【文章內(nèi)容簡介】 樓盤形象 開盤時間 04年 2月 04年 5月（二期） 規(guī)模 占地 200畝，建筑面積 占地 325畝，一期占地 169畝 ,二期156畝，容積率 產(chǎn)品形式 獨棟 獨棟、聯(lián)排 均價 80009000元 /平 一期 3500元 /平，二期 4200元 /平 戶型面積 400500平方米，其中一套 1000平方米 二期 230240平方米 樓盤特色 項目位于上風上水的三所，擁有1200畝森林，產(chǎn)品采用北美和地中海式建筑風格 產(chǎn)品內(nèi)庭院頂層透天，周邊環(huán)境資源良好 銷售率 基本售罄 二期銷售 50% 客戶特征 鄭州及周邊地區(qū)富豪階層 主要是市內(nèi)客群 ?九郡弘、果嶺山水等頂端別墅產(chǎn)品是北區(qū)北段的典型代表，客戶層面鎖定為河南省內(nèi)的頂端富豪； ?300萬左右 /套的別墅成為區(qū)域樓盤的主力； ?自然環(huán)境、偉人足跡是良好的外部資源，項目自身均保持了原始生態(tài)的環(huán)境和營造出類拔萃的園林； ?定位相對較低的大河龍城目前銷售均價超過 4200元 /平方米，銷售狀況一般。 31 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)工薪階層主導(dǎo) 西區(qū) 房地產(chǎn)發(fā)展，購買力不強和輻射范圍小制約了樓盤檔次提升 帝湖 亞星盛世家園 樓盤形象 開盤時間 05年 7月三期開盤 規(guī)模 總規(guī)化面積 3110畝，總建筑面積 147萬平方，規(guī)化住戶 2萬戶 占地面積 389畝，建筑面積 45萬平方米 產(chǎn)品形式 多層、復(fù)式、高層、別墅 多層 均價 2200（非別墅部分） 2500 戶型面積 二房 80；三房 120140；四房（復(fù)式）160170 二房 100120；三房 120150（錯層、復(fù)式）（ 5060%）；四房（復(fù)式） 170180（ 10%） 銷售率 一期售罄，二期基本售完 銷售率 50% 樓盤特色 大型社區(qū)、商業(yè)街、湖景資源優(yōu)勢，高層和別墅區(qū)臨舊村 純居住區(qū)，周邊配套與小區(qū)配套完善，景觀設(shè)計別具一格 客戶特征 主要是西區(qū)內(nèi)客戶，地緣特征明顯 客戶主要來自西區(qū)，西郊客戶 30%。私企業(yè)主 39％，國企職工 23％，公務(wù)員 18％，教師占 5％，企業(yè)高管 5％ ?本區(qū)是鄭州市直機關(guān)所在地，原有的國有企業(yè)近幾年效益下滑，區(qū)域?qū)ζ渌麉^(qū)客戶吸引力不強，制約了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展； ?以近年熱銷的帝湖、亞星為代表樓盤的西區(qū)，產(chǎn)品形式以多層為主，客戶層近一兩年內(nèi)有所提升； ?熱銷樓盤的月銷售速度在70套左右，大盤均價在2100元 /平左右，大盤所營造的居住氛圍和西區(qū)內(nèi)原有的生活配套是價格的主要支撐點； ?客戶層主要來自于本區(qū)，地緣特征明顯，從職業(yè)來說有私企業(yè)主、國企職工和公務(wù)員居多。 32 本報告是嚴格保密的。 居住人口少、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不明顯、配套不完善， 東南片區(qū)的發(fā)展更多依賴于整體市場發(fā)展和鄭東新區(qū)的帶動 金色港灣 富田 太陽城（一期） 樓盤形象 開盤時間 2023年 7月五期開盤 2023年 11月 規(guī)模 項目總占地 650畝，總建筑面積 50萬平方米，五期由六棟多層，一棟小高層組成 占地面積 20萬平方米，建筑面積18萬平方米 ， 19棟多層和 5棟小高層 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層 多層、小高層 均價（元 /平方米） 多層 2400，高層 2900 多層 2700，小高層 2900 戶型面積 （平方米） 2房 85100； 3房 128170（ 65%）；4房 150180（ 68%） 一房 6882；二房 9799；三房120140 銷售率 多層、小高層 90%，高層 80% 60%，多層 7080% 樓盤賣點 地段交通方便，到市區(qū) 1530分鐘車程，環(huán)境安靜，注重景觀設(shè)計 地段價值、交通便利、品牌優(yōu)勢，物業(yè)管理 客戶特征 本區(qū)內(nèi)客戶較多，個體經(jīng)營者在50%以上，郊縣客戶在 40%左右 主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多，郊縣占 10% ?隨著富田 〃 太陽城、青青花園的問世和美景天成三期、金色港灣五期的開發(fā)，東南區(qū)域的房價較兩年前的 1500元 /平方米提升到 2400以上，交通便捷加強了該區(qū)與周邊的聯(lián)系，是該區(qū)樓盤升值的主要因素 ； ?產(chǎn)品類型以多層為主，兼有小高層、高層產(chǎn)品，多層銷售速度較快； ?主要面向周邊區(qū)域客戶，少量來自郊縣，個體經(jīng)營者和公務(wù)員較多，客戶注重交通、即與外界聯(lián)系的便利和安靜優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。 33 本報告是嚴格保密的。 分析結(jié)論及啟示 —— 住宅市場供應(yīng)格局 競爭者是差異競爭的參照，更是創(chuàng)新的起點，從鄭州市房地產(chǎn)供應(yīng)狀況來看： ?鄭州市房地產(chǎn)板塊特征明顯，東部和北部成為鄭州房地產(chǎn)發(fā)展最成熟和競爭對激烈的區(qū)域； ?市場供需結(jié)構(gòu)基本合理， 2023年房地產(chǎn)新增供應(yīng)量 546萬平方米，供需比為： 1； ?樓盤素質(zhì)差異較為明顯，鄭東新區(qū)的樓盤素質(zhì)普遍較高，順馳、綠城、綠地、建業(yè)、中義聯(lián)手打造出了高素質(zhì)的鄭東板塊；第一大街、森林半島、鑫苑名家、聯(lián)盟新城等在市場處于領(lǐng)先地位，具備較好的品牌效益； ?住宅產(chǎn)品供應(yīng)形式區(qū)域化特征明顯，中區(qū)主要以高層住宅為主，其他區(qū)域多層占據(jù)主流； ?部分樓盤的產(chǎn)品創(chuàng)新程度較大，產(chǎn)品理念較為先進，如順馳鄭東第一大街、建業(yè)聯(lián)盟新城，已接近國內(nèi)先進水平； ?產(chǎn)品類型較為豐富， 但在產(chǎn)品細節(jié)塑造上仍存在一定不足 ， VILLA、 TOHO、類 TOHO、花園洋房、退臺洋房均已出現(xiàn)，在平面和立體上的創(chuàng)新產(chǎn)品較多； ?樓盤規(guī)模普遍較大， 20萬平方以上的樓盤數(shù)量較多。 34 本報告是嚴格保密的。 分析結(jié)論及啟示 —— 住宅市場需求狀況 房地產(chǎn)項目開發(fā)和營銷的水準，取決于對客戶的研究，從客戶需求和居住發(fā)展趨勢來看： ?調(diào)研顯示：鄭州市多數(shù)客戶對項目位臵的依賴性較強，尤其是面向社會中堅階層的客戶；跨區(qū)臵業(yè)受到一定的程度的限定； ?小戶型項目對位臵的依賴更強，中高端項目對位臵的依賴感最弱，占據(jù)優(yōu)勢環(huán)境資源和優(yōu)勢區(qū)位成為中高端客戶臵業(yè)的首選； ?客戶對于創(chuàng)新的產(chǎn)品較易接受，復(fù)式、樓中樓、花園洋房等創(chuàng)新產(chǎn)品均取得不俗銷售業(yè)績； ?地域和氣候的影響，客戶對于朝向、采光、陽臺形式等均有較高要求； ?北部和東部區(qū)域最受客戶歡迎，客戶提及最多的項目有鑫苑名家、天下城、九郡弘、森林半島、帝湖花園等，較易受口碑市場影響； ?十分注重社區(qū)內(nèi)部的景觀體系，對于社區(qū)外圍的環(huán)境要求相對較小； ?多層建筑形式最受市場歡迎，小高層、高層住宅存在一定的市場抗性； ?市場的需求持續(xù)走旺， 2023年鄭州市場銷售面積超過 500萬平方米，較 2023年上升 40%。 35 本報告是嚴格保密的。 分析結(jié)論及啟示 —— 房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 對于態(tài)勢的研究是為了市場的機會點和空白點所在： ?縱向比較，鄭州市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)量和開發(fā)水平都保持較快幅度的增長； ?橫向比較，鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展尚存在較大的空間，開發(fā)商在項目運作、營銷水平上與國內(nèi)一線城市存在一定差距； ?城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場不斷細分，必然產(chǎn)生大量的中產(chǎn)階級，多余產(chǎn)品的需求更缺多元化，類 TOHO、花園洋房、退臺洋房等產(chǎn)品存在較大的市場需求； ?樓盤模仿和復(fù)制的速度較快，異地城市的成熟模式被大量移植，建筑風格更趨多元化； ?涉及到樓盤文化內(nèi)涵和形象價值的提煉較少，對于社區(qū)文化的倡導(dǎo)上存在不足，開發(fā)商對于項目品牌的塑造和延續(xù)上普遍存在不足； ?國內(nèi)一流開發(fā)企業(yè)的進入迅速提升了本地的開發(fā)水平，也加劇了市場的競爭程度。 36 本報告是嚴格保密的。 客戶訪談的主要觀點 —— 1 整體房價不算很高，可能上升的空間比較大，自去年下半年房價有了大幅度上升；今年國家一直在進行調(diào)整，老百姓觀望的比較多，總體來說不可能降，當時上升的幅度肯定下降； 結(jié)論一 結(jié)論二 最看好北區(qū)，東區(qū)發(fā)展目前看不錯，但是受政策引導(dǎo)影響過大，如果未來發(fā)展起來，東區(qū)肯定是不錯的；普通老百姓對東區(qū)還是有一定的擔心；北區(qū)比較適合居?。? 結(jié)論三 買房子最關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，外部環(huán)境都差不多，配套設(shè)施要完善，尤其是針對普通老百姓的房子，距離市區(qū)不能太遠； 普通老百姓對區(qū)域的依賴性強，生活、工作、社交都離不開，有錢一點的不是很關(guān)注這方面，一般喜歡去東區(qū)和北區(qū)購買；郊縣買房的人也不少。 結(jié)論四 37 本報告是嚴格保密的。 客戶訪談的主要觀點 —— 2 最喜歡多層，小高層不經(jīng)濟，有錢一點的話住復(fù)式、聯(lián)排別墅都不錯，多大面積看個人的經(jīng)濟實力；比較喜歡實惠； 結(jié)論五 結(jié)論六 很關(guān)注朝向和采光，客廳要大一點，對創(chuàng)新的東西當然喜歡，入戶花園、大露臺都不錯；比較容易接受新的東西； 結(jié)論七 項目的位臵目前有點遠，普通老百姓現(xiàn)在過去還有點不方便，對未來的發(fā)展很看好，政府在那邊的投資也很大；不能做得太普通； 提及較多的樓盤有鑫苑名家、森林半島，鄭東新區(qū)多數(shù)沒去過，聽說樓盤做得不錯。 結(jié)論八 38 本報告是嚴格保密的。 專業(yè)人士訪談的主要觀點 —— 1 房價整體水平不高，預(yù)計上升的空間比較大，但是目前宏觀調(diào)控的影響比較大，老百姓有不少觀望的，持幣待購的情況出現(xiàn)。 結(jié)論一 結(jié)論二 目前發(fā)展最好的區(qū)域是東區(qū)和北區(qū)，西區(qū)不會很差因為市政府在這里，鄭東新區(qū)的發(fā)展速度很快，土地基本上都已經(jīng)被發(fā)展商控制了； 結(jié)論三 北區(qū)靠近行政區(qū)，客戶的購買實力較強，目前的樓盤很多，都賣的不錯，北區(qū)是市場自然促成的，有很強的支撐因素，和東部發(fā)展不一樣 小區(qū)的環(huán)境很關(guān)鍵，創(chuàng)新的產(chǎn)品有很大的市場空間，先進城市的一些好的經(jīng)驗都被學(xué)習(xí)過來，稍微有點錢的人喜歡住復(fù)式；項目也要引導(dǎo)老百姓，畢竟他們見到的東西不多； 結(jié)論四 39 本報告是嚴格保密的。 專業(yè)人士訪談的主要觀點 —— 2 土地市場供應(yīng)控制比較嚴，主要土地還是新增土地，舊城舊廠改造也占據(jù)一定比例；土地價格上升很快，北區(qū)北環(huán)以北的區(qū)域目前土地都超過 100萬 /畝； 結(jié)論五 結(jié)論六 多層產(chǎn)品最受歡迎，經(jīng)濟條件好的客戶也能接受小高層，小高層是趨勢，未來土地供應(yīng)越來越緊張； 結(jié)論七 建議項目一開始不要定位過高，周邊的環(huán)境不是很好，但是如能做出很有特點的產(chǎn)品也可以稍高一點；普通百姓目前過去稍微有點遠； 政府規(guī)劃東移北擴的戰(zhàn)略很明確，東區(qū)代表的是未來，北區(qū)是比較適合居住的地方；東區(qū)的順馳項目、聯(lián)盟新城建的很不錯； 結(jié)論八 40 本報告是嚴格保密的。 訪談主要觀點提煉及啟示 主要觀點及啟示： ?對項目的區(qū)位較為認同； ?項目的位臵和資源有一些不利因素，定位不適宜過高； ?客戶對創(chuàng)新的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的景觀最為關(guān)心，也容易接受； ?多數(shù)客戶比較務(wù)實，對位臵的依賴性較強。 41 本報告是嚴格保密的。 片區(qū)現(xiàn)狀條件及項目資源條件 ?項目所在的 北區(qū)中段 屬于城市邊緣區(qū)域，目前在開發(fā)樓盤較多，且片區(qū)較受市場青睞； ?周邊的各項生活配套和公共配套設(shè)施較為匱乏，成為制約本片區(qū)開發(fā)的最大不利因素； ?片區(qū)的開發(fā)大體可分為兩類：經(jīng)濟型低密度住宅如鹿港小鎮(zhèn)、家和萬世、純粹領(lǐng)域等；中檔次大型社區(qū)如 21世紀、大河春天、四月天、漢飛城市公園等； ?從已銷售的情況來看，本片區(qū)的多層住宅銷售明顯高于小高層，如漢飛城市公園、四月天項目，中檔次大型樓盤中，面積控制較為緊湊的戶型銷售情況較好； ?經(jīng)濟型低密度住宅中，客戶對于產(chǎn)品品質(zhì)的要求較高，已開發(fā)的項目產(chǎn)品營建水平不高，創(chuàng)新和超越的空間較大； ?中檔次大盤中，多層住宅的銷售價格集中在 2500—2800元 /平方米，產(chǎn)品形式未有大的突破；小高層銷售價格在 2800—3000元 /平方米之間，產(chǎn)品品質(zhì)較為一般，創(chuàng)新點應(yīng)用較少； ?本項目自身資源狀況在片區(qū)內(nèi)處于中間位臵； ?項目所在片區(qū)已逐漸成為市場上最火熱的區(qū)域之一，片區(qū)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)部競爭激烈。 42 本報告是嚴格保密的。 傳統(tǒng)的多層產(chǎn)品受到市場熱寵，區(qū)域配套不完善成為目前制約 大盤 發(fā)展的最大障礙 漢飛 .城市公園 21世紀社區(qū) 四月天 社區(qū)形象 開盤時間 05年 1月開盤，之前認籌期 4個月 05年 4月， 21世紀第九期湖適 04年 10月 規(guī)模 占地面積 300畝，容積率 21世紀總占地 1000余畝，規(guī)劃容積率 ，其中湖適占地4萬平方米 占地 600畝，建筑面積 70萬平方米，容積率 2 產(chǎn)品形式 多層、小高層 多層、小高層、別墅 多層、小高層 均價（元 /平） 2700多層； 3000小高層 3100 2550，多層 2600，小高層 2900 戶型面積 二房 8090平方米， 30% 三房 110130平方米， 40% 主力 3房 103145平方米 三房 120平方米 65% 四房 160平方米 35% 銷售率 多層銷售 100%，小高層已封盤，小戶型銷售較快 60% 三房 90%，四房 7080% 多層 85%，小高層 50% 樓盤特色