【文章內(nèi)容簡介】 公布價格， 推高價格區(qū)間 ；2: 進行價格試算，做辦卡登記最終價格根據(jù)誠意客戶積累情況與客戶反饋信息 做價格梳理 ；2:開盤前 降低客戶價格預期 ，確定最終價格， 實現(xiàn)火爆銷售。階段預知 認籌期階段一認籌期階段一分層均價預知 認籌期階段二認籌期階段二分層各區(qū)域價格區(qū)間預知 解籌當天解籌當天鋪位具體價格5月 7月 8月 9月 1月 /商鋪 VIP認籌10月 11月 12月 2～ 5月事件營銷安排不斷制造銷售高潮！ 解籌周末樓盤活動 解籌 /力店開店慶典2023房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 事件營銷 1： 商鋪 VIP辦理（招商會 /商鋪 VIP辦理）目的：積累商業(yè)客戶權益內(nèi)容： 免費辦理 VIP卡 ，辦卡即享有成功選房 基金 1萬元；參加招商產(chǎn)品發(fā)布會 獎勵成功選房基金 1萬； VIP卡 升級存 5萬抵 10萬；成功選房后， 介紹新客戶購買獎勵現(xiàn)金 5000元。 事件營銷 2： 主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關鍵工作 :華茂酒店地點 :展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售目的 :邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請 /金大地、華茂公司領導邀請/業(yè)內(nèi)人士邀請 /迎江區(qū)區(qū)長、旅游局局長、規(guī)劃局領導邀請主持：金大地、華茂主題： 簽約儀式，招商推介 主力店簽約儀式暨招商推介會視招商進展情況具體確定時間 :后續(xù)新聞及軟文報道事件營銷 3： VIP客戶參觀示范區(qū) VIP客戶參觀示范區(qū)發(fā)送邀請函 售樓處專人接待 模型講解媒體記者進行新聞圖文報道觀看影視宣傳片咖啡廳服務人員茶水招待參觀首批樣板房電瓶車接送返回售樓處休息拍照、專人講解電瓶車事件營銷 4： 住宅底商 解籌 （住宅底商解籌） 216。整個選房流程安排216。認購書、合同等相關銷售資料到位216。人員到位216。選房須知 /選房通知函（提前投遞）216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216?，F(xiàn)場氛圍營造216。銷控版216。茶點、樂隊等準備充足216。幸運大抽獎，凡持 VIP卡者即可參加關鍵條件：事件營銷 5： 街鋪 解籌 街鋪解籌216。整個選房流程安排216。認購書、合同等相關銷售資料到位216。人員到位216。選房須知 /選房通知函（提前投遞）216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216。現(xiàn)場氛圍營造216。銷控版216。茶點、樂隊等準備充足關鍵條件：鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律 ——一、商鋪價值全體現(xiàn)。（昭示性強、人流必經(jīng)之路） 二、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。 三、面積最大，價格極為昂貴，銷售價格為整體均價的 35倍。事件營銷 6： 鋪王拍賣 鋪王拍賣目的：提升項目形象，形成價值標竿鋪位：選擇 2個外街鋪和 1個 2層大鋪事件營銷 7： 開盤慶典（內(nèi)街解籌）（內(nèi)街開盤）關鍵條件：216。預售許可證 /按揭銀行216。價目表216。整個選房流程安排216。認購書、合同等相關銷售資料到位216。人員到位216。選房須知 /選房通知函（提前投遞）216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216?，F(xiàn)場氛圍營造216。銷控板216。茶點、樂隊等準備充足216。幸運大抽獎，凡持 VIP卡者即可參加展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)項目的銷售活動目的 :邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請 /金大地公司領導邀請 /華貿(mào)公司領導邀請 /成交客戶等事件營銷 8： 開街慶典 項目商業(yè)街開街慶典事件營銷 9： 主力店開店慶典 五 . 銷售價格策略定價方法市場比較法 +租金還原 +認知價值定價法外街均價內(nèi)街、住宅底商均價二層商鋪均價市場經(jīng)驗 +產(chǎn)品價值點市場經(jīng)驗 +產(chǎn)品價值點三層大鋪均價確定市場比較的參考標準本項目商業(yè)屬性① 區(qū)域 —— 位于成熟片區(qū)， 較繁華商業(yè)地段② 商業(yè)形態(tài) —— 大 型規(guī)模的商業(yè)街③ 商業(yè)類型 —— 街鋪2023房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 商業(yè)市場分析樓盤 /路段 建面（㎡） 一層售價（元） 二層售價（元） 比較屬性裕景國際 ㎡ 31000 12023 主要商業(yè)街道底商，可比性強綠地新都會 64萬 ㎡ 24000 13000 次主要商業(yè)街道底商，具備可比性集賢南路商圈 11萬 ㎡ 27000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強人民路商圈 12萬 ㎡ 70000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強市場比較法 — 價格比準影響因素 權重 御景國際 綠地新都會集賢南路商圈人民路商圈本項目項目立地條件地理位置 15% 110 80 120 130 100交通體系狀況 9% 110 100 120 120 100道路狀況、通行量 8% 110 90 120 130 100區(qū)域環(huán)境與配套 7% 120 70 110 120 100人口情況 9% 90 50 110 120 100片區(qū)整體售價價位 8% 90 80 90 120 100項目產(chǎn)品因素項目形象與檔次 6% 90 120 70 80 100項目規(guī)模 8% 60 130 100 100 100建筑結構與外觀 7% 90 120 70 70 100業(yè)態(tài)組合 8% 70 120 80 90 100大型主力店影響與聯(lián)動 8% 80 120 80 90 100商業(yè)硬件配套 7% 80 120 70 70 100加權得分 100% 93 98 100選擇參考項目說明：選取安慶典型商業(yè)街，并根據(jù)立地條件和產(chǎn)品因素進行對比打分。樓盤名稱 (臨街鋪） 均價 對比得分 比準均價 權重 權重均價 御景國際31000 33333 20% 6667綠地新都會24000 24590 15% 3689集賢南路27000 27551 15% 6888人民路 70000 65728 40% 26291根據(jù)市場比較法，外街比準均價為 43535元 /平米市場比較法 — 價格比準安慶主要街道的街鋪平均租金水平：樓盤 /路段 租金（元 /㎡ *月） 人民路商圈 平均 450元 /㎡ *月 集賢南路商圈 平均 100元 /㎡ *月 孝肅路 平均 75元 /㎡ *月遵循三線城市商鋪投資回收年期為 15年，則對應的街鋪售價為 37313元 /平米 。租金還原法在項目實際開盤前，我們將結合來訪客戶對項目售價進行試算，并將采取 “ 認知價值定價（ PerceivedValue Pricing） ” 對本項目實際入市價格進行梳理。認知價值定價法商鋪售價結論由于目前還未進入 “ 認知價值定價法（ PerceivedValue Pricing） ”擬定價格階段，而且三線城市的租金往往難以全面反映真實的商鋪售價因素，我們綜合 “ 租金還原法 ” 與 “ 市場比較法 ” 來測定商鋪的價格，兩方法權重設定分別為 30％、 70％， 得出項目街鋪一層均價為：租金還原法 市場比較法 綜合結論 權重 30% 70% 100% 外街 37313 43535 40424外街均價初步確定為 40424元 /平米商鋪售價結論 — 內(nèi)街、住宅底商均價內(nèi)街、住宅底商均價 =外街均價 *70%根據(jù)市場經(jīng)驗，合