【文章內(nèi)容簡介】 居所”、“第三居所”而言，人們看重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質(zhì)量以及私密性程度等，所以就出現(xiàn)了?？诜績r、地價與市中心距離遠(yuǎn)近無關(guān)，而與旅游度假資源（大海）的優(yōu)劣息息相關(guān)的現(xiàn)象。8）.房地產(chǎn)呈現(xiàn)強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特征l 旅游地產(chǎn)特征:?？诜康禺a(chǎn)業(yè)和旅游的關(guān)系密切，房地產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特點，即靠近大海，充分利用海景資源；受旅游市場的影響強(qiáng)烈，旅游淡季，房產(chǎn)銷售就陷入低谷。l 單純利用海景資源:?？诘禺a(chǎn)開發(fā)大多依托于海景資源，如天一方/萬科浪琴灣等，對海景資源的單一/原始利用方式使?？诘禺a(chǎn)呈現(xiàn)出雷同化的趨勢。?？?11月份房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析：1）、?？?11月份各月份的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)今年1至6月，?？谏唐贩抗蹭N售20309套，其中1月份銷售3510套，%，第一季度銷售8388套，㎡。“國十條”新政出臺后，從4月底起全市商品房銷量出現(xiàn)大幅下滑，㎡，只成交271套。6月略有好轉(zhuǎn)，也不過成交350套，比5月多出了79套，㎡。從每日成交量來看，5月份的日均成交量不足10套。7 月海口市商品房供應(yīng)量 萬平方米，%，環(huán)比上漲 %。7 月海口市商品房成交量 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比上升 %，成交價格 7837 元/平方米，%,%。7 月海口市商品住宅供應(yīng)量 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比上升 %；商品住宅成交量 萬平方米，同比下降 %，%。萬平方米，%，%；商品住宅成交量有所回升，成交量4萬平方米，%，%。9月?？谏唐贩砍山?46套，%，%，%；㎡，%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，10月?？谏唐贩砍山?45套，%；㎡，%，㎡，%。成交均價方面，10月9日雖然只有20套商品房成交，㎡，此外，㎡。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，10月里就有7天的成交均價破10000元/㎡。11月份海口商品房成交777套，%，㎡，%，㎡，與上月持平。國家二次調(diào)控、?？谙拶彽日邼M月，?？诜績r并沒有受到太大的影響，依然保持著平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢。雖成交量在調(diào)控政策的影響下有較大的降幅，但成交均價、成交面積、成交金額都有所增長。，全年預(yù)計270280萬平方米，加上350多萬平方米的商品房存量市場和12月份新推出的樓盤，估計年市場供應(yīng)量在1000萬平方米，市場銷售壓力仍然很大，開發(fā)商為了盡快回籠資金，年終償還貸款，需打折降價銷售，開發(fā)商與購買者觀望的市場相持狀況，不久會打破，房價也會隨之有一定的降幅。 ?？谡w住宅供求市場情況月份供應(yīng)面積成交面積㎡成交環(huán)比10/11263,23175,209%10/1031,67091,316%10/09293,99351,553%10/08198,83840,045%10/0751,29934,892%10/0643,68029,958%2）、海口商品房市場的發(fā)展趨勢分析：l ?？谑?年以來的商品房供求趨勢：l 海口市1年以來商品房銷售量價發(fā)展趨勢3）、海口商品住宅市場發(fā)展趨勢：4）、海口商品住宅市場存量分析截止10月份，目前海口商品住宅共有23501套的存量房。但本月市場消耗量825套，相對巨大的市場庫存壓力，月消化825套的去化力顯得微不足道。市場銷售壓力非常大，競爭激烈。?？谛聵潜P供求數(shù)據(jù)： ?？?月份最新開盤項目報價和面積區(qū)域項目報價面積瓊山中景花園6,98045,888秀英東林小區(qū)6,47722,693秀英福隆廣場三期12,78837,932秀英美視南草坪30,00020,467瓊山美湖美舍8,50019,448瓊山南國威尼斯城4,818776,703美蘭藍(lán)水灣二期10,90083,559?？诟鲄^(qū)域房型供求分析 5）、?？谏唐纷≌山皇袌龇治觯? 從去年10月份開始布局，銷售量逐步上漲，到今年1月份國際旅游島政策落地后上漲到最大量，后到4月份穩(wěn)步增長，5月份調(diào)控政策后開始大幅下降，10月份才開始止跌回升，年底到明年初進(jìn)入海南旅游及房地產(chǎn)銷售旺季，銷售量可望回升一定高潮。 6）、?？诟鞣謪^(qū)板塊房地產(chǎn)市場情況：秀英區(qū)，尤其是西海岸板塊，一直是?？谑蟹康禺a(chǎn)市場的重點區(qū)域和熱銷板塊，供應(yīng)量和銷售量一直處于第一位，比其他區(qū)域要高310多倍。熱點板塊分析：西海岸板塊一一直以來都是?？跓狳c區(qū)域，而未來也是供應(yīng)量集中區(qū)域。目前板塊內(nèi)產(chǎn)品主要以別墅、海景公寓為主，產(chǎn)品價格也遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，別墅價格在 20000 /元平方米以上，公寓價格10000 /元平方米以上，客戶群體也鎖定為島外購房人群，其周邊配套相對匱乏，但景觀資源相對豐富，環(huán)境宜人。隨著市政府西移，該區(qū)域未來510年都將成為市重點發(fā)展片區(qū)，潛力巨大。到10月濱江板塊躍居?？谏唐纷≌鍓K成交榜首，西海岸板塊排名次之。 近兩年，濱江板塊房地產(chǎn)開發(fā)速度飛快上漲，隨著政府市政措施的的不斷完善，濱江板塊開始吸引更多置業(yè)者的關(guān)注。目前板板塊內(nèi)產(chǎn)品主主要以小高層、高層普通公寓為主，產(chǎn)品價格相對合理，也遠(yuǎn)低于其它區(qū)域，客戶群體主要為在海南長期工作的新海南人及部分島內(nèi)剛需客戶， 周邊配套尚不成熟，但南渡江景觀資源相對豐富，環(huán)境宜人。濱江板塊依托南渡江美景及價格上的優(yōu)勢開始受到島外客戶的的熱捧。7）、?？谏唐纷≌饕獦潜P成交量分析：?？谑?0月份商品住宅成交量前十名排行榜?？谑?1月份商品住宅成交量排行榜排名項目名稱成交面積成交套數(shù)現(xiàn)代花園三期11,86193海闊天空國瑞城一期5,57145寶源花園一期3,89142龍洋公寓3,82740泰達(dá)天海國際2,96518綠色佳園江畔人家2,51125美蘭銷售排行榜 排名 項目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 龍洋公寓 龍洋公寓 40 3230 1940 海闊天空 24 2010 2520 藍(lán)水灣 22 1920 1610 海岸郁金香花園 18 1600 1730 田德海泉灣 16 2550 3010 秀英銷售排行榜 排名 項目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 寶源花園 42 3340 2330 富力盈溪谷20 2000 2200 泰達(dá)天海國際18 2590 4650 東山湖畔 15 860 700 紫園13 1140 1860 龍華銷售排行榜 排名項目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 1現(xiàn)代花園 94 9710 8930 2碧湖灣 16 1700 1870 3世貿(mào)蘭庭 14 440 570 4金山廣場 13 870 700 5宜家廣場 宜家廣場 10 900 720 瓊山銷售排行榜 排名項目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 1濱河華庭 31 1610 1530 2江畔人家25 2040 1630 3中景花園 21 1160 870 4康馨花園12 1260 1200 5金島天下 12 800 720 四、 ?？谖骱０秴^(qū)域功能地位分析2007年11月，?？诖_定了“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，并針對“西拓”的決策打出了“西海岸新區(qū)”的概念，西海岸新區(qū)位于?？诔鞘形鞑浚瑬|起長濱路(長流一號公路)，西至與澄邁縣交界處，北依瓊州海峽，南抵南海大道，22公里黃金海岸，椰風(fēng)海韻的假日海灘,，其土地資源儲備十分豐富，擁“天、海、河、湖、園、岸、林” 等天賦優(yōu)越的熱帶自然生態(tài)環(huán)境，是目前?？谏鷳B(tài)旅游資源保存最完好的區(qū)域之一。根據(jù)?？谑谐鞘锌傮w目標(biāo)和“西拓”的總體要求，西海岸新區(qū)將重點規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉儲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地、會展酒店集聚區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高品質(zhì)宜居社區(qū)等功能區(qū)。作為兼有黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運(yùn)動中心、高尚娛樂中心的“一帶三中心”功能定位，西海岸已經(jīng)具備一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。加上國家帆船訓(xùn)練基地、《印象?海南島》落戶于?？谖骱０?，這一切使西海岸迅速成為一顆中國海岸最璀璨的明珠?！逗？谑形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲原則性通過，西海岸新區(qū)南片規(guī)劃范圍位于西海岸新區(qū)東南部，北起長流三號路，南至南海大道以南，東起長濱路，西至東環(huán)鐵路。功能定位為以辦公、物流、教育、科研、文化娛樂為主的綜合型片區(qū)，將成為海口城市的公共中心、文教與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以及綠色宜居社區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)。人口容量為24萬。該片區(qū)規(guī)劃布局采用“縱橫兩軸，一主兩副，九片九點”的結(jié)構(gòu)形式，兩軸是指縱向中央生態(tài)主軸和橫向長秀大道發(fā)展軸，一主是指橫軸和縱軸交叉區(qū)域的主中心，兩副指火車站副中心和南部文體公共中心，九片指由城市一級主干道和中央生態(tài)主軸劃分出來的九個功能相對獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)片區(qū)，九點指九個功能片區(qū)中心。據(jù)此，西海岸新區(qū)南片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)建筑新穎悅目、設(shè)施高效節(jié)能、環(huán)境生態(tài)優(yōu)美、生活舒適健康的居住區(qū)，并配套建設(shè)大型文化商貿(mào)綜合區(qū)、南洋商業(yè)風(fēng)情街區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)、文化娛樂區(qū)、中央廣場、中央公園等公共商貿(mào)設(shè)施，力求打造成為整個?？谀酥梁Ｄ蠉u內(nèi)生態(tài)綠色宜居的示范區(qū)。而這一規(guī)劃中以多種業(yè)態(tài)的思路，必將為西海岸的配套服務(wù)再上一個臺階，達(dá)到自然資源與現(xiàn)代配套的完美融合，以此來豐富和提升這一區(qū)域的居住價值，創(chuàng)造一個獨(dú)一無二的海邊新型居住商務(wù)綜合區(qū)。隨著?？谑姓倪w入，國際會展中心的即將啟動，一個歷經(jīng)數(shù)十年深耕細(xì)作的西海岸，正從一個純度假型的高檔住宅區(qū)域，向著全新的城市區(qū)域定位華美轉(zhuǎn)型。長流版塊作為?？谖骱０兑粔K未被開發(fā)的土地，因其開發(fā)難度相對較小而成為了?？诔鞘形魍氐囊粋€重點發(fā)展區(qū)域。在將來的規(guī)劃中，長流版塊除了要建成?？谖磥淼男姓行囊酝?，還將會在這個區(qū)域發(fā)展出會展、金融、商貿(mào)、酒店等重點功能區(qū)，使其成為國際旅游島的一個明星區(qū)域。所以，西海岸房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該以城市的戰(zhàn)略布局為基礎(chǔ)，以城市的高端國際化為追求，以城市的可持續(xù)發(fā)展為責(zé)任，通過政府政策開道、市場先行的開發(fā)思路，開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整合區(qū)域資源，共同打造西海岸未來繁榮的房地產(chǎn)前景。西海岸產(chǎn)品在強(qiáng)調(diào)海景、園林的同時，小區(qū)更應(yīng)提倡一種文化底蘊(yùn)，構(gòu)筑新的居住理念，從而避免同質(zhì)化產(chǎn)品過多。通過理性的資源配置，集多人之力，開發(fā)商優(yōu)勢互補(bǔ)互通，造就獲得多贏的局面。但是我們也必須清醒地看到，西海岸區(qū)域內(nèi)各項目之間過于分散，加之社區(qū)內(nèi)多為度假型業(yè)主，一年之中居住時間較短，季節(jié)性較強(qiáng)，這導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)生活配套幾乎為零，生活成本高、公共交通配套匱乏、社區(qū)商業(yè)壟斷化經(jīng)營、城市公共文化空間建設(shè)缺位。一個板塊的發(fā)展總是以交通的便捷為前提，西海岸不僅已建設(shè)濱海大道，而且集中了粵海鐵路、秀英港輪渡碼頭等北部物流樞紐工程，緊鄰輕軌始發(fā)站，距離機(jī)場僅20分鐘車程，這里將聚集包括鐵路、公路、輕軌、航空為一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)。西海岸片區(qū)剛好位于核心主城傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中心和馬村港經(jīng)濟(jì)帶的中間。這里將成為拉動?？谙蛭魍卣沟膹?qiáng)力引擎。同時，西海岸低容積率、高綠化率的片區(qū)規(guī)劃，也決定了這里適合打造較高品質(zhì)的物業(yè)。環(huán)顧西海岸板塊，數(shù)十個高檔樓盤遍布四周，該板塊該板塊集中了?？谑械谋姸喔叨隧椖?，比如城市海岸、西雅圖麗灣、萬科浪琴灣、金色陽光、泰達(dá)天海國際、金手指溫泉高爾夫公寓、龍墅灣、柏斯觀海臺一號、紫園、長信海岸水城，秀山觀海苑、蔚藍(lán)海岸。從西海岸發(fā)展現(xiàn)狀看，隨著海南國際旅游島的建設(shè)，輕軌的開通，跨海大橋的論證興建、配套設(shè)施的逐步完善，西海岸沿線的房產(chǎn)將受熱捧，房價必定水漲船高，西海岸板塊將會迎來發(fā)展的真正“黃金期”。西海岸即將成為匯集政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心和交通樞紐等四大基本職能的新城市中心。西海岸也成了全球財富智士趨之若鶩的熱土。西海岸，海口的城市人居新名片每個城市，都有自己高尚生活樣板區(qū)域，匯聚著這個城市秀美的自然風(fēng)光，沉淀了歷史人文精粹，引領(lǐng)著這個城市的發(fā)展。如美國紐約的長島、洛杉機(jī)的比弗利山、巴黎十六區(qū)、日本東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣、北京的溫榆河區(qū)、上海的佘山旅游風(fēng)景區(qū)、廣州的二沙島等。這些區(qū)域，交通便利快捷，自然風(fēng)光得天獨(dú)厚，高尚文化場所云集，自然造就了一個城市的徽標(biāo)，區(qū)域的榜樣。而如今身為國際旅游島省會城市的?？冢噯柲膫€區(qū)域能承擔(dān)得起領(lǐng)袖城市發(fā)展，云集高尚人士的功能呢？隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，海南健康島、生態(tài)島、最佳第二人居的概念深入人心，加之海南國際旅游島的建設(shè)，?？谖嗽S多外地高品位人士的眼球，新的高尚生活區(qū)也隨著這些人士的移居慢慢形成?？v覽?？诟鲄^(qū)域，最有資格稱為海口的高尚生活區(qū)恐怕也只有西海岸了。西海岸，作為海南省會城市?？谧蠲兰白罹咄顿Y價值的海岸線，其遠(yuǎn)景規(guī)劃向來是?？谑姓ぷ鞯闹刂兄?，在海口“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展思路中，西部無疑將成為海口今后城市發(fā)展的最大舞臺。按照市政規(guī)劃，西海岸將建設(shè)成為“一帶三中心”，即黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運(yùn)動中心、高尚娛樂中心，具有一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。該區(qū)域位于西海岸入口處——秀英港與西海岸五源河之間，以秀英港西側(cè)現(xiàn)狀和規(guī)劃中的棧橋為起點，是?？谑兄行膮^(qū)到