【正文】 m2容積率 酒店式公寓 37401m2 停車位 817 個(gè)定位思路項(xiàng)目定位190。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質(zhì)的商場(chǎng)、娛樂(lè)中心， 但根本無(wú)法滿足現(xiàn)代市民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和精神消費(fèi)需求。外資企業(yè)的白領(lǐng)、投資創(chuàng)業(yè)的成功人士還缺乏一個(gè)常規(guī)性的理想去處。 高檔商務(wù)辦公園區(qū)在金融科技、物流會(huì)展、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅跨國(guó)公 司需要高檔辦公樓，中國(guó)本土公司對(duì)高檔辦公樓也有越來(lái)越多的需求。這些高科技產(chǎn)業(yè)相對(duì)于傳統(tǒng)制造業(yè)來(lái)說(shuō) 對(duì)于商務(wù)辦公的需求較大。 酒店式公寓“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。世界 500 強(qiáng)企業(yè)中有 66 家已經(jīng)在園區(qū)落戶，大批外資企業(yè)的涌入，帶來(lái)了 大量的外方工作人員。園區(qū)內(nèi)的酒店：區(qū)域 酒店公寓 三星酒店 四星酒店 五星酒店湖東中央?yún)^(qū)域 0 1 1 1湖西中央?yún)^(qū)域 0 1 1 1現(xiàn)代大道沿線 1 3 3 4機(jī)場(chǎng)路沿線 1 4 3 1園區(qū)內(nèi)的三星、四星、五星酒店都已經(jīng)占據(jù)較大規(guī)模，而酒店式公寓相對(duì)來(lái) 說(shuō)供應(yīng)很少，適時(shí)推出酒店式公寓可以彌補(bǔ)市場(chǎng)上的這一欠缺。 結(jié)論三、核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)綜合體【案例：北京酒店式公寓，760 套，4090 平方米，國(guó)際化精裝標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)指標(biāo)占地面積 萬(wàn)m2 商業(yè) 萬(wàn)m2 35%總建筑面積 萬(wàn)m2 寫字樓 萬(wàn)m2 11%容積率 酒店公寓 萬(wàn)m2 32%層數(shù) 21F 地下停車 萬(wàn)m2 12%【案例：北京酒店公寓 + LOFT 辦公 + 5A 寫字樓 + 商業(yè)廣場(chǎng)：190。 西座為五星級(jí)酒店式公寓，共 277 套，40130 平米精裝商務(wù)公寓，主 力戶型 4090 平米。如上海的浦東新區(qū)、深圳的南山區(qū)。 所在區(qū)位規(guī)劃面積約 平方公里，分為南部、中部和北部，計(jì)劃開發(fā)總量為 萬(wàn)平方米。190。190。 北部——知識(shí)創(chuàng)新基地，與新江灣城相接，基地包括技術(shù)研發(fā)試驗(yàn)室、 商務(wù)會(huì)所和投資中心等，依托大學(xué)集中的智力因素，形成具有特色的都 市產(chǎn)業(yè)區(qū)。楊浦區(qū)及周邊常住人 口近 300 萬(wàn)人，確保了龐大的消費(fèi)群體，并將直接影響和輻射楊浦區(qū)、虹口區(qū)、 閘北區(qū)、寶山區(qū)等區(qū)域。 項(xiàng)目概況財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)地處上海市五角場(chǎng)城市副中心繁華商業(yè)地段，占地 萬(wàn) 平方米，總建筑面積約 18 萬(wàn)平方米。財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)填補(bǔ)了楊浦區(qū)缺乏高檔寫字樓的空白，同時(shí)也順應(yīng)了五角場(chǎng)地 區(qū)未來(lái)對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求。190。3）、項(xiàng)目定位高端商務(wù)綜合體，五角場(chǎng)商圈的標(biāo)桿型商務(wù)產(chǎn)品。超前的配備，良好的生態(tài)環(huán)境，還有豪華的建筑外 立面等成為他們對(duì)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)不同的興趣點(diǎn)。 辦公－貿(mào)易綜合體；190。 商業(yè)－娛樂(lè)綜合體；190。 居住綜合體；190。 超級(jí)復(fù)合綜合體。北京的嘉里中心、國(guó) 貿(mào)中心等都屬于這類大型建筑綜合體。 建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì) 構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。交通樞紐型城市綜合體世界質(zhì)量最佳的城市綜合體—六本木新城城市 CBD 中心的城市綜合體大阪難波城大阪難波城寫字樓、購(gòu)物中心、空中花園、高速鐵路火車站完美結(jié)合。福岡是九州第一城市，從機(jī)場(chǎng)坐市營(yíng)地鐵 5 分鐘就可到達(dá)博多運(yùn)河城，這是個(gè)建筑色彩鮮艷、運(yùn)河水穿流期間的大型城市綜合體，除了應(yīng)有盡有的購(gòu)物，13 個(gè)電影廳的復(fù)合影劇院幾乎每天都有日本頂級(jí)演出上演，使其極具人氣，美食更 是匯集了九州乃至全國(guó)的各式拉面，深受外國(guó)人喜歡（從運(yùn)河城走路 5 分鐘，便 可以來(lái)到博多老鋪房故鄉(xiāng)館，這是古時(shí)作為商業(yè)城市一度繁華的川端冷泉地區(qū)， 進(jìn)入老街逛逛老鋪，著名的博多織錦和歷史悠久的手工藝品都匯集在這里，光看 看也是十分享受）。太古廣場(chǎng)案例（香港太古廣場(chǎng)）香港太古廣場(chǎng)u頂級(jí)購(gòu)物中心：u國(guó)際品牌專賣店為主、 主力核心店為國(guó)際品牌 百貨店； 除百貨店外， 全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越 的共享空間。酒店—通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值 標(biāo)桿q多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的 活力中心q各功能空間相互連通/延展了共享空間q統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合q提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)q可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景q 套房面積定位56平米/110平米/245平米q高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）案例（廣州中信廣場(chǎng)）模式2：以寫字樓為核心功能u位于廣州南北向的城 市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城 區(qū)/北靠廣州火車東站、 港穗直通火車站及地鐵2號(hào)線總站定位為——廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)案例（廣州中信廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——廣州中信廣場(chǎng)寫字樓q利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖q寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干 擾q利用超高層寫字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度qIT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓q實(shí)用率約80%q6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)q公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求q單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能u上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒 店區(qū)域。由一個(gè) 五星級(jí)酒店、擁有472 間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn) 的辦公大樓、25000平 方米世界知名品牌的購(gòu) 物商場(chǎng)、以及其它各種 設(shè)施組成。華潤(rùn)中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)案例（深圳華潤(rùn)中心） 華潤(rùn)中心規(guī)劃與功能比例 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米1000個(gè)車位華潤(rùn)大廈： 甲級(jí)寫字樓 高度為139米13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦 店4層為開放式屋頂花園528層為寫字樓 頂層為多功能廳 二期規(guī)劃 萬(wàn)象城： 樂(lè)中心 零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、 時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)各類餐飲，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車位 一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級(jí)寫字樓 三座酒店式服務(wù)公寓一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——深圳華潤(rùn)中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外 因 ： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá) 性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn) 激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū) 域的商業(yè)形象 內(nèi) 因 ： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力?集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值 觀相符?一流的精英團(tuán)隊(duì)四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng)模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字模式三：以酒店為模式四：以商業(yè)商場(chǎng)、公寓等各種功能 均衡發(fā)展的模式優(yōu)越的地理位置――CBD/ 城市中心 便利的交通條件——主干外 道沿線/地鐵口因 較大的規(guī)模――建筑面積20萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超 高層/建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)――各功 能共融不互擾 功能化體系――五星級(jí)酒內(nèi) 店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高因 檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/ 服務(wù)式公寓 開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富 的經(jīng)驗(yàn) 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)――物業(yè) 管理/經(jīng)營(yíng)管理樓為核心功能的 發(fā)展模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇 群/引入核心客戶帶 來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商 務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性 功能化體系——寫 字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能 的規(guī)模與檔次 配套完善――商場(chǎng)、公寓核心功能的發(fā)展模 式地理位置――不遠(yuǎn)離 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性——主干 道沿線 客戶支持――商務(wù)客 戶定位差異化――通過(guò) 提供頂級(jí)差異化服務(wù) 而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其 核心地位 功能化體系――五星 級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫 字樓，并定位其的規(guī) 模與檔次 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì) 實(shí)力 配套設(shè)施――頂級(jí)商 場(chǎng)為核心功能的發(fā) 展模式地理位置――城市 核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏， 需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī) 模綜合/娛樂(lè)性/觀 光性/頂級(jí)/… 獨(dú)具特色――建筑 形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi) 容/… 功能化體系――商 業(yè)為主導(dǎo)，其他功 能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī) 劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理綜合體發(fā)展模式小結(jié)u綜合體發(fā)展模式以綜 合體內(nèi)各功能的比例來(lái) 確定，功能比例大的部 分成為主要發(fā)展模式。 SHOPPING+……案例：上海商城上海商城各功能規(guī)模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL amp。 OFFICE amp。多團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)工作關(guān)系只有掌握人類在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累的主要知識(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)才能與國(guó)際接 軌。多團(tuán)隊(duì)協(xié)同工作的主要內(nèi)容和方法可以詳細(xì)看下 表。 符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求；190。 符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。零售飽和理論公式：IRS = C * RE / RFC： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費(fèi)支出 RF： 營(yíng)業(yè)面積商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測(cè)算表商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型五、綜合體商業(yè)街商業(yè)街分析需要解決的核心問(wèn)題190。 商業(yè)街的輻射半徑；190。東京商業(yè)街長(zhǎng)度一般為 6001200M ，平均 880M ；商業(yè)街輻射半徑為250650M，平均輻射半徑為 420M。 城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)；190。 城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析；190。 確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù)；190。七、綜合體酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位數(shù)N ：全年的旅客人數(shù)P : 住宿旅客比例L : 平均住宿天數(shù)T : 全年可逗留天數(shù)K : 床位的利用率八、高水平做好城市綜合體經(jīng)營(yíng)分析和建筑策劃工作城市綜合體需要在市場(chǎng)可行的前提下才能建設(shè)，因?yàn)槌鞘芯C合體規(guī)模，投資 巨大，必須建立在可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求做好建筑策劃，其中酒店 和商場(chǎng)都可以策劃專門的主題，互相配合做好人流動(dòng)線及設(shè)施共享。日本博多運(yùn)河城在福岡地圖中的位置美國(guó) JERDE 建筑事務(wù)所在日本完成的第一個(gè)項(xiàng)目是位于福岡的博多運(yùn)河城。桌子一邊是客戶公司經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè) 務(wù)員，另一邊是 Jon Adams Jerde 和來(lái)自加州威尼斯海灘的設(shè)計(jì)師。他們受到了思想開闊又有遠(yuǎn) 見的人士的熱情款待，這甚至在美國(guó)也不多見。當(dāng)時(shí)，這是日本最大的私人開發(fā) 的城市復(fù)興項(xiàng)目。 博多運(yùn)河城的成功與教訓(xùn)指導(dǎo)了他們?cè)跂|京六本木山莊項(xiàng)目的工作。對(duì)他而言，這就如同美夢(mèng)成真。事實(shí)證明，項(xiàng)目開業(yè)后經(jīng)濟(jì)效益良好，大大提升了福岡的城市知名度，吸納了更多游客前來(lái)福岡考察消費(fèi)。反觀中國(guó)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是政府要求提前竣工，就是發(fā)展商忙于回收資金而提前盲目開 工，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)缺乏精品的真正原因是浮躁，缺乏打造精品的長(zhǎng)久式思維導(dǎo)向 與執(zhí)行能力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是風(fēng)險(xiǎn)大、收益大的項(xiàng)目，普通的開發(fā)商不具備打造精品購(gòu)物中心的資源和能力。目對(duì)運(yùn)河的最大限度借景福岡運(yùn)河和購(gòu)物中心局部之間的關(guān)系處理