【文章內(nèi)容簡介】 工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程二期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程第四章 項目總投資估算與資金籌措 項目總投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；（2）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（3）項目總體規(guī)劃設(shè)計方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)；（5）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；（6）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；（7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（8）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格[2007]670號）；（9）西安市城市建設(shè)拆遷安置實(shí)施細(xì)則；（10）西安市城中村改造管理辦法；（11）類似工程的相關(guān)造價費(fèi)用水平；（12）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 項目總投資估算的原則（1）項目投資估算盡可能反映項目的實(shí)際情況；（2）項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算或因市場變化導(dǎo)致投資增加的項目在不可預(yù)見費(fèi)中考慮。 項目總投資估算項目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、城建費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項。（1）土地費(fèi)用項目占地面積為450畝，其中有100畝地用來安置村民，根據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，城中村改造綜合用地以劃撥方式供給，不需要繳納土地出讓金。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：其中拆遷面積為40萬平方米，每平方米的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用按600元考慮，合計24000萬元；過渡費(fèi)：按照每人1萬元考慮，共2100人，合計2100萬元。用于開發(fā)建設(shè)的土地為350畝，結(jié)合未央?yún)^(qū)的土地價格，同時考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策，合計5565萬元。因此本項目土地費(fèi)用為：24000+2100+5565=31665萬元。（2）建安工程費(fèi)用依據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（99），結(jié)合西安市類似工程的實(shí)際造價，考慮實(shí)際物價的上漲，確定本項目的建安造價如下表： 建安工程費(fèi)用估算表項目建筑面積估算指標(biāo)小計（萬元）182188㎡1365001450（元/㎡）456881500（元/㎡）1973061600（元/㎡）3310261100（元/㎡）合計710520㎡（3）工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)用包括項目勘察設(shè)計費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）及國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號），綜合考慮工程復(fù)雜程度以及市場行情， 萬元。（4）城建費(fèi)用根據(jù)《西安市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)》，以及《西安市城中村改造管理辦法》，結(jié)合項目實(shí)際情況，具體收費(fèi)見下表： 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元收費(fèi)項目計算基數(shù)收費(fèi)指標(biāo)安置房商品房商業(yè)小計商業(yè)住宅1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積150元/㎡免征免征2 工程定額測定費(fèi)建安總造價‰免征免征免征03 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積2元/㎡免征免征免征04 勞保統(tǒng)籌基金建安總造價%5 新型墻體材料專項費(fèi)用總建筑面積6元/㎡免征免征免征06 散裝水泥專項資金總建筑面積6元/㎡免征免征免征07 工程勘察設(shè)計資格審查發(fā)證費(fèi)次數(shù)甲乙級300，丙丁級250；申報費(fèi)20免征免征免征0城建費(fèi)用（合計）。（5）室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項估算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積80元/㎡，安置房按建筑面積100元/㎡，商品房按建筑面積120元/㎡， 。（6）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（發(fā)改價格[2007]670號）， 萬元。（7）建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)項目的不同，商業(yè)和商品房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的3%，安置房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%。（8）預(yù)備費(fèi)綜合考慮項目的基本特點(diǎn)和項目所處的市場環(huán)境，再結(jié)合不同項目的風(fēng)險情況，商業(yè)按2～7項之和的7%取，商品房按2～7項之和的4%取，安置房按2～7項之和的1%取， 萬元。（9）建設(shè)期利息%。（10）項目總投資綜合一至九項的費(fèi)用。 項目總投資估算表 單位：萬元序號項目費(fèi)用安置房住宅商業(yè)合計1土地費(fèi)用2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)4城建費(fèi) 5室外工程費(fèi) 6建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用 7建設(shè)單位管理費(fèi)用 8預(yù)備費(fèi) 9建設(shè)期利息10總投資 資金籌措與融資方式本項目總投資的資金來源主要有：（1）資本金 萬元。（2）銀行借款 ，%，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。 （3）凈銷售收入 本項目其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。本項目的投資使用計劃及資金籌措表（如下表）。 投資使用計劃及資金籌措表 單位：萬元序號 季度 項 目第1年第2年第3年第4年合計12341234123412341總投資13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638建設(shè)投資13410651465141116833042126128456845684568456716971697169406440644064150784建設(shè)期利息2468123160162155104578542資金籌措13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638資本金134106514461944172381452774銀行借款本金35912909502924211772凈銷售收入再投入1896315963197582821484568456845671697169716940644064406486238建設(shè)期利息246812316016215510457854第五章 財務(wù)評價項目財務(wù)評價主要是對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力兩個方面進(jìn)行分析，最終確定項目在財務(wù)上是否可行。（1）基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》的有關(guān)內(nèi)容，同時考慮到資金成本，機(jī)會成本，風(fēng)險報酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準(zhǔn)收益率為3%。（2）計算期的確定本項目從前期工作開始，到整個項目銷售完畢時結(jié)束，計算期為20個季度。（3）利率的確定%,%。（4）銷售收入和稅金及附加估算表見附表1。靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)1]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 =（171）+ / = 。(數(shù)據(jù)來源:附表5項目投資財務(wù)現(xiàn)金流量表)（1）財務(wù)凈現(xiàn)值1）項目財務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表5）（稅前）（稅后）。均大于零，因此本項目在財務(wù)上可行。2）資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表6）（稅后）萬元。大于零，因此本項目在財務(wù)上可行。（2）財務(wù)內(nèi)部收益率1）項目財務(wù)內(nèi)部收益率%（稅前）%（稅后）。%(稅前)%(稅后),均大于14%，因此本項目在財務(wù)上可行。2）資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%。%(稅后)大于14%，因此本項目在財務(wù)上可行。（3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=[累計折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)1]+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=181+=。（數(shù)據(jù)來源：附表5項目財務(wù)現(xiàn)金流量表）通過對盈利能力指標(biāo)的計算可以得出結(jié)論，本項目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財務(wù)上是可行的。 根據(jù)借款償還計劃表（附表2）可以計算得到本項目的借款償還期為：111+。通過對清償能力指標(biāo)的計算可以得出如下結(jié)論：本項目具有較強(qiáng)的清償能力。通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進(jìn)行分析可以得出結(jié)論：本項目具有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力，在財務(wù)上是可行的。第六章 不確定分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R實(shí)現(xiàn)銷售收入 P—銷售收入 Q銷售收入實(shí)現(xiàn)率 C—總成本費(fèi)用 V—單位可變成本 F—總成本T—單位銷售稅金令B=RC=0，便可求出Q的值。從損益表（附表3）得出：銷售收入=234570萬元總成本=建設(shè)投資+建設(shè)期利息+財務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用=158675萬元。因此：234570Q=158675+234570Q(%+3%)解得 Q=74%故銷售收入實(shí)現(xiàn)率f=Q=74%是該項目的銷售實(shí)現(xiàn)率的盈虧平衡點(diǎn)。即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)74%時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有降低趨勢，同時房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產(chǎn)品的售價還有一定的提升空間。綜合考慮本項目的風(fēng)險還是可以接受的。 敏感性分析本項目主要進(jìn)行建設(shè)投資、銷售面積以及銷售價格對內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。（1）建設(shè)投資變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 建設(shè)投資變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計算出建設(shè)投資變動的臨界點(diǎn)為：（+）5%+10%=%%，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。（2）銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析1）商業(yè)銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 商鋪銷售面積變化表變化幅度20%15%10%5%0%5%10%15%IRR