【正文】 ，物業(yè)管理的好壞直接關(guān)系消費者的利益和對開發(fā)商的品牌評價、業(yè)內(nèi)口碑。潛在消費者對小區(qū)內(nèi)會所的偏好圖會所作為一種小區(qū)內(nèi)綜合的高檔娛樂休閑場所，已經(jīng)成為小區(qū)配套的一部分。另外，喜歡中心廣場、雕塑小品、高大樹木、假山的比例也比較高，幾乎接近或超過20%，%、%、%、%；對樓體壁畫、經(jīng)濟林木和觀賞寵物園的喜好比例比較之下比較低，%、%、%。潛在消費者對社區(qū)環(huán)境的偏好比例分布圖注：本題為多項選擇題山水、田園、園林等環(huán)境規(guī)劃一直以來是各個住宅項目，尤其是城中項目用以挖掘賣點的地方，尤其是山水環(huán)境，這源于都市人群對山水生活的渴求，一種追求寧靜、清新，遠離污染、噪音的需求；另外，中國風水學中講求“水，即是財”，有水的地方蓄積財運，這也是消費者在選擇住宅時考慮的重要因素之一。潛在消費者對車庫數(shù)量的偏好潛在消費者對車庫數(shù)量的偏好比例分布圖私家車逐漸走入尋常百姓家，對車位的要求也就越來越高。潛在消費者對購買住宅的陽臺形式的偏好比例分布圖如果說窗戶是居者心靈的躍動，那么陽臺則是居者的眼睛，它會直接關(guān)乎居者的采光、通風情況和與外界自然的對話。潛在消費者對購買住宅開放式廚房的偏好潛在消費者對購買住宅的廚房形式偏好程度比例分布圖由于中國飲食講求煎、炒、烹、炸，油煙較大，所以國內(nèi)的廚房一直以來普遍是封閉式的，但隨著西方文化的熏陶和吸收，越來越多的消費者希望體會到西方那種廚房與客廳融于一體、圍坐壁爐邊喝茶的浪漫風情，所以在本次調(diào)查中，選擇“喜歡” %，其中選擇“非常喜歡”%；相比之下，選擇“不喜歡”的比例不到30%，%。本次調(diào)研結(jié)果顯示：選擇三房的消費比例最高，%，其中對三室兩廳兩衛(wèi)的需求比例最高，%，%，%，充分體現(xiàn)了消費者對改善居住環(huán)境的需求的迫切和需求潛力之大；值得注意的是對四室兩廳兩衛(wèi)的需求比例高于兩室兩廳一衛(wèi)的需求比例，因此在做大戶型存在較大的消費者支撐，而偏小的戶型反而不一定有足夠支撐。所以從上表可以看出，選擇歐美風格的僅占23%，更多的人群選擇了現(xiàn)代簡約，比例為66%，而選擇中式或民族風格的也有11%。抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級%；%。潛在消費者對購買住宅的樓型的偏好潛在消費者對購買住宅的樓型的偏好比例分布圖住宅按照樓型可以分為多層、小高層、高層、別墅四種。 潛在消費者對住宅總面積及各個功能間面積的偏好潛在消費者對住宅總面積及各個功能間面積的偏好表總面積70平米以下 7190平米 91110平米111130平米131160平米161200平米201平米以上比例%%%%%%%各功能房間的面積10㎡1015㎡1620㎡2125㎡2630㎡3135㎡35㎡以上主臥%%%%%%%次臥%%%%%%——客臥%%%%%%——兒童房%%%%——————客廳%%%%%%%餐廳%%%%%%——廚房%%%%%————衛(wèi)生間%%%%——————陽臺%%%%%%——儲藏室%%%%%%——書房%%%%%——+——保姆房%%%%%————根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對總面積大小的偏好集中在91130平方米之間，%，%，其次選擇為111130平方米的，%；選擇131160平方米的比例也不容忽視，%。 潛在消費者對購買錯誤！未找到索引項。陽臺的形式是住宅建筑風格體現(xiàn)的一個重要方面，對各種陽臺形式的偏好情況如上圖：%的消費者喜歡270度觀景陽臺，%的消費者選擇了弧形陽臺，%的消費者選擇了半圓形陽臺， %的消費者選擇了老式方形陽臺，%。%，需要兩個車庫的比例也較高，%，%。體現(xiàn)在上圖中，%，位居首位；其次是立體綠化，%；其他如田園環(huán)境和社區(qū)公園的偏好比例都比較低。潛在消費者對生態(tài)社區(qū)配套的偏好圖注：該題為多項選擇題在“您認為生態(tài)社區(qū)應具有哪些配套設施”的回答中，消費者的環(huán)保意識逐漸增強，對污水處理系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、垃圾分類處理系統(tǒng)、噪音控制系統(tǒng)和環(huán)保監(jiān)控系統(tǒng)等五個系統(tǒng)的選擇比例均超過6成，%，其次是噪音控制系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)，%，%，可以看出越來越多的消費者開始關(guān)注和生態(tài)環(huán)境的和諧。本次調(diào)研的結(jié)果顯示，認為社區(qū)內(nèi)不應該有會所的僅為5%，相反，認為應該有會所的比例為51%，認為無所謂有無的比例為44%。從下圖中得到：選擇“開發(fā)商聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司管理”的占43%，依然是人們心目中的理想方式；其次是選擇“開發(fā)商自建物業(yè)管理公司”，比例為37%；“業(yè)主自行管理”作為這幾年才開始起步的物業(yè)管理方式發(fā)展很快，比例達到20%。潛在消費者采用貸款時能承受的最高首付額度潛在消費者采用貸款時能承受的最高首付額度比例分布圖由于愿意在城中購買住宅的潛在消費者可以承受的最高總價集中在1630萬元之間，根據(jù)目前貸款首付比例需要在3成以上，所以其首付額度至少應該在510萬之間或以上。從上圖可以看出，能承受的車庫最高總價在5萬以下的比例最高，%；其次是能承受的車庫最高總價在610萬的比例，%；%；比例最低的是能承受總價在1620萬的車庫。 調(diào)查結(jié)果顯示，消費者獲取房地產(chǎn)信息的媒體來源排名前四位的依次分別是報紙、電視、親友推薦、房展促銷活動，其中報紙的提及率最高，%；其次是電視，提及率都超過了50%，%；親友介紹及售樓中心咨詢的提及率也比較高，%%，不容忽視。說明媒體影響度比較有限，開發(fā)商還是應該用實際的、性價比高的產(chǎn)品來吸引消費者的眼球。1． 項目自身分析: 項目地塊情況序號項目內(nèi)容1名稱待定2發(fā)展商江都市康居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3地理位置項目地處金海東路以北，朝陽河以東，交巡警大隊以西4暫定規(guī)劃，綠化率30%以上。 項目基地資源價值綜合評估 權(quán)比細目 優(yōu)良一般差較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★商業(yè)氛圍★商務氛圍★2． 定性描述的定位建議東臺市城北首席景觀舒適社區(qū)住宅。周邊居住氛圍:正在形成,未來各類型項目即將繽紛登場。Weakness（劣勢）區(qū)域內(nèi)(城北地區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)相對老城區(qū)晚，區(qū)域成熟度不夠, 區(qū)域內(nèi)為生活配套的周邊商業(yè)設施缺乏\日常生活不便\市政配套設施如醫(yī)院較遠；商業(yè)與住宅混合的復雜性導致居住品質(zhì)較難提升；項目整體成本較高，利潤率一般，但為了實現(xiàn)較高的利潤，最大度的提升到市場可接受的價格，又必須在景觀規(guī)劃等方面進行較高的投入。區(qū)域內(nèi)商業(yè)\生活設施相對缺乏為本項目商業(yè)中心設計提供市場需求的支撐.Threat（威脅）政策法規(guī):房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)資金壓力增大；“國八條”出臺后，投資客群的受到打壓；持續(xù)性的加息對對購房者的心理帶來較大心理壓力。B. 企、事業(yè)中、高層管理人員企事業(yè)中高層管理人員因為有較高的“灰色收入”，因此他們具備較強的消費能力。預計份額將達到10—20%。 F、在東臺中學讀書學生家長 東臺中學是江蘇省重點中學，東臺市各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及周圍市、縣考入的學生都是大學的苗子，是家長的希望，其中部分條件好的家長會在本項目的購房，預計份額將達到5—10%。目標客戶能夠接受產(chǎn)品的新技術(shù)、新概念主要客戶均接受過教育，而且走南闖北，眼界很開闊，對于新產(chǎn)品、新技術(shù)具有快速接受的能力，因此他們能夠并且愿意接受先進的產(chǎn)品技術(shù)和全新的產(chǎn)品概念。受同一階層人士的影響較大就物業(yè)推廣銷售而言，通過報紙、廣播及電視等廣告手段來傳播信息，擴大項目的知名度樹立物業(yè)形象是至關(guān)重要的；人們在購買商品，特別是諸如房地產(chǎn)等高檔商品時，通常所采用的廣告手段對其影響力較之“口碑”的作用要遜色不少，從購買動機產(chǎn)生