東鳳地塊建設(shè)性報(bào)告及項(xiàng)目定位-wenkub
2022-08-30 22:55:35 本頁面
【正文】 濟(jì)同時(shí)發(fā)展，已成相當(dāng)規(guī)模，并存在相對(duì)有規(guī)劃的商業(yè)圈，而輕軌和太澳高速的開通，形成便利的交通網(wǎng)絡(luò)，相對(duì)污染少，空氣清新，相對(duì)小欖和東鳳的重工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)，暫時(shí)來說，更適宜生活居?。ㄕ?qǐng)見下實(shí)景圖），且市場價(jià)格低（估計(jì)土地成本相對(duì)較低），離順德容桂僅一橋之隔（到容桂中心僅需十分鐘車程），能充分發(fā)揮其價(jià)格洼地效應(yīng)，隨著房地產(chǎn)的順勢發(fā)展，極有可能成為容桂的宜居后花園。因此，估計(jì)不久的將來，不斷走好的樓市必將促使房價(jià)的迅速飆升。在地理位置上看，容桂與大良以德勝河為分界線，德勝河以北為大良，德勝河以南為容桂，兩鎮(zhèn)以容奇大橋連接。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐，容桂房地產(chǎn)商界已被注入嶄新的開發(fā)理念，外來“大鱷”的進(jìn)駐，促使容桂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加完整，產(chǎn)品檔次的提升、城市配套建設(shè)的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，進(jìn)一步提升了容桂房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。而我項(xiàng)目450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒有任何在售樓盤。東鳳房地產(chǎn)概述A、起步晚，雖發(fā)展較快，房地產(chǎn)仍不夠成熟東鳳鎮(zhèn)作為中山的邊陲小鎮(zhèn)，地域狹小，房地產(chǎn)的發(fā)展在中山并不搶眼。27 項(xiàng)目威脅。23 項(xiàng)目劣勢。19項(xiàng)目周邊現(xiàn)況及未來行政規(guī)劃。18地理位置。8 市場環(huán)境總結(jié)。目錄一、 市場篇 環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述。252。☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆東鳳地塊 市場調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市項(xiàng)目花園項(xiàng)目策劃部二零零九年九月十四日前 言審視中山順德整個(gè)房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入“百舸爭流，千帆競發(fā)”的競爭格局。 區(qū)域客戶對(duì)生活的條件及居住更高的要求是什么？252。31形象定位。39戶型配比建議。后語一、市場篇環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述根據(jù)項(xiàng)目地理位置及初步客戶來源，環(huán)東鳳房地產(chǎn)包括東鳳本地房地產(chǎn)以及與其緊密相關(guān)的順德容桂房地產(chǎn)。B、樓盤自主聚集，工業(yè)摻和其中；品牌開發(fā)商進(jìn)駐，促進(jìn)發(fā)展 縱向來看，目前在售的幾個(gè)大型樓盤都集中在東鳳南部，即105國道和東阜公路所圍合成的“冂”內(nèi)（如下圖），東鳳鎮(zhèn)政府位于此區(qū)內(nèi)，為規(guī)劃的鎮(zhèn)中心區(qū)及永益居住片區(qū)，配套和設(shè)施相對(duì)成熟，東鳳大橋直通小欖車站僅5分鐘車程，相對(duì)臨近小欖鎮(zhèn)，是此批樓盤地理位置賣點(diǎn)之一。容桂房地產(chǎn)概述A、容桂房地產(chǎn)榮登順德之首，外來知名開發(fā)商的進(jìn)駐促使發(fā)展迅速根據(jù)順德商品房交易信息網(wǎng)發(fā)布的最新一期成交信息，容桂的房產(chǎn)日成交量位于10鎮(zhèn)之首。C、河北、河南樓價(jià)差距大，本地客戶留守或流入周邊中山樓盤購買在距離上，容桂在順德區(qū)最靠近的鎮(zhèn)區(qū)為大良，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)相對(duì)中山的東鳳鎮(zhèn)還要較遠(yuǎn)。D、本地及知名進(jìn)駐開發(fā)商形成火爆樓市，房價(jià)的升值隨之而來隨著本地發(fā)展商及知名進(jìn)駐發(fā)展商的開發(fā)，逐漸成熟，競爭日趨激烈，形成火爆樓市，在此大環(huán)境下，輕軌容桂站的即將完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈發(fā)明顯，促使容桂發(fā)展目標(biāo)定位的宜商宜居魅力小城逐漸成熟；而由于靠近容桂的大良樓盤價(jià)格的高位，順德良容中心的定位發(fā)展，容桂應(yīng)順勢拉近與大良的樓價(jià)差距。綜上，現(xiàn)南頭處于無洋房在售時(shí)期，各售樓部都已處于全權(quán)簽約階段，房地產(chǎn)可說非常冷淡。老牌發(fā)展商逸湖半島及東御世家等多數(shù)發(fā)展商，都做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產(chǎn)品，估計(jì)是把握住東鳳當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣。D、外來客戶群構(gòu)成主要成交客源調(diào)查中反映，小欖、佛山客戶群受房價(jià)洼地效應(yīng)影響，部分選擇在東鳳置業(yè)，估計(jì)為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來其它置業(yè)者約占20%。百合花園發(fā)展商：保利地產(chǎn)位置：容桂文海西路，離項(xiàng)目約17分鐘車程占地：均價(jià)：5600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例備注二房65677253%無空中花園8697234相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園三房1171187241%相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園122137162相應(yīng)有兩個(gè)面積大小不同的空中花園四房180182366%有兩個(gè)大面積空中花園及超大陽臺(tái)合計(jì)576100%C 、世紀(jì)豪庭發(fā)展商：佛山順德區(qū)超霸房產(chǎn)有限公司位置：容桂容奇大道中占地：約2萬平方米均價(jià)：40004600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例小三房1225%大三房1061173675%合計(jì)48100%D、活力盈居二期發(fā)展商：新振華位置：容桂文星路與文明西路交匯處均價(jià)：47005000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房63716012%小三房8910738476%四房1186012%合計(jì)504100%E、東逸灣發(fā)展商：順德東升房地產(chǎn)建設(shè)有限公司位置：容桂小黃圃外環(huán)路占地：6000多畝均價(jià)：洋房4500元/平方米（有別墅銷售）戶型分析：在售組團(tuán)已全部售罄，新一期將在2010年34月份開售F、佛羅倫斯發(fā)展商：佛山市宏泰來房地產(chǎn)有限公司位置：容桂桂州大道東占地：6萬平方米均價(jià)：5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房77805623%三房8890（小三房）11966%117136（大三房）42四房1461572811%合計(jì)245100%G、華夏新城發(fā)展商：新振華位置：容桂振華路占地：10萬平方米均價(jià)：50005600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房86185%三房10611921670%四房1331429025%合計(jì)366100%H、小結(jié)就以上樓盤情況分析，容桂基本都以套內(nèi)面積進(jìn)行銷售。綜上，現(xiàn)東鳳鎮(zhèn)客戶群預(yù)計(jì)主要來自本地、容桂鎮(zhèn)，其次為小欖鎮(zhèn)。位置如下圖：注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)”，黃色圓圈代表“居住片區(qū)”，紫藍(lán)圓圈代表“工業(yè)片區(qū)”。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展，日漸增多的車輛與現(xiàn)有無法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大，導(dǎo)致交通緊張，塞車情況嚴(yán)重。現(xiàn)場圖：地塊正對(duì)面 地塊側(cè)面地塊左右斜對(duì)面地塊對(duì)面江景B、以壹加壹超市為中心的半小時(shí)生活圈規(guī)劃落后商業(yè)帶，現(xiàn)為東鳳商業(yè)中心以壹加壹超市為中心的生活圈在項(xiàng)目二十分鐘公車車程范圍內(nèi)，自駕需時(shí)六分鐘，屬于東鳳鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū)，包括壹加壹超市，以及壹加壹超市周邊食市、
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