北京大明宮商業(yè)綜合體項(xiàng)目營銷思路_45p_銷售推廣策略(編輯修改稿)
2025-02-05 19:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ?舒適三房，房間數(shù)少于金域曲江 ?次衛(wèi)變形，不好用 再改重點(diǎn)競品戶型小結(jié)：整體戶型相似度高，產(chǎn)品形態(tài)方面需要突破，考慮以少量平層和大量再改復(fù)式產(chǎn)品入市 競品戶型 中建 中海 金地 梯數(shù)戶數(shù) ?小高層 2T2戶 南向開間 ?四開間 客廳開間 ? 臥室套房 臥室開間 ?主臥套房，無次臥套房 ?主臥 ?次臥 3米 形態(tài) ?182平米 ?平層 ?三開間 ?小高層 2T2戶 ?高層 2T4戶 ? ?主臥套房，無次臥套房 ?主臥 ?次臥 3米 ?168平米 ?平層 ?高層 2T2戶 ?三開間 ? ? ?主臥套房，無次臥套房 ?主臥 ?次臥 3米 ?180188 ?平層 觀山悅 ?高層 2T2 ?三開間 ? ?主臥套房，無次臥套房 ?180190 ?平層 ?主臥 ?次臥 3米 再改重點(diǎn)競品產(chǎn)品力對比：精裝升級、社區(qū)景觀、物業(yè)服務(wù)、儀式感配置、安防配置、科技投入將是項(xiàng)目的突破點(diǎn) 中建 中海 金地 精裝 ?無 周邊配套 ?與我司類似 社區(qū)景觀 ?3分 科技投入 物業(yè)服務(wù) ?無 ?3分 車庫大堂 ?無特殊 ?商業(yè)配套一般 ?教育、公園配套 ?有、 C+標(biāo) ?3分 ?新風(fēng) ? ?雙大堂 ?無 ?4分 ?無 ?3分 ?無特殊 觀山悅 ?有， B ?無公園 ?商業(yè)尚可 ?大雁塔公園 ?商業(yè)一般 ?4分 安防 ?新風(fēng) ?中央空調(diào) ?普通安防 ?4分 ?無特殊 ?普通安防 ?普通安防 ?普通安防 12年高端再改市場競爭格局： 1城區(qū)精裝高層豪宅進(jìn)入稀缺階段，高新供應(yīng)枯竭。高層豪宅迎來市場機(jī)遇 大明宮 遺址公園 曲江富人區(qū) 新行政中心 宗地 項(xiàng)目 區(qū)位 精裝 總價(jià)區(qū)間 售價(jià) 推售時(shí)間 綠地海珀蘭軒 經(jīng)開 精裝 /毛坯 330440萬 12年售罄 紫薇公園時(shí)光 高新 精裝 360800萬 12年售罄 高科八號府邸 高新 精裝 300580萬 12年售罄 中海御湖一號 曲江 毛坯 /精裝 350600萬 12年售罄 金地湖城大境 曲江 毛坯 320680萬 持續(xù)銷售 榮禾曲池東岸 曲江 精裝 500萬以上 2萬以上 持續(xù)銷售 曲江觀山悅 曲江 精裝 220360萬 持續(xù)銷售 曲江紫汀苑 曲江 毛坯 325620萬 持續(xù)銷售 華僑城項(xiàng)目 曲江 未定 入市銷售 海榮項(xiàng)目 經(jīng)開 未定 入市銷售 12年西安市場首批高層豪宅普遍售罄，供應(yīng)價(jià)格普遍在 ，高新高層豪宅售罄，經(jīng)開區(qū)無在售產(chǎn)品，加之市場下行，很多產(chǎn)品選擇減緩入市，市場迎來空白期。 曲江片區(qū)依舊是高層豪宅的供應(yīng)主力地區(qū)，但是供應(yīng)產(chǎn)品逐漸遠(yuǎn)離湖景，憑產(chǎn)品力和精裝投入提升，傳統(tǒng)湖景優(yōu)勢將削弱 精裝高層豪宅逐漸成為市場主流，帶動(dòng)市場認(rèn)知提升，為我司精裝高層豪宅提供寬松環(huán)境 市場主流供應(yīng)區(qū)間在 330600萬區(qū)間 高新區(qū) 1個(gè)在售 2個(gè)售罄 5個(gè)以上在售 12年高端市場競爭格局： 2城市別墅供應(yīng)日趨稀少，郊區(qū)別墅供應(yīng)提升，大面積別墅猛增，總價(jià)提升迅猛，與高層豪宅差異拉大 大明宮 遺址公園 曲江富人區(qū) 西咸 浐灞生態(tài)區(qū) 宗地 項(xiàng)目 區(qū)位 類型 總價(jià) 售價(jià) 中海峰墅 曲江 雙拼、 TH 9005400 雙拼 68萬 聯(lián)排 34萬 金地湖城大境 曲江 獨(dú)棟、雙 拼、 TH 15006000 獨(dú)棟 10萬 雙拼 8萬 聯(lián)排 56萬 華僑城 108坊 曲江 合院、聯(lián) 排 10003000 曲江紫汀苑 曲江 雙拼 未定 未定 綠地國際生態(tài)城 浐灞 雙拼、 TH 11001500 TH400700 振業(yè)泊墅 浐灞 TH、疊拼 500760 2萬以上 浐灞半島 浐灞 TH、疊拼 500650 薩拉曼卡 浐灞 TH、疊拼 450800 納帕溪谷 浐灞 精裝獨(dú)棟、 TH 20233000 8501000 獨(dú)棟 聯(lián)排 高科別墅 浐灞 TH、疊拼 未定 新興項(xiàng)目 浐灞 TH、疊拼 未定 西西安小鎮(zhèn) 西咸 TH、疊拼 300600 疊拼 1個(gè)在售 4個(gè)在售 7個(gè)在售 別墅總價(jià)不斷提升，并且日益偏遠(yuǎn) ?主流聯(lián)排別墅總價(jià)在 900萬以上 ?主流雙拼別墅總價(jià)在 2023萬以上 首改類產(chǎn)品一方面要面對區(qū)域內(nèi)競爭，還將面對全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競爭 海珀蘭軒 中海御湖一號 金地湖城大境 曲江公館和園 紫薇公園時(shí)光 高新 曲江 城北 200 240 280 320 360 毛坯小高層 12年售罄 面積 重點(diǎn)競品 ?榮禾將是主要競爭對手 短期內(nèi)高端再改及豪宅產(chǎn)品戶型競爭格局：城北海珀蘭軒是標(biāo)桿，高層豪宅將集中于曲江供應(yīng)。 260320平米平層是密集供應(yīng)區(qū)間 400 曲江紫汀苑 榮禾曲池東岸 高科八號府邸 12年售罄 價(jià)格未定 12年售罄 12年售罄 城北平層豪宅產(chǎn)品總價(jià)低于城南和高新，不突破 400萬有市場空間 海珀蘭軒 中海御湖一號 金地湖城大境 曲江公館和園 紫薇公園時(shí)光 高新 曲江 城北 350 400 450 600 700 220260平米 200267平米 240290平層 240280平米 220260平層 220303 12年售罄 萬元 重點(diǎn)競品 ?榮禾將是主要競爭對手，多數(shù)高層豪宅在 1213年將售罄 ?建議大明宮項(xiàng)目高端產(chǎn)品 14年入市與榮禾曲池東岸爭奪市場標(biāo)桿 短期內(nèi)高端豪宅產(chǎn)品戶型競爭格局：城北海珀蘭軒是標(biāo)桿，高層豪宅將集中于曲江供應(yīng)。 600萬是市場平層總價(jià)天花板 800 曲江紫汀苑 榮禾曲池東岸 高科八號府邸 12年售罄 200260平層 價(jià)格未定 12年售罄 12年售罄 500 550 650 750 360復(fù)式 高端重點(diǎn)競品戶型分析對比：曲江公館和園，主臥套房設(shè)計(jì)不夠舒適，空間實(shí)用性一般 303平米小高層 南向面寬 ，三開間，寬大觀景陽臺
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