淄博利群地塊策劃報(bào)告之項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告-wenkub
2023-04-07 10:25:39 本頁(yè)面
【正文】 位概念策劃178。同時(shí)，項(xiàng)目規(guī)模較大，展示性較差，使得本項(xiàng)目個(gè)性突出，優(yōu)劣分明。商業(yè)氛圍濃厚，人流較大。目前工程拆遷工作已經(jīng)展開。項(xiàng)目四至項(xiàng)目的東面：低層住宅，破舊，無(wú)商業(yè)氛圍。項(xiàng)目的北面：項(xiàng)目西北是美食街商場(chǎng)東路，有淄博商廈，商業(yè)房，其中，美食街人流量非常大，商業(yè)氛圍濃厚，是區(qū)域最繁華地段；商場(chǎng)東路人流量相對(duì)較小，商業(yè)氛圍較淡。總體策略基于上述分析，建議本項(xiàng)目總體策略為“抓住機(jī)會(huì)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、突破劣勢(shì)”的強(qiáng)勢(shì)策略，凸顯核心商圈商業(yè)的優(yōu)質(zhì)形象，以項(xiàng)目新商業(yè)概念的特色吸引人流，樹立本項(xiàng)目獨(dú)特新形象，成為人們?cè)诒旧虡I(yè)區(qū)行為活動(dòng)的識(shí)別標(biāo)志符。 新的商業(yè)理念——因此，在泛商業(yè)時(shí)代，我們要做復(fù)合商業(yè)，本項(xiàng)目應(yīng)該：“開創(chuàng)獨(dú)特的商業(yè)語(yǔ)言，尋求與目標(biāo)市場(chǎng)極富人性的對(duì)話的體驗(yàn)”178?！埃停粒蹋?，應(yīng)該是休閑度假之處，是零售業(yè)態(tài)的多元化組合，它以游樂為主，聚集了溜冰場(chǎng)、電影院、核心百貨商場(chǎng)、量販、超市等，人們到ＭＡＬＬ不是為購(gòu)物而是為消遣，但不為購(gòu)物而來(lái)卻會(huì)產(chǎn)生購(gòu)物行為”本項(xiàng)目在目前的競(jìng)爭(zhēng)氛圍中，要想突圍而出，必須凸顯本項(xiàng)目特色——“現(xiàn)代特色，領(lǐng)先概念”，最大限度的挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，使本項(xiàng)目不僅成為本區(qū)域新的人流、物流中心，更成為本區(qū)域最具特色的代表商城。定位大眾市場(chǎng)。中央商業(yè)區(qū)（ＣＴＤ）標(biāo)志“你的世界、你的城市”（以下簡(jiǎn)稱自建式） 拿出一部分的經(jīng)營(yíng)面積引進(jìn)中型品牌商家，其余面積自行組建一個(gè)特色鮮明的主題商場(chǎng)，即：圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)，形成主題式商場(chǎng)，將同一類或與主題相關(guān)的商品集中起來(lái)，塑造出商場(chǎng)自身的個(gè)性，提供一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加顧客的購(gòu)物興趣和意欲。借用著名商業(yè)品牌的進(jìn)駐，有利于提高物業(yè)檔次。 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目的組成形式：核心品牌店 + 主題商場(chǎng)檔次定位：品牌店：定位中檔市場(chǎng)，以良好舒適的購(gòu)物環(huán)境、豐富的商品種類以及適中的商品價(jià)位吸引大量的客流。② 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)缺點(diǎn)，分別從軟硬件上實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的重新整合與升級(jí)；③ 利用品牌的強(qiáng)勢(shì)與知名度，占有市場(chǎng)絕對(duì)的空白點(diǎn)，在市場(chǎng)中還沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)機(jī)下，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，打開經(jīng)營(yíng)局面。（2） 女人世界：女士化妝品、服裝、飾品、女性日常用品、皮具、鞋帽等市調(diào)結(jié)論：（市場(chǎng)調(diào)查表見附件）A、 商戶數(shù)量及規(guī)模：數(shù)量很大，尤以服裝服飾類的經(jīng)營(yíng)商戶居多。滿足商場(chǎng)購(gòu)物的同時(shí)，融入休閑、娛樂等多項(xiàng)功能。因?yàn)檫@兩種客戶是張店歷史發(fā)展的見證人，對(duì)于淄博商廈區(qū)域的逐步發(fā)展及一年年興旺是有目共睹的，所以對(duì)于在本區(qū)域購(gòu)買物業(yè)或自用、或出租的投資回報(bào)是有信心的。他們對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的能力和物業(yè)周圍的商業(yè)氛圍表現(xiàn)的更為關(guān)注，喜好跟風(fēng)大品牌、大商家。在建筑色彩上應(yīng)以冷色調(diào)為主，但需局部明快的色彩來(lái)突出項(xiàng)目，通過裝飾加強(qiáng)商業(yè)氣氛的渲染。 超市設(shè)計(jì)建議按商家要求進(jìn)行整體設(shè)計(jì)；178。 整體設(shè)計(jì)特色不足，不能建立項(xiàng)目差異化形象，不能提升項(xiàng)目品質(zhì)；178。 一層?xùn)|側(cè)部分品牌店建議內(nèi)外開口，或?qū)?nèi)開口；178。人流引導(dǎo)178。二、環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)由于本項(xiàng)目的建筑主體及外立面的設(shè)計(jì)和色彩都要求體現(xiàn)現(xiàn)代特色，無(wú)形之中使本項(xiàng)目本身就是城市一大景觀，在自身環(huán)境及景觀方面尤其要重點(diǎn)設(shè)計(jì)。3） 根據(jù)美食街夜間的商業(yè)活動(dòng)特點(diǎn)，光線明亮處及聲音的來(lái)源處（高分貝）對(duì)于購(gòu)物人群有很強(qiáng)的吸引作用，建議在本項(xiàng)目的幾個(gè)主要人流來(lái)向的二樓外墻裝飾燈光夜景，并在一樓的外墻或柱子上裝上特色的街燈、在西側(cè)廣場(chǎng)結(jié)合休閑設(shè)施設(shè)計(jì)燈光計(jì)劃。天花預(yù)留電源及電話接口。*中央空調(diào)系統(tǒng)。二、銷售前提條件工程形象進(jìn)入銷售必須有工程形象進(jìn)度配合，打消客戶對(duì)遠(yuǎn)期樓花的擔(dān)憂。（配合樓體效果圖、模型）公共傳播：報(bào)紙、單張、直郵、車體廣告印刷媒體：（1）樓書、海報(bào)（2）宣傳單張（3）直郵戶外媒體：（1）銷售中心的展示（2）現(xiàn)場(chǎng)形象墻、燈桿旗、展板設(shè)計(jì)制作、看樓路線上的導(dǎo)示牌（3）主要干道廣告牌促銷活動(dòng)：不同情況下的各種促銷方案的擬訂。公共傳播：（1）報(bào)紙廣告（2）電臺(tái)廣告（3）直郵廣告、單張（4）車體印刷媒體：所有印刷品戶外媒體：視具體情況增加、調(diào)整；促銷活動(dòng)：結(jié)合活動(dòng)營(yíng)銷，不同情況下的各種促銷方案的擬訂。戶外媒體：戶外媒體視廣告主題修正及時(shí)更改促銷活動(dòng)：結(jié)合活動(dòng)營(yíng)銷，不同情況下的各種促銷方案的擬訂。業(yè)務(wù)配合：有針對(duì)性的人員推廣和促銷活動(dòng)銷售推廣構(gòu)思第一步靠通暢認(rèn)知渠道來(lái)集聚項(xiàng)目人氣。銷售工作總體流程表 售樓處示范環(huán)境賣場(chǎng)包裝銷售人員銷售現(xiàn)場(chǎng)展銷處 口碑銷售質(zhì)素銷售渠道成交 集聚人氣 現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過看鋪優(yōu)惠方式吸引禮品派送看樓渠道資料準(zhǔn)備物料準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)包裝關(guān)系建立集聚人氣認(rèn)知渠道銷售時(shí)機(jī)信息渠道報(bào)刊廣告炒作文章路牌資料廣告展銷會(huì)附件：家居類與女人世界相關(guān)商業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查表調(diào)查范圍商家數(shù)量經(jīng)營(yíng)面積（主流）平均租金水平（使用面積）客戶需求經(jīng)營(yíng)方式對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度共青團(tuán)西路沿街服裝14家鞋8家20㎡125元/㎡富麗商城服裝74家；化妝品30家左右；床上用品12家；工藝品、禮品25家左右；25㎡50元/㎡月依賴專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主感興趣的占40％主要是認(rèn)為地段好大富豪燈飾市場(chǎng)共計(jì)29家200㎡左右35～50元/㎡40 伙 / 伴 / 關(guān) / 系 專
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