【文章內(nèi)容簡介】 階段 —— 依托的核心價值依然是 老城區(qū)的影響力 ； ?發(fā)展階段 —— 新區(qū)逐步在配套和影響力上不斷增長，新區(qū)地塊價值的依托逐漸轉(zhuǎn)到 新區(qū)核心范圍內(nèi)新興配套上 ； ?成熟階段 —— 新區(qū)影響力已經(jīng)放大甚至超過老城區(qū)，此時地塊的價值除去 新、老城區(qū)核心 的依托外，更多表現(xiàn)在 自身“小價值”的高低 之上（小是相對于外部的宏觀影響而言的）。 依托舊心，一步一優(yōu)勢 趨向新心 新老區(qū)價值依托逐漸平衡且新區(qū)更優(yōu)，“小價值”開始發(fā)揮作用 片區(qū)發(fā)展思考 2—— 區(qū)域發(fā)展脈絡(luò) 46 本報告是嚴格保密的。 目前南坊片區(qū)商品房開發(fā)處于第二階段向第三階段的過渡過程中，但市場熱點仍然在三角洲板塊（老城價值 +新城價值 +資源價值） 價值依托 代表項目 第一階段 老城價值 +資源價值 沂龍灣 第二階段 新城價值（市府） +資源價值 瀾泊灣 /德居一品 第三階段 新城價值（主要是承接關(guān)系，但不強勢） 城市主人 /齊魯園 片區(qū)發(fā)展思考 2—— 區(qū)域發(fā)展脈絡(luò) 47 本報告是嚴格保密的。 生活配套和交通設(shè)施配套規(guī)劃完備，將逐步投入南坊區(qū) 片區(qū)發(fā)展思考 3—— 區(qū)域價值兌現(xiàn) ＋ 小學 中學 醫(yī)院 酒店 休閑娛樂 配套 數(shù)量 小學 17 中學 10 醫(yī)院 2 酒店 2 土地性質(zhì) 住宅 商業(yè) 商住 08 宗數(shù) 25 34 5 面積（ m178。） 889574 216375 從南坊土地出讓數(shù)據(jù)（ ）看，商業(yè)用地大幅超越住宅用地 城市 BRT,每小時單向可運送 1萬人次以上 48 本報告是嚴格保密的。 市政機關(guān)的遷入和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進駐，以點帶面，將迅速盤活區(qū)域的發(fā)展 片區(qū)發(fā)展思考 3—— 區(qū)域價值兌現(xiàn) 三要素相互制約 三要素相互帶動 商務(wù) 配套 居住 人口 商務(wù) 配套 居住 人口 居住 —— 依托資源環(huán)境、配套、交通 配套 —— 依托周邊居住人口 商務(wù) —— 依托核心產(chǎn)業(yè) 、區(qū)域成熟度、商務(wù)氛圍 居住 —— 帶動配套發(fā)展 配套 —— 促進人氣、區(qū)域成熟 商務(wù) —— 促進居住價值提升 世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模型 49 本報告是嚴格保密的。 政務(wù)新區(qū)發(fā)展歷程（世聯(lián)模型） —— 南坊進入快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的區(qū)域抗性將在未來 23年內(nèi)得到化解 片區(qū)發(fā)展思考 3—— 區(qū)域價值兌現(xiàn) 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 規(guī)劃定位 基礎(chǔ)設(shè)施 居住項目 中、高檔住宅 市政配套 教育配套 政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè) 中、高檔辦公 市政生活配套持續(xù)完善 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域或城市級商業(yè) 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域或城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)時序 第 02年 第 23年 第 37年 8年后 時間 開發(fā)類型 ?政府前期造勢 ?住宅用地出讓 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公共設(shè)施建設(shè) ?政府公建建設(shè) ?政府部門搬遷 ?高檔住宅建設(shè) ?住宅和商業(yè)用地出讓 ?公眾對新區(qū)前景不確定 ?寫字樓大量開發(fā) ?大型商業(yè)開發(fā) ?區(qū)域基本成熟 ?區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢 ?公眾對區(qū)域確立信心 ?區(qū)域成為城市中心 ， 成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎 ?區(qū)域成為活力中心 ， 經(jīng)濟活動和社會活動引領(lǐng)城市生活 表現(xiàn) 中、高檔住宅 市政生活配套持續(xù)完善 50 本報告是嚴格保密的。 項目分析思路 項目屬性界定 區(qū)域價值挖掘 1 2 客戶 價值挖掘 4 產(chǎn)品價值挖掘 3 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 6 7 宏觀趨勢研判 核心問題解析 5 項目整體規(guī)劃布局及分期 8 51 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品價值挖掘的基本思路 —— 核心產(chǎn)品層 外圍產(chǎn)品層 ? 物業(yè)類型 ? 面積及總價區(qū)間 ? 建筑細節(jié) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 社區(qū)規(guī)劃 ? 建筑風格 ? 景觀園林 ? 項目展示 核心目標：快速去化 ?分析目的： ?尋求藍海； ?在紅海中突破的競爭策略 ?分析思路： 52 本報告是嚴格保密的。 片區(qū)項目規(guī)劃思路 —— 樓盤 容積率 獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 洋房 小高層（ 18層以下） 高層（ 18層以上） 月瀾灣 1 √ 沂龍灣 √ √ √ √ √ 聯(lián)合世紀新筑 √ √ √ 城市主人 √ √ √ 濱河陽光 √ √ √ 瀾泊灣 √ √ 杏壇文化家園 3 √ √ 德居一品 √ 環(huán)球國際 5 √ ? 獨棟、雙拼是供應(yīng)稀缺產(chǎn)品； ? 聯(lián)排是別墅類主流供應(yīng)的產(chǎn)品； ? ，普遍選擇低（聯(lián)排） +中（洋房） +高（小高、高層）的規(guī)劃方式； ? 小高層產(chǎn)品主要出現(xiàn)在南坊內(nèi)陸板塊； ? 高層成為片區(qū)主流供應(yīng)產(chǎn)品 53 本報告是嚴格保密的。 從客戶需求調(diào)查看，客戶更傾向于洋房和普通多層產(chǎn)品，小高層、高層產(chǎn)品需求相對較小 Ｃ１喜歡的建筑類型1 獨棟6%2 雙拼3%3 聯(lián)排7%4 花園洋房22%5 普通多層44%6 高層9%7 小高層9%1獨棟2雙拼3聯(lián)排4花園洋房5普通多層6高層7小高層54 本報告是嚴格保密的。 從分布看，臨沂市別墅物業(yè)基本分布集中在南坊、蘭山及開發(fā)區(qū)沿河區(qū)域，核心依托資源價值 1 2 3 4 7 8 9 10 11 12 13 1 月瀾灣 溫泉美墅 2 4 5 6 7 3 8 9 10 11 12 13 聯(lián)合世紀新筑 瀾泊灣 濱河陽光 魯商 鳳凰城 濱河國際 奧林匹克花園 美澳花園 水榭華庭 日月城 冠亞星城 羅莊區(qū) 蘭山區(qū) 南坊 河東區(qū) 開發(fā)區(qū) 佳和花園 6 5 沂龍灣 核心產(chǎn)品層之別墅 55 本報告是嚴格保密的。 從別墅產(chǎn)品供應(yīng)看，聯(lián)排是主力供應(yīng)產(chǎn)品，其次是疊拼；而獨棟、雙拼是市場稀缺產(chǎn)品 項目 別墅類型 2023年 2023年 月瀾灣 聯(lián)排 濱河陽光 疊加 瀾泊灣 未定 0 1萬 鳳凰城 聯(lián)排 2萬 疊拼 0 濱河國際 聯(lián)排 未推出 1萬 雙拼 未推出 疊拼 0 奧林匹克 聯(lián)排 雙拼 疊拼 0 日月城 聯(lián)排 雙拼 疊拼 聯(lián)合世紀新筑 聯(lián)排 未推出 1萬 ?聯(lián)排別墅占到 2023年供應(yīng)量的 70%，是市場主流產(chǎn)品 。 ?雙拼、獨棟供應(yīng)量較小，屬于稀缺產(chǎn)品。 0 9 、1 0 年低密度產(chǎn)品市場供應(yīng)0302468101214獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊加萬平米0 9 年在售量 1 0 年預(yù)計推盤量核心產(chǎn)品層之別墅 56 本報告是嚴格保密的。 聯(lián)排面積區(qū)間在 200350m178。，總價在 200300萬間；疊拼面積區(qū)間在200300m178。，總價在 100200萬間；從去化看，疊拼要弱于聯(lián)排 400萬 300萬 200萬 100萬 300㎡ 200㎡ 400㎡ 500㎡ ①月瀾灣 ②濱河陽光 ③鳳凰城 ④濱河國際 ⑤奧林匹克花園 ⑥日月城 ④ ⑤ ① ① ⑥ 聯(lián)排 疊加 雙拼 銷售較好 銷售不好 日月城 日月城 奧林匹克 奧林匹克 奧林匹克 濱河國際 濱河國際 鳳凰城 鳳凰城 濱河陽光 月瀾灣 月瀾灣 ⑤ ③ ④ ⑥ ⑤ ② ③ ⑥ 日月城 核心產(chǎn)品層之別墅 57 本報告是嚴格保密的。 別墅戶型 —— 功能空間拓展、舒適度提升，前后花園及地下空間利用將成為打造暢銷產(chǎn)品的出發(fā)點 夾層 底層 二層 三層 奧林匹克花園 月瀾灣 二層 三層 一層 別墅產(chǎn)品： ?別墅產(chǎn)品功能空間劃分不合理，拓展功能設(shè)置較少（如：功能廳、健身房、娛樂室、步入式衣帽間等），無法滿足高端客戶需求； ?客廳挑高，中西餐廳等均未出現(xiàn)，無法提高尊貴感； ?別墅類產(chǎn)品贈送私家花園面積較?。? ?地下空間利用不夠，仍有個別項目沒有或只有半地下室利用； ?聯(lián)排進深過大，影響整體舒適度； ?疊加產(chǎn)品出現(xiàn)創(chuàng)新，但豎向空間交通組織較差，造成整體使用不方便 核心產(chǎn)品層之別墅 58 本報告是嚴格保密的。 洋房是目前市場認可度最高的產(chǎn)品，去化情況較好；電梯洋房逐步成為市場供應(yīng)主流，但退臺洋房相對較為稀缺 項目 物業(yè)類型 容積率 開盤時間 推售套數(shù) 主力面積 銷售套數(shù) 沂龍灣 退臺電梯洋房 08年 10月 400套 107153 剩 2－ 3套 城市主人 電梯洋房 /普通洋房 09年 310套 90150 已售 80％ 濱河陽光 普通洋房 09年 5月 238套 90140 已售完 聯(lián)合 世紀新筑 電梯洋房 09年 4月 348套 89130 已售 90％ Ｃ１喜歡的建筑類型4 花園洋房22%5 普通多層44%6 高層9%7 小高層9%1 獨棟6%2 雙拼3% 3 聯(lián)排7%1獨棟2雙拼3聯(lián)排4花園洋房5普通多層6高層7小高層66%的受調(diào)客群接受多層或者洋房產(chǎn)品 核心產(chǎn)品層之洋房 59 本報告是嚴格保密的。 洋房面積的主力區(qū)間在 90140平米，總價在 5070萬間；與市場居住需求的測試相互吻合 洋房項目面積區(qū)間統(tǒng)計050100150200250 沂龍灣 濱河陽光 聯(lián)合世紀新筑 城市主人面積區(qū)間（平米）洋房項目總價區(qū)間020406080100120 沂龍灣濱河陽光聯(lián)合世紀新筑城市主人總價區(qū)間（萬）Ｃ２面積意向11%26%38%19%4%2%核心產(chǎn)品層之洋房 60 本報告是嚴格保密的。 發(fā)展方向 1—— 隨著電梯的普遍使用， 7層洋房被市場所接受 核心產(chǎn)品層之洋房 樓號 平層單元組合 主力戶型 1 兩單元，四戶 10 13 14 15 180 2 一單元，兩戶 15 180 3 一單元，兩戶 13 180 4 兩單元，四戶 13 15 15 201 5 一單元，兩戶 13 153 6 兩單元，四戶 13 15 15 158 7 一單元，兩戶 15 201 帕緹歐共有 7棟 7層西班牙風格電梯花園洋房，共 125套（含 10套復式），均價 5400～ 5500 2023年 11月 2日開盤全部推出，前期共認籌 156張 VIP卡，開盤當天銷控 64套，含 6套復式 開元帕緹歐 61 本報告是嚴格保密的。 發(fā)展方向 2—— 通過退臺和地下室等贈送方式實現(xiàn)高附加值 核心產(chǎn)品層之洋房 一層 三房兩廳兩衛(wèi) 168㎡ 贈送 77㎡地下室 贈送 79㎡地下室 二層 四房兩廳兩衛(wèi) 154㎡ —— 沂龍灣退臺花園洋房 62 本報告是嚴格保密的。 發(fā)展方向 3—— 風情化處理成為市場新的亮點 核心產(chǎn)品層之洋房 客戶訪談 已經(jīng)購買了帕緹歐，喜歡其立面，喜歡洋房，因為陽臺大，顏色很好看，濃重熱烈 —— 王老板 帕緹歐的風情比較好 —— 山東億辰商貿(mào)林董事長 喜歡帕緹歐的外立面，檔次好，有品質(zhì)感，個人比較喜歡風情化的產(chǎn)品，歐化，異域感覺 —— 王先生 63 本報告是嚴格保密的。 可提升空間 1—— 戶型設(shè)計對景觀利用不夠，內(nèi)部功能空間設(shè)臵不盡合理，公共交通占據(jù)較多的面積，戶型存在很大優(yōu)化和提升空間 世紀新筑 ?景觀面小，無法充分實現(xiàn)對外部景觀的充分享有 ?贈送面積較為常規(guī)，無功能性空間的贈送 ?功能空間劃分較為傳統(tǒng)，處于滿足初級的使用需求階段 ?建筑形式傳統(tǒng)、單一 沂龍灣 走道空間浪費面積 室內(nèi)外景觀的聯(lián)系較差 露臺入戶 錯層 萬科退臺洋房 核心產(chǎn)品層之洋房 64 本報告是嚴格保密的。 可提升空間 2—— 退臺的使用，入戶方式處理及細節(jié)處理較為初級，并未真正滿