【正文】 總價(jià)別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上突圍n 目前在售別墅為獨(dú)立和聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅約 160250 ㎡（總價(jià) 160250萬） ，獨(dú)立別墅約180350 ㎡（總價(jià)約 240450萬）n 銷售情況： 09年 10月推出約 80套，當(dāng)月售罄：216。 東部板塊：合景譽(yù)山國際216。216。216。 居禮潤園首期推出公寓物業(yè)，總價(jià)控制在 7090萬，且有溫泉入戶，開盤一周內(nèi)售罄216。 東方夏灣拿，美林湖和玖瓏湖打造的異域風(fēng)情產(chǎn)品受到客戶歡迎東方夏灣拿拉丁風(fēng)情美林湖南加州西班牙玖瓏湖蘇格蘭小鎮(zhèn)大廣州休閑度假市場(chǎng)特征 3： 與市區(qū)大環(huán)境形成差異化的產(chǎn)品（純粹的異域風(fēng)情）拉動(dòng)客戶前來置業(yè) 南加州風(fēng)格廣州市場(chǎng)上沒有，客戶來看了都覺得很新鮮，很喜歡。6個(gè)溫泉酒店216。 南沙板塊一小時(shí)交通圈半小時(shí)交通圈南沙板塊濱?；▓@南沙碧桂園 南沙奧園逸濤花園翡翠綠洲碧桂園假日半島東部板塊花都板塊 美林湖玖瓏湖綠城桃花源金碧御水山莊天湖峰境花都頤和山莊逸泉山莊珠光流溪御景居禮潤園 富力泉天下上城灣畔東方夏灣拿從化板塊金地荔湖城鳳凰城恒大山水城錦繡新天地合景譽(yù)山國際綠野山莊中信山語湖佛山北部板塊麗日天鵝湖山水莊園綠湖愛倫堡香格里拉天安鴻基千葉花園明月山溪佛山北部板塊：山水資源優(yōu)越，大盤云集于兩大旅游區(qū)，主要吸引佛山（三水）本地客戶，對(duì)廣州客戶吸引力有限n 佛山北部資源型大盤主要集中在云東海、南國桃園兩大旅游區(qū)內(nèi)，隨著廣佛一體化的進(jìn)程進(jìn)一步受到廣州客戶關(guān)注216。 佛山北部板塊216。僑鑫從都項(xiàng)目亞運(yùn)馬術(shù)賽馬場(chǎng)從化溫泉養(yǎng)生谷溫泉鎮(zhèn)本項(xiàng)目n 廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？圍繞從化溫泉資源區(qū)的高端化進(jìn)程已經(jīng)開始，區(qū)域在大廣州層面的價(jià)值明顯高于從化層面，本項(xiàng)目必然要以大廣州為發(fā)展支撐。 廣從輕軌全長(zhǎng)將達(dá) ，起始點(diǎn)分別是廣州流花火車站和從化 “ 新溫泉 ” 度假區(qū)從片區(qū)規(guī)劃看，項(xiàng)目區(qū)域不但是從化旅游重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，更是從化高端物業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一n 根據(jù)從化市住宅布點(diǎn)規(guī)劃，居住用地空間結(jié)構(gòu)為一心，兩軸，三片 。 街北高速、京珠高速、北三環(huán)（目前正是前期準(zhǔn)備階段）連接至花都區(qū)216。 空港新城216。 一個(gè)主中心：疏解密度，改善人居216。n 房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要推動(dòng)力，而對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整也將在政策上進(jìn)一步放開高端物業(yè)；n 隨著通脹預(yù)期的增強(qiáng)，高端物業(yè)的保值升值作用將進(jìn)一步被看好；n 廣州高端物業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)力足，多個(gè)高品質(zhì)高端項(xiàng)目得到客戶青睞。通脹易發(fā)階段宏觀經(jīng)濟(jì)與通脹的關(guān)系研究通脹壓力越來越大n 廣州經(jīng)濟(jì) 08年受金融海嘯影響，進(jìn)入下行調(diào)整階段， GDP增速顯著放緩，但隨著政策的調(diào)控，目前已迅速復(fù)蘇n 在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過程中， 房地產(chǎn)投資占 GDP比例的增速逐步增加，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)作用， 房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過程中功不可沒資料來源： 廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)廣州市 2023年 —2023 年單季度房地產(chǎn)投資占 GDP比例廣州經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)調(diào)整階段已迅速復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中功不可沒廣州市 2023年第 4季度 —2023 年單季度 GDP當(dāng)年同期增長(zhǎng)率變化圖廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，成交量顯著回升，高端市場(chǎng)表現(xiàn)突出n 09年全年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為 ㎡ ，同比上漲 ％，成交均價(jià)達(dá) 9346元 /平方米，同比漲 %，中心六區(qū)房?jī)r(jià)高達(dá) 11883元 /平方米，同比漲 % n 多個(gè)頂端、高端項(xiàng)目獲得熱銷，玖瓏湖、匯景新城、星河灣單日成交高達(dá) 10億元數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管理局信息發(fā)布2023年、 2023年廣州新建商品房住宅每月成交價(jià)、量走勢(shì)圖價(jià)量齊升政策上， 2023年廣州政府將放開高端住宅市場(chǎng)發(fā)展n 2023年 3月 7日，謝曉丹提出 “ 針對(duì)不同收入階層的群體給予差異化的住房供應(yīng)和消費(fèi)政策 ” ，即 “ 保障低端、支持中端、 放開高端 ”216。—— 打造大廣州郊區(qū)的 “ 匯景新城 ” ??！本項(xiàng)目的整體思路：核心問題分解如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？如何準(zhǔn)確定位，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？—— 打造大廣州郊區(qū)的 “ 匯景新城 ” ！！ 項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？ 在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有了清晰認(rèn)識(shí)之后，項(xiàng)目應(yīng)該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來贏得激烈的競(jìng)爭(zhēng)？如何通過定位體系構(gòu)建國際化休閑豪宅的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開發(fā)帶來什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在客戶來源、類型？依托是什么？n 廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？n 大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？n 怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？n 大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來怎樣的競(jìng)合要求？如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開發(fā)帶來什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在客戶來源、類型？依托是什么？n 廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？n 大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？n 怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？n 大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來怎樣的競(jìng)合要求？隨著通脹預(yù)期增強(qiáng)，高端物業(yè)市場(chǎng)保值升值作用將進(jìn)一步被看好n 隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，寬松的貨幣政策引發(fā)市場(chǎng)對(duì) 通脹 擔(dān)憂。 預(yù)計(jì)總投資 80億元 ，首期投資 50億元 預(yù)計(jì) 2023年底完工，將成為亞運(yùn)會(huì)的高端接待配套；216。僑鑫集團(tuán)以房地產(chǎn)為龍頭，投資涉及金融、科技、酒店、餐飲、教育、傳媒、健康、生態(tài)旅游和會(huì)展等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍及中國的廣東、北京、上海、香港以及澳大利亞的悉尼、布里斯班等地 …… 。 別墅 +多層 +小高層216。街東高速（規(guī)劃）街東高速（規(guī)劃）增從高速（規(guī)劃）增從高速（規(guī)劃）鄉(xiāng)道（規(guī)劃）鄉(xiāng)道（規(guī)劃）溫泉出口街東增從交匯立交中田出口105國道國道項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊溫泉鎮(zhèn)從化溫泉旅游度假區(qū)從都國際會(huì)議中心從都國際會(huì)議中心中大南方學(xué)院資源條件：自身山水資源條件價(jià)值在大廣州范圍內(nèi)并不稀缺，但整體可塑性較強(qiáng)n 用地保留了最原始的自然地形地貌，中部有較大面積的水庫，與山體形成一定的山水資源景觀，除此以外沒有其他價(jià)值資源（特別是 現(xiàn)狀溫泉資源缺失 ），但整體可塑性較強(qiáng)；n 廣州市區(qū)周邊（花都、增城、清遠(yuǎn)、三水等）不缺乏優(yōu)越的山水資源環(huán)境區(qū)域，項(xiàng)目資源不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。n 項(xiàng)目不在現(xiàn)有及規(guī)劃的溫泉旅游度假節(jié)點(diǎn)內(nèi)，但與主要功能節(jié)點(diǎn)之間聯(lián)系緊密：216。 至從化市區(qū)：約 10分鐘 車程。謹(jǐn)呈：從化平崗項(xiàng)目從化平崗項(xiàng)目發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問報(bào)告發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問報(bào)告合富輝煌（中國）房地產(chǎn)有限公司合富輝煌（中國）房地產(chǎn)有限公司2023年年 4月月項(xiàng)目發(fā)展理解 —— 我們的研究從項(xiàng)目基本屬性開始 ……生態(tài)環(huán)境 流溪河森林公園區(qū)位條件：區(qū)域認(rèn)知度高，郊區(qū)休閑價(jià)值（主要是溫泉資源）具有大廣州的區(qū)域?qū)傩约拜椛淞 位于有廣州后花園之稱的從化溫泉旅游區(qū)內(nèi)，是廣州重要的休閑度假旅游區(qū)之一，區(qū)域認(rèn)同度及認(rèn)知度高；n 雖然處在廣州遠(yuǎn)郊，但區(qū)域與主要城市節(jié)點(diǎn)之間的交通聯(lián)系緊密：216。本項(xiàng)目區(qū)位條件：地塊進(jìn)入性不足，但利用道路規(guī)劃可有效提升地塊 “大隱于市 ” 的區(qū)位價(jià)值n 現(xiàn)狀通達(dá)性不足，但未來可形成 “曲徑通幽 ” 的進(jìn)入交通：216。 至從化市區(qū)：約 15分鐘 車程；216。BAA點(diǎn)視線B點(diǎn)視線廣州周邊區(qū)域自然資源條件開發(fā)條件：規(guī)模大、開發(fā)靈活性高，但中低密度住宅大盤指標(biāo)條件有進(jìn)行調(diào)整的可能n 雖然建筑限高 50m，但 整體用地坡度不大情況下，可實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)的靈活組合：216。 多層 +小高層n 公建配套指標(biāo)、用地性質(zhì)及容積率等都為中低密度住宅大盤的指標(biāo)條件；n 現(xiàn)有指標(biāo)條件與發(fā)揮區(qū)域休閑價(jià)值之間存在錯(cuò)位（特別是休閑功能及設(shè)施配置），根據(jù)定位有進(jìn)行調(diào)整的可能。 “ 要么不做，做就要做最好 ” ，這是僑鑫集團(tuán)永恒的發(fā)展理念。 規(guī)劃廣州及區(qū)域性的重要會(huì)議，甚至是一些 國際會(huì)議 將會(huì)移師從都國際會(huì)議中心進(jìn)行。n 從經(jīng)濟(jì)周期上看，目前我國經(jīng)濟(jì)處于從復(fù)蘇走向繁榮的第五階段。 保障低端：加大保障性安居工程建設(shè) ,今年保障性住房新開工 300萬㎡，預(yù)計(jì)可提供 4萬套216。從化是廣州的 “ 后花園 ” ，但發(fā)展一直在低位徘徊，形象及檔次亟待提升n 從化經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且近年來占經(jīng)濟(jì)總量的比例不斷增大，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要驅(qū)動(dòng)力；n 圍繞創(chuàng)建 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 的目標(biāo)， 2023年從化成功舉辦中國廣州 六個(gè)副中心：主城區(qū)人口和功能疏解的主要承接地，市域產(chǎn)業(yè)基地，具有較強(qiáng)綜合服務(wù)功能 ， 從化是副中心之一n 重點(diǎn)新城區(qū)開發(fā)216。 黃閣新城、海港新城216。 G105 連接至白云區(qū)n 廣從輕軌216。n 常住需求物業(yè)將集中在從化南部與廣州相接的區(qū)域（也將對(duì)廣州城區(qū)外溢的常住需求形成截流），而項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的溫泉鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)定位為全國的休閑度假地產(chǎn)圣地，將依托周邊旅游資源開發(fā)高端物業(yè)為主。n 從化是廣州 “ 后花園 ” ，但發(fā)展一直在低位徘徊，市場(chǎng)容量有限，僅依靠從化難以形成對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的有力支持；n 從化定位提升（廣州城市副中心）以及亞運(yùn)會(huì)契機(jī)，拉開了從化溫泉區(qū)的高端化、國際化發(fā)展序幕，區(qū)域建設(shè)發(fā)展面貌將得到明顯提升；n 從片區(qū)規(guī)劃看，從化南部以發(fā)展常住需求物業(yè)為主（將對(duì)廣州城區(qū)外溢的常住需求形成截流），而離廣州市區(qū)位置更遠(yuǎn)的但環(huán)境優(yōu)越的溫泉區(qū)（本項(xiàng)目區(qū)域），則是發(fā)展輻射大廣州高端物業(yè)的重要區(qū)域之一。 花都板塊216。 南國桃園 —— 區(qū)域發(fā)展成熟，設(shè)施豐富完善，吸引力強(qiáng)，項(xiàng)目多依賴區(qū)域配套，但區(qū)域發(fā)展以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限216。高爾夫球場(chǎng)216。—— 美林湖銷售人員黃先生 買來度假的別墅，當(dāng)然希望帶有休閑度假的味道了，不喜歡太死板的風(fēng)格，有點(diǎn)異域風(fēng)情就很不錯(cuò)。 富力泉天下的公寓采取溫泉入戶的創(chuàng)新亮點(diǎn)，總價(jià)控制，附加值高，開盤當(dāng)天即售罄大廣州休閑度假市場(chǎng)特征 5：總價(jià)控制的公寓 /洋房物業(yè)受到度假投資客戶歡迎，有資源亮點(diǎn)的產(chǎn)品溢價(jià)空間大大廣州休閑度假市場(chǎng)中項(xiàng)目公寓供應(yīng)和銷售情況大廣州休閑度假市場(chǎng)特征 6：后續(xù)供應(yīng)充足，以花都和從化后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈n 大廣州休閑度假物業(yè)可估測(cè)后續(xù)超過 8萬畝南沙板塊東部板塊花都板塊 從化板塊佛山北部板塊n 大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？n 交通便捷： 客戶心理承受車程距離多在 1小時(shí)內(nèi)，且對(duì)交通狀況有一定要求；n 大盤模式成熟： 區(qū)域特色多樣化和項(xiàng)目自身內(nèi)部配套共同形成綜合吸引力；n 產(chǎn)品特色： 純粹的異域風(fēng)情與市區(qū)形成差異化的產(chǎn)品對(duì)客戶產(chǎn)生較大吸引；n 客戶精明： 別墅客戶較為實(shí)際及精明，消費(fèi)重視性價(jià)比，對(duì)總價(jià)敏感；n 公寓 /洋房銷售理想： 低總價(jià)受到客戶青睞，有資源亮點(diǎn)的產(chǎn)品溢價(jià)空間大；n 后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈： 花都、從化后續(xù)供應(yīng)大，針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)策略是突圍之道。 居禮潤園216。 花都板塊：玖瓏湖216。 南沙板塊：濱?；▓@一小時(shí)交通圈半小時(shí)交通圈南沙板塊濱海花園南沙碧桂園 南沙奧園逸濤花園翡翠綠洲碧桂園假日半島東部板塊花都板塊 美林湖玖瓏湖桃花源金碧御水山莊天湖峰境頤和山莊逸泉山莊珠光流溪御景居禮潤園 富力泉天下上城灣畔東方夏灣拿從化板塊金地荔湖城鳳凰城恒大山水城錦繡新天地合景譽(yù)山國際綠野山莊佛山北部板塊麗日天鵝湖山水莊園綠湖愛倫堡香格里拉天安鴻基千葉花園中信山語湖明月山溪競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系的結(jié)構(gòu)化分析 通過對(duì)市場(chǎng)上在售典型項(xiàng)目的固有價(jià)值和 可塑價(jià)值的對(duì)比分析，充分挖掘競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特征和規(guī)律，綜合分析本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)反應(yīng)，并明確本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力固有價(jià)值可塑價(jià)值區(qū)域條件企業(yè)品牌項(xiàng)目規(guī)模社區(qū)主題產(chǎn)品開發(fā)社區(qū)服務(wù)水平物業(yè)類型主力戶型配套設(shè)施建筑園林競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系資源條件內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 1：居禮潤園固有價(jià)值：溫泉資源n 區(qū)位： 從化，距廣州市區(qū)中心約 60分鐘車程n