【正文】 托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動(dòng)資金與商業(yè)推廣資源、技術(shù)資源，引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，面向京津、濟(jì)南市場(chǎng)，以主題商業(yè)為主體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)、招商與經(jīng)營(yíng)一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片?！薄耙虼耍捎诔鞘芯C合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊?！睋?jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。警惕形成“城市黑洞”值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張?！拔磥矶寥陜?nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣。無錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。2011年112月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，%，其中住宅、辦公樓、%、%%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐爻鞘芯C合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较?。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。項(xiàng)目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬護(hù)理養(yǎng)老公寓（擬）項(xiàng)目性質(zhì)：非盈利型社會(huì)定位：全?。ㄈ珖?guó)）首家“國(guó)家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試養(yǎng)老基地；福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；經(jīng)營(yíng)定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；設(shè)置高端全護(hù)理失能老人護(hù)理VIP； 設(shè)置特需全科護(hù)理高級(jí)VIP 規(guī)模定位：500張床位，醫(yī)院經(jīng)營(yíng)面積10000平方米以上 功能安排：護(hù)理中心、康復(fù)中心、住院公寓、營(yíng)養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排； 政策安排：床位補(bǔ)貼、建筑補(bǔ)貼、慈善贊助等； 社會(huì)互動(dòng)：商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)合作二十家以上；社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護(hù)理公寓”醫(yī)院消費(fèi)模式；建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”示范作用 項(xiàng)目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬（聯(lián)營(yíng)、連鎖）養(yǎng)老院（擬）項(xiàng)目性質(zhì)：直營(yíng)非盈利型機(jī)構(gòu)社會(huì)定位：全省（全國(guó)）首家“國(guó)家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點(diǎn)示范試養(yǎng)老基地；福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；經(jīng)營(yíng)定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；規(guī)模定位：12家養(yǎng)老院，總4800張床位，布局全福州市； 功能安排：護(hù)理中心、康復(fù)中心、營(yíng)養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排；政策安排：床位補(bǔ)貼、建筑補(bǔ)貼、慈善贊助等； 社會(huì)互動(dòng)：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、殘聯(lián)等合作機(jī)構(gòu) 深度發(fā)展：養(yǎng)老院直營(yíng)、加盟模式項(xiàng)目名稱：福建省城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 項(xiàng)目性質(zhì)：公益、非營(yíng)利性社會(huì)定位：福建省民政局重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，直接覆蓋全??；福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程； 經(jīng)營(yíng)定位：為全市65歲以上老人進(jìn)行數(shù)據(jù)登記管理； 規(guī)模定位：覆蓋全市，逐漸覆蓋全省 功能安排：登記管理、精準(zhǔn)營(yíng)銷政策安排：民政局扶持項(xiàng)目【財(cái)政補(bǔ)貼項(xiàng)目、政府引導(dǎo)下的公益項(xiàng)目】社會(huì)互動(dòng)：各市縣聯(lián)動(dòng)發(fā)展深度發(fā)展：為下一步在全省范圍內(nèi)的擴(kuò)張進(jìn)行基礎(chǔ)市場(chǎng)準(zhǔn)備； 建立在整體項(xiàng)目完整的趨勢(shì)下的供應(yīng)鏈管理； 逐漸建立中老年產(chǎn)品銷售終端。所屬項(xiàng)目全部以非盈利性質(zhì)存在；項(xiàng)目不保留利潤(rùn)；，獲得利潤(rùn)；并將利潤(rùn)用于智慧醫(yī)療的投資以及其他配套服務(wù)的投資、以及分配收益。九、大型城市綜合體的應(yīng)急管理和突發(fā)事件管理以深圳華潤(rùn)中心為例作為大型都市商業(yè)綜合體，在安全管理上的復(fù)雜性，決定了華潤(rùn)中心突發(fā)事件管理的復(fù)雜性，總結(jié)歷年的管理經(jīng)驗(yàn)，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有：消防安全事件公共安全事件治安事件自然災(zāi)害事件施工作業(yè)傷害事件華潤(rùn)萬象城的人員管理：車流量：7000 車位：2500人流量巨大,中心集中性高流動(dòng)性高密度性對(duì)象復(fù)雜性————————————————————————————————商業(yè)管理的特點(diǎn)：租戶眾多：商業(yè)店鋪300多個(gè)，辦公租戶近100 個(gè)功能各異：商業(yè)、餐飲、娛樂變更頻繁：進(jìn)場(chǎng)裝修、撤場(chǎng)施工戶外廣告多：廣告更換頻率高，高處施工多倉(cāng)庫(kù)緊湊：貨物進(jìn)出量大，倉(cāng)庫(kù)緊湊，擺放消防責(zé)任重：消防重點(diǎn)租戶多其他：時(shí)間不間斷：24小時(shí)，365天車流量巨大：日均流量達(dá)4600輛，年均車流量150萬次出入口眾多：多達(dá)幾十個(gè)管理標(biāo)準(zhǔn)高：商業(yè)中心，服務(wù)要求高————————————————————————————————華潤(rùn)中心制定了應(yīng)急工作原則，為應(yīng)急工作提供了核心思想：以人為本，減少危害統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理?xiàng)l塊結(jié)合，屬地為主科學(xué)調(diào)控，依法規(guī)范快速反應(yīng)，協(xié)同應(yīng)對(duì)預(yù)防為主，平戰(zhàn)結(jié)合深圳華潤(rùn)中心制定了以提供服務(wù)為基礎(chǔ)核心，嚴(yán)格落實(shí)四步管控措施的突發(fā)事件管理原則：源頭預(yù)防過程監(jiān)控結(jié)果檢查問題跟進(jìn)突發(fā)事件管理流線圖應(yīng)急值守制度：生命線突發(fā)事件處理：流程線應(yīng)急管理體系：預(yù)防線————————————————————————————————————有應(yīng)急預(yù)案后還要組織相關(guān)演練，在緊急事件發(fā)生時(shí)候能夠有序處理。在廣場(chǎng)西側(cè)設(shè)一個(gè)面積約3000平方米、周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場(chǎng)部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。同時(shí)，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場(chǎng)的地下空間中，形成一個(gè)大型的地下城市綜合體。法國(guó)巴黎中心區(qū)——列?阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時(shí)，利用地下空間的開發(fā)，成功擴(kuò)大了中心區(qū)的容量，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。大型停車場(chǎng)的地下2層以及更深層需要在設(shè)計(jì)中考慮自然通風(fēng)，例如，下沉廣場(chǎng)通達(dá)到1以及2層，3層需要考慮通風(fēng)井，否則因?yàn)閺?qiáng)制通風(fēng)需要會(huì)增加較多運(yùn)營(yíng)成本。大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。停車場(chǎng)管理是物業(yè)管理的重要組成部分,管理重點(diǎn)是防止盜竊,嚴(yán)格按照秩序停放,采用分區(qū)停放管理模式,采用電腦軟件規(guī)范化管理。300米高度電梯分區(qū)方案酒店式公寓服務(wù)可以參考五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進(jìn)公寓中，,便于管理,建立有效的管理秩序。中國(guó)青年報(bào)記者 王 晨攝超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時(shí),還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧?。這樣一來，人們只能眼睜睜看著這棟公寓被燒得只剩下框架，火勢(shì)也隨之蔓延到A座主樓?！皹翘撸狸?duì)員的水槍高度不夠，水和泡沫打不上去。沈陽皇朝萬鑫國(guó)際大廈坐落于沈陽最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓和高級(jí)公寓等，A座主要為豪華五星級(jí)酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。2月3日零時(shí)13分左右，也就是農(nóng)歷兔年剛到來十多分鐘，位于沈陽市和平區(qū)青年大街390號(hào)的這家五星級(jí)酒店，因燃放煙花爆竹引燃樓外墻表面裝飾材料發(fā)生火災(zāi)，過火面積約1萬平方米。作為沈陽地標(biāo)性建筑之一的皇朝萬鑫酒店，一夜之間變成了黑色的“空殼”。2011年2月10日13時(shí)，沈陽皇朝萬鑫國(guó)際大廈(以下簡(jiǎn)稱“皇朝萬鑫”)B座樓下鐵皮圍欄矗立，幾名工人守在門口，禁止他人進(jìn)入。深圳京基100綜合體的超高層寫字樓與購(gòu)物中心綜合體寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,4A級(jí)別寫字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識(shí)化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。?由于洲際酒店管理集團(tuán)在長(zhǎng)達(dá)六年的管理過程中，竟無一年達(dá)到并遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同中雙方約定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至曾為掩蓋業(yè)績(jī)過差的事實(shí)，篡改向業(yè)主匯報(bào)的數(shù)字，雖然后被查出，但已給業(yè)主造成了不可挽回的損失。,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場(chǎng),對(duì)設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失?？照{(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。綜合體各類物業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)要求較高，需要做好預(yù)案，對(duì)于接觸不良等措施提早考慮。 地下5層、地上54層綜合體的大量機(jī)電設(shè)施和智能化設(shè)備需要采取分類管理措施，對(duì)于中央空調(diào)等建議與廠家中間監(jiān)控連接，及早預(yù)警發(fā)現(xiàn)問題和維護(hù)。 購(gòu)物中心：約57,000m2 住宅：約111,000m2(約530間)東京中城綜合體各設(shè)施面積在城市中央商務(wù)區(qū),一般以寫字樓為主,寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。一般在商圈內(nèi),占地面積較少的綜合體以購(gòu)物中心為主，例如，深圳萬象城綜合體就是以購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)為主，寫字樓為輔助。城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。與專業(yè)電子商務(wù)公司可以建立合作關(guān)系，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷客戶，可以協(xié)助小區(qū)居民收貨和收費(fèi)管理。另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。 天花石膏板請(qǐng)選用12mm國(guó)優(yōu)防水石膏板。玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。 試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請(qǐng)考慮空調(diào)消防問題。 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收