淄博利群地塊策劃報告之項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告-wenkub
2023-04-07 10:25:39 本頁面
【正文】 位概念策劃178。同時，項目規(guī)模較大，展示性較差，使得本項目個性突出，優(yōu)劣分明。商業(yè)氛圍濃厚，人流較大。目前工程拆遷工作已經(jīng)展開。項目四至項目的東面：低層住宅，破舊，無商業(yè)氛圍。項目的北面：項目西北是美食街商場東路，有淄博商廈，商業(yè)房，其中，美食街人流量非常大，商業(yè)氛圍濃厚，是區(qū)域最繁華地段；商場東路人流量相對較小，商業(yè)氛圍較淡。總體策略基于上述分析，建議本項目總體策略為“抓住機會、發(fā)揮優(yōu)勢、突破劣勢”的強勢策略，凸顯核心商圈商業(yè)的優(yōu)質(zhì)形象，以項目新商業(yè)概念的特色吸引人流，樹立本項目獨特新形象，成為人們在本商業(yè)區(qū)行為活動的識別標志符。 新的商業(yè)理念——因此，在泛商業(yè)時代，我們要做復合商業(yè)，本項目應(yīng)該：“開創(chuàng)獨特的商業(yè)語言，尋求與目標市場極富人性的對話的體驗”178?！埃停粒蹋?，應(yīng)該是休閑度假之處，是零售業(yè)態(tài)的多元化組合，它以游樂為主，聚集了溜冰場、電影院、核心百貨商場、量販、超市等，人們到ＭＡＬＬ不是為購物而是為消遣，但不為購物而來卻會產(chǎn)生購物行為”本項目在目前的競爭氛圍中，要想突圍而出，必須凸顯本項目特色——“現(xiàn)代特色，領(lǐng)先概念”，最大限度的挖掘項目的價值，使本項目不僅成為本區(qū)域新的人流、物流中心，更成為本區(qū)域最具特色的代表商城。定位大眾市場。中央商業(yè)區(qū)（ＣＴＤ）標志“你的世界、你的城市”（以下簡稱自建式） 拿出一部分的經(jīng)營面積引進中型品牌商家，其余面積自行組建一個特色鮮明的主題商場，即：圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強化消費者特定的購物意識，形成主題式商場，將同一類或與主題相關(guān)的商品集中起來，塑造出商場自身的個性，提供一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加顧客的購物興趣和意欲。借用著名商業(yè)品牌的進駐，有利于提高物業(yè)檔次。 項目定位思路項目的組成形式：核心品牌店 + 主題商場檔次定位：品牌店：定位中檔市場，以良好舒適的購物環(huán)境、豐富的商品種類以及適中的商品價位吸引大量的客流。② 分析競爭對手的優(yōu)缺點，分別從軟硬件上實現(xiàn)對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的重新整合與升級；③ 利用品牌的強勢與知名度，占有市場絕對的空白點，在市場中還沒有競爭對手的時機下，迅速占領(lǐng)市場，打開經(jīng)營局面。（2） 女人世界：女士化妝品、服裝、飾品、女性日常用品、皮具、鞋帽等市調(diào)結(jié)論：（市場調(diào)查表見附件）A、 商戶數(shù)量及規(guī)模：數(shù)量很大，尤以服裝服飾類的經(jīng)營商戶居多。滿足商場購物的同時，融入休閑、娛樂等多項功能。因為這兩種客戶是張店歷史發(fā)展的見證人，對于淄博商廈區(qū)域的逐步發(fā)展及一年年興旺是有目共睹的，所以對于在本區(qū)域購買物業(yè)或自用、或出租的投資回報是有信心的。他們對物業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)的能力和物業(yè)周圍的商業(yè)氛圍表現(xiàn)的更為關(guān)注，喜好跟風大品牌、大商家。在建筑色彩上應(yīng)以冷色調(diào)為主，但需局部明快的色彩來突出項目，通過裝飾加強商業(yè)氣氛的渲染。 超市設(shè)計建議按商家要求進行整體設(shè)計；178。 整體設(shè)計特色不足，不能建立項目差異化形象，不能提升項目品質(zhì)；178。 一層東側(cè)部分品牌店建議內(nèi)外開口，或?qū)?nèi)開口；178。人流引導178。二、環(huán)境及景觀設(shè)計要點由于本項目的建筑主體及外立面的設(shè)計和色彩都要求體現(xiàn)現(xiàn)代特色，無形之中使本項目本身就是城市一大景觀，在自身環(huán)境及景觀方面尤其要重點設(shè)計。3） 根據(jù)美食街夜間的商業(yè)活動特點，光線明亮處及聲音的來源處（高分貝）對于購物人群有很強的吸引作用，建議在本項目的幾個主要人流來向的二樓外墻裝飾燈光夜景，并在一樓的外墻或柱子上裝上特色的街燈、在西側(cè)廣場結(jié)合休閑設(shè)施設(shè)計燈光計劃。天花預留電源及電話接口。*中央空調(diào)系統(tǒng)。二、銷售前提條件工程形象進入銷售必須有工程形象進度配合，打消客戶對遠期樓花的擔憂。（配合樓體效果圖、模型）公共傳播：報紙、單張、直郵、車體廣告印刷媒體：（1）樓書、海報（2）宣傳單張（3）直郵戶外媒體：（1）銷售中心的展示（2）現(xiàn)場形象墻、燈桿旗、展板設(shè)計制作、看樓路線上的導示牌（3）主要干道廣告牌促銷活動：不同情況下的各種促銷方案的擬訂。公共傳播：（1）報紙廣告（2）電臺廣告（3）直郵廣告、單張（4）車體印刷媒體：所有印刷品戶外媒體：視具體情況增加、調(diào)整；促銷活動：結(jié)合活動營銷，不同情況下的各種促銷方案的擬訂。戶外媒體：戶外媒體視廣告主題修正及時更改促銷活動：結(jié)合活動營銷，不同情況下的各種促銷方案的擬訂。業(yè)務(wù)配合：有針對性的人員推廣和促銷活動銷售推廣構(gòu)思第一步靠通暢認知渠道來集聚項目人氣。銷售工作總體流程表 售樓處示范環(huán)境賣場包裝銷售人員銷售現(xiàn)場展銷處 口碑銷售質(zhì)素銷售渠道成交 集聚人氣 現(xiàn)場經(jīng)過看鋪優(yōu)惠方式吸引禮品派送看樓渠道資料準備物料準備現(xiàn)場包裝關(guān)系建立集聚人氣認知渠道銷售時機信息渠道報刊廣告炒作文章路牌資料廣告展銷會附件：家居類與女人世界相關(guān)商業(yè)的市場調(diào)查表調(diào)查范圍商家數(shù)量經(jīng)營面積（主流）平均租金水平（使用面積）客戶需求經(jīng)營方式對本項目的認同度共青團西路沿街服裝14家鞋8家20㎡125元/㎡富麗商城服裝74家；化妝品30家左右；床上用品12家；工藝品、禮品25家左右；25㎡50元/㎡月依賴專業(yè)市場個體經(jīng)營為主感興趣的占40％主要是認為地段好大富豪燈飾市場共計29家200㎡左右35～50元/㎡40 伙 / 伴 / 關(guān) / 系 專
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