【正文】 ，117套辦公2，275，000英尺2%2，000，000英尺2%零售100，000英尺2%225，000英尺2%旅館309間806間停車7，000輛2，000輛其他*700座電影院*藝術(shù)品雕塑噴泉*滑冰場*園林化廣場不行拱廊*健身俱樂部占地80英畝容積率29總建筑面積10，155，000英尺2100%4，600，000英尺2100%在大城市中，隨著城市用地緊張度的逐步升高，土地所面臨的壓力越來越大，這就要求，一方面，人們要把多種功能揉合在一起，建在一幢或者一個街區(qū)的多幢建筑里面，形成建筑綜合體；另一方面，作為建筑綜合體中對人流吸引能力最強的辦公功能，人們會首先選擇辦公作為開發(fā)綜合體項目的主要功能。216。并列疊加式停車商業(yè)辦公旅居YX辦公旅居商業(yè)YX相貫疊加式停車商業(yè)辦公居住酒店YX豎向疊加式辦公旅居商業(yè)YX并列式相貫分離式旅居辦公商業(yè)YX功能的布局不是固定模式，可以在這幾種基本布局模式下，綜合考慮具體的用地、景觀、交通、功能技術(shù)造價等多方面的因素，進行組合布局。相貫疊加式：將功能在水平與垂直兩個向度契入式相貫結(jié)合，在垂直方向上疊加。地面、地下、地上疊加布局。通過對國內(nèi)外各種建筑綜合體的研究，結(jié)合水平與豎向二個向度立體的功能空間布局，可將綜合體功能布局的基本模式可總結(jié)有如下幾種：豎向疊加式：將居住、辦公、商業(yè)、停車等功能在垂直向度嚴格劃分疊加分布。通常大型綜合體項目的功能布局要采用兩種或三種模式相結(jié)合的組合方式才能奏效。平面布局首先要考慮各功能的協(xié)調(diào)和使用便利，并使之綜合效益最大化。四、建筑綜合體各類物業(yè)布局關(guān)系研究功能布局模式探討綜合體的功能復(fù)合，表現(xiàn)為諸多功能的疊加，這種疊加并非簡單的物理疊加，而是綜合體內(nèi)各種功能互相發(fā)生化學(xué)反應(yīng)而形成的一個有機整體。 金茂大廈主樓1～52層為辦公用房，53～87層為五星級賓館，88層為觀光層，裙樓為金融、商業(yè)、服務(wù)、康樂等多功能設(shè)施。 建筑形態(tài)為單體型，共88層。167。無論是功能的復(fù)合還是功能的互動，其中都體現(xiàn)了建筑綜合體存在的實質(zhì)：由于功能化合而形成的物業(yè)價值的升值。216。建筑綜合體的優(yōu)勢與表現(xiàn)216。 上海商城劇院位于波特曼在上海的作品上海商城之內(nèi)，是以美國百老匯的馬昆斯劇院為藍本建設(shè)的，劇院以雙層樓廳設(shè)計，共能容納991位觀眾(大廳731位，樓廳260位)，以其齊全設(shè)施為各種文藝形式提供演出的場所。167。繁榮城市文化這個特征在國外的建筑綜合體中表現(xiàn)最顯著，許多綜合體內(nèi)部最閃亮的功能就是文化展示、藝術(shù)展示的部分，這些功能的建筑往往成為建筑綜合體為眾人所知，所喜愛的原因所在?；钴S城市景觀，改善城市環(huán)境高層建筑綜合體是一座城市建筑文化精華的“薈萃點”。 案例：東京陽光城167。此外，對于城市來說，建筑綜合體的各種設(shè)施在白天和夜晚都有使用者，就不像有些城市商務(wù)區(qū)，以辦公為主，到晚上下班后幾乎成為“死城”，城市生活安全都成問題，全時化的多功能構(gòu)成有利于保持城市中心都市生活的活力。如與單一辦公功能的建筑相比，停車場在下班后會有許多空位，但綜合體建筑中的大停車場在下班后，因為晚上有公寓、旅館等客人停車、提高了停車場的利用率。 其占地面積56762平方米，總建筑面積約42萬平方米，其中裙樓商場約30萬平方米，地上七層，地下二層半。 正佳廣場位于廣州天河商業(yè)圈核心地段，緊臨天河路、位于新城市中軸線上，北對天河體育中心，西臨宏城廣場、天河城廣場，東聯(lián)電腦城，南靠珠江新城。 案例：廣州天河正佳廣場。同時，巨大的規(guī)模與投資及高新技術(shù)有利于支持高質(zhì)量的空間環(huán)境建設(shè)，如廣場、室內(nèi)商業(yè)街、中庭等城市性的公共環(huán)境，成為城市的“客廳”增加商業(yè)環(huán)境的宜人化，從而提高了城市生活質(zhì)量。如此巨大的建筑規(guī)模，需要巨大的資金投入，需要政府、投資商、社會的多方支配與配合。四周的出入口都是用鋼架和玻璃構(gòu)成，架空的行人天橋?qū)①徫镏行膬蓚?cè)溝通。167。 案例：加拿大多倫多伊頓中心167。鑒于流線復(fù)雜交叉通、基地緊張等因素，建筑綜合體的功能組織、交流組織、空間組織常常需要結(jié)合在一起，采用地上、地下、空中三個層面相結(jié)合立體化的空間、功能與交流組織方式，并且與周圍城市立體交通相互連結(jié)，形成整體化的交通與空間體系。 交通流線的復(fù)雜化、空間組織的立體化建筑綜合體內(nèi)復(fù)合多種功能，對應(yīng)于多種不同使用性質(zhì)的空間及各類不同使用目的的人流、車流、貨物流、信息流。 洛克菲勒中心開發(fā)初期只有70層高的RCA辦公大樓，而缺乏建筑綜合體的基本功能——居住及旅館，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)，顯得蕭條。167。綜合體復(fù)合的功能越多、功能間的協(xié)同性和集聚效益越好，給使用者帶來的生活就越方便。這種功能間相互借用、優(yōu)勢互補的功能協(xié)同帶來“整體大于部分之和”的集聚效應(yīng)。這個特性必須在功能組織中充分注意，加以引導(dǎo)發(fā)揮。建筑綜合體功能的復(fù)合與復(fù)雜性使得其功效、職能的發(fā)揮區(qū)別于單一的、自我封閉體系中的建筑功能。三、建筑綜合體的產(chǎn)品特征功能的復(fù)合與協(xié)同性現(xiàn)代建筑綜合體功能包含著居住、工作、生活、交通等城市生活方方面面，如辦公、旅游、公寓、住宅、商業(yè)、康樂等等，功能構(gòu)成十分復(fù)雜。167。167。167。 辦公綜合體是隨著快節(jié)奏、高效率、多層的社會生活而形成的，這要求單一形式的高層辦公樓向辦公綜合體過渡。 居住綜合體在外部空間形態(tài)上，強調(diào)把單體作為連續(xù)流動空間中的一個單元，從而加強群體空間的組合，并賦予單一住宅不具備的新形象。 廣場設(shè)在辦公樓下面，地下共4層，最下層為地鐵車站，23層是900車位的停車場，最上層是商業(yè)中心。 組成：中央客運站、停車場、直升飛機停機坪、航空大樓、摩天辦公樓（高183米）、步行街、酒店。 瑪麗城廣場是一個與交通樞紐結(jié)合在一起的建筑綜合體。167。 伊頓中心由百貨公司、零售商店、24層塔式辦公大樓組成。它通過商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其他功能空間有效地組織在一起的成功實例。 加拿大多倫多市的伊頓中心（Toronto Eaton Center）167。（4）商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體是把商業(yè)、酒店、娛樂、游憩等各部分分散的空間組合在一幢、幾幢或是一片完整的街區(qū)中，成為城市的一個商業(yè)中心，通常適合建造在城市商業(yè)氛圍濃厚，聚集人氣，具有魅力的舊城中心地區(qū)，是以體現(xiàn)地段的商業(yè)經(jīng)營價值為目標的開發(fā)行為。 上海商城位于上海市繁華的南京西路一側(cè)，與對街的上海展覽館遙相呼應(yīng)，基地面積約18000m2，總建筑面積為185000m2，建筑群呈“山”字形。167。有些酒店綜合體也是以突出其商務(wù)功能為目標的。建筑師恰如其分的處理了新舊建筑的協(xié)調(diào)，使ZCMI中心成為具有整體形象的綜合體。 基地四角保留了四幢舊式建筑，新建的百貨公司、一棟27層的辦公樓和6層的停車庫填滿了內(nèi)部區(qū)域。 鹽湖城ZCMI中心是由辦公、停車、購物為主要內(nèi)容的建筑綜合體。167。辦公綜合體最適宜建在具有商務(wù)性質(zhì)的地段，能夠高效的利用土地，把辦公和與辦公相關(guān)的功能系統(tǒng)的結(jié)合在一起，形成集群辦公優(yōu)勢。并賦予單一住宅形式所不具備的新形象，促進了住宅形式的千姿百態(tài)。實際上是一個大型的居住社區(qū)的概念。以功能之間的支持關(guān)系為依據(jù)，進行功能的協(xié)調(diào)，將對項目的設(shè)計起到重要作用。我們將這樣的空間成為“城市廣場”，具有高度的綜合性和聚合力，既為市民提供輕松自如的游憩、交往、商業(yè)洽談的環(huán)境，同時又在建筑與城市之間設(shè)立一個過渡，使建筑與城市之間的關(guān)系和諧、默契。這些空間經(jīng)常被用來當作城市觸媒，成為吸引人流，聚集人氣的地方，在城市綜合體中起到催化劑的作用，有效的促進該綜合體內(nèi)各建筑的連接，提高使用效率。但是綜合體內(nèi)應(yīng)該注意居住功能的布置，在綜合體中，居住屬于一種配套，協(xié)助提高其他功能的吸引力，具體它可以起到兩個作用：一是為綜合體提供了相對長久的消費者，保持綜合體的繁榮；二是為辦公和服務(wù)人員提供可居住的地點，降低了每天上班的交通成本，提高效率。（4）居住建筑綜合體中的居住通常作為暫居的場所考慮，由于綜合體內(nèi)的用地密度很高，而且，為保證綜合體的使用效率和活力，各種功能的使用周期應(yīng)該合成完整的一天，也就是不論每個功能的有效利用時間段如何，綜合到一起，綜合體應(yīng)該是始終具有活力的，在不同時間段，不同功能起主導(dǎo)作用。零售可以形成最直接、最具吸引力的市場，提供生活感、愉悅感和內(nèi)容豐富的活動空間，提升綜合體的城市影響力，是綜合體作為地區(qū)活躍動力的核心所不可或缺的部分。同時，伴隨酒店而生的娛樂設(shè)施，和夜間服務(wù)，能夠使綜合體區(qū)域消除夜晚“空城”的感覺，增加綜合體的都市魅力。（2）酒店酒店是城市綜合體建筑的活力因子。二、建筑綜合體功能的主從關(guān)系研究功能分類（1）辦公辦公是城市綜合體建筑的重要內(nèi)容。新上海商業(yè)城屬于典型的混合使用區(qū)開發(fā)，以商業(yè)為主，從整體來看是組群型的建筑綜合體。 案例：新上海商業(yè)城167。裙房部分設(shè)置了9000平方米的展廳和26個各式的會議廳，群房上面有4幢高層建筑，分別用作豪華酒店（1500間客房）、辦公樓、高級公寓。 案例：香港會議展覽中心167。它既可以是同一群房上的多幢組合，也可以是多群房上多幢建筑的組合，以天橋的形式連接，關(guān)鍵在于如何使各建筑之間相互協(xié)調(diào)。組群型的建筑綜合體在總體設(shè)計上、功能上、建筑藝術(shù)上都是完整的建筑，各個建筑物之間互相協(xié)調(diào)，互為補充，具有多種功能的復(fù)合的明顯特征。 這座建筑共99層，高335米，建筑面積26萬平方米。 案例：。 單體型的建筑綜合體是在一幢建筑中沿垂直方向分布不同使用功能，建筑各部分使用性質(zhì)彼此并無一定聯(lián)系。 “系統(tǒng)” 的含義在強調(diào)城市、建筑、市政設(shè)施綜合發(fā)展的時候，要將城市環(huán)境結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)有機的結(jié)合在一起，使建筑向高空、地面、地下三個空間發(fā)展，構(gòu)成一個連續(xù)的、流動的空間體系，形成立體系統(tǒng)。通過兩方面的努力，取得社會效益和環(huán)境效益。216。由于都是商業(yè)實體，所以在經(jīng)濟效益上較明顯。綜合的形勢有兩種：（1）互補型和自給自足型，如住宅和公建，住宅中的居民為公建提供工作人員和顧客，公建為住宅居民提供多種服務(wù)和就業(yè)機會，即城中城的模式，一種自我完善的類型。 “綜合” 的含義所謂綜合就是將商業(yè)、辦公、酒店、文化、娛樂等建筑與設(shè)施集中在一起，組成一幢建筑或一組建筑群，是指具有三種或更多的有效性生產(chǎn)投入。從城市建筑綜合體的發(fā)展，按其規(guī)劃布局的三個階段，可以總結(jié)出，建筑綜合體必須具備的三大整體特征：綜合、連接、系統(tǒng)。第二部分 產(chǎn)品理論研究引言建筑綜合體由多個使用功能不同的空間組合而成的建筑。將這些因素加以組合得到的城市，就具備了建設(shè)建筑綜合體的必要條件，建筑綜合體就有了它生存和發(fā)展的空間。綜合以上五種情況可以看到，單從城市發(fā)展角度看，建筑綜合體的產(chǎn)生與城市的發(fā)展是密不可分的，建筑綜合體是城市發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。工作、居住、游憩的孤立，影響了人們正常的工作與生活，同時也增加了城市交通的壓力。服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、娛樂業(yè)也一一跟進。市中心內(nèi)林立的建筑無法容納太多的私有車輛，而新建的大眾運輸系統(tǒng)不足以疏運住在社區(qū)的居民到中心商業(yè)區(qū)。盡管如此，對于依賴市中心的居民而言，它仍提供了商業(yè)、游憩休閑及政府的功能。有公用事業(yè)機構(gòu)（特別是電力公司）發(fā)展經(jīng)營的大眾運輸系統(tǒng)促成了工作人口的集中：透過運輸系統(tǒng)，有效地輸送大量人口。十九世紀晚期出現(xiàn)了“馬拉街車”；二十世紀初期的電車開始后，人們可以辦到比較安靜的所謂“電車社區(qū)”，此時中心商業(yè)區(qū)便開始產(chǎn)生專業(yè)分化。上班的人都住在工作地點附近，因為他們唯一交通工具就是兩只腳。十九世紀之初，幾乎絕大部分的社會及商業(yè)活動都在中心商業(yè)區(qū)進行。中國城市人多地少，建筑綜合體的發(fā)展成為不可避免之勢。建筑綜合體把諸多分散的功能空間組織起來而集約化布局，充分發(fā)揮建筑空間的協(xié)同作用，強調(diào)城市建筑、市政設(shè)施的綜合發(fā)展，故而成功地把城市的環(huán)境結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)等有機的結(jié)合起來，其地上、地下空間聯(lián)合開發(fā)，構(gòu)成了一個自動而又連續(xù)的空間模式。這樣，城市土地變得寸土寸金，客觀上就需要非土地的投入，即使建筑向高空與集約的方向發(fā)展，從而節(jié)省建筑用地。城市用地日益緊張，土地價值升高城市人口的集中，也同時伴隨著生產(chǎn)、金融、經(jīng)濟的集中，從而促進了交通、技術(shù)、材料及文化的進步與發(fā)展。因此，城市人口的高度密集是建筑綜合體產(chǎn)生和發(fā)展的因素之一。）表1 世界城市人口超過100萬的集中度世界平均%中收入國家%高收入國家%美國%日本%德國%中國%建筑的發(fā)展是與城市的發(fā)展并進的。表1反映了中國的大城市規(guī)模還偏小，中國城市人口的集中度還有待較大提高。但是，據(jù)世界銀行統(tǒng)計，1995年世界高收入國家城市化率為75%，中等收入國家為60%，低收入國家為28%，而中國城市化率還不到30%。圖1：城市人口占地區(qū)總?cè)丝诘谋壤?）幾乎一半的世界人口生活在城市地區(qū)。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的興起。18世紀，產(chǎn)業(yè)革命促使機器工業(yè)發(fā)展，而工業(yè)是集中性產(chǎn)業(yè)，因而促使人口愈益集中，進入19世紀，城市發(fā)展明顯加快。原始社會后期手工業(yè)同農(nóng)業(yè)分離后地球上就出現(xiàn)了城市。以上這些城市的建設(shè)都具有強勁的動力，建筑綜合體在有限的城市用地上，高度集中各項城市功能，可以為城市及其所在地區(qū)注入持續(xù)發(fā)展的活力。中國城市化發(fā)展戰(zhàn)略是“育三大城市群，建七大城市帶”：建立以高密度為特征的大城市區(qū)（群），以產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶的城市帶，以區(qū)域發(fā)展中心為特征的城市圈，分別從“面、線、點”的有機組合，形成中國城市化的主力軍。對于中國來講，大部分城市面對的是新城興起的問題。只有當城市的商品流通、服務(wù)、信息集散等功能在城市某一區(qū)域聚集并達到一定規(guī)模，形成與城市其它地段不同的特征時，中心商業(yè)區(qū)（CBD）才能形成。所以城市綜合開發(fā)使建筑綜合體的實現(xiàn)成為可能。美國許多城市中心建設(shè)的重要經(jīng)驗是：將中產(chǎn)階級重新吸引到市中心來，給衰落的市中心注入新的生命。娛樂形式的多樣化與游憩空間的結(jié)合就構(gòu)成了豐富的城市