【文章內(nèi)容簡介】 但是要考慮彌補(bǔ)購物中心、超 5 星級酒店等近 33 億的投資交付后不能很快收回的風(fēng)險，銷售部分投資期間所有的投資收益總額 == 億元，再刨去 %約 億元的營業(yè)稅金附加以及高昂的資金使用費(fèi)等，所剩部分對這塊風(fēng)險只能給予局部的彌補(bǔ)，完成銷售后，項目還存在一定初始投資回收問題 。 就目前我國經(jīng)濟(jì)不景氣的變化形勢，后期銷售仍存在很大不確定性，結(jié)合項目 ROI 和 BEP(Q)指標(biāo)及非銷售部分的投資風(fēng)險看，項目投資收益存在一定的財務(wù)風(fēng)險。 （ 2）項目融資與現(xiàn)金流風(fēng)險 投資總額 100 億，總建設(shè)周期長達(dá)近 6 年的鹿城廣場作為建筑規(guī)模達(dá) 萬㎡， 5 大高端業(yè)態(tài)組合的綜合體項目，并有 1/3 的自持物業(yè)需要高額的運(yùn)營費(fèi)用支撐其滾動長期積累，項目融資和現(xiàn)金流壓力之高是不言而喻的，下面先從項目角度來分析融資與現(xiàn)金流風(fēng)險。 自從 06 年成功引入國際戰(zhàn)略投資者，綠城成為玩轉(zhuǎn)資本市場的房企代表。本項目土地 購置的巨資主要來自綠城在資本市場的募集，面臨的風(fēng)險如下： 一是國際資本市場高昂的融資服務(wù)費(fèi)達(dá) %，二是漫長的開發(fā)周期中環(huán)境市場巨大變數(shù)帶來償債能力風(fēng)險；開發(fā)階段的現(xiàn)金流主要來源于供應(yīng)商的墊資和銷售回款，這里風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)危機(jī)對人們消費(fèi)信心的影響，特別是老板階層財富普遍縮水后。因此，住宅和 5A 寫字樓銷售速度肯定要受到影響，并且寫字樓的消化速度慢于住宅消化速度，基本依靠本地中型以上民營企業(yè)消化，這造成項目現(xiàn)金流回收風(fēng)險很大；運(yùn)營階段商業(yè)地產(chǎn)通過租賃物管及增值服務(wù)成為現(xiàn)金流的融資工具，這個階段的融資和現(xiàn)金流 的風(fēng)險歸根到底就是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的風(fēng)險。 2. 項目規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計風(fēng)險 （ 1）項目規(guī)劃定位的風(fēng)險因素 “綠城?鹿城廣場”依山傍水，所在區(qū)塊將規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)及高檔 CLD，有著不可復(fù)制的濱江人文景觀資源和自然生態(tài)環(huán)境，政府希望將其開發(fā)為大規(guī)模城市綜合體，為濱江商務(wù)居住區(qū)的人氣聚集和規(guī)模形成產(chǎn)生影響，成為代表溫州“城市驕傲”的標(biāo)志性建筑，因此，項目尚未出生就在擁有稀貴的身份的同時承載了整個城市的厚望。這一理想定位的背后需要城市和所在區(qū)域的綜合經(jīng)濟(jì)能力、地段、交通、商圈以及商業(yè)金融環(huán)境等開發(fā)條件足夠的成熟度給予支撐。 國內(nèi)一線城市的綜合體開發(fā)，都反映了城市綜合體與所在城市經(jīng)濟(jì)相匹配的必然結(jié)果，但恰恰這方面，本項目開發(fā)條件的支撐力是不足的。規(guī)劃定位中的風(fēng)險因素一是溫州的城市建設(shè)落后，近年甚至呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢，除了老城區(qū)市中心有成熟完善的配套，新區(qū)板塊均未成熟，沒有形成“多核多中心”的現(xiàn)代化城市空間格局和城市綜合體的植根發(fā)展的人文環(huán)境。二是本項目周邊基本配套不全，商圈和居住群都未形成，周邊項目檔次低不利形成高尚社區(qū)；項目夾在舊城商業(yè)中心及楊府山規(guī)劃 CBD 之間，地塊功能定位及人氣聚集存在一定影響。 （ 2）業(yè)態(tài) 設(shè)計風(fēng)險因素 城市綜合體是都市中各種物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價值鏈的建筑、文化等的集合體，業(yè)態(tài)設(shè)計面臨著是大體量多功能相互作用的諸多復(fù)雜元素的組合和平衡，是項目成敗的關(guān)鍵因素之一。下面就鹿城廣場為例分析。 一是本項目業(yè)態(tài)組合選擇的風(fēng)險。從財務(wù)角度看，按 萬元 /㎡價格 計算投資收益率，寫字樓和酒店式公寓業(yè)態(tài)的投資價值明顯不足；從市場角度，溫州高檔寫字樓的需求有限，售價出現(xiàn)低于周邊住宅的“倒掛”現(xiàn)象，住宅單價 萬元 /㎡的已經(jīng)不在少數(shù)，而寫字樓單價則世貿(mào)中心和財富中心外，多數(shù)集中在 — 萬元 /㎡之間；酒店式公寓也因商務(wù)市場的不成熟限制其有效需求客群，而在溫州市場屢遭失敗。 二是建筑設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃割裂，造成業(yè)態(tài)的規(guī)模體量、布局分割以及功能配套風(fēng)險。不足或過量的規(guī)模體量，不合理的業(yè)態(tài)環(huán)境布局和空間分割比例，交通、公建、動線節(jié)點的不科學(xué)，功能性配套缺失等都是降低項 目商業(yè)價值，導(dǎo)致施工改建的浪費(fèi)的風(fēng)險因素。 控制業(yè)態(tài)設(shè)計中的風(fēng)險因素，將城市生活的各要素科學(xué)合理進(jìn)行配置，才能復(fù)合高效的有序空間更好地發(fā)揮投資效益，造就項目的生命力。 3. 項目市場與競爭風(fēng)險 （ 1）目標(biāo)市場風(fēng)險 根據(jù)鹿城廣場的房價房型，一套住宅均占 1000— 2020 萬元以上，在租賃和二手市場均沒有機(jī)會，本項目不應(yīng)是投資消費(fèi)的選擇，其不確定性和高轉(zhuǎn)移成本也不適合作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)置業(yè)避險的選擇。因此其絕對主力只可能是本地實力派自住型客戶。 滿足這一居于金字塔頂層的人群怎樣定位產(chǎn)品？有人推出“頂級住宅奢侈 品 — 私屬行宮”的概念，提出了將其定位為“不能移動的空中豪華游艇，代表身份，地位的鉆石名片” 。這一定位不但滿足了目標(biāo)消費(fèi)者的自豪感、成功感，同時超越了與周邊房價的高價差的矛盾，一石二鳥，很有創(chuàng)新。 但是這一定位背后也有不可忽略的風(fēng)險。一是豪華游艇在最有價值的海岸線上才能體現(xiàn)自身的價值，溫州不是紐約、迪拜，不是香港、上海，甚至不是杭州和寧波，不動產(chǎn)區(qū)位級差的屬性，決定了在這個概念在溫州成功的難度；二是要做到產(chǎn)品名實相符，需要投入的高成本必加大項目的收益風(fēng)險。三是經(jīng)濟(jì)危機(jī)并未解除，業(yè)主資產(chǎn)縮水和消費(fèi)能力下降的 可能也是項目未來可能的風(fēng)險因素。 （ 2）定價風(fēng)險 據(jù)了解 ,鹿城廣場住宅一二期的房價平均在 萬元 /㎡ , 30 樓以上的房源至少要 4 萬元 /平方米 ,而周邊最新的二手房明珠園江景房最高價只有 萬元 /平方米 ,兩者價格相差巨大。雖然綠城認(rèn)為鹿城廣場項目“溫州無雙” ,但單套總價高達(dá) 2020 萬以上的產(chǎn)品在溫州是否有市場 ,卻一直遭到質(zhì)疑。 但是由于高價拿地，因此目前的房價不會給綠城帶來超額利潤，如果下調(diào)價格就面臨虧本的風(fēng)險，定價對鹿城廣場是個難題 （ 3）商圈與樓盤競爭 城市綜合體大型購物中心需要以城市的消 費(fèi)能力作支撐。如果沒有商圈消費(fèi)能力支持，購物中心的運(yùn)營與生存就會存在問題。而本項目所在地塊目前處于開發(fā)前期，商業(yè)，交通、居住區(qū)未完全成型，區(qū)塊整體開發(fā)較慢；存在一定程度的變動性；所處環(huán)境規(guī)劃周期較長，開發(fā)強(qiáng)度大。項目沒有商圈競爭力， 項目目前主要競爭對手是銀泰百貨和世貿(mào)廣場綜合體項目，兩者共同搶奪名品消費(fèi)客戶群體。由于本項目并不在核心商圈之內(nèi)，中等消費(fèi)人流有限。因此，競爭中存在中檔人流不足的實際風(fēng)險；另外溫州高檔樓盤近幾年得以快速發(fā)展，如中瑞曼哈頓、嘉一國際、華府天地等項目的上市，將分流本項目一定客戶；從 目前溫州城市發(fā)展及規(guī)劃狀況來看，溫州的土地開發(fā)出讓將在未來一段時間內(nèi)持續(xù)進(jìn)行，新盤將不斷涌現(xiàn)，間接對項目產(chǎn)生競爭風(fēng)險。 4. 招商和運(yùn)營風(fēng)險 招商成本過高和招商質(zhì)量低下是目前鹿城廣場購物中心部分面臨的主要風(fēng)險。運(yùn)營風(fēng)險主要是開業(yè)后經(jīng)營不佳的風(fēng)險，需要提前考慮運(yùn)營管理團(tuán)隊的組建，提前了解消費(fèi)市場特點，提出針對性運(yùn)營策略。 5. 開發(fā)商的財務(wù)能力和運(yùn)作經(jīng)驗 前面已對開發(fā)商有過介紹，這里著重財務(wù)能力和運(yùn)作經(jīng)驗的分析。 綠城是香港聯(lián)交所公開掛牌上市全球發(fā)行股票的，名列中國房企百強(qiáng)綜合實力 TOP10 的品牌開 發(fā)商，引進(jìn)了由摩根大通和 STARK 投資基金組成的國際戰(zhàn)略投資者，中國葛洲壩集團(tuán)和西子電梯等國內(nèi)戰(zhàn)略合作伙伴； 05 年開始在國際資本市場建