大型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營規(guī)律研究-在線瀏覽
2024-08-07 13:58本頁面
【正文】 工作，深圳NEW MALL公司組織專家多次考察日本城市綜合體，通過消化吸收考察成果。 日本城市：東京、福港、京都 中方城市：北京、上?！∩钲诒本┑募卫镏行摹Q(mào)中心等都屬于這類大型建筑綜合體。 建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強大優(yōu)勢，從而當城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。 大型城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點可以劃分為： 圖1 世界質(zhì)量最佳的城市綜合體—六本木新城 圖2 大阪難波城 大阪難波城寫字樓、購物中心、空中花園、高速鐵路火車站完美結(jié)合 圖3 馬來西亞雙子星 由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。 二、高水平做好城市綜合體經(jīng)營分析和建筑策劃工作 城市綜合體需要在市場可行的前提下才能建設(shè)，因為城市綜合體規(guī)模大，投資巨大，必須建立在可持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)營要求做好建筑策劃，其中酒店和商場都可以策劃專門的主題，互相配合做好人流動線及設(shè)施共享。 下面我們以福岡博多運河城和國內(nèi)商業(yè)綜合體案例說明商業(yè)綜合體的經(jīng)營分析和建筑策劃工作。美國建筑師協(xié)會會員（FAIA），美國JERDE建筑事務(wù)所董事長Jon Adams Jerde等第一次訪問福岡是在1988年5月。連好萊塢打造的劇本恐怕也無法表達出他們這次見面的情景。 運河城位于福岡城市工廠區(qū)，周邊四個商圈都距離較遠，JERDE設(shè)計運河城的第一步驟考慮要有一個通俗的名字，努力打造成為目的地，因此要通過設(shè)計和商業(yè)資源整合，能夠成功吸引人流前來觀看參與購物。 圖6福岡運河城場地形態(tài) 公共空間的設(shè)計大于單個店鋪的設(shè)計，只有通過公共空間的良好設(shè)計才能富有變化吸引顧客停留更多時間，讓人們舍不得離開。 運河沿街作為主要流線設(shè)計，表演舞臺是設(shè)計的關(guān)鍵和公共空間聚集人流的焦點，人們站在長廊觀看表演，帶動了商鋪價值提升。博多運河城是為顧客創(chuàng)造的獨特體驗空間，顧客進入以后停留時間可以有效拉長。當時，這是日本最大的私人開發(fā)的城市復興項目。博多運河城的成功與教訓指導了他們在東京六本木山項目的工作。對他而言，這就如同美夢成真。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。 通過調(diào)查研究，博多運河城項目開發(fā)商吸納專業(yè)公司意見，在經(jīng)營方面福岡具有支撐大型城市綜合體的市場條件，同時希望目的地式的綜合體開發(fā)，促進城市旅游業(yè)。 日本大型綜合體項目博多運河城的成功不僅是設(shè)計的成功，更重要的是項目的日本開發(fā)商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場調(diào)查與商業(yè)經(jīng)營策劃經(jīng)費和設(shè)計費用，而且給予市場研究、商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計非常充足的時間。 中國要在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站在世界之巔，政府就必須創(chuàng)造執(zhí)行規(guī)劃的二樓良好法制環(huán)境，在土地政策化規(guī)劃方面具有延續(xù)性。 福岡博多運河城開發(fā)與運營的系統(tǒng)流程不僅對于日本同類項目具有指導意義，而且對于中國商業(yè)地產(chǎn)項目和城市綜合體的開發(fā)同樣可以采用本流程，同時可以在本流程的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，創(chuàng)新的方向是將民族文化特色運用到建筑和商業(yè)視覺環(huán)境。 在五星級酒店項目論證過程中，我們認為可以發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，方便設(shè)置酒店和購物中心之間的動線連接，采用自然的流線連接酒店出口和購物中心空中入口，鼓勵五星級酒店的住客到商業(yè)空間休閑和消費。三、服務(wù)城市綜合體的多專業(yè)團隊協(xié)同工作方法 只有整合一流的人力資源才能開發(fā)優(yōu)秀的城市綜合體，深圳NEW MALL公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸索多年，提出了應(yīng)用于城市綜合體開發(fā)的多團隊協(xié)同工作方法。 深圳NEW MALL商業(yè)管理公司深知，只有掌握人類在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累的主要知識，中國商業(yè)地產(chǎn)才能與國際接軌。 圖11中多團隊協(xié)同工作的主要內(nèi)容和方法可以詳細看表1. 有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、匯集13個電影院的“AMC運河城13”、高科技游藝主
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