【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 以濱江高檔住宅、公寓、沿街商鋪的售賣來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回現(xiàn)；通過(guò)購(gòu)物中心的長(zhǎng)期持有，為企業(yè)長(zhǎng)期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機(jī)。 ?打造以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的長(zhǎng)沙城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)。 ?通過(guò)全面領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品，打造長(zhǎng)沙前所未有真正的都市濱江生活，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 我們的研究思路 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ? 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ? 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)分析 ? 本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ? 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ? 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ? 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ? 項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?地塊容積率確定及分配 ?各物業(yè)類型定位 通過(guò)怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r(jià)成本？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為長(zhǎng)沙新中心？ 如何確定項(xiàng)目合理的容積率？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算 研究?jī)?nèi)容 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn) ?是城市級(jí)的 ?是城市核心的 ?是具有標(biāo)志性的 ?是區(qū)域峰值地價(jià)的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 ?是可回避競(jìng)爭(zhēng)的 ?是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全長(zhǎng)沙 ?是城市的新中心 ?能代表新時(shí)代的長(zhǎng)沙，城市中的“一極” ?平均地價(jià)高于城市中心任何區(qū)域 ?可辯識(shí)，明顯區(qū)別與其它區(qū)域 ?拉開(kāi)與其他地區(qū)的差距 ?采取一切可能的超常規(guī)的手段 我們要做能夠代言長(zhǎng)沙新時(shí)代的標(biāo)志性形象 上海有新天地 武漢有江灘 大連有星海廣場(chǎng) 長(zhǎng)沙有什么？ 我們不是在單純的做項(xiàng)目 而是在填補(bǔ)長(zhǎng)沙都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失 傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！ 制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃 立足整個(gè)中南地區(qū)，重新定義區(qū)域價(jià)值 代言長(zhǎng)沙，代言時(shí)代 顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級(jí) 都市重建計(jì)劃 —— 打造長(zhǎng)沙最具活力的都市新中心 戰(zhàn)略視野 項(xiàng)目形象定位推薦（ 1） 萬(wàn)象 ?湘江 —— 50萬(wàn)㎡集商業(yè)、辦公、居住 休閑娛樂(lè)、旅游觀光為一體的城市魅力體 足以代言一個(gè)城市，一個(gè)時(shí)代 定位詮釋： 一個(gè)在城市成熟中心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升購(gòu)物、人居、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、旅游、金融、文化、教育 …… 以城市核心商業(yè)圈龍頭優(yōu)勢(shì)全力構(gòu)造主流生活圈，構(gòu)建城市優(yōu)勢(shì)資源共享圈。 項(xiàng)目形象定位推薦（ 2） 湘江 1號(hào) 濱江都市生活重建 定位詮釋： 湘江東岸、匯集城市成熟中心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源的絕版地塊上打造的融合城市所有功能的湘江第一大盤(pán)。 研究?jī)?nèi)容 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 國(guó)內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)案例借鑒 成熟理論 項(xiàng)目地塊價(jià)值 五四廣場(chǎng)周邊區(qū)域 —— 青島市新的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心 ?五四廣場(chǎng)核心區(qū)占地約 20萬(wàn)平米，容積率 7～ 9 ?功能配比 商業(yè)：酒店：辦公：住宅：＝ 3： 2： 3：2 周邊分布著世紀(jì)大廈，中信金融大廈，華仁國(guó)際大廈，青島世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務(wù)酒店，維也納大酒店 …… 核心區(qū) 案例二 以中山廣場(chǎng)為核心的人民路、三八廣場(chǎng)區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、船務(wù)、商貿(mào)等幾大功能于一身的城市中心區(qū) ?核心區(qū)占地約 23萬(wàn)平米，容積率約 7～ 8。 ?核心區(qū)功能配比 商業(yè)：酒店：辦公：居?。?3： 1： 3： 3 公寓： 名仕國(guó)際公寓 、天通金融大廈、宏孚旺苑、中山九號(hào) 寫(xiě)字樓： 安達(dá)商務(wù)大廈、中銀大廈、天安國(guó)際大廈、虹源商務(wù)大廈、寶嘉大廈 酒店：富麗華大酒店、香格里拉大酒店、心悅大酒店、大連國(guó)際酒店 人民路中山廣場(chǎng)、三八廣場(chǎng)商務(wù)區(qū) 案例三 通過(guò)國(guó)內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心及國(guó)內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)的功能比例對(duì)比分析確定本項(xiàng)目的功能配比 一般規(guī)律： 1. 商業(yè)比例占到 30%－ 50% 2. 辦公功能物業(yè)占到 20%－ 30% 3. 酒店功能物業(yè)占到 10%20% 4. 居住功能物業(yè)占到 10%－ 30% 峰值地價(jià)與土地承租能力模型 ?根據(jù)地價(jià)峰值理論，商業(yè)及休閑娛樂(lè)物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)較高的地價(jià)，屬于硬核（ Hard Core）區(qū) 零售商業(yè)、娛樂(lè)物業(yè) 商務(wù)辦公物業(yè) 臨時(shí)居住物業(yè)（酒店、公寓等） 居家住宅物業(yè) 峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為核心區(qū) “核 框理論”的運(yùn)用 核 框理論的基本要點(diǎn) ： 在區(qū)域內(nèi)，地面地價(jià)最高、同時(shí)容積率也是最高以及交通可達(dá)性最好的區(qū)域即為硬核（ Hard Core）區(qū)，環(huán)繞硬核的區(qū)域即為核緣區(qū)。 核緣即環(huán)繞硬核且處于核 — 框間的連續(xù)過(guò)渡區(qū)域，是核的補(bǔ)充與支持，為其提供多方面的服務(wù)與輔助空間，它們有：停車場(chǎng)、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場(chǎng)、娛樂(lè)服務(wù)、部分零售、倉(cāng)儲(chǔ)空間等； 框結(jié)構(gòu)以外區(qū)域即核緣以外、中心邊界內(nèi)的區(qū)域，功能物業(yè)以純居住住宅為主，兼有重工業(yè)區(qū)和天然屏障（如河流、山地等） 1959年 — 框（ CoreFrame）結(jié)構(gòu)理論，這是一個(gè)較為完整的區(qū)域內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分模式。 “核 框理論” ：核 框理論源于對(duì)區(qū)域空間劃分的研究， 該理論是一種有益的土地使用及功能模式理論，對(duì)于研究城市規(guī)劃和再開(kāi)發(fā)的空間安排、商務(wù)連接、城市交通、功能設(shè)施的安排等都非常適用。 結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析，對(duì)項(xiàng)目地塊核框分布進(jìn)行判斷 特點(diǎn)： 地面地價(jià)較高、容積率低于硬核區(qū)、交通可達(dá)性好 功能： 停車場(chǎng)、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場(chǎng)、娛樂(lè)服務(wù)、部分零售、倉(cāng)儲(chǔ)空間 特點(diǎn)： 峰值地價(jià)、容積率最高、交通可達(dá)性最好 功能 ： 零售商業(yè)、娛樂(lè)物業(yè)、辦公 特點(diǎn)： 容積率較低、交通可達(dá)性好 功能： 純居住為主 坡子街 D E F C A B 大 湘 江 道 解 放 西 路 太 平 路 湘江 人 民 路 核緣 區(qū) 硬核區(qū) 核緣以外 綜合一般規(guī)律和本項(xiàng)目地塊價(jià)值，判定本項(xiàng)目物業(yè)功能配比 建議本項(xiàng)目整體功能比例 商業(yè)：辦公：居?。?20%： 15% ： 65% 建議本項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)功能比例 商業(yè)：辦公：居?。?40%： 30% ： 30% 注：因不建議本項(xiàng)目建設(shè)純寫(xiě)字樓物業(yè)，硬核區(qū)及核緣區(qū)的居住功能和辦公功能都是以公寓物業(yè)實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目國(guó)際公寓分為偏居住的酒店式公寓和偏辦公的商務(wù)公寓，因此辦公物業(yè)和居住物業(yè)功能比例可調(diào)整。 研究?jī)?nèi)容 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 案例借鑒 項(xiàng)目地塊價(jià)值 通過(guò)國(guó)內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心及國(guó)內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)的容積率對(duì)比分析初步確定項(xiàng)目硬核區(qū)的容積率 考慮到本項(xiàng)目的形象及舒適度要求，建議項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)容積率為： 6~7 通過(guò)地塊鋪排驗(yàn)證，建議本項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)容積率為 6 驗(yàn)證： ?本項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)面積約 ，按容積率6~7測(cè)算，建筑面積： ～ 。 ?按商業(yè)比例 40％計(jì)算，商業(yè)面積為 ～ 。 ?按最大覆蓋率 60％計(jì)算， 硬核區(qū)及核緣區(qū)可建設(shè)面積為 *60％＝ 。 ?硬 核區(qū)及核緣區(qū)滿鋪商業(yè)， 4層商業(yè)， 層商業(yè)。 考慮到本項(xiàng)目地塊的不規(guī)則增加土地利用難度、商業(yè)的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性及辦公、居住物業(yè)檔次和舒適度要求，建議項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)容積率為： 6 參考國(guó)內(nèi)各城市城市中心高密度豪宅、江景樓盤(pán)容積率分布區(qū)間，建議本項(xiàng)目核緣以外住宅區(qū)容積率取上限 4 城市中心高密度豪宅容積率（ 3~4） 江景樓盤(pán)容積率（ 2~4） 研究?jī)?nèi)容 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 如何挖掘潛在的商業(yè)價(jià)值是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，本項(xiàng)目商業(yè)要通過(guò)走差異化道路，打造有別于長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的 MALL＋街坊式商業(yè) ，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 研究?jī)?nèi)容 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 ?商業(yè)定位 ?公寓定位 ?住宅定位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?產(chǎn)品定位 ?價(jià)格定位 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 ?價(jià)格定位 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 ?價(jià)格定位 2023年長(zhǎng)沙人均 GDP達(dá)到 2262美元，城市化率達(dá)到 ％，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系來(lái)看，長(zhǎng)沙已進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展階段 ?歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到 1500美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 五一商圈現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)以大百貨、大賣場(chǎng)為主，單體規(guī)模偏小，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 五一商圈現(xiàn)有商業(yè)在物建筑形態(tài)、消費(fèi)環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等方面均屬于傳統(tǒng)的大百貨、大賣場(chǎng)形式，功能單一、參與性弱、與消費(fèi)者距離感強(qiáng)，缺少主題化、娛樂(lè)化、體驗(yàn)化、專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè) ，不能滿足消費(fèi)者越來(lái)越多元化的消費(fèi)需求。 我國(guó)已開(kāi)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 我國(guó)已開(kāi)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 在我國(guó) 73家 MALL排行榜中，長(zhǎng)沙沒(méi)有 1家上榜，長(zhǎng)沙的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了 ?長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi) 品零售 總額以每年 16%的速度增長(zhǎng) ?長(zhǎng)沙號(hào)稱超過(guò) 1萬(wàn)平米的大型商場(chǎng)已達(dá)到 40多家 ?長(zhǎng)沙是《 世界 商業(yè)評(píng)論》 所 評(píng)選 出來(lái)的“中 國(guó) 100最佳商 業(yè) 城市”排行榜（包括 港澳臺(tái)地區(qū) ）的第 29名 。 ?但是從我國(guó) 73家 MALL排行榜上可以看到，長(zhǎng)沙的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了！ ?舊有單一購(gòu)物功能商業(yè)物業(yè)已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求。 落后意味著發(fā)展