【正文】 房主力面積，由去年的65㎡，上升到今年的100㎡，變化較大以外，其他區(qū)域，二房和三房在房型、面積分布上，無太大差別變化；相反，由于蘇州房地產市場的發(fā)展步驟太塊，使得很多消費客戶望而聲畏，總覺得房價上漲太快，懊悔當初沒有早點出手，隨著2004年蘇州樓市的繼續(xù)快速發(fā)展，在跨進2005政策調控年后，新區(qū)、園區(qū)，土地供應高密度區(qū)域，空制率不斷上升，造成開發(fā)商一時來不及應對。2004年蘇州工業(yè)園區(qū)商品住宅供應總量約為250萬㎡，其中湖東占了80%，達200萬㎡。湖東：湖東區(qū)域約為湖西的四倍，區(qū)域廣，可塑性強，在其開發(fā)中，已經確立了宏偉的規(guī)劃藍圖，開發(fā)將首先以市政設施開始，如干道、河流、管線的鋪設等，為招商引資、為居住環(huán)境打下了良好的硬件基礎。圖24：居民購房的理想地段餅狀圖據資料調查居民購房的理想地段：%，%，%，%，高新區(qū)(虎丘區(qū))%，%，%，園區(qū)房地產一直為蘇州市民所熱追。近期，區(qū)域市場發(fā)展勢頭明顯放緩，市場發(fā)展缺乏市政規(guī)劃建設的推動。 新區(qū)房地產市場通過近幾年來的迅速發(fā)展，區(qū)域行情已接近園區(qū)市場。而價格方面，由于個案布局的分散，價格區(qū)間較大，基本行情在60008000元/㎡。中心城區(qū)的中街臨頓路板塊、城北板塊、胥江板塊、滄浪新城板塊、虎丘板塊，園區(qū)的婁葑板塊，新區(qū)的獅山路板塊都大升1%以上。臨近年末，外地來蘇人員的購房需求減少，對于3050萬價格區(qū)間的二手房成交量的增加存在一定的影響。高新區(qū)各個區(qū)域內，獅山路地區(qū)、何山路地區(qū)和竹園路地區(qū)的下跌幅度都比較接近，但華山地區(qū)均價下降幅度較大，成為了高新區(qū)內均價首個低于4000元／㎡的區(qū)域。園區(qū)二手房市場已經回到5月份均價和成交量雙高峰之前的正常水平。4月份二手房均價是最高的，％，％，甚至低于3月份均價4156元/㎡；而同期的成交量走勢也基本相同：4月份最高，逐月下行。各區(qū)域均價除中心城區(qū)外，都有不同程度的下跌，其中吳中區(qū)和高新區(qū)的跌幅都超過了1％。(5)投資和投機性購房拉動。同時，對于周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競爭相對激烈。園區(qū)出讓土地的價格較去年相比也有明顯下降：2005年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價為2011元/㎡，較2004年相比下降了961元/㎡，％。(3)成熟區(qū)域房價熱中有升、房價上漲成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機能十分完善。2005年度的宏觀調控，基本過濾和打壓了蘇州房地產市場的泡沫，目前市場是比較真實的市場，但是蘇州市場的低迷和房價的下滑不代表蘇州房地產市場會崩潰，蘇州的經濟發(fā)展的強勁勢頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產市場仍然擁有較大潛力。但市場反應依舊平淡無奇，其中有兩個項目更是出現一連近三周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车?。在他們看來，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進一步上漲。74號令都旨在廢止土地協議轉讓，加快了前期存量協議轉讓用地的上市步伐，短期內市場供應量巨大，市場競爭激烈。2004年前市場特點總結：216。 新政實施后的8三個月，蘇州樓市經歷著住房制度改革以來最難熬的一段靜默期，三個月的成交面積加在一起不過58萬平米，不足3月份一個月的成交。而解決中低收入家庭的住房問題，也是國家此輪調控房價過快上漲的初衷。 ②3月提高房貸利率3月16日，中國人民銀行宣布調整商業(yè)銀行住房信貸政策，向正常利率水平適當靠攏，這是央行去年10月加息后，第二次提高房貸利率。首期開發(fā)8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里。以蘇震桃高速公路、蘇州西南環(huán)高速公路等為紐帶，構筑環(huán)湖旅游道路，加強景點和景區(qū)與高速公路環(huán)路互通的聯系，根據景點和景區(qū)布局靈活組織旅游線路 沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸——該軸是蘇州南北向重要的城鎮(zhèn)軸線，以蘇嘉杭高速公路為軸線，是蘇州輻射蘇北、聯系浙北的重要通道地區(qū)，是市域重要的物流走廊。表5： 2000—2005年蘇州市房地產投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地產投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300增長額度%%%%%%圖8：2000—2005年蘇州市房地產投資開發(fā)額及漲幅圖（單位：萬元）自2002年起，房地產投資開發(fā)額連續(xù)三年增長率超過50％，2004年增長率更是接近90%，也正是這一階段蘇州房地產的發(fā)展最為迅猛，甚至可以說是處于一個發(fā)展過熱的局面。65歲以上老人占蘇州全市總人口比例逐年增加，最近幾年已達11％，蘇州人口的年齡構成已進入了老齡化階段。目前蘇州市轄5縣市、8區(qū)，5縣市分別為：張家港、常熟、太倉、昆山、吳江；8區(qū)分別為平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。隋開皇九年(589)，始名蘇州。蘇州是我國經濟最發(fā)達的城市之一，古城東西兩側工業(yè)區(qū)體現了目前現代中國最先進的技術產業(yè)和管理水平。20′，北緯30176。由于地塊大，總價高，在一定程度上屏蔽了一些競爭對手，加上“中海發(fā)展”園區(qū)項目的成功操作，對市場有足夠的信心，因此07號“地王”最后被中海地產以底價獲得。沿南側機場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商業(yè)街區(qū)。圖1：蘇園（2005）07號地塊區(qū)位圖周邊環(huán)境分析07號項目地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設時期，周圍工地林立，僅機場路一路之隔即有大湖園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，㎡，起拍總價為202860萬元，成交總價為210068萬元，平均樓面價：㎡，平均漲幅：％。城邦優(yōu)客公寓內也已建成2萬㎡大型Shopping Mall(2)未來居住集中區(qū)功能初現輪廓：①南面是已開發(fā)樓盤“高爾夫花園”，“大湖蘇州全市地勢低平，平原占總面積的54%，平均海拔4米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。(2)蘇州古稱吳。元末，張士誠據城稱王，改名隆平府。2001年3月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。蘇州現有人口總數已超過930萬人，其中蘇州本地人口約600萬，外來人口333萬左右。—2005年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅圖10：江蘇省/蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅表8：蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江蘇省117731292214391167962085224330蘇州市266923038435733477015761054143蘇州漲幅%%%%%6%2005年，蘇州人均GDP較04年有所下降，究其根本原因——外來人口增多，對促進蘇州房地產市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。中新雙方財團還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（CSSD），具體負責成片土地開發(fā)建設。全部建成后，園區(qū)將提供36萬個就業(yè)崗位。 ④5月嚴控利潤5月26日，建設部發(fā)布了關于貫徹《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的通知，要求各地要認真貫徹《經濟適用住房管理辦法》，加強經濟適用住房建設和管理，落實項目用地，落實經濟適用住房的各項優(yōu)惠政策。同時，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵開發(fā)商開發(fā)建設普通商品住房，引導中低價位、中小套型普通商品住房消費。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。 賣方市場，供不應求216。一”黃金周后，市場略有回暖趨勢。 2005年5月，國家七部委在一個月內先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定6月1日起，針對144㎡以上非普通住宅加征2%營業(yè)稅，這些使得本來就局勢微妙的蘇州房地產市場再次蒙上陰影。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數和成交面積較上三個月有了30％左右的增幅。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價格下降兩個方面：一方面，蘇州樓市競爭激烈，區(qū)域價格相差不是很大，消費客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務設施等因素齊全品質高的小區(qū)為首選，消費更為理性。據我司資料統(tǒng)計，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價：。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設施一般的區(qū)域。增長幅度3％％％％%%圖17：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）圖18：蘇州市2000~2005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬㎡）表14：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積比較表（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實際銷售面積327．53商品住宅實際銷售面積圖19：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）蘇州市區(qū)房地產需求因素及價格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產市場進行詳細分析后可以看出，蘇州房地產市場再次啟動后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質量的大批中高端消費者，他們屬于自發(fā)性購房；其次，是因城市建設拆遷而產生的大量強制性購房；再次，是本地和外來居民為解決居住問題產生的購房，最后，是本地和外來的炒房族的投資或投機性購房。中心城區(qū)、％，％。從次區(qū)域來看，滄浪區(qū)是6月中心城區(qū)房價增長的一個主要推動區(qū)域。以最近上市的“S半島”為例，開盤價只有3780元/㎡，這個價格對二手房市場造成了一定的沖擊。綜合考慮價格、地段等因素，上述兩個地區(qū)性價比的優(yōu)勢開始顯現，促使了二手房的價格在6月出現上升趨勢。其次，高新區(qū)新房的分布也和園區(qū)不同。在三、四類地段的名都二手房均價相繼下降的情況下，五類地段顯得非?；钴S：11月份五類地段（城北板塊、湄長板塊、滄浪新城板塊和虎丘板塊）的二手房均價全線上揚。而自2005年以來，中心城區(qū)的土地供應呈現出平穩(wěn)的趨勢。隨著園區(qū)市場重心由原來的湖西轉向湖東，供應量的加大，市場發(fā)展面臨較大壓力，區(qū)域內競爭十分激烈。價格方面，存在兩個價格段，外圍區(qū)域基本行情在41004700元/㎡，而中心區(qū)域在50005400元/㎡。吳中區(qū)城市化基礎較好，房地產市場起步較早，市場發(fā)展基礎良好。從比例上看，園區(qū)住宅的50%是賣給了外來人口。同時消費者也應有一個衡量的過程，畢竟湖西與湖東各有優(yōu)勢，湖西的優(yōu)勢在于已經成型，各種配套與居住環(huán)境是有目共睹，加上其處于市區(qū)與湖東的中間帶，居住與投資前景將是十分的適宜。造成這種現象的原因主要有兩方面，一方面是需求拉動，一批優(yōu)質、大型個案良性開發(fā)，使得供應量基本得到去化。年度公寓平均售價，有較大上升，特別是相城區(qū)由去年的3744元/㎡上升到今年的4555元/㎡，上帳幅度較大，達21%。山水之戀多層/小高層44810%.178.90,12020%460018國際公館小高層1224無.272.103/5900預熱19保利雅苑高層356無.356.100,130/580020白領公寓小高層200無.108.77，99/500021泛華嘉園多層100無.100.90/390022金楓美地多層/小高層1300無.500.80/110/380023瑞景苑多層600無.200.90/3900序號區(qū)域案名類型總供應量總銷售率開盤時間新推案量新推案時間新推案新推案銷售率推案均價區(qū)域均價主力面積(元/㎡)(元/㎡)1吳中區(qū)福星新城1期高層/小高層30659%.147.13056%4700毛坯： 45602天辰花園高層/小高層145828%.48.1114840%47003四季晶華高層124334%.126.81111934%47504S半島多層/小高層80026%.50.911040%43505陽光水榭多層/小高層/高層300043%.87.10238%44006生活家多層13690%.136.11190%43007嘉寶花園多層96675%.496.13067%50008迎春花園多層23291%.232.8491%41009雅典世家小高層21083%.210.21083%4600精裝： 560010吳城仕家多層78385%.783.13585%490011都薈名苑高層28262%.282.14062%490012吳商雅苑多層132