【文章內容簡介】 鑫兆麗園 60000 4650 1800 楓渡 35000 3870 1050 萬科星園 360000 7300 10800 新街坊 170000 6000 5100 時代莊園 110000 8400 1760 山水 Lavie 300000 7000 7500 威尼斯花園 176563 6300 2118 溫哥華森林 228000 200萬套 /起 2850 渡上 35312 340萬套 /起 510 合計 3905965 113683 （ 2）、明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調研 明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調研分析表項目名稱 商業(yè)體量 經營業(yè)態(tài) 主力店 備注天通苑住宅小區(qū) 15000百貨公司超市其他生活配套西單商場肯德基大鴨梨北苑家園易士達購物廣場50000百貨健身餐飲盛興超市麥當勞半江漁火金潤百貨中國銀行北苑華天市場 15000服裝餐飲娛樂小商品妙樂軒酒樓金牛山燒烤KTV贛味鮮北苑底商 8000 健身、休閑、超市等 生活配套上島咖啡農行工行北方明珠 50000 百貨超市餐飲麥當勞上海聯華超市中復電訊金泉購物廣場 60000 未確定 未確定 領地 5000 未確定 未確定 尚未開始銷售，招租溫哥華森林 12023 高檔餐飲休閑娛樂 未確定業(yè)態(tài)已確定，但入住商家尚未確定TOTAL 155000 （ 3）、明天第一城周邊商業(yè)銷售價格調研 明天第一城周邊商業(yè)銷售價格調研分析表項目名稱 銷售價格 備注天通苑住宅小區(qū) 只租不售 北苑家園易士達購物廣場 只租不售 北苑華天市場 只租不售 北苑底商 只租不售 北方明珠 只租不售 金泉購物廣場 22023元 /平方米 未開盤，進入租賃市場 還需一段時間領地 13000—15000 元 /平方米 商業(yè)部分未開盤，進入租賃市場還需一段時間溫哥華森林 只租不售 （ 4）、明天第一城周邊商業(yè)租金調研明天第一城周邊商業(yè)租金調研分析表項目名稱 租金 備注天通苑住宅小區(qū) /天 /平米 ——2 元 /天 /平米 北苑家園易士達購物廣場半島漁火部分 /天 /平米 金潤百貨 3元 /天 /平米北苑華天市場地上一 4元 /天 /平米 地上二 /天 /平米地上三 2元 /天 /平米北苑底商 地上一 5元 /天 /平米 地上二 2元 /天 /平米北方明珠 地下一 /天 /平米地上 4元 /天 /平米為整體租賃價格地上一至四 4元 /天 /平米金泉購物廣場 未確定 未開盤，進入租賃市場還需一段時間領地 未確定 商業(yè)部分未開盤，進入租賃市場還需一段時間溫哥華森林 /天 /平米 ——2 元 /天 /平米 項目區(qū)域商業(yè)調研分析： 居住消費類市場看好 以 2023年為時間節(jié)點， 113683人的現常住人口， 5萬左右的流動人口，總量與后期區(qū)域住宅市場的不斷開發(fā)，區(qū)域的常住人口總量將會進一步增加，消費類市場的需求比例也會隨之大幅上漲。 人群結構變化下的消費水平上升 項目所在區(qū)域的房地產項目類型豐富（經濟適用房 高檔住宅 低密度住宅），隨著時間的推移，高檔住宅（含低密度）所占比重的不斷增加，在區(qū)域人群結構變化的同時，人群的消費水平將會較現在大幅的提升。 高端消費場所市場需求看漲 結合項目所在區(qū)域的房地產項目結構變化來看，中高檔項目比重的加大隨之帶來的是高端消費人群比重的提升，趨于配套的結構將會逐漸發(fā)生變化，從 “易士達購物廣場 ”以及 “北方明珠 ”這兩個區(qū)域內部商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃便可看出，競爭項目已經在為今后的發(fā)展進行了戰(zhàn)略上的部署。 （注：易士達購物廣場已經引入了半江魚火這樣的高檔餐飲公司以及近4000平米的健身房，而北方明珠更是在承受著大量違約金的情況下推掉所有的租戶，進行大型百貨公司的招商行動。） 項目區(qū)域主要商業(yè)競爭對手分析 與本項目形成直接競爭的商業(yè)項目包括：北苑家園、北方明珠場兩個項目。 北苑家園 ： 北苑家園商業(yè)體量 73000平方米，被分割為 50000， 15000， 8000三各商業(yè)單體，其中 15000， 8000兩個單體的商業(yè)定位為社區(qū)內部生活配套，消費人群為 “時代莊園 ”“山水 La vie ”和北苑家園的常駐民為主。 50000平米的易士達購物廣場定位為區(qū)域百貨零售，中高檔餐飲中心。這種定位主要取決于社區(qū)自身消化能力的有限性和區(qū)域的可發(fā)展性。其外向部分的商業(yè)定位已將明天第一城的業(yè)主納入了自身的消費人群。 北方明珠： 交通的易達性使得北方明珠項目在區(qū)域中占據了得天獨厚的優(yōu)勢，由于缺乏自身生產人群的支撐，項目的定位由原來的小商品市場，改為了區(qū)域商業(yè)購物中心。此項目正在進行整體的招租工作，招租的對象為大型百貨公司，同時，項目現在已經進駐了 “麥當勞 ”“中復電信 ”以及 “上海聯華超市 ”三家主力店， “上海聯華超市 ”店的經營狀況良好，同時陳列貨品種類以及品質超過同區(qū)域的其它超市。受地理位置以及建設狀況的影響，此項目對于本案來商業(yè)的威脅性最大。 四、區(qū)域商圈可能性分析及項目區(qū)域功能結構分析 區(qū)域商圈形成的可能性分析 能否與北方明珠（次為北苑家園）合力形成區(qū)域商業(yè)中心，是三家商業(yè)能否成功營銷，經營的關鍵，在北方明珠，北苑家園共 123000平米的商業(yè)面積中，有 100000多的商業(yè)是面向周邊 5公里以內的區(qū)域消費人群的，其功能輻射包括最建設初的天通苑，北苑家園 ，萬科星園到現在的眾項目云集北苑路 立湯路沿線。同時能否留住范圍在 10公里以內，通過城鐵，地鐵等軌道交通而向東直門，西直門，亞運村流向的消費人群也是區(qū)域商圈形成的關鍵因素，如果北方明珠百貨商場的商業(yè)計劃得已成功實施，那么區(qū)域商業(yè)中心的商圈雛形將基本形成，區(qū)域的成熟，商業(yè)環(huán)境的改善，可以吸引更多的人群在此投資 、 置業(yè) ,對于明天第一城的銷售，招租都是利好因素。留給項目需要解決的只是差異化定位 、 經營而已。 項目區(qū)域功能結構分析 北方明珠、北苑家園的外向商業(yè)定位，主要規(guī)劃業(yè)態(tài)包括：購物中心、百貨、高檔餐飲、大型超市、電訊、銀行、西式快餐等，這些業(yè)態(tài)主要以生活物質消費型為主，區(qū)域休閑，娛樂消費設施相對稀缺，為明天第一城的商業(yè)定位留下了極大的差異空間、定位空間和盈利空間。承擔區(qū)域的休閑，娛樂功能，形成區(qū)域完整商業(yè)的結構，是明天第一城的最佳選擇，同時考慮到項目商業(yè)體量偏大的事實，部分體量的內向定位是必需的。從而形成項目內外結合的完整的商業(yè)功能定位與區(qū)域商業(yè)職能。第二部分、明天第一城項目商業(yè)規(guī)劃建議 （一）、區(qū)位： 項目位于四通八達的朝陽區(qū)立水橋區(qū)域，緊倚昌平區(qū)臨近海淀區(qū)，屬于 3區(qū)交界的核心區(qū)域，同時安立路、湯立路、北苑路等 3條主干道和城鐵 13號線、地鐵 5號線交匯于本區(qū)域內。項目所在地交通條件便利，周圍公交系統(tǒng)發(fā)達，線路密集，連接了周邊眾多主要區(qū)域。區(qū)域人流量大，對于商業(yè)、住宅物業(yè)開發(fā)非常有利。 從整個北京各大商圈的小商品批發(fā)零售業(yè)來看，中低檔的小商品批發(fā)市場的消費群體較混雜，消費環(huán)境相對較差，檔次較低，最重要得是缺乏統(tǒng)一經營管理。而現代化的小商品市場不只是引入了百貨公司的購物環(huán)境，更重要得是將百貨公司的經營管理引入到了傳統(tǒng)的小商品市場。成功案例 —— 搜秀城。 檔次定位的高低直接影響到項目的綜合品質和后期的物業(yè)運營管理。因此，對于現有小商品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應為中高檔，以提升項目整體品質和物業(yè)附加值。 （二）、明天第一城商業(yè)基本情況A06： 地下一層，面積 10000平方米；地上二層，單層面積 3000平方米，總計商業(yè)面積 16000平方米。業(yè)態(tài)定位： 地上 6000平米以餐飲為主，考慮銷售；地下 10000平米以洗浴中心、休閑娛樂場所為主，可租可售。A13地塊： 地下一層，面積 1300平方米；地上二層，單層面積 1300平方米，總計商業(yè)面積約 3900平方米。商鋪總長約 100米，單間進深 ，面寬6米，單間面積 7080平方米。業(yè)態(tài)定位： 精品店、美容美發(fā)或其它社區(qū)商業(yè)，考慮小店鋪銷售為主。A11地塊（ 7號樓、 8號樓裙樓和底商）： 地上二層，單層面積 1500平方米，總計商業(yè)面積 3000平方米。商鋪直線沿街長度，東西向約 42米，南北向約 95米，單間進深 12米，面寬 ，層高 。 業(yè)態(tài)定位： 精品店、小超市或其它社區(qū)商業(yè)，考慮小店鋪銷售為主。B06地塊：19號樓底商： 地下一層，地上二層， 1200平方米 /層，進深 19米，面寬 8米。業(yè)態(tài)定位： 精品店或其它社區(qū)商業(yè)，考慮小店鋪銷售為主。獨體商業(yè)： 地下一層，面積 1000平方米；地上二層，單層面積 1000平方米，總計商業(yè)面積 3000平方米。業(yè)態(tài)定位： 做一個 3000平方米的中型超市，或者做餐飲 ,中型娛樂城，健身房。 21號樓底商和裙樓商業(yè)： 地下一層，地上二層，單層面積約 2450平方米，總計商業(yè)面積 7350平方米。地上單間進深約 15米，長 13米。業(yè)態(tài)定位： 沿河考慮做餐飲行業(yè)，一、兩個大餐館和數個小餐館。B02地塊：12號樓底商： 地上二層，單層面積 1200平方米，地上總計商業(yè)面積 2400平方米。業(yè)態(tài)定位： 精品店、小超市或其它社區(qū)商業(yè)，考慮小店鋪銷售為主。B02地塊地下一層商業(yè)： 地下一層大開挖，商業(yè)面積約 28000平方米； 業(yè)態(tài)定位： 立水橋小商品市場的原有商戶，以租為主；或者引進一家中型超市。1 18號樓底商和裙樓商業(yè)： 地下一層，地上二層，單層面積約 2450平方米，總計商業(yè)面積 7350平方米。地上單間進深約 15米，長 13米。業(yè)態(tài)定位： 沿河考慮做餐飲行業(yè)，一、兩個大餐館和數個小餐館，茶樓 。C01地塊（ 22號樓底商）： 地下一層，面積 4000平方米；地上四層，單層面積 4000平方米，合計商業(yè) 20230平方米；地上東西長度約 ，南北長度約 ，單間層高 。業(yè)態(tài)定位： 大型百貨超市、小商品批發(fā)、餐飲、休閑娛樂、洗浴中心等行業(yè)。 （三）產品分析：依據物業(yè)形態(tài)分類：1）住宅類底商2）獨立商業(yè)樓3）公建底商依據功能分類：1）社區(qū)配套功能2）購物功能3）娛樂休閑功能 教育服務功能 依據商業(yè)形態(tài)分類：1）超市2）百貨公司3）小商品市場4）會所5）餐飲娛樂依據營銷方式分類：1）銷售方式2）租賃方式3）聯營方式4）自營方式 二、明天第一城商業(yè)規(guī)劃分布及業(yè)態(tài)分析 通過對明天第一城周邊商業(yè)情況的市調分析及本項目商業(yè)規(guī)劃分布及業(yè)態(tài)定位的分析，針對本項目的商業(yè)規(guī)劃分布及業(yè)態(tài)定位提出以商業(yè)核心觀點：從項目總體量（ 50萬 m2）上分析，高達 m2商業(yè)配套的消費群體不可能只局限于項目業(yè)主，其商業(yè)消費群體應輻射到周邊 5－ 10公里區(qū)域范圍內（包括天通苑、北苑家園等）。因此，建議盡量將獨立商業(yè)樓公建底商分布在靠近安立路一側，所有商業(yè)盡量分布于各組團外圍臨街區(qū)域，以利于整個商業(yè)的后期（外向型）運營管理。能聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)（小商品批發(fā)、餐飲、百貨）應分布在臨街處商業(yè)（安立路），既能聚集人氣，又利于小區(qū)的動線規(guī)劃，利于整個項目的后期物業(yè)運營管理。 從整個北京各大商圈的小商品批發(fā)零售業(yè)來看，中低檔的小商品批發(fā)市場的消費群體較混雜，消費環(huán)境相對較差，檔次較低，最重要得是缺乏統(tǒng)一經營管理。而現代化的小商品市場不只是引入了百貨公司的購物環(huán)境，更重要得是將百貨公司的經營管理引入到了傳統(tǒng)的小商品市場。成功案例 —— 搜秀城。 對于本項目的商業(yè)來說，作為明天第一城項目的配套，其商業(yè)定位的準確直接影響到項目的綜合品質和后期的物業(yè)運營管理。因此，對于現有小商品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)