【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 生駕駛疲勞和厭煩。 ?44%的珠三角游客表示如果惠州有一處高檔度假區(qū)一定會(huì)前往； 47%的游客表示視情況而定；只有 8%的游客表示一定不會(huì)去?？梢姡瑓^(qū)位本身不存在不利因素。 區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好 1 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 對(duì)度假區(qū)的距離選擇排序 對(duì)惠州的第一感覺 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)“親近山水，回歸自然”的呼聲最高 ?自然生態(tài)和人性化服務(wù)是游客最為關(guān)注的問題，不喜歡矯揉造作、經(jīng)過包裝的產(chǎn)品。 ?自然風(fēng)光是各種旅游產(chǎn)品中，最感興趣的內(nèi)容。 18%30%35%38%40%60%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%主題包裝景觀設(shè)計(jì)文化性休閑設(shè)施人性化服務(wù)生態(tài)保護(hù)8%30%36%40%48%76%0% 20% 40% 60% 80%購(gòu)物主題娛樂康體民俗美食自然風(fēng)光度假區(qū)的產(chǎn)品偏好選擇排序 度假區(qū)的特色選擇排序 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)度假生活的意見：舒適度最為珍貴 —— 作為自然人的特征 ?75%的游客，最為看重度假區(qū)的舒適性。 ?此種需求綜合反映了目前國(guó)內(nèi)度假市場(chǎng)供求間主要矛盾：一方面大量低品質(zhì)的旅游項(xiàng)目開發(fā)，另一方面日益富裕起來的游客對(duì)生活品質(zhì)要求迅速提升。低檔供給給需求市場(chǎng)留下了深刻印象，需求遠(yuǎn)未能滿足。 8%13%31%58%75%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價(jià)比娛樂性觀賞性舒適性參與性 性價(jià)比 娛樂性 觀賞性 舒適性資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好 3 對(duì)度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)注健康、重視家庭、圈子立命 —— 作為社會(huì)人的特征 ?追求健康是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。中高端客戶因工作壓力較大，對(duì)身體的健康十分看重。 ?家庭感情交流和親子活動(dòng)，以及社交需要，是外出度假的重要目的。 ?70%的伴侶選擇為朋友， 40%為家庭成員。趕集式旅游逐漸被自駕游取代，又希望可隨心所欲安排行程。 ?自駕車出行度假占40%份額。 63%35%30%28%14%8%0% 20% 40% 60% 80%追求健康重視親情社交聚會(huì)追求清靜商務(wù)會(huì)議消磨時(shí)間40%70%12%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%家庭成 員 朋友同事 團(tuán)隊(duì)組織 獨(dú) 自旅行資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好 4 40%24%23%10%3%自駕車包車旅行團(tuán)公交出租車度假目的選擇排序 度假伴侶選擇 度假出行方式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 繁忙緊張的生活節(jié)奏，促生了對(duì)短假利用時(shí)間和空間的矛盾 ?是在生活地休息購(gòu)物？還是短途出游？大多數(shù)人在二者之間掙扎，是珠三角目標(biāo)人群普遍的假日生活現(xiàn)狀。 ?掙扎的根本原因在于作為自然人與社會(huì)人的矛盾對(duì)立，在于對(duì)中短假日功能的復(fù)合要求。 ?大多數(shù)旅游地?zé)o法為人們?cè)诙碳龠M(jìn)行的多種活動(dòng)提供滿意空間和綜合解決方案。 21%25%2%11%18%23%呆在家里逛街購(gòu)物去公園或游樂場(chǎng)短程旅游（當(dāng)天往返）短程旅游（2 3 天）朋友聚會(huì) 休整放松 陪伴家人 日常消費(fèi) 調(diào)節(jié)心情 女性嗜好 親子活動(dòng) 家庭聚會(huì) 社交聚會(huì) 家庭聚會(huì) 親近自然 休閑放松 親近自然 休閑放松 資料來源：世聯(lián)分析 區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好 5 對(duì)短假時(shí)間的利用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡(jiǎn)單疊加，而是綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗(yàn)空間 ?對(duì)異質(zhì)文明的好奇 ?視野的開闊和見識(shí)增長(zhǎng)、自我提高 ?對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的逃逸、反思和整理 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 潛在的其他需求 復(fù)合需求高品質(zhì)購(gòu)物 養(yǎng)生保健美食享受親子活動(dòng)放松發(fā)呆 親近自然商務(wù)會(huì)議家庭聚會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論：珠三角旅游度假人群需求的五種特征要素 1. 回歸自然、原生態(tài)體驗(yàn) 2. 對(duì)度假區(qū)功能的復(fù)合需求 3. 對(duì)濱海、溫泉等特色生活的向往 4. 追求度假黃金距離 5. 舒適性要求尤為突出 那么在大旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，旅游地產(chǎn)存在哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)？ 62 項(xiàng)目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場(chǎng)分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項(xiàng)目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 旅游度假市場(chǎng)研究 旅游地產(chǎn)研究 珠三角一體化大趨勢(shì)下，各主要城市聯(lián)系愈加緊密，統(tǒng)一的珠三角 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈業(yè)已形成 ?珠三角 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 —— 中心城市：廣州：政治文化中心，深圳：創(chuàng)意之都，珠海：休閑之都、東莞：制造業(yè)之都； 惠州、肇慶等逐漸成為中心城市 2小時(shí)車程內(nèi)的旅游、休閑度假圈層； 經(jīng)濟(jì)中心 1小時(shí)生活圈 旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)帶 工業(yè)承接帶 珠三角 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 東岸都市圈 中部都市圈 西岸都市圈 積極發(fā)展以電子信息為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以金融、商貿(mào)、會(huì)展、旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)，成為具有國(guó)際影響力的 現(xiàn)代制造業(yè)基地和生產(chǎn)服務(wù)中心。 強(qiáng)化金融、商貿(mào)、文化、教育、物流、通訊、信息咨詢等綜合服務(wù)功能，成為珠三角最具輻射力的 綜合服務(wù)中心和產(chǎn)業(yè)中心。 重點(diǎn)培育主城區(qū)的綜合服務(wù)功能依托于港口的臨港工業(yè)，發(fā)展旅游業(yè)和港口貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè) ， 成為珠三角未來加快發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)。 珠三角城市群根據(jù)承擔(dān)功能不同劃分為三大都市區(qū)，形成各具特色，協(xié)調(diào)共進(jìn)的多元化發(fā)展格局 根據(jù)休閑度假市場(chǎng)的一般規(guī)律，大珠三角整體已經(jīng)進(jìn)入度假臵業(yè)階段 休閑度假市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律： ?現(xiàn)在深圳離惠州也不遠(yuǎn)，而且房?jī)r(jià)不高，放一套別墅在這里，周末的時(shí)候就過來坐坐 ?這邊資源很好，離城市也不遠(yuǎn)，升值潛力很大，未來像這樣的別墅會(huì)越來越少 —— 根據(jù)湯泉半島客戶訪談資料整理 珠三角一體化趨勢(shì)加深，生活水平不斷提升 度假需求逐漸轉(zhuǎn)化為實(shí)際臵業(yè)需求，大珠三角臵業(yè)觀已經(jīng)形成 珠三角城際交通系統(tǒng)日益發(fā)達(dá)，城市之間交往日益密切，城界日益消失，跨區(qū)域臵業(yè)變得普遍 廣惠高速 環(huán)大亞灣高速 金海灣 第二居所：如惠州金海灣；吸引大量深圳、惠州休閑度假客戶 在大廣州，跨區(qū)域臵業(yè)非常普遍 湯泉半島成交客戶分析深圳96%惠州1%珠三角1%博羅2%深圳 惠州 博羅 珠三角合生高爾夫莊園成交客戶分析廣州2%珠三角其他區(qū)域15%惠州24% 深圳59%深圳 惠州 廣州 珠三角其他區(qū)域珠三角中高端客戶是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體，臵業(yè)能力十分雄厚 ?由于距離和成本因素，在本區(qū)域臵業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬4 0 萬 6 0 萬6 0 萬 1 0 0 萬1 0 0 萬以上?珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假臵業(yè)購(gòu)買力 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會(huì)所投資周末度假大珠三角度假置業(yè)觀下 深入挖掘旅游地產(chǎn)在珠三角全局中的發(fā)展機(jī)會(huì) 未來的競(jìng)爭(zhēng)視野，必須脫離惠州的局限，鎖定整個(gè)大珠三角區(qū)域 …… 對(duì)珠三角度假物業(yè)的掃描 —— 市場(chǎng)上度假物業(yè)可分為碧桂園模式、東海岸模式和天麓模式 東海岸模式 （輕資源型） 天麓模式（核心資源型 ） 碧桂園模式 （近郊概念型） 城市擠壓型白領(lǐng)客戶 產(chǎn)品升級(jí)型，普通度假養(yǎng)老型客戶 頂級(jí)富豪，資源占有型客戶 依托極為強(qiáng)勢(shì)的資源及配套，樹立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，自我中心化，自我定價(jià) 代表項(xiàng)目： 華僑城天麓、萬科天琴灣、僑鑫從都 具備一定的資源，主要依托于大型城市，以資源整合內(nèi)部配套建立度假氛圍，樹立大社區(qū)形象 代表項(xiàng)目： 萬科東海岸、金海灣、錦繡山河 批量販賣資源，缺乏真正意義的大手筆，以性價(jià)比為噱頭，淪為城郊白領(lǐng)通勤社區(qū) 代表項(xiàng)目： 碧桂園系列、金地荔湖城 南沙碧桂園 ： “均價(jià) 4600元 /m2，一線山景電梯洋房” 47萬，別墅 +洋房 銷售價(jià)格：洋房?jī)r(jià)格 4980元 /㎡起，戶型為 92152㎡的二房到四房；單體別墅價(jià)格 1450015500元 /㎡，戶型為 205㎡； 度假資源： 高爾夫資源 /獅子洋江景 /酒店 主要客戶： 當(dāng)?shù)鼐用瘢珓?wù)員，企業(yè)員工，大量碧桂園舊業(yè)主 點(diǎn)評(píng)：高爾夫成為雞肋資源，度假主題模糊化，“度假”淪為單純的概念，項(xiàng)目度假價(jià)值驅(qū)動(dòng)力不夠，難以拉動(dòng)高端度假客戶，轉(zhuǎn)向低價(jià)拉動(dòng)周邊剛性自住客戶，淪為低價(jià)自住盤 以 碧桂園系列 為代表的近郊概念型物業(yè)缺乏與度假的實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，在 08年淡市中該弊病表現(xiàn)更為突出 —— 依靠低價(jià)肉搏 1800020230 ﹤ 18000 城區(qū)別墅與豪華洋房?jī)r(jià)格對(duì)比 金海灣、凱旋會(huì)洋房 珠江新城別墅 800010000 ﹤ 8000 郊區(qū)別墅與豪華洋房?jī)r(jià)格對(duì)比 雅居樂天域（ 22層） 星河灣星座 綠茵島別墅 南沙濱?；▓@等 廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣 —— 碧桂園研發(fā)中心陶先生 目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅臵業(yè)者基本上看重的是低價(jià)格，很多都是小老板與城 市白領(lǐng)，對(duì)別墅的認(rèn)知度和理解不深 …… —— 珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理 “白領(lǐng)也可住別墅” “你的一生因 70萬而改變” 度假的找不到度假氣氛，居家的體驗(yàn)不到生活的便利 “平過自己起屋” 碧桂園模式 的弊病在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中日益突出：除 低價(jià) 外匱乏其他核心競(jìng)爭(zhēng)力， 客戶群擴(kuò)張難度大 ，高層淪為 白領(lǐng)通勤區(qū) ? 地址：鹽田區(qū)大梅沙外環(huán)路高速公路北側(cè) ? 占地面積 : ? 總建筑面積 :40300平方米 ? 開發(fā)周期 :萬科東海岸（ 1－ 4期）分 5年開發(fā)， 2023－ 2023 ? 總戶數(shù) :200 ? 停車位 :1: ? 相關(guān)配套：風(fēng)情商業(yè)街 /會(huì)所 東海岸模式 強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境和度假氛圍的打造，母體仍然缺少核心資源，發(fā)展到后期逐漸向第一居所傾斜 一期 2023－ 2023 風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示 會(huì)所投入使用，部分用作售樓中心 風(fēng)情商業(yè)街開始招租 風(fēng)情商業(yè)街持續(xù)招租，如：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房 風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐 三期商業(yè)街仍未建設(shè)完畢 二期 2023－ 2023 三期 2023－ 2023 啟動(dòng)區(qū) 風(fēng)情商業(yè)街部分名牌商業(yè)入駐。如：華潤(rùn)萬家、百安居和順電、招行ATM機(jī)、室外Coffee Club 四期 2023－ 2023 3個(gè)主題廣場(chǎng)、 5個(gè)泳池、 2個(gè)公園基本建成 四期獨(dú)立配套藍(lán)色會(huì)所、游泳池和原生態(tài)荔枝溪谷 萬科東海岸的配套之痛： 休閑配套：內(nèi)部有建設(shè)，但主要是基礎(chǔ)運(yùn)動(dòng) /小規(guī)模公園，休閑度假仍主要依靠大梅沙外部資源 商服配套：有基礎(chǔ)商業(yè)，但無論是教育/醫(yī)療等也都要依靠外部提供 —— 仍是一個(gè)在有資源的度假區(qū)內(nèi)提供短暫停留的地段，長(zhǎng)期居住性不足 —— 當(dāng)前入住率約 30%，小高層不到 10% 萬科東海岸 開發(fā)歷程回顧 —— 配套建設(shè)以社區(qū)內(nèi)商業(yè) /會(huì)所為主，居住環(huán)境佳但豐富性、娛樂性低 一期 二期 三期 四期 山脊公園 網(wǎng)球場(chǎng)