 四次 24% 11% 高端客戶訪談 二手房價格中心區(qū) 2023 2023 2023 2023黃埔雅苑 10000 30000雅頌居 12023 38000星河國際 8000 30000中海華庭 7500 28000城中雅苑 8000 27000深業(yè)花園 8000 29000一手房價格二手樓價格驗證：除居住品質(zhì)（產(chǎn)品設(shè)計及材料升級）外，居住體驗的細節(jié)成為價格支撐關(guān)鍵。 ” “ 國外高端物業(yè)會有 主人梯及保姆梯 ，而且保姆梯直到自家廚房門。 豪宅案例研究 什么樣的產(chǎn)品能夠滿足他們的需求呢 ? 我們看看國內(nèi)豪宅成功的案例吧 . 豪宅客戶具有多次且理性的購房體驗，其居住經(jīng)歷遠超出我們的想象 客戶為 3550歲的中青年 占絕大多數(shù)比例； 客戶的 臵業(yè)經(jīng)歷非常豐富， 都具有較多次臵業(yè)經(jīng)歷，臵業(yè)次數(shù)在 24次者約為 70%。 客戶定位 項目價格定位 根據(jù)酒店公寓市場武漢市場銷售情況本案均價為 10008元 /㎡ 注：由于本項目具體規(guī)劃未定，因此，定價因素主要考慮其配套、交通、成熟度等因素 項目價格定位 通過市場比較法確定即期可比價格 由于項目的具體工程進度、產(chǎn)品、規(guī)劃未定，浚源僅從市場方面得出價格趨勢的預(yù)判即 ： 通過影響項目定價的因素，與目前市場在售項目的均價進行可比分析，得出本項目的即期可比價格： 根據(jù)住宅市場和公寓市場對比測算 注：由于本項目具體規(guī)劃未定，因此，定價因素主要考慮其配套、交通、成熟度等因素 住宅對比測算 項目 本案 塞納河畔 漢商銀座 王 +one 平均價格（元 /㎡ ） 8210 9600 13000 8800 權(quán)重（ %） 20% 35% 15% 交通 25% 19 20 22 20 容積率 5% 2 4 3 綠化率 5% 2 3 整體規(guī)劃 10% 8 7 8 社區(qū)成熟度（知名度） 20% 12 12 18 17 生活配套 25% 13 23 開發(fā)商 10% 7 7 9 8 總分 100% 63 81 根據(jù)住宅市場對比測算出本案均價為 8210元 /㎡ 項目整體定位 漢陽核心 /全功能 /城市級 / 服務(wù)式公寓 武漢首家四星級 —— 主題型 服務(wù)式酒店公寓 Boutique Serviced Apartment 客戶訪談的提示 這樣的價格定位可以接受 ,但最終買不買 ,主要是看你能給我什么樣的體驗 ? 這種體驗可以有以下方面 : ? 產(chǎn)品的精細化程度 。 該項目對您的吸引力大不大，吸引力主要體現(xiàn)在哪里？ 整體感覺不錯，開車去王家灣、漢口都很方便，最主要的是還有一線江景，在武漢這樣的項目很少了，未來的價值能否有所保證，而且我現(xiàn)在就住是天安假日的長包房。 該項目對您的吸引力大不大，吸引力主要體現(xiàn)在哪里？ 還可以，主要是考慮到經(jīng)常出差武漢，每次都匆匆忙忙訂酒店，住的都不舒服，所以之前有考慮在武漢買一套小戶型，但是怕沒人搭理，有點浪費就沒有買下。 售價至少在 1萬以上，您認為怎樣的產(chǎn)品才會讓您非常動心接受這樣的價格？ 對武漢房地產(chǎn)的整個行情并不看好，認為就投資的角度來講，武漢 10000多元的房子升值空間極為有限，現(xiàn)在在北京三環(huán)的地方都可以買到。 假設(shè)目前要您選擇投資，商鋪、酒店式公寓、精裝自住公寓、您更多的會考慮那一種物業(yè)類型？您覺得以上三種物業(yè)那一個風(fēng)險更??？ 我首先會考慮著三種物業(yè)的回報率，酒店公寓主要是要看后期的經(jīng)營管理，商鋪更多的是市場培育周期長，投入資金大，屬性單一，受周邊環(huán)境影響大，風(fēng)險相對來說也是最大的，精裝自住公寓我目前已經(jīng)有兩套住宅，基本不會考慮購買。 ?既 努力實現(xiàn)價值、同時樂享生活成就 。 ? 追求工作之外的趣味，在藝