地塊項(xiàng)目定位報(bào)告-wenkub
2022-08-31 02:11:47 本頁(yè)面
【正文】 4F：980元/ m5F：796元/ m6F：816元/ m2。銷(xiāo)售價(jià)格：1F：1450元/ m2F：1280元/ m3F：1380元/ m4F：1280元/ m5F：1080元/ m6F：770元/ m2。銷(xiāo)售價(jià)格：1F：1500元/ m2F：1500元/ m3F：1500元/ m4F：1350元/ m5F：1100元/ m6F：720元/ m2。調(diào)查發(fā)現(xiàn)均價(jià)在1000元/平方米的項(xiàng)目占有較大的比例，這與其它地市銷(xiāo)售價(jià)格還有一定的差距，如：洛陽(yáng)的1700元/平方米、南陽(yáng)1300元/平方米等。 供求不平衡通過(guò)幾天的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)漯河的地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的供求不平衡問(wèn)題，供求不平衡的主要表現(xiàn)四個(gè)方面：一經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量過(guò)多，形成經(jīng)濟(jì)適用房和商品房供應(yīng)比例不協(xié)調(diào)之間的矛盾；二是單位集資建房過(guò)大與商品房供求之間的不平衡；三是整體市場(chǎng)投放量大與消費(fèi)者實(shí)際需求；四是投資與居家之間比例不平衡。3．1．2 微觀環(huán)境分析一． 樓市開(kāi)發(fā)特點(diǎn)漯河通過(guò)近階段對(duì)漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)走訪(fǎng)調(diào)查、分析，我們發(fā)現(xiàn)漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：規(guī)模大漯河的房地產(chǎn)市場(chǎng)是地級(jí)發(fā)展最快的幾個(gè)城市之一，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展取得了喜人的成績(jī)，從2001—2003年開(kāi)發(fā)量、投資額、竣工量、銷(xiāo)售量等數(shù)據(jù)都表明漯河已經(jīng)進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)代，當(dāng)然這個(gè)大規(guī)模是城市規(guī)模、人口數(shù)量及開(kāi)發(fā)量三者之間比，與省內(nèi)其它地市相比，而不是具體數(shù)值的大小。隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實(shí)現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購(gòu)買(mǎi)力。這三個(gè)因素的最佳結(jié)合，僅注重地段，往往是良好地段使諸多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為平庸甚至是失敗的作品。沙北東區(qū)是近幾年漯河快速發(fā)展的地段，隨著雙匯國(guó)際城、銀鴿新苑兩個(gè)大盤(pán)啟動(dòng)，再加上項(xiàng)目周邊的擁有沙河優(yōu)美的自然環(huán)境和靠近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)最熱的地段之一。三是規(guī)模價(jià)值。一是景觀價(jià)值?；匚恢媚辖由澈?，交通便利，地理位置較好。1．3 周邊配套設(shè)施黃河路東段，周邊生活設(shè)施比較完善。該地塊南接沙河，河道兩邊都是不錯(cuò)的視覺(jué)景觀，這一資源構(gòu)成該項(xiàng)目最重要的景觀價(jià)值。由于該項(xiàng)目占地約100余畝，具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模。隨著雙匯國(guó)際城、銀鴿新苑兩個(gè)大盤(pán)等的住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使該地塊的價(jià)值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)，使其有相當(dāng)可觀的價(jià)值上升空間。該地塊并非是一流的或長(zhǎng)期看好的居住區(qū)域。目前，擺在開(kāi)發(fā)商面前的是在商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)上下功夫。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤(pán)大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個(gè)，如：松江新城、文萃江南、雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開(kāi)源森林山莊等。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎通過(guò)對(duì)一些樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)有很大的新穎性。二． 樓盤(pán)個(gè)案分析東都銀座香榭里花園項(xiàng)目概況：位于煙場(chǎng)花園南（原軍分區(qū)），共有18棟多層組成，總建筑面積近10萬(wàn)平方米。文萃江南項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于柳江路西段（距107國(guó)道50米左右），總建筑開(kāi)發(fā)面積26萬(wàn)平方米，屬于經(jīng)濟(jì)適用房。華東世紀(jì)新城項(xiàng)目概況：位于海河路與嶗山路交叉口向北100米路，總建筑面積4萬(wàn)平方米，共有17棟多層組成，分兩期開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售行使一般。主力戶(hù)型：二室二廳：93m2；三室一廳：124 m2；三室二廳：133 m134 m135 m144 m2。銷(xiāo)售價(jià)格：1F：1390元/ m2F：1390元/ m3F：1390元/ m4F：1350元/ m5F：970元/ m2。主力戶(hù)型：二室二廳：85m2；三室二廳：111 m129 m2；132 m2 、140 m2 ；四室二廳：159 m2。目前還沒(méi)有進(jìn)入銷(xiāo)售階段，據(jù)了解8月低進(jìn)入正式銷(xiāo)售。每個(gè)方面都對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說(shuō)非常大。據(jù)了解漯河每年有20萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場(chǎng)，對(duì)于漯河這樣一個(gè)城市規(guī)模小、人口少的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)占有相當(dāng)市場(chǎng)份額；再加上對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用消費(fèi)者沒(méi)有任何條件限制，與普通的商品房完全一樣。而就漯河目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可以說(shuō)開(kāi)發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。五是進(jìn)入大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)代從漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)小區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)漯河地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)。3．3．2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性，使許多樓盤(pán)不具備真正的可比性，就客戶(hù)而言，其對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的評(píng)價(jià)是地段、戶(hù)型、物業(yè)管理、公建配套、價(jià)格、綠化環(huán)境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性和偶然性。雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑目前雖然比較偏僻，生活設(shè)施配套不齊全，但東區(qū)是漯河近幾年的重點(diǎn)發(fā)展，存在很大的發(fā)展和升值空間。雙匯國(guó)際花園作為漯河的龍頭企業(yè)，不但在漯河就全國(guó)、甚至世界都有較高的知名度、美譽(yù)度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)大（2003年銷(xiāo)售額突破100億），消費(fèi)者對(duì)雙匯不但信任度非常高，而且擁有很強(qiáng)的感情；。Ⅲ、產(chǎn)品產(chǎn)品從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)描繪房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)
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