北京大興孫村組團(tuán)四期a24地塊宜居生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目競(jìng)買分析報(bào)告_40p_調(diào)查研究6(編輯修改稿)
2025-01-26 02:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的教育配套設(shè)施。 劣勢(shì)（ Weakness）分析： ? 本項(xiàng)目宗地周邊區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)集聚程度、生產(chǎn)總值和發(fā)展水平相對(duì)較低； ? 商業(yè)、醫(yī)療等居住配套服務(wù)設(shè)施目前相對(duì)匱乏，當(dāng)期居住氛圍尚未完全成熟。 機(jī)會(huì)（ Opportunity）分析： ? 列入大興區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要的首都第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)確定選址于大興南部， 2023年有望啟動(dòng)工程建設(shè)，對(duì)于大興新城臨空及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源集聚和區(qū)域升值將帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇； ? 2023年 9月 18日，金融街建設(shè)開發(fā)有限公司在孫村組團(tuán)本項(xiàng)目北側(cè)拿下一宗 A0 0 1 14地塊住宅用地，現(xiàn)為在售的金色漫香郡項(xiàng)目，總規(guī)劃建面 ，將在一定程度上提高本項(xiàng)目所處區(qū)域居住及綜合配套水平，帶動(dòng)區(qū)域地段價(jià)值的提升。 威脅（ Threat）分析： ? 當(dāng)前北京市出臺(tái)一系列旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資行為和房?jī)r(jià)過快上漲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格限制本地和外來人口在京投資購(gòu)房數(shù)量，提高改善型和投資型購(gòu)房的首付比例和貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，該政策的執(zhí)行力度和延續(xù)時(shí)限將在相當(dāng)程度上影響到本項(xiàng)目所處區(qū)域未來商品房需求的增長(zhǎng)，對(duì)未來項(xiàng)目建成后的銷售將形成較大壓力。 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域已進(jìn)駐的大開發(fā)商金融街將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、定位和銷售各方面形成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 項(xiàng)目難點(diǎn)與突破點(diǎn) ? 本項(xiàng)目位于南六環(huán)外，周邊尚無軌道交通站點(diǎn)以及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)于該區(qū)域非自駕出行的居民的生活、對(duì)外交流帶來一定的困難，在提高本項(xiàng)目對(duì)自住型購(gòu)房需求的吸引力方面具有相當(dāng)?shù)碾y度。 ? 應(yīng)著力打造適應(yīng)孫村組團(tuán)發(fā)展定位的優(yōu)質(zhì)舒適型居住社區(qū)，同時(shí)努力改善本區(qū)域居住配套設(shè)施，提高本項(xiàng)目的綜合居住性價(jià)比，吸引盡可能多的有效購(gòu)房需求，達(dá)到短期內(nèi)快速回籠資金的目的。 （三）、產(chǎn)品定位方向 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合項(xiàng)目的本體、市場(chǎng)、開發(fā)商情況，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向應(yīng)為 —— 面向大興新城中等收入自住需求為主的群體打造綠色宜居生態(tài)社區(qū)（小高層板樓），實(shí)現(xiàn)與大興城區(qū)的快捷溝通與品質(zhì)生活一體化。 宗地產(chǎn)品規(guī)劃分布 小高層公寓 居住用地建筑規(guī)劃產(chǎn)品拆分建議 地塊編號(hào) 建筑面積 占地面積 樓棟數(shù) 層數(shù) 小高層（商品房） A24 81123 7375 10 11 地塊編號(hào) 車位個(gè)數(shù) 地上停車位 A24 203 地下停車位 608 車位合計(jì) 811 （四）、客群定位方向 ? 本項(xiàng)目的區(qū)位情況（位于大興新城孫村組團(tuán)四期）、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)（ R2居住用地）和體量（規(guī)劃建面 81123平方米），決定了本項(xiàng)目面向的客戶群體將主要是： ? 大興新城孫村組團(tuán)區(qū)域內(nèi)工作生活的中等收入群體； ? 大興孫村組團(tuán)周邊區(qū)域（黃村）內(nèi)工作的中等收入群體。 （五）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 （六）、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 物業(yè)類型 預(yù)計(jì) 2023年銷售均價(jià) 小高層板樓 約 15000元 /平方米 （住宅）停車位 約 14萬(wàn) /個(gè) 根據(jù)項(xiàng)目本體、區(qū)域市場(chǎng)以及目標(biāo)客群初步定位，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型 2023年的銷售價(jià)格大致預(yù)判如下： 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判 （一）、項(xiàng)目投資成本構(gòu)成 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 投資金額（萬(wàn)元） 樓面成本 一 土地成本 53848 5106 二 前期工程費(fèi) 862 82 三 建筑安裝工程費(fèi) 27582 2615 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4851 460 五 管理、銷售、財(cái)務(wù)、不可預(yù)見及其他費(fèi)用 9694 919 六 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和土地增值稅 9770 926 總投資 107844 1022
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