【正文】 三區(qū)：東部黃海海區(qū)—現(xiàn)代漁業(yè)發(fā)展集聚區(qū)、海洋能源開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)；南部黃海海區(qū)—海上旅游、休閑漁業(yè)和海洋能源開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)；渤海海區(qū)—斑海豹海洋保護(hù)區(qū)、漁業(yè)養(yǎng)殖和海洋能源開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)。長(zhǎng)山群島每年吸引大量游客食客前往體驗(yàn)捕魚食魚的樂趣，旺季日接待游客量可達(dá)4萬(wàn)人次。 皮口鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距大連市中心110公里，陸路距丹東240公里，距普蘭店市35公里；水路與長(zhǎng)山群島8海里，距大連51海里，距丹東128海里，距韓國(guó)仁川港243海里，距日本長(zhǎng)崎港 457海里，是大連東部沿海距日、韓最近的口岸，是一個(gè)集客、貨、漁為一體的綜合性港口小鎮(zhèn)。 上述是本報(bào)告核心理念的摘要，接下來(lái)我們進(jìn)入具體的分析和闡述。未來(lái)皮口海洋生態(tài)城和長(zhǎng)山觀海別墅群以皮口港為連接點(diǎn)，形成一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)圈。我們將充分依托大連市“十二五”規(guī)劃中針對(duì)普灣新區(qū)皮楊地區(qū)和長(zhǎng)山群島所提出的打造國(guó)際濱海旅游度假區(qū)與現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城區(qū)，大力發(fā)展旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)和海洋經(jīng)濟(jì)，打造現(xiàn)代海洋牧場(chǎng)和國(guó)際旅游避暑勝地的戰(zhàn)略規(guī)劃，將現(xiàn)有地塊合理規(guī)劃建設(shè)。以此為突破口，聯(lián)手世界一流的度假酒店品牌和商務(wù)酒店品牌，以絕對(duì)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勝出，共同打造東北亞的一個(gè)新地標(biāo)。不僅僅是長(zhǎng)山群島，可以說整個(gè)漫長(zhǎng)的冬季都是大連旅游的淡季。皮口地塊概念定位報(bào)告呈：北控（大連）投資有限公司2014年1月目錄報(bào)告摘要 1第一部分 項(xiàng)目總體概念 21. 概況分析 2a. 項(xiàng)目位置 2b. 海洋特色 3c. 政策優(yōu)勢(shì) 3d. 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 42. 分地塊概念定位 5a. 皮口海洋生態(tài)城 8b. 長(zhǎng)山觀海別墅群 123. 定位理念補(bǔ)充 13第二部分 項(xiàng)目愿景分析 151. 項(xiàng)目愿景 152. 目標(biāo)客戶 203. 開發(fā)建議 20a. 開發(fā)模式和合作伙伴 20b. 總體規(guī)劃策略 20c. 分期策略 21附錄I. 項(xiàng)目背景分析 241. 大連的城市發(fā)展背景 252 成功案例分享 26附錄II. 時(shí)間安排建議 34附錄III. 政策摘錄、大連產(chǎn)業(yè)園分布及產(chǎn)業(yè)環(huán)境見附件 35報(bào)告摘要在民間素來(lái)流傳“南有海南椰林御寒，北有長(zhǎng)山群島避暑”。在打造這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們正是以此為出發(fā)點(diǎn)，力圖打造一個(gè)適宜冬季旅游度假的海島和港口生態(tài)小城。迅速吸引人氣，同時(shí)也吸引高端的商業(yè)服務(wù)業(yè)也和地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，提升土地價(jià)值，使得這個(gè)地區(qū)不是空城而是人氣爆棚的度假新城。皮口和涼水灣地塊作為皮楊地區(qū)的行政中心地塊，將發(fā)展成為由一帶兩區(qū)（濱海路生態(tài)景觀帶、東區(qū)濱海國(guó)際度假社區(qū)、和西區(qū)城市型綜合休閑社區(qū)）組成的皮口海洋生態(tài)城，引領(lǐng)皮楊地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)從更大的板塊來(lái)看，一旦皮口海洋生態(tài)城的項(xiàng)目做起來(lái)，將形成一條助大連未來(lái)十年領(lǐng)跑全國(guó)的超級(jí)旅游產(chǎn)業(yè)帶。第一部分 項(xiàng)目總體概念，和位于大長(zhǎng)山群島的兩處地塊。皮口港是遼南的一個(gè)重要靠泊點(diǎn)，是大連前往長(zhǎng)?？h、長(zhǎng)山群島旅游度假區(qū)的必經(jīng)之地。c. 政策優(yōu)勢(shì)皮口所在的位置是處于大連“十二五”規(guī)劃中“四灣、三區(qū)、兩島、一帶”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的中心位置（普蘭店灣—黃海海區(qū)—長(zhǎng)山群島—黃渤海V型藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶）。兩島：長(zhǎng)興島—東北亞國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分，環(huán)渤海大型臨港工業(yè)基地，現(xiàn)代新型工業(yè)城市；長(zhǎng)山群島—國(guó)際旅游度假勝地和現(xiàn)代海洋牧場(chǎng)。海洋漁業(yè)方面，到2015年，政府目標(biāo)海洋水產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到260萬(wàn)噸，%；漁業(yè)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值突破1,000億元，%；實(shí)現(xiàn)漁業(yè)產(chǎn)值450億元，年均增長(zhǎng)11%；漁業(yè)經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)比重為45:32:23；漁民人均年純收入達(dá)到26,000元。未來(lái)該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)也將以這些現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為依托，并深化發(fā)展無(wú)污染的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造新的多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)。未來(lái)皮口海洋生態(tài)城和長(zhǎng)山觀海別墅群以皮口港為連接點(diǎn)，形成一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)圈。同時(shí)我們規(guī)劃中的皮口海洋生態(tài)城的濱海國(guó)際度假區(qū)會(huì)成為大連乃至整個(gè)東北亞最私密最高端且適合一年四季度假的富豪級(jí)度假勝地。建議我們密切關(guān)注這一政府工作的進(jìn)展。 單軌電車i. 一帶（濱海路生態(tài)景觀帶）直通皮口港的濱海路作為一條重要的車行道路，建議沿路鋪設(shè)景觀帶，一來(lái)可以使游客在行駛過程中看到綠化和海，二來(lái)以綠化景觀先保留該通道兩邊的土地，待該地區(qū)成熟以后，土地價(jià)值可大幅提升，可以再規(guī)劃建造綿延數(shù)百米通達(dá)港口的特色海鮮美食街。承擔(dān)全面提升土地價(jià)值的職能?？梢猿蔀樵擁?xiàng)目錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的最有力支持。? 產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)，東區(qū)主要是以高端旅游也帶動(dòng)的無(wú)污染服務(wù)型產(chǎn)業(yè)。相信濱海國(guó)際度假社區(qū)同時(shí)兼具的私密性、一流環(huán)境、和大連的消費(fèi)優(yōu)勢(shì)會(huì)成為中日韓、乃至整個(gè)亞洲理想的醫(yī)療度假天堂。完善改區(qū)域的城市功能配套。漸次是海景公寓等。b. 長(zhǎng)山觀海別墅群島上的兩塊土地，一塊我們建議定位為觀海別墅坐擁風(fēng)生水起——大長(zhǎng)山群島百家企業(yè)學(xué)院會(huì)所和企業(yè)家及社會(huì)名流的海島私宅度假勝地。北控提到的航空產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的俱樂部基地也可放在這里與百家企業(yè)學(xué)院會(huì)所齊名。長(zhǎng)山群島是我國(guó)長(zhǎng)江口以北唯一的群島型休閑避暑勝地。所以未來(lái)這里的冬季將呈現(xiàn)一面如夏日海灘嬉沙逐浪、一面如冬日飛雪溫泉滑冰的奇幻景象，吸引來(lái)自全國(guó)乃至全世界的游客。此一定位既能很好地符合政府的既定規(guī)劃，從而有效地利用政策層面的資源和政策，同時(shí)也必將充分凸顯大連的特有的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)。目前，全球現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)1萬(wàn)億美元，占世界GDP總值23萬(wàn)億美元的4%。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入占全球旅游業(yè)總收入的1/2，約為2500億美元，比10年前增加了3倍；1998年全世界40 大旅游目的地中有37個(gè)是沿海國(guó)家或地區(qū)；，占全球旅游總收入的81%。四是海洋交通運(yùn)輸業(yè)。關(guān)鍵詞二：休閑漁業(yè)休閑漁業(yè)起源于20世紀(jì)6O年代拉丁美洲的加勒比海，后逐漸擴(kuò)展到歐美、亞太地區(qū)，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家已形成為一種產(chǎn)業(yè)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。? 三是食魚形態(tài)，表現(xiàn)為旅游購(gòu)買，品嘗海鮮等方式。是指以可持續(xù)發(fā)展為理念，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為前提，以統(tǒng)籌人與自然和諧為準(zhǔn)則，并依托良好的自然生態(tài)環(huán)境和獨(dú)特的人文生態(tài)系統(tǒng)，采取生態(tài)友好方式，開展的生態(tài)體驗(yàn)、生態(tài)教育、生態(tài)認(rèn)知并獲得心身愉悅的旅游方式。 海邊新城 海鮮加工 水產(chǎn)市場(chǎng) 捕撈漁業(yè)及運(yùn)輸 水上飛機(jī)帶動(dòng)的空港經(jīng)濟(jì)日韓海鮮進(jìn)出口的物流中心ii. 成為中國(guó)東北部第一個(gè)適合四季旅游的生態(tài)海邊度假小鎮(zhèn)。 水上屋 海邊別墅 文化街和海鮮市場(chǎng) 沿海美食街海邊休閑活動(dòng) 水上飛機(jī) 日韓的海鮮水產(chǎn)物流中心2. 目標(biāo)客戶 來(lái)自國(guó)內(nèi)、日韓和俄羅斯的高端度假人群、本地居民的居住消費(fèi)升級(jí)需求、海洋經(jīng)濟(jì)帶上的企業(yè)用戶。再找地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)各層次居住型需求的物業(yè)和城市配套。部分政府功能也可考慮此處。發(fā)展公寓、養(yǎng)老、酒店、商業(yè)、餐飲、休閑娛樂等