【正文】 0%≤金雞湖西畔垂柳路東機(jī)場路北居住70≥45%≤30%≤表２：蘇園土掛07號地塊成交價(jià)格編號土地面積（㎡）容積率起報(bào)樓面均價(jià)（元／㎡）成交樓面均價(jià)（元／㎡）成交總價(jià)漲幅蘇園土掛2005/07≤1031000≤≤07號地塊包括3個(gè)地塊，（不含幼兒園），并允許在3個(gè)地塊上綜合考慮布置幼兒園。區(qū)域內(nèi)道路主要為四塊板結(jié)構(gòu)，其中星漢街和星港街以及機(jī)場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通行順暢,出行十分便利。北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年5月1日開業(yè)。某某地產(chǎn)蘇園地塊項(xiàng)目市場定位策劃報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目概況蘇項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析…………………………………………………...6周邊環(huán)境分析………………………………………………………....…..…6項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析………………………………….……....…….7……………………………………….…….…….…..…...7………….…….…………………………………….…8二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析…………………………………….…..…,9………………………………………………..………….…....9……………………………………….........11…………………………………..25蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查…………………………………………….28 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析……………………………………………….32……………………………………33……………………………………………..35（商品房市場）分析……………………………………………..38（二手房市場）概況及分析……………………………………..42蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查…………………………………………….42………………………………………………..46蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場………………………………………………….46……………………………………………………..48…………………………………………48………………………………. 49…………………………………………..............57………………………………………………..61三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況……………………………………….………69…………………………………………………………………………..69……………………………………………………………………………..70………………………………………………………………..75……………………………………………………………..76蘇州各類物業(yè)市場的主要特征………………………………………………79蘇州各區(qū)域典型個(gè)案分析………………………………………….………80四、消費(fèi)者需求分析區(qū)域內(nèi)購房者細(xì)分及需求分析……………………………………………84?.............................................................................................................84?.................................................................................................84………………………………………………………………..85消費(fèi)者需求分析…………………………………………………………….87……………………………………………………………………………..87……………………………………………………………………………..89……………………………………………………………..90……………………………………………………………..93………………………………………………………………………..95………………………………………………………………………..……97五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………..本項(xiàng)目整體形象定位…………………………………………………….本項(xiàng)目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)客戶定位…………………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………樓型（物業(yè)形態(tài)及配比）定位………………………………………….價(jià)格定位、分析與建議……………………………………………….…戶型建議……………………………………………………………….…六、產(chǎn)品多方案配比建議經(jīng)濟(jì)成本分析………………………………………………….………….總體規(guī)劃分析……………………………………………………………..針對消費(fèi)群分析…………………………………………………………..分期發(fā)展規(guī)劃分析………………………………………………………..銷售分期分析…………………………………………………………….七、營銷概念主題與項(xiàng)目規(guī)劃概念的結(jié)合點(diǎn)概念產(chǎn)生的背景………………………………………………………….概念主題的詮釋……..……………………………………………………案名詮釋…………………………………………………………….…….一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析07號項(xiàng)目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機(jī)場路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的稀有臨湖觀景板塊。由于項(xiàng)目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設(shè)的，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查2005年12月29日蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國際大廈4樓會(huì)議廳舉行。㎡，是今年蘇州地區(qū)的“地王”，備受各方矚目。②獨(dú)墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場③機(jī)場路即將南遷，原機(jī)場路改做金雞湖南側(cè)景觀大道④目前，大湖東經(jīng)119176。02′之間，東鄰上海，西傍無錫，南接浙江，北依長江，%。蘇州區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，是3120318國道的交匯處，蘇州到上海虹橋機(jī)場有直達(dá)快車干線。大運(yùn)河北接無錫，南抵杭州。三國時(shí)屬吳國。幾經(jīng)破壞又重建，元至元十三年(1276)，為平江路治。辛亥革命后，省會(huì)西遷，廢蘇州府，并長洲、元和、吳縣為吳縣。、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及居民構(gòu)成特點(diǎn)(1)，市區(qū)面積1730平方公里目前，蘇州市全市共有125個(gè)鎮(zhèn)，面積8848平方公里，市區(qū)面積1730平方公里，古城區(qū)14平方公里。(2)2005年末蘇州市戶籍人口6073101人，其中市區(qū)常住人口2251522人2005年蘇州全市出生43595人，‰，‰。隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外人口大量涌進(jìn)蘇州。圖3：2005年12月蘇州規(guī)模以上企業(yè)輕重工業(yè)產(chǎn)值比例構(gòu)成圖(單位：萬元)從2005年12月蘇州工業(yè)產(chǎn)值輕重工業(yè)所占比例可以看出：目前蘇州工業(yè)產(chǎn)值中占絕對比重的是輕工業(yè)，也就是主要集中在蘇州各區(qū)域的電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及制造加工業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，各種人才也會(huì)繼續(xù)涌入蘇州，他們對居住環(huán)境的高要求，將帶來強(qiáng)大市場需求，因此，未來幾年內(nèi)，這些企業(yè)集中區(qū)域，代表性的如園區(qū)新區(qū)等，對高端物業(yè)的渴需將會(huì)繼續(xù)被強(qiáng)化。增長幅度％％％％%%圖9：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）由上組圖可以明顯看出自2002年起蘇州房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，%，％，這些體量基本會(huì)在05～06年完工，因此，06年蘇州住宅市場的競爭將會(huì)更加激烈，目前市場已經(jīng)產(chǎn)生320萬空置房，加上今年的新供應(yīng)體量，今年的住宅供應(yīng)量將超過800萬㎡。蘇州中心城市功能： ● 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小?長江三角洲重要的中心城市之一● 重要的風(fēng)景旅游城市● 國家歷史文化名城● 具有多種現(xiàn)代交通方式，交通優(yōu)勢凸現(xiàn)● 具有潔凈、舒適、宜人的生活環(huán)境和充滿綠色的旅游環(huán)境③五個(gè)副中心 常熟市區(qū)是國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)城市和風(fēng)景旅游城市，是全省新興的中心城市。妥善處理城鎮(zhèn)發(fā)展與水網(wǎng)的關(guān)系，形成具有獨(dú)特水鄉(xiāng)風(fēng)貌的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。1994年2月，中新兩國政府簽署了《關(guān)于合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議》，同年5月實(shí)施啟動(dòng)。為了推進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)的順利發(fā)展，中新兩國政府建立了中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)，由兩國副總理分別擔(dān)任理事會(huì)中新雙方主席，中國外交部、商務(wù)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部、海關(guān)總署和新加坡外交部、貿(mào)工部、國家發(fā)展部、環(huán)境部、經(jīng)發(fā)局等有關(guān)部門及江蘇省政府和蘇州市政府的負(fù)責(zé)人為理事會(huì)成員，定期舉行會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決園區(qū)發(fā)展中的重大問題。目前，園區(qū)以不到蘇州市3%的土地、%的人口和5%的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市14%的地方一般預(yù)算收入、18%的工業(yè)產(chǎn)值、22%的注冊外資、28%的進(jìn)出口額，、達(dá)到了90年代世界先進(jìn)水平，初步走出了一條高產(chǎn)出、低能耗的新型工業(yè)化發(fā)展之路，成為國內(nèi)開發(fā)速度最快、協(xié)調(diào)發(fā)展最好、競爭力最強(qiáng)的開發(fā)區(qū)之一，成為我國對外開放的重要窗口、中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的成功典范。第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。 ①1月嚴(yán)控土地1月10日，國土資源部正式對外發(fā)布了《2005年工作要點(diǎn)》，對建設(shè)用地供應(yīng)政策則采用了“從嚴(yán)從緊”四個(gè)字。自2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，％營業(yè)稅。 ⑤6月供應(yīng)中低收入房蘇州市政府頒布了《蘇州市切實(shí)解決中低收入家庭住房問題若干意見》，提出從2005年7月1日起，市區(qū)低保家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)，由2004年調(diào)整過的人均建筑面積12㎡提高到人均建筑面積14㎡。對享受優(yōu)惠政策普通商品住房按規(guī)定執(zhí)行2％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)；對高檔住房按規(guī)定執(zhí)行4％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。 其后，隨著加息政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運(yùn)行，成交面積和成交價(jià)格，較去年同期仍有一定幅度的增長。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，九月樓市開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風(fēng)潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個(gè)月有了30％左右的增幅。 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析(1)第一階段：2003～2004年(6月之前)蘇州房產(chǎn)房價(jià)逐年飚升，房產(chǎn)市場熱火朝天數(shù)年前的蘇州，房價(jià)還僅僅1700元/㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場不規(guī)范，供應(yīng)無序，住宅開發(fā)過度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產(chǎn)市場一度的嚴(yán)重萎靡。 市場火熱，供需兩旺，房價(jià)持續(xù)高速上漲216。 2004年5月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場造成較大的沖擊。進(jìn)入2004年9月后，特別是經(jīng)過“十據(jù)我司市場部資料，在該時(shí)段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個(gè)大小不一的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)銷售。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對蘇州的影響不會(huì)太大。7月份，蘇州市規(guī)定2005年7月蘇州商品房銷售正式進(jìn)行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣。宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場自9月開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風(fēng)潮，樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。加之金融政策十分寬松，進(jìn)一步支持了蘇州房價(jià)地價(jià)爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。隨著年內(nèi)供應(yīng)量的繼續(xù)放大，蘇州的房價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)想恢復(fù)到2003年的發(fā)展?fàn)顟B(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出“寒冬”逐步回暖，關(guān)鍵只能看宏觀調(diào)控的解凍時(shí)間和解凍程度。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開發(fā)時(shí)間較短，開發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊）蘇州市區(qū)一級市場（土地市場）概況及分析房地產(chǎn)一級市場，蘇州土地供應(yīng)量充足，土地供應(yīng)價(jià)格相對平穩(wěn)，開發(fā)商更為理智。從今年園區(qū)出讓地塊的位置來看，環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主；，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。這一方面說明了土地評估價(jià)格比較準(zhǔn)確，與開發(fā)商的心理價(jià)位相近，另一方面也說明了在現(xiàn)在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對高層這類在園區(qū)已同質(zhì)化很嚴(yán)重的產(chǎn)品獲取很謹(jǐn)慎。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進(jìn)一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。（商品房市場）分析表13： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市