某地塊產(chǎn)品定位分析報(bào)告研討-wenkub
2023-02-15 01:48:37 本頁(yè)面
【正文】 “ 一核二軸三心 ” 的布局；? 項(xiàng)目所在的海曙城南，區(qū)級(jí)中心定位是：主要指環(huán)城西路以西、新典路以南、通達(dá)路以東、環(huán)城南路兩側(cè)區(qū)域，依托未來區(qū)行政中心，形成以 商貿(mào)、物流、時(shí)尚展示為主的區(qū)級(jí)公建中心 。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目南面新典路未修通東面河流水質(zhì)不理想地塊現(xiàn)狀西面為恒豐商貿(mào)項(xiàng)目北面有榮安中學(xué)、技工學(xué)校項(xiàng)目總建 55440平方米，限高 80米，地塊方正，規(guī)模適中；土地性質(zhì)為商業(yè)金融，規(guī)劃方向有商業(yè)、寫字樓、公寓等可能。以下我們針對(duì)各類產(chǎn)品，通過市場(chǎng)的分析來了解是否具有市場(chǎng)基礎(chǔ)。上半年公寓去化量為 2101套，半年成交套數(shù)為歷年最高。國(guó)貿(mào) 南部商務(wù) 區(qū) 60－ 140 9200 52－ 123 2個(gè)月 94 21％ 商務(wù)公寓 2500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)湖光山舍 東錢湖 38115 4800－5600 19－ 60 1個(gè)月半 94 100% 商務(wù)公寓 1000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)東寅商座 鄞州區(qū) 3070 12023 36－ 84 1個(gè)月半 142 25% 商務(wù)公寓 3000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)利時(shí)盧森堡 中心區(qū) 40－ 60 85009000 36－ 54 1個(gè)月 345 86% 商務(wù)公寓 1500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)濱江國(guó)際廣場(chǎng) 江東區(qū) 38—137 12023 45－ 164 2個(gè)月 238 48% 商務(wù)公寓 2500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)盛世天城單身公寓 中心區(qū) 32－ 77 8000 30－ 40 9個(gè)月 196 87% 住宅公寓 800元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)迪賽明天廣場(chǎng) 中心區(qū) 24 9200 22 3個(gè)月 148 80% 商務(wù)公寓 1500元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)天水家園二期單身公寓 江北區(qū) 431150012023 4952 1個(gè)月 77 76% 住宅公寓 3000元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)東苑 SOHO 下應(yīng) 4 51 8000 3 41 9個(gè)月 75 76% 商務(wù)公寓 800元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)達(dá) 48克拉 中心區(qū) 45－ 86 14000 63－ 120 13個(gè)月 150 92% 酒店式公寓 1500元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)半島華府簡(jiǎn)愛 城西 45－ 60 7000 31－ 42 4個(gè)月 87 96% 酒店式公寓 2023元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)春天彼岸 陳婆渡 42 9000 3 38 12個(gè)月 73 67% 商務(wù)公寓 1200元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)環(huán)球中心 海曙區(qū) 45 26000－28000 121－126 12個(gè)月 19 32% 酒店式公寓 5000元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)16城聯(lián)邦 江東區(qū) 30－ 80 8000－10000 40－ 96 5個(gè)月 66 25% 商務(wù)公寓 2500元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)下半年新推量近 4500套左右，加上前兩年存量，預(yù)計(jì)會(huì)有 7500套公寓，按照往年的正常消化量，要將近 3年才能消化完，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力大。寫字樓供需寫字樓供需2023年 1－ 6月份寧波寫字樓產(chǎn)品的成交量為 。： 1—— 供需比例失調(diào)后市研判后市研判 本年累計(jì) 去年同期 同比增減 %2023年 1月 567264 415153 2023年 2月 976491 793556 2023年 3月 1504847 1145393 2023年 4月 2152846 1650391 2023年 5月 2742939 2107159 2023年 6月 3373074 2587242 2023年 7月 4056378 3113769 2023年 8月 4674906 3629826 2023年 9月 5311282 4149052 2023年 10月 5874373 4635808 2023年 11月 6313681 5141632 2023年 12月 6784037 5650851 2023年 1月 418665 567284 2023年 2月 709464 976533 2023年－ 2023年寧波進(jìn)出口總額列表（萬(wàn)美元）持續(xù)下滑金融風(fēng)暴對(duì)中國(guó)以外向型為主的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)例如寧波的后續(xù)影響甚為嚴(yán)重，以外貿(mào)、貨代等向來是寧波寫字樓市場(chǎng)主力客戶的企業(yè)資金鏈均 “勒緊 ”，短時(shí)間內(nèi)對(duì)辦公產(chǎn)品的需求不會(huì)大幅反彈。 該《意見》規(guī)定 ——住宅可登記為企業(yè)住所；經(jīng)營(yíng)擾民將被停業(yè)； “ 集體辦公 ” 獲許可；寧波首次允許住宅商用，該政策出臺(tái)將直接打擊寫字樓市場(chǎng)。供應(yīng)量大，需求銳減，寫字樓市場(chǎng)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)較差。商業(yè)方向探討商業(yè)方向探討未來商業(yè)供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)到 6： 1項(xiàng)目名稱 預(yù)推面積（ m2） 銷售模式維多利亞廣場(chǎng) 100781 招租世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng) 招租中信泰富廣場(chǎng) 79000 待定月湖盛園 48900 招租利時(shí)商業(yè)廣場(chǎng) 33429 出售周宿夜江 70000 招租濱江國(guó)際商業(yè) 30000 租售并舉嘉悅生活廣場(chǎng) 16000 出售新增供應(yīng)量大，但是運(yùn)營(yíng)方式多為招租，出售壓力相對(duì)較小商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)□ 商業(yè)市場(chǎng)在 09年年初探底之后，市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)上揚(yáng)；□ 09 年后商業(yè)成交價(jià)格趨于平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)較大起伏 ；□ 未來供應(yīng)量較大，但是多數(shù)項(xiàng)目是招租，出售的不多，真正銷售供應(yīng)量并不大 。解讀客戶解讀客戶在界定項(xiàng)目客戶之前，我們先來看看一下類同項(xiàng)目的客戶狀況，提供一定參考?？蛻裟挲g： 30－ 50歲階層占了絕大多數(shù)比例，并且 30－ 40歲比例較大?？蛻袈殬I(yè)： 私營(yíng)業(yè)主占半數(shù)左右，公務(wù)員、白領(lǐng)階層也有一定的比例，這也與項(xiàng)目的投資性質(zhì)有關(guān)。絕大多數(shù)出于投資，小部分出于自用目的客戶區(qū)域： 主要來自海曙區(qū)，鄞州區(qū)、江東、江北為輔助，也有可能部分來自周邊縣市群體特點(diǎn)： 長(zhǎng)期在該區(qū)域生活，對(duì)區(qū)域最熟悉，對(duì)區(qū)域未來的發(fā)展也最認(rèn)可；購(gòu)房多帶有投資性質(zhì)，這類人手頭寬裕，看好區(qū)域發(fā)展也看好不動(dòng)產(chǎn)的投資前景。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位居住公寓 +酒店式公寓 +SOHO+LOFT辦公 +街區(qū)商業(yè)物業(yè)類型確定原則：最大化實(shí)現(xiàn)地塊競(jìng)爭(zhēng)力，弱化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)類型設(shè)想思路：價(jià)值標(biāo)桿帶動(dòng)整體，現(xiàn)金流和利潤(rùn)產(chǎn)品引導(dǎo)客戶多元化居住公寓 SOHO、 LOFT辦公 酒店式公寓 街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目主力產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速變現(xiàn)，建議打造小面積、低總價(jià)具備高附加值的產(chǎn)品引爆市場(chǎng)介于市場(chǎng)低迷，不建議做高端寫字樓，建議做 SOHO以及LOFT類產(chǎn)品，面積不要太大，可辦公可居住，有很好的變通性，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化酒店的概念可提升項(xiàng)目形象，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的銷售利潤(rùn)產(chǎn)品，價(jià)值最大化，也是項(xiàng)目的特色資源產(chǎn)品戰(zhàn)略分類產(chǎn)品戰(zhàn)略分類現(xiàn)金流產(chǎn)品居住公寓明星產(chǎn)品街區(qū)商業(yè)、LOFT辦公提升形象產(chǎn)品酒店式公寓重要產(chǎn)品SOHO利潤(rùn)貢獻(xiàn)度低 高高形象貢獻(xiàn)度以下我們按照產(chǎn)品戰(zhàn)略分類模型，對(duì)各類產(chǎn)品進(jìn)行分類：產(chǎn)品發(fā)展模式產(chǎn)品發(fā)展模式根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀、各類產(chǎn)品戰(zhàn)略地位，建議項(xiàng)目采用以下發(fā)展模式 ：以居住公寓為
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