【文章內(nèi)容簡介】 工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一階段基礎工程主體及安裝裝修第二階段基礎工程主體及安裝裝修室外工程二期前期工程第一階段基礎工程主體及安裝裝修第二階段基礎工程主體及安裝裝修室外工程第四章 項目總投資估算與資金籌措 項目總投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）；（2）陜西省建設工程其他費用定額；（3）項目總體規(guī)劃設計方案；（4）相關概算指標；（5）國家發(fā)改委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；（6）西安市建設委員會關于印發(fā)《〈西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；（7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》；（8）國家發(fā)改委、建設部關于印發(fā)《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格[2007]670號）；（9）西安市城市建設拆遷安置實施細則；（10）西安市城中村改造管理辦法；（11）類似工程的相關造價費用水平；（12）其他的有關房屋開發(fā)建設的相關收費標準。 項目總投資估算的原則（1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；（2）項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導致投資增加的項目在不可預見費中考慮。 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、工程前期費用、建安工程費用、城建費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期利息等項。（1）土地費用項目占地面積為450畝，其中有100畝地用來安置村民，根據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》的相關規(guī)定，城中村改造綜合用地以劃撥方式供給，不需要繳納土地出讓金。拆遷補償費：其中拆遷面積為40萬平方米，每平方米的拆遷補償費用按600元考慮，合計24000萬元；過渡費：按照每人1萬元考慮，共2100人，合計2100萬元。用于開發(fā)建設的土地為350畝，結(jié)合未央?yún)^(qū)的土地價格，同時考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策，合計5565萬元。因此本項目土地費用為：24000+2100+5565=31665萬元。（2）建安工程費用依據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預算定額》（99），結(jié)合西安市類似工程的實際造價，考慮實際物價的上漲，確定本項目的建安造價如下表： 建安工程費用估算表項目建筑面積估算指標小計（萬元）182188㎡1365001450（元/㎡）456881500（元/㎡）1973061600（元/㎡）3310261100（元/㎡）合計710520㎡（3）工程前期費用工程前期費用包括項目勘察設計費、前期工程咨詢費用以及其他費用等。依據(jù)國家發(fā)改委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）及國家發(fā)改委制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號），綜合考慮工程復雜程度以及市場行情， 萬元。（4）城建費用根據(jù)《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收標準》，以及《西安市城中村改造管理辦法》，結(jié)合項目實際情況，具體收費見下表： 城建費用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元收費項目計算基數(shù)收費指標安置房商品房商業(yè)小計商業(yè)住宅1 城市基礎設施配套費總建筑面積150元/㎡免征免征2 工程定額測定費建安總造價‰免征免征免征03 工程質(zhì)量監(jiān)督費總建筑面積2元/㎡免征免征免征04 勞保統(tǒng)籌基金建安總造價%5 新型墻體材料專項費用總建筑面積6元/㎡免征免征免征06 散裝水泥專項資金總建筑面積6元/㎡免征免征免征07 工程勘察設計資格審查發(fā)證費次數(shù)甲乙級300，丙丁級250；申報費20免征免征免征0城建費用（合計）。（5）室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項估算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積80元/㎡，安置房按建筑面積100元/㎡，商品房按建筑面積120元/㎡， 。（6）建設監(jiān)理費根據(jù)國家發(fā)改委、建設部《建設工程監(jiān)理與相關服務收費標準》（發(fā)改價格[2007]670號）， 萬元。（7）建設單位管理費根據(jù)項目的不同，商業(yè)和商品房的建設單位管理費按工程費用的3%，安置房的建設單位管理費按工程費用的1%。（8）預備費綜合考慮項目的基本特點和項目所處的市場環(huán)境，再結(jié)合不同項目的風險情況，商業(yè)按2～7項之和的7%取，商品房按2～7項之和的4%取，安置房按2～7項之和的1%取， 萬元。（9）建設期利息%。（10）項目總投資綜合一至九項的費用。 項目總投資估算表 單位：萬元序號項目費用安置房住宅商業(yè)合計1土地費用2建安工程費3前期工程費4城建費 5室外工程費 6建設監(jiān)理費用 7建設單位管理費用 8預備費 9建設期利息10總投資 資金籌措與融資方式本項目總投資的資金來源主要有：（1）資本金 萬元。（2）銀行借款 ，%，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。 （3）凈銷售收入 本項目其余資金缺口由（預）售凈收入補足。本項目的投資使用計劃及資金籌措表（如下表）。 投資使用計劃及資金籌措表 單位：萬元序號 季度 項 目第1年第2年第3年第4年合計12341234123412341總投資13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638建設投資13410651465141116833042126128456845684568456716971697169406440644064150784建設期利息2468123160162155104578542資金籌措13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638資本金134106514461944172381452774銀行借款本金35912909502924211772凈銷售收入再投入1896315963197582821484568456845671697169716940644064406486238建設期利息246812316016215510457854第五章 財務評價項目財務評價主要是對項目的財務盈利能力、項目的清償能力兩個方面進行分析，最終確定項目在財務上是否可行。（1）基準收益率的確定基準收益率根據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》的有關內(nèi)容，同時考慮到資金成本，機會成本，風險報酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準收益率為3%。（2）計算期的確定本項目從前期工作開始，到整個項目銷售完畢時結(jié)束，計算期為20個季度。（3）利率的確定%,%。（4）銷售收入和稅金及附加估算表見附表1。靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)1]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量 =（171）+ / = 。(數(shù)據(jù)來源:附表5項目投資財務現(xiàn)金流量表)（1）財務凈現(xiàn)值1）項目財務凈現(xiàn)值取季度基準收益率3%，根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表（附表5）（稅前）（稅后）。均大于零，因此本項目在財務上可行。2）資本金財務凈現(xiàn)值 取季度基準收益率3%，根據(jù)項目資本金財務現(xiàn)金流量表（附表6）（稅后）萬元。大于零，因此本項目在財務上可行。（2）財務內(nèi)部收益率1）項目財務內(nèi)部收益率%（稅前）%（稅后）。%(稅前)%(稅后),均大于14%，因此本項目在財務上可行。2）資本金財務內(nèi)部收益率%。%(稅后)大于14%，因此本項目在財務上可行。（3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=[累計折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)1]+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=181+=。（數(shù)據(jù)來源：附表5項目財務現(xiàn)金流量表）通過對盈利能力指標的計算可以得出結(jié)論，本項目具有較強的盈利能力，在財務上是可行的。 根據(jù)借款償還計劃表（附表2）可以計算得到本項目的借款償還期為：111+。通過對清償能力指標的計算可以得出如下結(jié)論：本項目具有較強的清償能力。通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進行分析可以得出結(jié)論：本項目具有較強的盈利能力和清償能力，在財務上是可行的。第六章 不確定分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會導致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。進行盈虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R實現(xiàn)銷售收入 P—銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C—總成本費用 V—單位可變成本 F—總成本T—單位銷售稅金令B=RC=0，便可求出Q的值。從損益表（附表3）得出：銷售收入=234570萬元總成本=建設投資+建設期利息+財務費用+銷售費用=158675萬元。因此：234570Q=158675+234570Q(%+3%)解得 Q=74%故銷售收入實現(xiàn)率f=Q=74%是該項目的銷售實現(xiàn)率的盈虧平衡點。即當銷售收入實現(xiàn)74%時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有降低趨勢，同時房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產(chǎn)品的售價還有一定的提升空間。綜合考慮本項目的風險還是可以接受的。 敏感性分析本項目主要進行建設投資、銷售面積以及銷售價格對內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。（1）建設投資變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析 建設投資變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計算出建設投資變動的臨界點為：（+）5%+10%=%%，此時項目從財務上分析仍可接受。提醒建設單位在保證質(zhì)量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。（2）銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析1）商業(yè)銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析 商鋪銷售面積變化表變化幅度20%15%10%5%0%5%10%15%IRR