【正文】 成本核算等管理工作；及時根據(jù)形勢變化調(diào)整各階 段融資規(guī)劃，多渠道融資，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等財務(wù)風險； （ 2）科學(xué)確定物業(yè)比例和戶型比例，強化可銷售物業(yè)商品的個性化定制化研究，根據(jù)顧客具體需求，調(diào)整住宅產(chǎn)品戶型及 5A 寫字樓分割比例及裝修風格，進行定制化銷售。 通過對項目財務(wù)金融風險的識別與解析，財務(wù)風險主要在 5A 國際甲級寫字樓和酒店式產(chǎn)權(quán)公寓的投資收益上；而項目融資和現(xiàn)金流風險主要在高昂的融資費用、銷售回款和后期商業(yè)地產(chǎn)的運營上。 1. 項目財務(wù)金融風險規(guī)避策略 本項目雖然總投資理論上達到 100 億元，但是實際投資主要是 30 億元土地費用，我們估算有 3 億元左右部分建設(shè)費用基本就可以滾動開發(fā)住宅部分。風險既可能帶來機會，也可能帶來損失。 四 . “鹿城廣場綜合體項目”規(guī)劃招商的風險規(guī)避 “不是要預(yù)言未來，而是要為未來做好準備” —— 古希臘政治家伯利克利。影響人們消費信心，在投資置業(yè)方面可能興趣下降，在奢侈品消費方面表現(xiàn)在扣單價較低。商業(yè)經(jīng)營人才的欠缺，這關(guān)系到商業(yè)運營團隊能力等項目整體的后期運行風險。 從項目運作經(jīng)營看，綠城住宅開發(fā)上已經(jīng)建立了較高的品牌優(yōu)勢，但是城市綜合體的開發(fā)對于綠城卻是第一次。而其 4 月27 日公布的 2020 年業(yè)績報告顯示 ,其凈資本負債率由 2020 年的 %飆升至 2020 年底的140%,一年內(nèi)到期的銀行貸款、債券共 億元 ,而現(xiàn)金存款僅有 億元。 綠城是香港聯(lián)交所公開掛牌上市全球發(fā)行股票的，名列中國房企百強綜合實力 TOP10 的品牌開 發(fā)商，引進了由摩根大通和 STARK 投資基金組成的國際戰(zhàn)略投資者，中國葛洲壩集團和西子電梯等國內(nèi)戰(zhàn)略合作伙伴； 05 年開始在國際資本市場建立融資渠道，有多次成功國際融資的經(jīng)驗。運營風險主要是開業(yè)后經(jīng)營不佳的風險，需要提前考慮運營管理團隊的組建，提前了解消費市場特點，提出針對性運營策略。因此，競爭中存在中檔人流不足的實際風險；另外溫州高檔樓盤近幾年得以快速發(fā)展，如中瑞曼哈頓、嘉一國際、華府天地等項目的上市，將分流本項目一定客戶；從 目前溫州城市發(fā)展及規(guī)劃狀況來看，溫州的土地開發(fā)出讓將在未來一段時間內(nèi)持續(xù)進行，新盤將不斷涌現(xiàn)，間接對項目產(chǎn)生競爭風險。項目沒有商圈競爭力， 項目目前主要競爭對手是銀泰百貨和世貿(mào)廣場綜合體項目，兩者共同搶奪名品消費客戶群體。如果沒有商圈消費能力支持，購物中心的運營與生存就會存在問題。雖然綠城認為鹿城廣場項目“溫州無雙” ,但單套總價高達 2020 萬以上的產(chǎn)品在溫州是否有市場 ,卻一直遭到質(zhì)疑。三是經(jīng)濟危機并未解除，業(yè)主資產(chǎn)縮水和消費能力下降的 可能也是項目未來可能的風險因素。 但是這一定位背后也有不可忽略的風險。 滿足這一居于金字塔頂層的人群怎樣定位產(chǎn)品？有人推出“頂級住宅奢侈 品 — 私屬行宮”的概念，提出了將其定位為“不能移動的空中豪華游艇，代表身份，地位的鉆石名片” 。 3. 項目市場與競爭風險 （ 1）目標市場風險 根據(jù)鹿城廣場的房價房型，一套住宅均占 1000— 2020 萬元以上，在租賃和二手市場均沒有機會，本項目不應(yīng)是投資消費的選擇，其不確定性和高轉(zhuǎn)移成本也不適合作為經(jīng)濟危機置業(yè)避險的選擇。不足或過量的規(guī)模體量，不合理的業(yè)態(tài)環(huán)境布局和空間分割比例，交通、公建、動線節(jié)點的不科學(xué)，功能性配套缺失等都是降低項 目商業(yè)價值，導(dǎo)致施工改建的浪費的風險因素。從財務(wù)角度看，按 萬元 /㎡價格 計算投資收益率，寫字樓和酒店式公寓業(yè)態(tài)的投資價值明顯不足；從市場角度，溫州高檔寫字樓的需求有限，售價出現(xiàn)低于周邊住宅的“倒掛”現(xiàn)象，住宅單價 萬元 /㎡的已經(jīng)不在少數(shù)，而寫字樓單價則世貿(mào)中心和財富中心外，多數(shù)集中在 — 萬元 /㎡之間；酒店式公寓也因商務(wù)市場的不成熟限制其有效需求客群，而在溫州市場屢遭失敗。下面就鹿城廣場為例分析。二是本項目周邊基本配套不全，商圈和居住群都未形成，周邊項目檔次低不利形成高尚社區(qū)；項目夾在舊城商業(yè)中心及楊府山規(guī)劃 CBD 之間，地塊功能定位及人氣聚集存在一定影響。 國內(nèi)一線城市的綜合體開發(fā)，都反映了城市綜合體與所在城市經(jīng)濟相匹配的必然結(jié)果，但恰恰這方面，本項目開發(fā)條件的支撐力是不足的。 2. 項目規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計風險 （ 1）項目規(guī)劃定位的風險因素 “綠城?鹿城廣場”依山傍水，所在區(qū)塊將規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)及高檔 CLD，有著不可復(fù)制的濱江人文景觀資源和自然生態(tài)環(huán)境，政府希望將其開發(fā)為大規(guī)模城市綜合體，為濱江商務(wù)居住區(qū)的人氣聚集和規(guī)模形成產(chǎn)生影響，成為代表溫州“城市驕傲”的標志性建筑，因此，項目尚未出生就在擁有稀貴的身份的同時承載了整個城市的厚望。本項目土地 購置的巨資主要來自綠城在資本市場的募集，面臨的風險如下： 一是國際資本市場高昂的融資服務(wù)費達 %，二是漫長的開發(fā)周期中環(huán)境市場巨大變數(shù)帶來償債能力風險；開發(fā)階段的現(xiàn)金流主要來源于供應(yīng)商的墊資和銷售回款，這里風險是經(jīng)濟危機對人們消費信心的影響，特別是老板階層財富普遍縮水后。 （ 2）項目融資與現(xiàn)金流風險 投資總額 100 億，總建設(shè)周期長達近 6 年的鹿城廣場作為建筑規(guī)模達 萬㎡， 5 大高端業(yè)態(tài)組合的綜合體項目，并有 1/3 的自持物業(yè)需要高額的運營費用支撐其滾動長期積累，項目融資和現(xiàn)金流壓力之高是不言而喻的，下面先從項目角度來分析融資與現(xiàn)金流風險。 但是要考慮彌補購物中心、超 5 星級酒店等近 33 億的投資交付后不能很快收回的風險，銷售部分投資期間所有的投資收益總額 == 億元，再刨去 %約 億元的營業(yè)稅金附加以及高昂的資金使用費等，所剩部分對這塊風險只能給予局部的彌補，完成銷售后，項目還存在一定初始投資回收問題 。 萬元 /㎡≈ 11 萬㎡）估算； *兩次投資時間按土地購置時間和開工時間估算，假設(shè)資金為自籌； *銷售收入按開盤時間開始產(chǎn)生估算，假設(shè)交付時完成銷售全部收入； 分項 面積（㎡） 首次投資 二次投資 銷售收入 交付 時間 時間 金額（元） 時間 金額（元） 時間 金 額（元） 住宅一期 11 萬 億 億 起 億 住宅二期 11 萬 億 億 起 億 購物中心 9 萬 億 億 自持產(chǎn)權(quán) 進入預(yù)招商 五星級酒店 6 萬 億 億 自持產(chǎn)權(quán)，委托運營 甲級寫 字樓 萬 億 億 估 億 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓 萬 億 億 估 億 總計：可出售面積為 萬㎡，可出售部分投資額 億元，實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 其中：住宅面積為 22 萬㎡，總投資 （ +）億元，實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 5A 甲級寫字樓，面積 萬㎡，總投資 （ +）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓面積 萬㎡，總投資 （ +）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為 億； 先看本項目可售面積的年平