【正文】 （十里鋪店）開(kāi)業(yè)以來(lái)，截留了通州區(qū)及朝陽(yáng)區(qū)東部大部分的進(jìn)城消費(fèi)人流，直接導(dǎo)至蘭島大廈的迅速衰敗，甚至波及到貴友大廈。總結(jié)： 定位準(zhǔn)確 運(yùn)營(yíng)資金巨大 交通體系欠發(fā)達(dá) 充足停車位 二類地區(qū)新興商圈 經(jīng)營(yíng)艱難 甘家口大廈 商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 ，大廈地下一層至四層為購(gòu)物區(qū)。 金源時(shí)代購(gòu)物中心總建設(shè)投資高達(dá) 38億元，建面達(dá) 60萬(wàn)平方米， 55萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積。而隨著專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，必有一個(gè)優(yōu)勝劣汰，有些電子市場(chǎng)會(huì)被淘汰，租金也會(huì)有一個(gè)下降空間。應(yīng)該看到，中關(guān)村現(xiàn)在的發(fā)展還很不成熟，除了專業(yè)市場(chǎng)，其它商業(yè)物業(yè)、其他業(yè)態(tài)都十分匱乏，盡管鼎好電子商城已經(jīng)朝著全面化、綜合性規(guī)劃，但相對(duì)于中關(guān)村，整體供應(yīng)量還是太少。這些都意味著燕莎商圈的更加繁榮，以及這個(gè)地區(qū)更加旺盛的人氣?？偨Y(jié) ：新型商業(yè)模式 雄厚資金實(shí)力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成長(zhǎng)型商圈 一類地區(qū) 政策扶持 燕莎商圈未來(lái)發(fā)展展望 : 在未來(lái)的三到五年之內(nèi)，燕莎商圈將更加成熟?？偨Y(jié)： 先進(jìn)經(jīng)營(yíng)力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成長(zhǎng)型商圈 二類地區(qū)塑造新興商圈 國(guó)貿(mào)商圈未來(lái)商業(yè)發(fā)展展望 : 產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)， CBD東區(qū)成發(fā)展重心，集成社區(qū)受市場(chǎng)追。另外，業(yè)態(tài)的合理調(diào)配，包括由傳統(tǒng)購(gòu)物型商業(yè)向以購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑一體化為表現(xiàn)的多元化的商業(yè)的過(guò)渡也是新世界商業(yè)區(qū)域發(fā)展的可取經(jīng)驗(yàn)。 總結(jié)： 商業(yè)形態(tài)老舊 無(wú)交通 無(wú)停車場(chǎng) 一類地區(qū)衰退商圈 新世界商圈 未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的展望 : 商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)展，形成以新世界購(gòu)物中心為核心的商業(yè)物業(yè)群，主要是在進(jìn)一步發(fā)展新世界購(gòu)物中心的基礎(chǔ)上，在地域結(jié)構(gòu)上充分發(fā)展起周邊的商業(yè)物業(yè)，尤其將商業(yè)區(qū)域向南拓展；從而改變現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)單一的狀況，使得本區(qū)域從商業(yè)體量以及地域分布上形成完善的商圈。特征點(diǎn)評(píng) ： 前門(mén)商業(yè)區(qū)的低檔、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品質(zhì)不佳以及由于旅游效應(yīng)帶來(lái)的市容差、社會(huì)治安、秩序不良；還有虛假產(chǎn)品的泛濫使得前門(mén)商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)口碑較差?？偨Y(jié) ：一級(jí)的地理位置不一定就能有好的商業(yè) 中友百貨的成功經(jīng)營(yíng)來(lái)源于其特強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)力 特強(qiáng)的企劃力 　　發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 　　優(yōu)良地理位置 中友百貨的成功經(jīng)營(yíng)成為商界最經(jīng)典的反敗為勝案例 前門(mén)商業(yè)區(qū)域 特征點(diǎn)評(píng)： 西單商圈主要的消費(fèi)人口為旅游人群、年輕消費(fèi)群體等，由于傳統(tǒng)商業(yè)的影響，同時(shí)具有另一風(fēng)格的旅游資源，且被其利用的淋漓盡致，取得了商業(yè)的巨大成功。目標(biāo)是把西單建設(shè)成為商業(yè)氣息更加濃厚的現(xiàn)代化商業(yè)中心，再塑西單商業(yè)街的金字招牌。 商圈整體在保證商業(yè)傳統(tǒng)與現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境良好契合的條件下穩(wěn)步發(fā)展。輔助商圈如：新世界商圈、金融街商圈、朝陽(yáng)門(mén)商圈、望京商圈；商業(yè)區(qū)域包括：前門(mén)商業(yè)區(qū)域、阜成門(mén)商業(yè)區(qū)域、東單商業(yè)區(qū)域、亞奧商業(yè)區(qū)域等；（詳見(jiàn)下圖） 北京各大商圈分析王府井商圈 : 北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、業(yè)態(tài)分布等方面。例如國(guó)貿(mào)商圈、朝陽(yáng)門(mén)商圈等。北京各大商圈的特點(diǎn)以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為：1）、整體布局從原有的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)向周邊主要居住區(qū)擴(kuò)展，依托北京市整體城市發(fā)展以及人口集中化趨勢(shì)，由原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域擴(kuò)展為新的居住以及城市發(fā)展核心區(qū)域。新建的高檔商鋪（或店鋪）和商業(yè)街一般選擇在舊城外人流集中、交通便利、環(huán)境較好的地段開(kāi)展服務(wù)，他們服務(wù)物品齊全、經(jīng)營(yíng)特色明顯、設(shè)施先進(jìn)，如北京的燕莎、賽特等；城市大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市中心區(qū)的邊緣，如北太平莊、和平里等。 中心城人口規(guī)模控制在 850萬(wàn)人以內(nèi)。其中戶籍人口 1350萬(wàn)人左右，居住半年以上外來(lái)人口 450萬(wàn)人左右。北京大型商業(yè)綜合體明天第一城商業(yè)策劃報(bào)告 2023年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1600萬(wàn)人左右，占全市人口的比例為 90％左右。北京商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 長(zhǎng)期以來(lái)北京的商業(yè)中心一直集中在舊北京城的中心。此外，小型超市連鎖店、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或住宅小區(qū)附近，并形成一定的集聚點(diǎn)。例如阜成門(mén)商業(yè)區(qū)域以及新世界商業(yè)區(qū)域等。3）、集中大型住宅區(qū)的興建也使得區(qū)域人口大量聚集，帶來(lái)了大量的消費(fèi)潛力，從而形成了新的商業(yè)區(qū)域，例如望京商業(yè)區(qū)域，方莊商業(yè)區(qū)域等。其格具特點(diǎn)為，傳統(tǒng)商圈多沿長(zhǎng)安街分布；新型商圈不斷崛起，主要集中在新建的大型居住區(qū)域， “多中心 ”之規(guī)劃日益明顯。特征點(diǎn)評(píng)：總結(jié)： 王府井地區(qū)自 90年代起隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐漸淡出，自由經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)與發(fā)展而開(kāi)始衰退。西單商圈將向南部延伸，在西單南大街東側(cè)將建設(shè)一條地上、地下相互貫通、呼應(yīng)的步行街，全長(zhǎng) 700米，向南連接宣武門(mén)的莊勝崇光百貨。 西單商圈自 90年代起隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐漸淡出，自由經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)與發(fā)展而開(kāi)始衰退。這些都是制約其旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。同時(shí)調(diào)整完善商圈內(nèi)部各個(gè)業(yè)態(tài)的配比，使餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)進(jìn)一步增加，形成單一的購(gòu)物以外的綜合商業(yè)格局?？偨Y(jié)： 先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念 雄厚資金實(shí)力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成長(zhǎng)型商圈 二類地區(qū)塑造新興商圈 SOGO百貨 引進(jìn)日本 SOGO百貨集團(tuán)先進(jìn)管理模式，由莊勝集團(tuán)投資并經(jīng)營(yíng)的北京莊勝 SOGO百貨商場(chǎng)位于宣武門(mén)外大街莊勝?gòu)V場(chǎng)內(nèi)，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 8萬(wàn)多平方米，曾是北京市單店面積最大的集購(gòu)物、飲食、休閑于一體，以青春、時(shí)尚、精品為風(fēng)格的百貨商場(chǎng)。特征點(diǎn)評(píng)： 以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。首先是第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，燕莎將進(jìn)一步成為外國(guó)人的首選之地。特征點(diǎn)評(píng) ： 獨(dú)特商業(yè)位置 —— 商圈個(gè)性決定因素；酒店與寫(xiě)字樓 —— 商業(yè)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；周邊人群 —— 商業(yè)形態(tài)最終組成因素。中關(guān)村市場(chǎng)擁有亞洲最大的家樂(lè)福旗艦店，綜合性購(gòu)物中心使得中關(guān)村商圈有了全面的豐富的業(yè)態(tài)組合。 特征點(diǎn)評(píng) :一、 中關(guān)村商圈以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，在形成市場(chǎng)壟斷基礎(chǔ)上，獲得極高的市場(chǎng)知名度，并由此全面促進(jìn)了區(qū)域整體商業(yè)的發(fā)展以及商業(yè)價(jià)值的提升。廣場(chǎng)東西寬 376米，南北長(zhǎng) 647米，包含 40萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、 、 、 4萬(wàn)平方米公寓式寫(xiě)字樓、 。 2023年聘請(qǐng)中友百貨做商業(yè)顧問(wèn)，從新進(jìn)行了商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)空間設(shè)計(jì)。前期開(kāi)業(yè)各百貨店店長(zhǎng)均為日本店長(zhǎng)。從而向高端品質(zhì)化商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)變。百盛購(gòu)物中心現(xiàn)正將四、五層進(jìn)行全面的整改，希望能在調(diào)整后完全適應(yīng)現(xiàn)北京西部重點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)配套以及人群購(gòu)物的需求，同時(shí)引領(lǐng)北京中高檔人群新的消費(fèi)購(gòu)物理念。隨著本區(qū)域商業(yè)的日益增加，隨著消費(fèi)群的需求不斷發(fā)展與變化，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、功能定位以及整體布局將發(fā)展調(diào)整與變化，高端購(gòu)物型商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)逐漸增多； 由于本區(qū)域巨大的市場(chǎng)潛力，眾多開(kāi)發(fā)商在此區(qū)域大量開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，同時(shí)為處于成本及利潤(rùn)回收的考慮，多采用小面積分割銷售的入市模式，這勢(shì)必會(huì)客觀加強(qiáng)本區(qū)域商業(yè)氛圍，但開(kāi)發(fā)商的銷售經(jīng)營(yíng)管理極易造成商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大，為后期整體業(yè)態(tài)分布以經(jīng)營(yíng)留下隱患，這也為本區(qū)域商業(yè)品質(zhì)的營(yíng)造以及市場(chǎng)消費(fèi)群的吸引留下了不利因素。 亞運(yùn)村商圈未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的展望： 從物業(yè)供應(yīng)形式可以看出，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型較為單一，缺乏購(gòu)物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善，此種現(xiàn)象的發(fā)生將與本項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)提出一定的市場(chǎng)空白，才能滿足目前高消費(fèi)能力、新型消費(fèi)理念人群的消費(fèi)特性。望京地區(qū)現(xiàn)階段許多新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)大多加入了商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，國(guó)際零售業(yè)巨頭不惜血本搶灘望京，其動(dòng)機(jī)顯而易見(jiàn)，望京地區(qū)存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間。北京傳統(tǒng)商業(yè)地段經(jīng)營(yíng)調(diào)查表行業(yè) 區(qū)域 行業(yè)在本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)中的比例餐飲服務(wù)業(yè)方莊 60％東直門(mén) 80％阜石路 60%服裝服飾業(yè)西單 70％東四 80％動(dòng)物園 55%公主墳 60％西直門(mén) 80％中關(guān)村 95％亞運(yùn)村 25%朝陽(yáng)門(mén) 15%西單 85% 從上表中可以清晰的看出，北京傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)有明顯的區(qū)域分布特征，業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)從而造就了特色商業(yè)區(qū)域的形成，同時(shí)也使區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，而區(qū)域特色的鞏固和商業(yè)配套生活化、便利化將是北京今后商業(yè)發(fā)展的基本方向。北京商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去三年發(fā)展迅速，但建設(shè)完工開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目占比較小的比重，開(kāi)業(yè)的有金源 MALL，金四季購(gòu)物中心，第五大道，巨庫(kù)（開(kāi)業(yè)后又關(guān)張），百榮世貿(mào)，中關(guān)村科貿(mào)中心，鼎好電子城等，絕大多數(shù)項(xiàng)目處在在建階段。1）北京在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 雖然有些項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問(wèn)題沒(méi)有最終實(shí)施，但無(wú)論如何這種控制風(fēng)險(xiǎn)的思想值得廣大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借鑒。 區(qū)域居民消費(fèi)研究 從長(zhǎng)期效果來(lái)看，持續(xù)的高消費(fèi)率是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的重要表現(xiàn)。 中國(guó)居民消費(fèi)心理與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化（ 1）、中國(guó)居民消費(fèi)意愿居民消費(fèi)傾向呈波動(dòng)下降的趨勢(shì)，如下圖所示 （ 2）、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化特征明顯 中國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)已由以生活必需品消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越逃秊辇堫^的服務(wù)消費(fèi)為主；由千萬(wàn)元級(jí)家用電器消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X、汽車、住房為主的高價(jià)位產(chǎn)品消費(fèi)；居民由過(guò)去單一的偏重儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和旅游消費(fèi)等多種方式并存。1995年為 ％， 1998年為 ％， 2023年為 ％，到 2023年略為增長(zhǎng)到％。 綜上所述，在居民整體消費(fèi)意愿下降的情況下，項(xiàng)目區(qū)域居民收入的增長(zhǎng)與費(fèi)率的增長(zhǎng)是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)因。鑫兆麗園 60000 4650 1800 時(shí)代莊園 110000 8400 1760 溫哥華森林 228000 200萬(wàn)套 /起 2850 （ 2）、明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調(diào)研 明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析表項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 主力店 備注天通苑住宅小區(qū) 15000百貨公司超市其他生活配套西單商場(chǎng)肯德基大鴨梨北方明珠 50000 百貨超市餐飲麥當(dāng)勞上海聯(lián)華超市中復(fù)電訊 北苑華天市場(chǎng) 只租不售 （ 4）、明天第一城周邊商業(yè)租金調(diào)研明天第一城周邊商業(yè)租金調(diào)研分析表項(xiàng)目名稱 租金 備注天通苑住宅小區(qū) /天 /平米 ——2 元 /天 /平米 地上二 2元 /天 /平米北方明珠 地下一 /天 /平米地上 4元 /天 /平米為整體租賃價(jià)格地上一至四 4元 /天 /平米金泉購(gòu)物廣場(chǎng) 未確定 未開(kāi)盤(pán)，進(jìn)入租賃市場(chǎng)還需一段時(shí)間領(lǐng)地 未確定 人群結(jié)構(gòu)變化下的消費(fèi)水平上升 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型豐富（經(jīng)濟(jì)適用房 高檔住宅 低密度住宅），隨著時(shí)間的推移，高檔住宅（含低密度）所占比重的不斷增加，在區(qū)域人群結(jié)構(gòu)變化的同時(shí)，人群的消費(fèi)水平將會(huì)較現(xiàn)在大幅的提升。 （注：易士達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)已經(jīng)引入了半江魚(yú)火這樣的高檔餐飲公司以及近4000平米的健身房，而北方明珠更是在承受著大量違約金的情況下推掉所有的租戶，進(jìn)行大型百貨公司的招商行動(dòng)。 50000平米的易士達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)定位為區(qū)域百貨零售，中高檔餐飲中心。北方明珠： 交通的易達(dá)性使得北方明珠項(xiàng)目在區(qū)域中占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，由于缺乏自身生產(chǎn)人群的支撐，項(xiàng)目的定位由原來(lái)的小商品市場(chǎng)，改為了區(qū)域商業(yè)購(gòu)物中心。區(qū)域商圈形成的可能性分析 能否與北方明珠（次為北苑家園）合力形成區(qū)域商業(yè)中心，是三家商業(yè)能否成功營(yíng)銷，經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，在北方明珠，北苑家園共 123000平米的商業(yè)面積中，有 100000多的商業(yè)是