【正文】 濟同時發(fā)展，已成相當規(guī)模，并存在相對有規(guī)劃的商業(yè)圈，而輕軌和太澳高速的開通，形成便利的交通網絡，相對污染少，空氣清新，相對小欖和東鳳的重工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)，暫時來說，更適宜生活居?。ㄕ堃娤聦嵕皥D），且市場價格低（估計土地成本相對較低），離順德容桂僅一橋之隔（到容桂中心僅需十分鐘車程），能充分發(fā)揮其價格洼地效應，隨著房地產的順勢發(fā)展，極有可能成為容桂的宜居后花園。因此，估計不久的將來，不斷走好的樓市必將促使房價的迅速飆升。在地理位置上看，容桂與大良以德勝河為分界線，德勝河以北為大良，德勝河以南為容桂，兩鎮(zhèn)以容奇大橋連接。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，隨著知名開發(fā)商的進駐，容桂房地產商界已被注入嶄新的開發(fā)理念，外來“大鱷”的進駐，促使容桂的產品結構更加完整，產品檔次的提升、城市配套建設的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，進一步提升了容桂房地產業(yè)的整體水平。而我項目450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現暫沒有任何在售樓盤。東鳳房地產概述A、起步晚，雖發(fā)展較快，房地產仍不夠成熟東鳳鎮(zhèn)作為中山的邊陲小鎮(zhèn)，地域狹小，房地產的發(fā)展在中山并不搶眼。27 項目威脅。23 項目劣勢。19項目周邊現況及未來行政規(guī)劃。18地理位置。8 市場環(huán)境總結。目錄一、 市場篇 環(huán)東鳳房地產概述。252?！睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢顤|鳳地塊 市場調研報告及項目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市項目花園項目策劃部二零零九年九月十四日前 言審視中山順德整個房地產市場，已進入“百舸爭流，千帆競發(fā)”的競爭格局。 區(qū)域客戶對生活的條件及居住更高的要求是什么？252。31形象定位。39戶型配比建議。后語一、市場篇環(huán)東鳳房地產概述根據項目地理位置及初步客戶來源，環(huán)東鳳房地產包括東鳳本地房地產以及與其緊密相關的順德容桂房地產。B、樓盤自主聚集，工業(yè)摻和其中；品牌開發(fā)商進駐，促進發(fā)展 縱向來看，目前在售的幾個大型樓盤都集中在東鳳南部，即105國道和東阜公路所圍合成的“冂”內（如下圖），東鳳鎮(zhèn)政府位于此區(qū)內，為規(guī)劃的鎮(zhèn)中心區(qū)及永益居住片區(qū)，配套和設施相對成熟，東鳳大橋直通小欖車站僅5分鐘車程，相對臨近小欖鎮(zhèn)，是此批樓盤地理位置賣點之一。容桂房地產概述A、容桂房地產榮登順德之首，外來知名開發(fā)商的進駐促使發(fā)展迅速根據順德商品房交易信息網發(fā)布的最新一期成交信息，容桂的房產日成交量位于10鎮(zhèn)之首。C、河北、河南樓價差距大，本地客戶留守或流入周邊中山樓盤購買在距離上，容桂在順德區(qū)最靠近的鎮(zhèn)區(qū)為大良，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)相對中山的東鳳鎮(zhèn)還要較遠。D、本地及知名進駐開發(fā)商形成火爆樓市，房價的升值隨之而來隨著本地發(fā)展商及知名進駐發(fā)展商的開發(fā)，逐漸成熟，競爭日趨激烈，形成火爆樓市，在此大環(huán)境下，輕軌容桂站的即將完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈發(fā)明顯，促使容桂發(fā)展目標定位的宜商宜居魅力小城逐漸成熟；而由于靠近容桂的大良樓盤價格的高位，順德良容中心的定位發(fā)展，容桂應順勢拉近與大良的樓價差距。綜上，現南頭處于無洋房在售時期，各售樓部都已處于全權簽約階段，房地產可說非常冷淡。老牌發(fā)展商逸湖半島及東御世家等多數發(fā)展商，都做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產品，估計是把握住東鳳當地居住習慣。D、外來客戶群構成主要成交客源調查中反映，小欖、佛山客戶群受房價洼地效應影響，部分選擇在東鳳置業(yè)，估計為經濟能力較差的靠近東鳳的打工一族，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來其它置業(yè)者約占20%。百合花園發(fā)展商：保利地產位置：容桂文海西路，離項目約17分鐘車程占地：均價：5600元/平方米戶型分析：戶型套內面積數量比例備注二房65677253%無空中花園8697234相應有一個面積大小不同的空中花園三房1171187241%相應有一個面積大小不同的空中花園122137162相應有兩個面積大小不同的空中花園四房180182366%有兩個大面積空中花園及超大陽臺合計576100%C 、世紀豪庭發(fā)展商：佛山順德區(qū)超霸房產有限公司位置：容桂容奇大道中占地：約2萬平方米均價：40004600元/平方米戶型分析：戶型套內面積數量比例小三房1225%大三房1061173675%合計48100%D、活力盈居二期發(fā)展商：新振華位置：容桂文星路與文明西路交匯處均價：47005000元/平方米戶型分析：戶型套內面積數量比例兩房63716012%小三房8910738476%四房1186012%合計504100%E、東逸灣發(fā)展商：順德東升房地產建設有限公司位置：容桂小黃圃外環(huán)路占地：6000多畝均價：洋房4500元/平方米（有別墅銷售）戶型分析：在售組團已全部售罄，新一期將在2010年34月份開售F、佛羅倫斯發(fā)展商：佛山市宏泰來房地產有限公司位置：容桂桂州大道東占地：6萬平方米均價：5000元/平方米戶型分析：戶型套內面積數量比例兩房77805623%三房8890（小三房）11966%117136（大三房）42四房1461572811%合計245100%G、華夏新城發(fā)展商：新振華位置：容桂振華路占地：10萬平方米均價：50005600元/平方米戶型分析：戶型套內面積數量比例兩房86185%三房10611921670%四房1331429025%合計366100%H、小結就以上樓盤情況分析，容桂基本都以套內面積進行銷售。綜上，現東鳳鎮(zhèn)客戶群預計主要來自本地、容桂鎮(zhèn)，其次為小欖鎮(zhèn)。位置如下圖：注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)”，黃色圓圈代表“居住片區(qū)”，紫藍圓圈代表“工業(yè)片區(qū)”。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展，日漸增多的車輛與現有無法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大，導致交通緊張，塞車情況嚴重?，F場圖：地塊正對面 地塊側面地塊左右斜對面地塊對面江景B、以壹加壹超市為中心的半小時生活圈規(guī)劃落后商業(yè)帶，現為東鳳商業(yè)中心以壹加壹超市為中心的生活圈在項目二十分鐘公車車程范圍內，自駕需時六分鐘，屬于東鳳鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū)，包括壹加壹超市，以及壹加壹超市周邊食市、