地塊項目定位報告-wenkub
2022-08-31 02:11:47 本頁面
【正文】 4F：980元/ m5F：796元/ m6F：816元/ m2。銷售價格：1F：1450元/ m2F：1280元/ m3F：1380元/ m4F：1280元/ m5F：1080元/ m6F：770元/ m2。銷售價格：1F：1500元/ m2F：1500元/ m3F：1500元/ m4F：1350元/ m5F：1100元/ m6F：720元/ m2。調(diào)查發(fā)現(xiàn)均價在1000元/平方米的項目占有較大的比例，這與其它地市銷售價格還有一定的差距，如：洛陽的1700元/平方米、南陽1300元/平方米等。 供求不平衡通過幾天的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)漯河的地產(chǎn)市場存在一定的供求不平衡問題，供求不平衡的主要表現(xiàn)四個方面：一經(jīng)濟適用房供應(yīng)量過多，形成經(jīng)濟適用房和商品房供應(yīng)比例不協(xié)調(diào)之間的矛盾；二是單位集資建房過大與商品房供求之間的不平衡；三是整體市場投放量大與消費者實際需求；四是投資與居家之間比例不平衡。3．1．2 微觀環(huán)境分析一． 樓市開發(fā)特點漯河通過近階段對漯河房地產(chǎn)市場走訪調(diào)查、分析，我們發(fā)現(xiàn)漯河房地產(chǎn)市場具有以下幾個特點：規(guī)模大漯河的房地產(chǎn)市場是地級發(fā)展最快的幾個城市之一，經(jīng)過近幾年的發(fā)展取得了喜人的成績，從2001—2003年開發(fā)量、投資額、竣工量、銷售量等數(shù)據(jù)都表明漯河已經(jīng)進入大規(guī)模開發(fā)時代，當然這個大規(guī)模是城市規(guī)模、人口數(shù)量及開發(fā)量三者之間比，與省內(nèi)其它地市相比，而不是具體數(shù)值的大小。隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購買力。這三個因素的最佳結(jié)合，僅注重地段，往往是良好地段使諸多開發(fā)項目成為平庸甚至是失敗的作品。沙北東區(qū)是近幾年漯河快速發(fā)展的地段，隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤啟動，再加上項目周邊的擁有沙河優(yōu)美的自然環(huán)境和靠近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場最熱的地段之一。三是規(guī)模價值。一是景觀價值。基地位置南接沙河，交通便利，地理位置較好。1．3 周邊配套設(shè)施黃河路東段，周邊生活設(shè)施比較完善。該地塊南接沙河，河道兩邊都是不錯的視覺景觀，這一資源構(gòu)成該項目最重要的景觀價值。由于該項目占地約100余畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模。隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤等的住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使該地塊的價值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)，使其有相當可觀的價值上升空間。該地塊并非是一流的或長期看好的居住區(qū)域。目前，擺在開發(fā)商面前的是在商品住宅的開發(fā)建設(shè)中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)上下功夫。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個，如：松江新城、文萃江南、雙匯國際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開源森林山莊等。 產(chǎn)品設(shè)計新穎通過對一些樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項目在產(chǎn)品設(shè)計有很大的新穎性。二． 樓盤個案分析東都銀座香榭里花園項目概況：位于煙場花園南（原軍分區(qū)），共有18棟多層組成，總建筑面積近10萬平方米。文萃江南項目概況：項目位于柳江路西段（距107國道50米左右），總建筑開發(fā)面積26萬平方米，屬于經(jīng)濟適用房。華東世紀新城項目概況：位于海河路與嶗山路交叉口向北100米路，總建筑面積4萬平方米，共有17棟多層組成，分兩期開發(fā)，銷售行使一般。主力戶型：二室二廳：93m2；三室一廳：124 m2；三室二廳：133 m134 m135 m144 m2。銷售價格：1F：1390元/ m2F：1390元/ m3F：1390元/ m4F：1350元/ m5F：970元/ m2。主力戶型：二室二廳：85m2；三室二廳：111 m129 m2；132 m2 、140 m2 ；四室二廳：159 m2。目前還沒有進入銷售階段，據(jù)了解8月低進入正式銷售。每個方面都對該項目的開發(fā)銷售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說非常大。據(jù)了解漯河每年有20萬平方米的經(jīng)濟適用房投向市場，對于漯河這樣一個城市規(guī)模小、人口少的房地產(chǎn)市場已經(jīng)占有相當市場份額；再加上對購買經(jīng)濟適用消費者沒有任何條件限制，與普通的商品房完全一樣。而就漯河目前房地產(chǎn)市場而言可以說開發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。五是進入大盤開發(fā)時代從漯河目前的房地產(chǎn)市場小區(qū)開發(fā)規(guī)模來說，可以說漯河地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)進入大盤時。3．3．2 競爭對手房地產(chǎn)項目由于其位置的唯一性，使許多樓盤不具備真正的可比性，就客戶而言，其對一個樓盤的評價是地段、戶型、物業(yè)管理、公建配套、價格、綠化環(huán)境等要素的綜合評判，具有很大的不確定性和偶然性。雙匯國際花園、銀鴿新苑目前雖然比較偏僻，生活設(shè)施配套不齊全，但東區(qū)是漯河近幾年的重點發(fā)展，存在很大的發(fā)展和升值空間。雙匯國際花園作為漯河的龍頭企業(yè)，不但在漯河就全國、甚至世界都有較高的知名度、美譽度，經(jīng)濟實力非常強大（2003年銷售額突破100億），消費者對雙匯不但信任度非常高，而且擁有很強的感情；。Ⅲ、產(chǎn)品產(chǎn)品從營銷角度來描繪房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計、建筑標準
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