【正文】 市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在蘇州金雞湖開發(fā)的蘇州圓融時代廣場和圓融星座就是代表性的綜合體項目，具有較高的專業(yè)水平。蘇州時代廣場以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質(zhì)，在眾多項目中獨占鰲頭，一舉獲得 2023年度中國最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎。作者應(yīng)蘇州圓融集團(tuán)邀請，在蘇州現(xiàn)場指導(dǎo)商業(yè)建筑策劃以及經(jīng)營管理工作，深人研究了圓融星座項目 。 蘇州圓融星座綜合體位置和 ＣＢＤ 物業(yè)規(guī)模 蘇州圓融星座項目周邊物業(yè)分布情況 ? 蘇州圓融星座項目定位：高檔購物中心 ? “一種環(huán)境，兩種顧客” ，高收入顧客和中等收入顧客共享高檔購物中心的環(huán)境。 ? 第二、本項目商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適合放在本項目中，與時代廣場業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。 ? 第四、關(guān)于項目盈利模式的思考，辦公物業(yè)＋商住式SOHO+購物中心，物業(yè)銷售比例能夠收回整個投資。 400米巨型神奇天幕、 3500多個地下車位、 6個地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場、泊車系統(tǒng)、主題景觀、時尚夜景 …… 將引領(lǐng)蘇州嶄新的 CBD時尚生活方式。 ? 鑒于蘇州圓融時代廣場已經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計需要考慮兩者互補(bǔ)及差異化，我們給出初步業(yè)態(tài)模型，能夠反映蘇州購物中心特點。 ? 購物中心能夠有效提升辦公樓和 SOHO層次和高檔公寓物業(yè)層次，公寓和寫字樓能夠聚集項目人氣。 ? 平面形狀優(yōu)化 基本平面合理，外部造型可以發(fā)揮設(shè)計師專長 ? 端點主力店與次要主力店的設(shè)置問題。 ? 一層名品街區(qū)需要連續(xù)的商業(yè)界面，建議設(shè)計師充分考慮塔樓入口放在側(cè)面或后面。街區(qū)項目己獲中國商鋪代表作、湖南最具影響力樓盤，婁底市誠信示范街等稱號。金街、銀街內(nèi)知名品牌服飾、健身、美容美體眾多休閑會所的開業(yè)，給婁底商業(yè)增添了更多的繽紛色彩。 ? 風(fēng)格主題：活力金街 —— “時尚休閑一條街” ? 經(jīng)營品項：運動休閑服裝、知名鞋業(yè)、潮流時尚服飾、家居用品、床上用品、通信器材、 IT產(chǎn)品、小商品、精品百貨、圖書音像、咖啡廳、餐飲、休閑會所、美發(fā)美容美體等 ? 風(fēng)格主題：魅力銀街 —— “精品名品一條街” 經(jīng)營品項：品牌男女服裝、羊毛衫、精品內(nèi)衣、品牌鞋包、化妝品、珠寶首飾、網(wǎng)吧、兒童天地、中西餐廳、特色餐飲等 ? 風(fēng)格主題：鉆石街 —— “家居生活一條街” 中心廣場至樂坪街之間街區(qū)，商業(yè)功能規(guī)劃以高頻次日常消費品和文化娛樂業(yè)為主體，主營小家電、日化、針棉織品、文體用品、圖書音像、電游、特色餐飲、美容美發(fā)美體、茶樓、酒吧、咖啡吧、娛樂城、床上用品等。端點主力店帶動成功 縣級城市的綜合體案例 ? 南通如東縣城最核心地段綜合體建設(shè) 商業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃以及建筑設(shè)計的結(jié)合 ? 商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃結(jié)合 ，商業(yè)視覺形象和裝修設(shè)計結(jié)合 四、地級市城市設(shè)計與商業(yè)綜合體的建筑策劃 結(jié)合城市區(qū)位特征、發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，從城市未來的可持續(xù)發(fā)展方面出發(fā)，打造三大核心概念區(qū)：北部以松雅湖為中心的游憩商業(yè)區(qū)（ RBD）、中部以舊城區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能為載體的中央休閑娛樂區(qū)（ CRD）、南部即是經(jīng)開區(qū)中央商務(wù)區(qū)（ CBD），使各區(qū)域之間形成優(yōu)勢互補(bǔ)、錯位發(fā)展。 C BDC RDC S DRBDCRDCBDRBD（ Recreational Business District）城市游憩商業(yè)區(qū)，城市中商業(yè)、游憩業(yè)和旅游業(yè)的互動區(qū)，它是以城市商業(yè)中心為基礎(chǔ)，形成的供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閑、觀光、購物的區(qū)域。鑒于奧特萊斯項目已經(jīng)有長沙市區(qū)其他位置在開發(fā)，因此，我們需要采取措施控制風(fēng)險。 第二，體量要合理把握。奧特萊斯商業(yè)和公寓酒店等多種功能結(jié)合。 “三區(qū)”： 中心商業(yè)區(qū)、休閑娛樂中心區(qū)、生態(tài)花園居住區(qū)。 舊城區(qū)域空間構(gòu)想 11 長沙東城ＣＢＤ空間布局 商貿(mào)發(fā)展軸商務(wù)發(fā)展軸商業(yè)街公園綠地景觀主題公園景觀主題公園人文景觀軸商貿(mào)發(fā)展軸商務(wù)發(fā)展軸商業(yè)街公園綠地景觀主題公園景觀主題公園人文景觀軸商貿(mào)發(fā)展軸商務(wù)發(fā)展軸商業(yè)街公園綠地景觀主題公園景觀主題公園人文景觀軸文化中心商務(wù)、金融中心商業(yè)中 心公園綠地現(xiàn)代信息（物流）中心景觀主題公園居住、配套區(qū)商尚住宅區(qū)景觀主題公園文化中心商務(wù)、金融中心商業(yè)中 心公園綠地現(xiàn)代信息（物流）中心景觀主題公園居住、配套區(qū)商尚住宅區(qū)景觀主題公園主要軸線 功能分區(qū) 布局思路 一街兩區(qū)三軸線四中心 長沙東城 CBD規(guī)劃示意圖 長沙東城ＣＢＤ城市設(shè)計 城市綜合體成果 深圳ＮＥＷ ＭＡＬＬ與日本ＵＣＯＭ公司聯(lián)合設(shè)計 關(guān)于長海立體商業(yè)街區(qū)的創(chuàng)新設(shè)計 ? 運用洋流理論，我們需要形成循環(huán)的街區(qū)，讓顧客停留更長的時間。 ? 2023年底福建海峽西岸公司投標(biāo)，深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所牽頭完成了建筑設(shè)計方案之一。 泉州城市綜合體鳥瞰圖 （將來作為會展中心之一）一體化設(shè)計，在功能方面考慮五星級酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來的會議展覽服務(wù)，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點，知名品牌多，訂貨會議多。 泉州城市綜合體街區(qū)效果圖 通過商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計的配合我們體會到，追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃的最佳匹配是成功的保證，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計事務(wù)所達(dá)到了較高的配合水平，形成了專業(yè)工作流程，確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國鎖鑰”，“南國門戶”，自古便為兵家必爭之