【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、 8 88 、 94平米 (2居主力 )、 10 124 、 133平米 (3居 ) 以懷柔本地首二次置業(yè)客戶為主 預(yù)計(jì) 7月下旬 ——頂秀美泉 住宅 板樓 在售 總建面積約米 (二居 )， 110120平米、130140平米、 150160平米（三居） 本地與北京市區(qū)客戶各占一半，本地客戶以懷柔雁棲工業(yè)園內(nèi)及附近區(qū)域客戶為主二期預(yù)計(jì) 11年中下旬開盤現(xiàn)價(jià) 12023元 /平米 中建府前官邸 住宅 板樓 待售 總建筑面積:15500平方米 1居為 7090平方米； 2居為 100平方米；三居為 120150平方米。主要以懷柔當(dāng)?shù)馗叨烁纳菩涂腿簽橹黝A(yù)計(jì) 10年年底或 11年上半年開盤—— 金橋國際 商住兩用 塔樓 在售 2 總建筑面積17173平米 二居 88平方米；三居有 1 12130平方米以本地人為主，二次置業(yè)居多，貸款方式為商貸，不受目前住宅政策影響正常銷售 均價(jià) 13000元 /平米本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鎖定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鎖定標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域類似， 物業(yè)類型接近， 推售時(shí)間相近， 目標(biāo)客群相近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鎖定：核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：世嘉光織谷分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：頂秀美泉小鎮(zhèn)干擾競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：中建府前官?。ㄩ_盤時(shí)間不明確，并且沒有正式賣場(chǎng)蓄客，對(duì)本案造成影響較弱）周邊配套不足項(xiàng)目 益田 奧斯卡城 世嘉光織谷 區(qū)域發(fā)展依托中影基地，未來將建成包括影視后期制作中心在內(nèi)的九大影視制作中心，形成影視規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群，打造 “ 中國好萊塢” 。主打懷柔新城東擴(kuò)，靠懷柔區(qū)域整體發(fā)展帶動(dòng)，但未來前景不明確。區(qū)位交通 向南經(jīng)京承高速直達(dá)北京市區(qū)；向北經(jīng)京密和京加路可直達(dá)懷柔城區(qū)及雁棲湖等旅游景區(qū)，外向性較強(qiáng)。地理位置偏僻，距京加路約 15分鐘車程。周邊配套目前項(xiàng)目周邊暫無生活配套，緊鄰的歐郡別墅項(xiàng)目商業(yè)配套正在招商，未來本案自帶商業(yè)街建成后，將于歐郡別墅商業(yè)形成規(guī)模，區(qū)域居住環(huán)境將得到大規(guī)模改善。共享懷柔區(qū)中心配套，教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂等較為齊全。內(nèi)部配套 項(xiàng)目自身具備綜合商業(yè)體，包括酒店、公寓、 SOHO、商業(yè)街等，自成一體支撐區(qū)域需求。自帶 20230平米商業(yè)配套。內(nèi)部園林 北側(cè) ，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃 “電影 ” 主題景觀園林，綠化率 30%。 意式托斯卡納田園風(fēng)格園林，綠化率30%。外部景觀 北側(cè)歐郡別墅區(qū)西側(cè)緊鄰待建中的中影基地影視公園，景觀資源豐富。依托懷柔濱河新城森林公園，外部壞境優(yōu)美。會(huì)所配套 項(xiàng)目自建 9000平米會(huì)所。 規(guī)劃 1000平米會(huì)所。2居戶型對(duì)比南北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積；禮儀空間完整。設(shè)置入戶玄關(guān)，保證私密性、體現(xiàn)主人尊貴感。南北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積；雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能完善。3居戶型對(duì)比南北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積；私密性好，入口可設(shè)置玄關(guān)，保證主人私密性；空間使用率高。南北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高；雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能完善。項(xiàng)目自身配套占優(yōu)區(qū)域發(fā)展利好優(yōu)勢(shì)與北京城區(qū)交通方便快捷占優(yōu)主題園林景觀占優(yōu)會(huì)所面積占優(yōu)基本質(zhì)素勢(shì)均力敵基本質(zhì)素勢(shì)均力敵，靈活空間設(shè)置較多本案與世嘉光之谷 基本質(zhì)素點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析?南北通透，格局合理?空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積。?雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能完善。?南北通透，格局合理?空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積。?禮儀空間完整。設(shè)置入戶玄關(guān)，保證私密性、體現(xiàn)主人尊貴感。兩居戶型對(duì)比：基本質(zhì)素對(duì)等，本案露臺(tái)等附送面積多本案與世嘉光之谷 2居戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析光之谷 本案本案與世嘉光之谷 3居戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析?南北通透，格局合理?空間靈動(dòng)，附加值高。?雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能完善。?南北通透，格局合理?空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積。?私密性好，入口可設(shè)置玄關(guān)，保證主人私密性。?空間使用率高。三居戶型對(duì)比：本案戶型格局更加方正，且贈(zèng)送面積多。本案光之谷本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：?區(qū)域發(fā)展： 本項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展利好，未來 “ 懷柔 CBD” 影視聚集區(qū)?自身配套： 區(qū)域級(jí)配套，規(guī)模宏大，滿足不同層次人群需要?主題園林： 自帶影視主題園林，同時(shí)獨(dú)享 ?獨(dú)立會(huì)所： “ 五星級(jí)酒店 +影人俱樂部 ” 頂級(jí)會(huì)所配套，業(yè)主尊享?戶型設(shè)計(jì)： 戶型設(shè)計(jì)標(biāo)新立異，入戶花園、露臺(tái)、飄窗贈(zèng)送面積可觀?交通區(qū)位： 北京市區(qū)、懷柔城區(qū)、旅游景區(qū)的 “ 三區(qū)樞紐 ”本項(xiàng)目劣勢(shì)：?項(xiàng)目周邊配套： 本項(xiàng)目目前周遍配套不足競(jìng)品分析小結(jié) —— 世嘉光之谷周邊配套短期內(nèi)持平， 2023年后本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)教育資源缺失內(nèi)部園林成熟度不占優(yōu)，無實(shí)體景觀形象外部景觀劣勢(shì)項(xiàng)目 益田 奧斯卡城 頂秀美泉 區(qū)域發(fā)展依托中影基地，未來將建成包括影視后期制作中心在內(nèi)的九大影視制作中心，形成影視規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群，打造 “ 中國好萊塢” 。依托懷柔新城東進(jìn)規(guī)劃，定位未來生態(tài)大城，區(qū)域發(fā)展周期較長(zhǎng)。周邊配套目前項(xiàng)目周邊暫無生活配套，緊鄰的歐郡別墅項(xiàng)目商業(yè)配套正在招商，未來本案自帶商業(yè)街建成后，將于歐郡別墅商業(yè)形成規(guī)模，區(qū)域居住環(huán)境將得到大規(guī)模改善。周邊無商業(yè)配套，并無商業(yè)規(guī)劃，自身帶部分少量商業(yè)配套，但難以形成規(guī)模。區(qū)位交通 向南經(jīng)京承高速直達(dá)北京市區(qū)；向北經(jīng)京密和京加路可直達(dá)懷柔城區(qū)及雁棲湖等旅游景區(qū)，外向性較強(qiáng)。位于雁棲河畔，緊鄰京加路，北可通達(dá)旅游區(qū)，那可直抵懷柔區(qū)和北京市區(qū)。內(nèi)部園林 規(guī)劃影視景觀主題，節(jié)點(diǎn)豐富，綠化率30%。 內(nèi)部園林已經(jīng)成型，成熟景觀，綠化率 30%。外部景觀 西側(cè)緊鄰待建中的中影基地影視公園，景觀資源豐富。 主要依靠當(dāng)?shù)芈糜芜吘墔^(qū)邊緣自然景觀?？蛇h(yuǎn)眺群山教育配套 項(xiàng)目自身無小學(xué)等教育規(guī)劃。 項(xiàng)目自身配備幼兒園。會(huì)所配套 項(xiàng)目自建 9000平米會(huì)所。 無商業(yè)配套 項(xiàng)目自身具備綜合商業(yè)體，包括酒店、公寓、 SOHO、商業(yè)街等，自成一體支撐區(qū)域需求。項(xiàng)目?jī)H具備小部分商業(yè)，難以形成規(guī)模、2居戶型對(duì)比南 北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積；禮儀空間完整。設(shè)置入戶玄關(guān)，保證私密性、體現(xiàn)主人尊貴感。南北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積；整體戶型面寬較窄。3居戶型對(duì)比南北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積；空間使用率高。戶型方正，南北通透，格局合理；空間靈動(dòng)，附加值高；雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能完善。項(xiàng)目自身配套優(yōu)勢(shì)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目戶型附加值較高附送面積更大本案與頂秀美泉 基本質(zhì)素點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析?南北通透，格局合理?空間靈動(dòng)，室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，部分飄窗為贈(zèng)送面積?南北通透，格局合理?空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積。?禮儀空間完整。設(shè)置入戶玄關(guān)，保證私密性、體現(xiàn)主人尊貴感。兩居戶型對(duì)比：本案露臺(tái)等附送面積較大，附加值高。本案與頂秀美泉 2居戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案頂秀美泉本案與頂秀美泉 3居戶型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析?戶型方正，南北通透，?空間靈動(dòng)，格局合理，?雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能完善。?南北通透，格局合理?空間靈動(dòng)，附加值高。室內(nèi)設(shè)置靈活空間多，包括露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗，同時(shí)大部分為贈(zèng)送面積。?空間使用率高。三居戶型對(duì)比：本案三居面積浪費(fèi)少，同時(shí)贈(zèng)送面積更大。競(jìng)品分析小結(jié) —— 頂秀美泉本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：?區(qū)域發(fā)展： 影視聚集區(qū)，發(fā)展快速，可預(yù)見，高端人群聚集?自身配套： 區(qū)域級(jí)配套，規(guī)模宏大，滿足不同層次人群需要?獨(dú)立會(huì)所： “ 五星級(jí)酒店 +影人俱樂部 ” 頂級(jí)會(huì)所配套，業(yè)主尊享?交通區(qū)位： 北京市區(qū)、懷柔城區(qū)、旅游景區(qū)的 “ 三區(qū)樞紐 ”?戶型設(shè)計(jì)： 戶型設(shè)計(jì)標(biāo)新立異，入戶花園、露臺(tái)、飄窗贈(zèng)送面積可觀?主題園林： 自帶影視主題園林，同時(shí)獨(dú)享 本項(xiàng)目劣勢(shì)：?自然景觀： 頂秀美泉其周邊自然風(fēng)景優(yōu)勢(shì)無可比擬?容積率： 本項(xiàng)目 page 39項(xiàng)目名稱 當(dāng)前報(bào)價(jià) 當(dāng)前成交價(jià) 產(chǎn)品類型 客戶群頂秀美泉 12500元 /㎡ 9715元 /㎡88㎡左右二居110120㎡、 130140㎡、 150160㎡三居 本地與北京市區(qū)客戶各占一半，本地客戶以懷柔雁棲工業(yè)園內(nèi)及附近區(qū)域客戶為主世嘉光之谷10000元 /㎡ 8400元 /㎡4773㎡一居8794㎡兩居（主力）104133㎡三居以懷柔本地首二次置業(yè)客戶為主參考：中建府前官邸11000元 /㎡ 10500元 /㎡7090㎡一居100㎡左右兩居120150㎡三居主要以懷柔當(dāng)?shù)馗叨烁纳菩涂腿簽橹?. 目前懷柔市場(chǎng)整體成交速度緩慢，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格在目前市場(chǎng)情況下遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出客戶預(yù)期，銷售速度受影響嚴(yán)重；2. 待售項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)謹(jǐn)慎，基本不進(jìn)行官方報(bào)價(jià)，僅在接待客戶時(shí)進(jìn)行價(jià)格試探，觀望態(tài)度明顯。樣本項(xiàng)目選取原則地段類似產(chǎn)品類似客戶群類似注：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，中建府前官邸尚未開盤，根據(jù)對(duì)外報(bào)價(jià)，按 95折折算成交均價(jià)市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)page 40　參考樓盤 均價(jià)(元 /㎡ ) 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià)世嘉光之谷 8400 8568 45% 3856頂秀美泉 9715 9229 35% 3230中建府前官邸 10500 9555 20% 1911住宅產(chǎn)品的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) “ 參考樓盤 ” 基于客戶關(guān)注度及項(xiàng)目可比性確定。“ 權(quán)重 ” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)導(dǎo)出根據(jù)市場(chǎng)比較法，測(cè)算出項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)范圍為：88009200元 /平米page 41目前已辦卡客戶可接受的成交價(jià)格范圍約為900010000元 /㎡ 。客戶意向價(jià)格截止 8月 19日已辦卡的 188組客戶中，接受價(jià)格在 900010000元 /㎡區(qū)間的有 130組，約 70%page 42靜態(tài)均價(jià)范圍根據(jù)市場(chǎng)比較法，測(cè)算出項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)范圍為： 88009200元 /㎡客戶可接受的成交價(jià)格范圍約為： 900010000元 /㎡結(jié)合市場(chǎng)與客戶的項(xiàng)目靜態(tài)均價(jià)范圍為 ——90009500元 /㎡page 43價(jià)格策略導(dǎo)出目標(biāo)： 2023年完成 3億回款額2023年至少完成 310套房源銷售（ 2023年推售 1 9樓共 7棟樓座， 344套房源）；背景一：集團(tuán)要求首期開盤樓棟表面單價(jià)達(dá)到 10200元 /㎡背景二：受報(bào)建審批取證控制及團(tuán)購需提前報(bào)價(jià)的影響， 開盤折扣不宜過大背景三：項(xiàng)目 25日起勢(shì)活動(dòng)及 22日示范區(qū)等事件 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)期價(jià)格策略：高限報(bào)價(jià)，折扣控制? 基于報(bào)建取 預(yù)售證 ， 以市場(chǎng)比準(zhǔn)及初步客戶梳理價(jià)格確定? 開盤實(shí)收價(jià)需依據(jù)開盤前最終的客戶梳理確定。?高限報(bào)價(jià)：以 10200元 /㎡形成價(jià)格表，一房一價(jià)，滿足團(tuán)購報(bào)價(jià)以及提前提交建委取得預(yù)售證?折扣控制：以開盤前精準(zhǔn)客戶數(shù)量為準(zhǔn)，最終通過開盤折扣控制，確定實(shí)收價(jià)格，實(shí)現(xiàn)開盤 200套目標(biāo)。page 44按 10200元 /㎡ 形成報(bào)建價(jià)格表平面差層差特殊調(diào)差臺(tái)面均價(jià)?價(jià)格表制定原理：?通過客觀標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)分（考慮景觀、樓座位置、噪音、面積接受程度等因素），得出每棟樓的權(quán)重系數(shù)，設(shè)定基準(zhǔn)價(jià)利用公式 “基準(zhǔn)價(jià) *權(quán)重系數(shù) ”得出單價(jià)，通過調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)及價(jià)差基數(shù)將均價(jià)調(diào)至合理。page 45價(jià)格橫向系數(shù)制定原則：本次推售樓棟均為南北通透，一梯兩戶， 78層板樓，故整體均好性較強(qiáng)，僅在樓座位置及噪音影響方面存在一定差異，因此景觀占到 20%的權(quán)重，面積接受度 20%，落座位置與噪音影響