【文章內(nèi)容簡介】 模式，滿足人們 “ 工作、居住、生活 ” 需求； ?外向互動、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。 ?集約化、集聚化： 多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認識一 大盤 功能復合不僅僅是多功能的簡單組合 ，更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。 27 本報告嚴格保密 街區(qū)建設(shè)與公共空間： 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺 ?街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分 、 生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨立街區(qū)的打造； ?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會關(guān)系、促進共生和成長 ； ?活力街區(qū)基本特征： 小尺度、互動性、便利與共享 、多樣性、包容性 、 防衛(wèi)性 …… 認識二 街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化， 增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感 。 社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。 街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結(jié)果常常是死角。 28 本報告嚴格保密 合理的啟動模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā) 認識三 ?市場可實現(xiàn)： 最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè) ， 否則項目形象與價值將大大貶損； ?符合項目資源特色： 大盤為了展現(xiàn)價值點 ， 一般在景觀較好的區(qū)位進行啟動； ?有利價值最大化 ：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升 。 ?啟動的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤 ：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位； ?景觀大盤： 以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值； ?一般大盤： 通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。 29 本報告嚴格保密 科學分期與合理的進度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)： 奠定項目高端形象 ， 奠定項目高品質(zhì) ， 建立項目的圈層感 。 ?首期產(chǎn)品選擇： 以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動，如果不了解產(chǎn)品的市場反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動，檢驗市場反應(yīng)； ?開發(fā)節(jié)奏控制 ：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)； ?產(chǎn)品分期策略： 前期 高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實現(xiàn)項目價值，后期高品質(zhì)拔高項目形象 。 30 本報告嚴格保密 注重鄰里關(guān)系： 人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動 、 交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機會。 鄰里之間的首屬群體與互動 ， 社區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)色彩 ，兒童 、 青年 、 老年 … 在各個階段 ， 城市鄰里總是家的延伸 … Keller于 《 城市鄰里 》 ?鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中 ， 把室外空間設(shè)計當成一個標準 ， 從人的需求出發(fā) ， 創(chuàng)造人性化居住環(huán)境； ?鄰里空間成為人們居家的一個重要標準 ， 這個標準被體現(xiàn)為兩個特征 ， 一是尺度適宜 ， 二是相對封閉 ； ?營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境 ， 參與社區(qū)活動 ， 討論有關(guān)公共利益的話題 ， 產(chǎn)生對社區(qū)的歸屬感和責任感 。 認識五 鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段 31 本報告嚴格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會責任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個經(jīng)營者，更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發(fā)展阻礙重重 …… 32 本報告嚴格保密 城市需要大盤對發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！ 33 本報告嚴格保密 匯報結(jié)束 Thanks! 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司 34 本報告嚴格保密 新市鎮(zhèn)模式 —— NEW TOWN 最早可以追溯至霍華德的“ 花園城市 ”。 19世紀末，由于工業(yè)化浪潮的影響，人們原有的美好生活空間遭到了極大的破壞，為重建一個理想家園，英國規(guī)劃專家霍華德于 1898年提出了“花園城市”的構(gòu)想，這一理論被迅速付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年的發(fā)展 ,最終形成了今天的 New Town模式。 New town 的來源 新市鎮(zhèn)的功能 ?引 導 大都市內(nèi) 的 住家 、 工商 業(yè)嵌 入新市鎮(zhèn) ?在住宅 、 就 業(yè) 、 社 會 文化方面 ， 提供 較 大都 會優(yōu) 越之 環(huán)境 ?比散漫 發(fā) 展更有效利用土地 ?提供都市建 設(shè) 技 術(shù) 之改 進機會 ?提供社 會 、 經(jīng)濟 、 與 行政 系 統(tǒng)之 實驗機會 ?新市鎮(zhèn) 是經(jīng)過事先計劃所興建的新城市或是大型社區(qū) 。 ?新市鎮(zhèn) 通常位於大型都會的郊區(qū) ， 主要目的是疏散市中心過多的人口 。 35 本報告嚴格保密 加勒比新城通過建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系實現(xiàn)對新市鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè) ?.區(qū)位 :位于西方高速公路25英哩臺地 ， 向北延伸之廣大區(qū)域 。 ?規(guī)模 ：總面積合計約3170英畝 。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 1。 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 ， 南邊為西方高速公路 。 市鎮(zhèn)內(nèi)之主要干道為寬 100英呎的中央干道 ， 將市鎮(zhèn)區(qū)分為兩個地區(qū) 。 2。 鄰里單位 —— 社區(qū)鄰里單位內(nèi)規(guī)劃住宅區(qū) 、 國民小學 、 幼稚園 、 兒童游集場 、 娛樂中心等有關(guān)之設(shè)施 3。 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)集會堂 、 合作社 、 銀行 、 郵電局 、 醫(yī)院 、 教會 、 陳列館 、 市場 、 商店及行政機構(gòu) 4。 商業(yè)設(shè)施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心 ， 采取集中設(shè)施 ， 各區(qū)分別配置鄰里商業(yè)中心 5。 公園綠地及運動場 —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運動場 /高爾夫球場 6。 工業(yè)設(shè)施 —— 本市區(qū)之輕工業(yè)區(qū) ， 將規(guī)劃在東北端 ， 使當?shù)仫L向不致妨害居民之安寧與衛(wèi)生 7。 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等；郵政 、 電信 、 警察 、消防隊等 各級道路之長度與占地面積計劃表 編 號 區(qū) 分 寬 長 總 路 長 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約 (mile) 約 33英畝 2 主要道路 6OFeet 約 (mile) 約 28英畝 3 次要道路 5OFeet 約 5英哩 (mile) 約 203英畝 36 本報告嚴格保密 采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因 ? 市鎮(zhèn)開發(fā)之建設(shè)工作 ， 皆分年分段實施 ， 川主要干道劃分十大區(qū)型 ， 作為十期建設(shè)范圍 。 ? 鄰里公園 、 綠地 、 幼稚園 、 運動場 、 游憩設(shè)施等 ， 由各住戶按比例分攤負擔 ， 統(tǒng)一辦理 。 ? 商店 、 市場以及有商業(yè)活動事業(yè) ， 采取招商營建經(jīng)營方式 。 ? 行政及公用事業(yè)設(shè)施 ， 分別由政府有關(guān) 單位協(xié)助辦理 。 ? 市區(qū)建設(shè)完成后 ， 由住戶成立 「 社區(qū)合作社 」 類似機構(gòu) ， 配 合政府有關(guān)單位管理一切公共設(shè)施等相關(guān)事項和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃工作 。 社區(qū)道路 社區(qū)全景 37 本報告嚴格保密 新市鎮(zhèn)模式不同于一般的現(xiàn)代城市，它更加適合人們居住 New town 的特征 ? 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng) 成功開發(fā)要素 1。 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 2。 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 3。 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ?位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部 ?占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口 ?多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復合性社區(qū) ?良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) 38 本報告嚴格保密 奧林匹克花園通過整合房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)價值鏈，打造運動健康住宅 “讓奧林匹克文化走向大眾，走進社區(qū) ” Olympic Garden Bring Olympic Culture to the masses,the the munity. ?中央體育區(qū) （ CSD） 由居住 、 體育 、 商貿(mào)三大職能設(shè)施所構(gòu)成 ， 強調(diào)以體育與居住功能為主 ， 以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)促進城市格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化 ，形成體育居住商貿(mào)中心 ，這里聚集規(guī)模宏大的居住群 ， 覆蓋體育產(chǎn)業(yè)的硬件資源及軟件資源 ， 還有與其匹配的商貿(mào)中心的精英部落 。 奧林匹克花園品牌核心價值 39 本報告嚴格保密 CSD陽光城市實現(xiàn)了從體育產(chǎn)業(yè)到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)再到住宅產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性開發(fā)，三者實現(xiàn)互動，牽動城市區(qū)域的發(fā)展 基本運作模式： ?體育場、體育館、名牌學校的引進 ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進 ?大賣場（即沃爾瑪一類的超市）的引進 ?奧林匹克花園大型居住區(qū)的開發(fā) ?其他公共設(shè)施的引進 40 本報告嚴格保密 奧林匹克花園同時還為城市帶來非同一般的活力，以其所崇尚的體育健康主題成為新生活的領(lǐng)跑者