【正文】 發(fā)手段 選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，保證項(xiàng)目高形象、高價(jià)值、高回報(bào)的實(shí)現(xiàn) 開發(fā)模式下地產(chǎn)與旅游的關(guān)系處理，兩者如何相互促進(jìn)，保證持續(xù)、穩(wěn)定的收益 住宅是根本，合理的開發(fā)時(shí)序下，如何體現(xiàn)住宅價(jià)值，前期的高形象如何落地 18 項(xiàng)目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項(xiàng)目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 在 “一流溫泉旅游度假地特征分析”中，我們著重參考了以下標(biāo)桿性案例 國內(nèi)： ? 珠海御溫泉 ? 珠海海泉灣 ? 九華山莊 ? …… 國外： ? Blue Lagoon ? 捷克卡羅維瓦里 ? Downata ? Dunton ? 德國巴登巴登 ? 日本湯布院 ? 英國巴斯 ? ………… 研究內(nèi)容： 發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展階段 案例共通性： 1. 臨近城市群 2. 擁有核心的溫泉資源 3. 發(fā)展歷程及核心驅(qū)動力 4. 發(fā)展模式 世聯(lián)對世界一流溫泉度假區(qū)成功案例進(jìn)行了深入的研究分析，總結(jié)出 5種核心驅(qū)動力模式及其代表案例 國外： ? Blue Lagoon ? 捷克卡羅維瓦里 ? Downata ? Dunton ? 德國巴登巴登 ? 日本湯布院 ? 英國巴斯 ? ………… 多重 資源驅(qū)動 深度開發(fā) 驅(qū)動 特殊產(chǎn)業(yè) 驅(qū)動 文化產(chǎn)業(yè) 驅(qū)動 溫泉資源 廣度開發(fā) 驅(qū)動 ?Blue Lagoon ?捷克卡羅維瓦里 ?Downata ?德國巴登巴登 ?日本湯布院 ?英國巴斯 ?Dunton Downata溫泉度假區(qū) —— 以滿足家庭及團(tuán)隊(duì)客戶為主 ? 區(qū)位： 位于愛達(dá)荷州（Idaho）， Downey ? 距離： 1. Downey 鎮(zhèn) 5公里 2. Logan，猶他州 88公里 3. Pocatello72公里 4. 鹽湖城 192公里 ? 基本參數(shù)： 1. 水溫： （ 109F） 2. 出水量： 450立方 /天 溫泉含量及檢驗(yàn)報(bào)告得到愛達(dá)荷州水資源研究院及國家水資源局雙重認(rèn)證。k International Airport 深度開發(fā)驅(qū)動 深度開發(fā)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 德國巴登巴登 —— 德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花” 是對這個(gè)城市最生動的描述 ?區(qū)位： 位于德國黑森林西北部的邊緣上的奧斯河谷中 ?水溫： 湯 池水 溫 徘徊 于攝氏 十八度至三十八度 。 俄國作家陀斯妥耶夫斯基曾在這里通宵達(dá)旦的狂賭，結(jié)果輸?shù)靡粩⊥康亍? 珠三角地區(qū)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為旅游消費(fèi)提供了基礎(chǔ) ?珠三角作為中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，人均 GDP將近 1萬美元。 ?自駕游中，短假過夜旅游占重要比例。 ?對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目具有較高的忠誠度。 珠三角會議市場需求旺盛，且時(shí)間上集中于第四季度 ?全球背景： 目前全球會議旅游收入約為 2200億美元以上，并且將以每年 8％至10％的速度遞增 ?珠三角現(xiàn)實(shí)： 目前世界500強(qiáng)有 200多家 落戶廣東，加上設(shè)在香港和珠三角的亞洲區(qū)總部及分支機(jī)構(gòu)等，珠三角完全有機(jī)會成為世界各跨國公司商務(wù)會議集中地 ?CASE： 世界 500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪每年在深圳香格里拉大酒店召開會議的費(fèi)用接近 100萬 ? 珠三角濱海度假區(qū)會議市場現(xiàn)狀 ：會議銷售情況普遍較好，旺季集中在游客量較少的年底 區(qū)域度假市場有效需求 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游區(qū)位優(yōu)勢明顯 惠州“百里生態(tài)旅游長廊”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)。 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會所投資周末度假在大珠三角市場的機(jī)會 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香港 珠三角 珠三角 香港 珠三角 其他市場 其他市場 其他市場 旅行團(tuán) 旅行團(tuán) 個(gè)人游 個(gè)人游 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟期 商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 非商務(wù) 現(xiàn)狀 后期 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟 ?案例顯示，個(gè)人游（包含自駕游）客戶在忠誠度、停留時(shí)間、消費(fèi)能力和置業(yè)可能性上均高于團(tuán)隊(duì)客戶。反映大趨勢，而非精確數(shù)值。 度假地選擇： 100300公里的黃金距離，惠州具備作為度假區(qū)的空間優(yōu)勢 15%68%17% 1 0 0 公里1 0 0 3 0 0〉3 0 00 . 4 40 . 4 78 . 2 8 %0 . 0 0 0 . 1 0 0 . 2 0 0 . 3 0 0 . 4 0 0 . 5 0會不一定不會會 不一定 不會?對于自駕車游客來講，100300公里是他們認(rèn)為最適當(dāng)?shù)木嚯x?？梢?，區(qū)位本身不存在不利因素。 18%30%35%38%40%60%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%主題包裝景觀設(shè)計(jì)文化性休閑設(shè)施人性化服務(wù)生態(tài)保護(hù)8%30%36%40%48%76%0% 20% 40% 60% 80%購物主題娛樂康體民俗美食自然風(fēng)光度假區(qū)的產(chǎn)品偏好選擇排序 度假區(qū)的特色選擇排序 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場度假偏好 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8%13%31%58%75%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價(jià)比娛樂性觀賞性舒適性參與性 性價(jià)比 娛樂性 觀賞性 舒適性資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場度假偏好 3 對度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?70%的伴侶選擇為朋友， 40%為家庭成員。 繁忙緊張的生活節(jié)奏，促生了對短假利用時(shí)間和空間的矛盾 ?是在生活地休息購物？還是短途出游？大多數(shù)人在二者之間掙扎，是珠三角目標(biāo)人群普遍的假日生活現(xiàn)狀。 對度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡單疊加，而是綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗(yàn)空間 ?對異質(zhì)文明的好奇 ?視野的開闊和見識增長、自我提高 ?對現(xiàn)實(shí)生活的逃逸、反思和整理 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 潛在的其他需求 復(fù)合需求高品質(zhì)購物 養(yǎng)生保健美食享受親子活動放松發(fā)呆 親近自然商務(wù)會議家庭聚會本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 珠三角城市群根據(jù)承擔(dān)功能不同劃分為三大都市區(qū)，形成各具特色，協(xié)調(diào)共進(jìn)的多元化發(fā)展格局 根據(jù)休閑度假市場的一般規(guī)律，大珠三角整體已經(jīng)進(jìn)入度假臵業(yè)階段 休閑度假市場發(fā)展的一般規(guī)律： ?現(xiàn)在深圳離惠州也不遠(yuǎn)，而且房價(jià)不高，放一套別墅在這里，周末的時(shí)候就過來坐坐 ?這邊資源很好，離城市也不遠(yuǎn)，升值潛力很大，未來像這樣的別墅會越來越少 —— 根據(jù)湯泉半島客戶訪談資料整理 珠三角一體化趨勢加深，生活水平不斷提升 度假需求逐漸轉(zhuǎn)化為實(shí)際臵業(yè)需求，大珠三角臵業(yè)觀已經(jīng)形成 珠三角城際交通系統(tǒng)日益發(fā)達(dá)，城市之間交往日益密切，城界日益消失，跨區(qū)域臵業(yè)變得普遍 廣惠高速 環(huán)大亞灣高速 金海灣 第二居所：如惠州金海灣；吸引大量深圳、惠州休閑度假客戶 在大廣州，跨區(qū)域臵業(yè)非常普遍 湯泉半島成交客戶分析深圳96%惠州1%珠三角1%博羅2%深圳 惠州 博羅 珠三角合生高爾夫莊園成交客戶分析廣州2%珠三角其他區(qū)域15%惠州24% 深圳59%深圳 惠州 廣州 珠三角其他區(qū)域珠三角中高端客戶是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體，臵業(yè)能力十分雄厚 ?由于距離和成本因素，在本區(qū)域臵業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬4 0 萬 6 0 萬6 0 萬 1 0 0 萬1 0 0 萬以上?珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假臵業(yè)購買力 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會所投資周末度假大珠三角度假置業(yè)觀下 深入挖掘旅游地產(chǎn)在珠三角全局中的發(fā)展機(jī)會 未來的競爭視野，必須脫離惠州的局限，鎖定整個(gè)大珠三角區(qū)域 …… 對珠三角度假物業(yè)的掃描 —— 市場上度假物業(yè)可分為碧桂園模式、東海岸模式和天麓模式 東海岸模式 （輕資源型） 天麓模式（核心資源型 ） 碧桂園模式 （近郊概念型） 城市擠壓型白領(lǐng)客戶 產(chǎn)品升級型，普通度假養(yǎng)老型客戶 頂級富豪，資源占有型客戶 依托極為強(qiáng)勢的資源及配套，樹立市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，自我中心化，自我定價(jià) 代表項(xiàng)目： 華僑城天麓、萬科天琴灣、僑鑫從都 具備一定的資源，主要依托于大型城市，以資源整合內(nèi)部配套建立度假氛圍，樹立大社區(qū)形象 代表項(xiàng)目： 萬科東海岸、金海灣、錦繡山河 批量販賣資源，缺乏真正意義的大手筆，以性價(jià)比為噱頭，淪為城郊白領(lǐng)通勤社區(qū) 代表項(xiàng)目： 碧桂園系列、金地荔湖城 南沙碧桂園 ： “均價(jià) 4600元 /m2，一線山景電梯洋房” 47萬，別墅 +洋房 銷售價(jià)格：洋房價(jià)格 4980元 /㎡起，戶型為 92152㎡的二房到四房；單體別墅價(jià)格 1450015500元 /㎡，戶型為 205㎡； 度假資源： 高爾夫資源 /獅子洋江景 /酒店 主要客戶： 當(dāng)?shù)鼐用?，公?wù)員，企業(yè)員工，大量碧桂園舊業(yè)主 點(diǎn)評：高爾夫成為雞肋資源，度假主題模糊化，“度假”淪為單純的概念，項(xiàng)目度假價(jià)值驅(qū)動力不夠，難以拉動高端度假客戶，轉(zhuǎn)向低價(jià)拉動周邊剛性自住客戶，淪為低價(jià)自住盤 以 碧桂園系列 為代表的近郊概念型物業(yè)缺乏與度假的實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，在 08年淡市中該弊病表現(xiàn)更為突出 —— 依靠低價(jià)肉搏 1800020230 ﹤ 18000 城區(qū)別墅與豪華洋房價(jià)格對比 金海灣、凱旋會洋房 珠江新城別墅 800010000 ﹤ 8000 郊區(qū)別墅與豪華洋房價(jià)格對比 雅居樂天域（ 22層） 星河灣星座 綠茵島別墅 南沙濱?；▓@等 廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣 —— 碧桂園研發(fā)中心陶先生 目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅臵業(yè)者基本上看重的是低價(jià)格，很多都是小老板與城 市白領(lǐng)，對別墅的認(rèn)知度和理解不深 …… —— 珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理 “白領(lǐng)也可住別墅” “你的一生因 70萬而改變” 度假的找不到度假氣氛，居家的體驗(yàn)不到生活的便利 “平過自己起屋” 碧桂園模式 的弊病在同質(zhì)化競爭中日益突出：除 低價(jià) 外匱乏其他核心競爭力， 客戶群擴(kuò)張難度大 ，高層淪為 白領(lǐng)通勤區(qū) ? 地址：鹽田區(qū)大梅沙外環(huán)路高速公路北側(cè) ? 占地面積 : ? 總建筑面積 :40300平方米 ? 開發(fā)周期 :萬科東海岸（ 1－ 4期）分 5年開發(fā)， 2023－ 2023 ? 總戶數(shù) :200 ? 停車位 :1: ? 相關(guān)配套：風(fēng)情商業(yè)街 /會所 東海岸模式 強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境和度假氛圍的打造，母體仍然缺少核心資源，發(fā)展到后期逐漸向第一居所傾斜 一期 2023－ 2023 風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示 會所投入使用，部分用作售樓中心 風(fēng)情商業(yè)街開始招租 風(fēng)情商業(yè)街持續(xù)招租，如：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房 風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐 三期商業(yè)街仍未建設(shè)完畢 二期 2023－ 2023 三期 2023－ 2023 啟動區(qū) 風(fēng)情