【文章內(nèi)容簡介】 電視廣告報紙廣告廣播戶外廣告朋友介紹其他%%%%%%客戶獲取信息的渠道主要來自報紙、電視和朋友介紹，特別是在對大明宮建材家居市場的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過朋友介紹獲取信息，因此在項目開發(fā)過程中，建議依托大明宮建材家居市場這個品牌和現(xiàn)有商戶進行項目的推廣，并通過主流報紙和電視的宣傳來引導(dǎo)投資者。北郊經(jīng)開區(qū)商圈：北經(jīng)開區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足20年時間。但隨著西安行政中心的北遷和大批國內(nèi)外著名制造和生產(chǎn)企業(yè)財團的進駐，區(qū)域發(fā)展迅速。目前的商業(yè)主要集中在鳳城一路和鳳城三路中間，以人人商業(yè)集團的崇尚百貨和人人樂超市，第五國際，金花賽高店和著名的沃爾瑪超市為龍頭，周邊聚集了大量的銀行，數(shù)碼專業(yè)店（國美，蘇寧）和餐飲娛樂類機構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)展空間相當(dāng)大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會成為商業(yè)的聚集地，因未央路直通連霍高速，是北西安的大動脈，政府和地方財團及私人企業(yè)對該區(qū)域的投入相當(dāng)巨大，新起樓盤近180座，加上沿渭河經(jīng)濟帶和市內(nèi)商業(yè)圈的溝通緊密，經(jīng)開區(qū)的發(fā)展前景好。 SWOT分析（1）道路交通項目地處北三環(huán)以北，北臨大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，毗鄰大明宮建材市場新址，可以說是四通發(fā)達，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。（2）市政規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃根據(jù)西安市2004年—2020年遠景目標，全市范圍內(nèi)將集中規(guī)劃建設(shè)三個城郊購物中心。（3）消費人群按照慣例，一個商業(yè)中心的構(gòu)建需要強大的居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在本項目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38萬人）、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、也包括了正在迅速發(fā)展的大學(xué)城，這些都構(gòu)成了一定的消費人群。（4）原有市場 本項目的建設(shè)是為了舊的大明宮建材市場的搬遷安置而建設(shè)的，而原有大明宮建材市場的已經(jīng)營造了較好的建材市場氛圍，因此經(jīng)營者、購買者都會考慮到新的建材市場來進行經(jīng)營或者是消費，這就會給新項目本身帶來原有的消費群體。 （1）商業(yè)氛圍不濃目前，北火車站并未建成，大型港務(wù)區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，同時，本項目從建設(shè)到銷售還需一段時間，該區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒有營造起來，一些原有的業(yè)主可能會持觀望態(tài)度，不會進行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的影響項目的正常運營。（2）資金用量大本項目整體規(guī)模較大，前期工作當(dāng)中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補償資金需足額存入指定銀行賬戶，因而導(dǎo)致本項目前期建設(shè)資金占用量大，這將對開發(fā)商自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。（3）離城區(qū)較遠 本項目地處北三環(huán)以北，離城區(qū)較遠，目前大明宮建材市場的目標客戶多位于西安市內(nèi)，因此導(dǎo)致市內(nèi)部分目標消費者減少購買次數(shù)，或是放棄購買。（1） 國民經(jīng)濟迅速發(fā)展 省統(tǒng)計局初步統(tǒng)計2008年我省國民生產(chǎn)總值（GDP）。而西安市生產(chǎn)總值為2190億元，按可比價格計算，%。同時，自“九五”時期以來年均增長超過10%以上，呈高速增長的態(tài)勢。西安經(jīng)濟持續(xù)快速增長的趨勢和國民經(jīng)濟總量規(guī)模的進一步擴大，為發(fā)展本項目奠定了堅實的基礎(chǔ)。 （2）城市發(fā)展空間加大 臨潼縣、長安縣相繼撤縣設(shè)區(qū)，擴大了市區(qū)面積。另外隨著西安市城市空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，中心城區(qū)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化，許多不適宜分布在中心城區(qū)的二、三產(chǎn)業(yè)開始逐步遷出中心城區(qū)。 大中型批發(fā)市場占地面積大，商品運輸量大且不直接面對廣大消費者，沒有必要分布在中心城區(qū)，為批發(fā)市場的向外擴展提供了機遇。 （3）現(xiàn)代物流業(yè)互補作用增強 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補作用，擴大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲面積，降低了運營成本，經(jīng)濟效益明顯提高。大中型批發(fā)市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發(fā)市場的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應(yīng)增大，管理將更加科學(xué)、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 （4）政府高度重視政府高度重視商業(yè)街的發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè)。近年來，西安市周邊地區(qū)的如寶雞、咸陽等地都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，在吸引客戶方面有較強的競爭力，無疑對西安大中型批發(fā)市場的發(fā)展構(gòu)成有力的競爭。 （1）市場定位①本項目主要依托新的大明宮建材市場，配合北面的大學(xué)城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場為中心，集商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲等服務(wù)于一體的大型商業(yè)街區(qū)；②緊鄰主干道的商鋪作酒店、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進知名超市、購物中心進駐；③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點，將項目整體劃分為多個功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂區(qū)、購物廣場。（2）客戶定位①現(xiàn)有大明宮建材家居市場商戶；②太華路上的其它建材家居市場商戶；③北郊大學(xué)城周邊的現(xiàn)有商戶和大學(xué)的教職工；④有一定經(jīng)濟實力、想在北三環(huán)附近進行投資的商人；⑤外來投資商。（3）價格定位①根據(jù)市調(diào)走訪的信息反饋，同時參考大明宮建材市場、城北成熟商業(yè)地塊商鋪的銷售價格，本項目的整體均價保守考慮，建議在4000—5000元/ m2左右。在價格制定上，可采取一鋪一價。②鑒于項目自身的具體情況，以銷售為主推出項目。（1）小結(jié)① 西安房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和城市的快速發(fā)展為建材市場提供了巨大商機。② 大明宮遺址保護工程，使得現(xiàn)有太華路上的建材市場面臨整體拆遷，這部分經(jīng)營者急需新的建材經(jīng)營場所，本項目的開發(fā)可以在很大程度上彌補此空缺。③西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場配套設(shè)施滯后、經(jīng)營管理模式落后，缺乏配套設(shè)施一流，管理模式先進的一站式大型綜合性市場，本項目的建設(shè)正是對這一空缺有效彌補。④本項目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來發(fā)展?jié)摿^大。（2）建議①本項目在規(guī)劃設(shè)計中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場與其它商業(yè)項目結(jié)合，達到烘托商業(yè)氛圍和造血的目的。整個商業(yè)街區(qū)采用開放、互通式格局，建議摒棄現(xiàn)有建材市場配套不完善、功能分區(qū)不清、建筑風(fēng)格單一的缺點，同時秉承科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，打造一個具備現(xiàn)代時尚特色并富有文化氣息的商業(yè)街區(qū)。②商業(yè)街商鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)類型的特點進行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計層高不宜超過三層，其以上樓層可以設(shè)計成SOHO形式，講求實用，方便商戶對辦公、居住的需要；商場內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營投資的需要。③本項目可以利用安置房剩余土地進行商業(yè)住宅的開發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。④為了使項目系統(tǒng)性，整體化開發(fā)，建議在進行項目開發(fā)時，注重與周邊北火車站、新筑港務(wù)區(qū)以及大型居住區(qū)開發(fā)節(jié)奏的配合，從而更好地營造本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍，提升本項目的吸引力，同時減少倉儲面積，從而提高本項目的檔次和品味，更好地實現(xiàn)經(jīng)濟效益。同時，注重本項目自身商品住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)開發(fā)進度的合理安排，從而更好地互相帶動銷售。⑤建議在項目內(nèi)做一些小景觀，如雕塑小品、小型中心廣場、休閑椅等，用景觀綠化及雕塑小品充分演繹大型綜合性商業(yè)中心，并以此提高項目的產(chǎn)品附加值，拉升項目的品味與檔次。⑥建議本項目一定要設(shè)有足夠的泊車位，同時考慮金融機構(gòu)、超市、娛樂場所、餐飲服務(wù)等類型的商鋪，一方面豐富本項目的產(chǎn)品類型，另一方面可以給購物者和經(jīng)營者營造一個方便、舒適的購物環(huán)境，有利于更好地促進本項目商業(yè)氛圍的形成。第三章 項目的實施進度安排目前本項目土地尚未達到三通一平的要求，項目前期準備階段的工作計劃安排如下：（1）對項目所在地的居民進行安置，原有房屋拆遷；（2）實施三通一平，滿足開工條件；（3）委托設(shè)計單位，對設(shè)計方案進行進一步修改、確定；（4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)建筑工程施工許可證等；（5）安排短期或長期信貸，確定與落實建設(shè)資金；（6）對市場狀況進一步的進行分析，初步確定銷售價格；（7）組織招投標活動，并與承包商談判，簽訂建設(shè)工程承包合同。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律結(jié)合項目內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的實際情況，依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》，對工期定額進行適當(dāng)調(diào)整，初步確定各施工階段的開發(fā)期，編制項目小區(qū)建設(shè)各項工作的進度計劃。進度安排力求合理，最大程度減少開發(fā)商的資金壓力，同時考慮采取滾動開發(fā)的模式，利用前一階段的銷售收入資金開發(fā)下一階段工程。實施項目分階段開發(fā)，可以通過前一階段預(yù)收收入實現(xiàn)資金的回收，給項目后期的開發(fā)提供足夠的資金來源，保證本項目的順利實施。從而降低開發(fā)商的資金壓力，實現(xiàn)利益的最大化。在市場競爭壓力較大、市場需求狀況的變動不確定的條件下，分階段開發(fā)可以試探市場反應(yīng)，根據(jù)市場變化情況及時調(diào)整后期的開發(fā)建設(shè)，隨機應(yīng)變，充分適應(yīng)市場需求。本項目建設(shè)的橫道圖如下所示： 時間工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程